多类型住宅价格制定策略ppt课件

1、住宅价钱表的制造品控中心 技术资源部四大突破NO.1 垂直系数层差方式研发NO.2 提出“价钱质检工具NO.3 公式提升到实际层面NO.4 利用价钱杆杠进展推售控制一、定价目的二、价钱制定 1、公式 2、取值重点 3、步骤三、价钱审核重点四、价钱统计五、定价阐明书六、实例演示内 容 导 航快速、平衡、销售控制合理的价位定价方法获得开展商认同目 标一、定价目的二、价钱制定 1、公式 2、取值重点 3、步骤三、价钱审核重点四、价钱统计五、定价阐明书六、实例演示内 容 导 航 销售总额折前综合折扣 实收均价 = 总建筑面积原 理留意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价折后单价折前 = 综合折扣

2、单价折前单位建筑面积 综合折扣 = 总建筑面积2种常用的方法方法一、程度系数层差法单价折后=总价建筑面积 =总价不思索赠送面积+总价赠送面积 建筑面积 =单价不思索赠送面积建筑面积+单价赠送面积赠送面积建筑面积 =试算价1+程度系数层差 干扰建筑面积 +单价赠送面积赠送面积 建筑面积修正基准与修正规范不一致，规律性不强 或=单价已思索赠送面积建筑面积+折算后的赠送面积建筑面积 =试算价1+程度系数层差 干扰 建筑面积+赠送面积折算率适用率 建筑面积方法二、系数修正法单价=均价综合系数 =均价(1+程度系数)(1+垂直系数)(1+特殊系数)(1+增值系数)(1+销控系数) =均价1+程度系数1+

3、垂直系数1+特殊系数 1+赠送面积折算率适用率建筑面积1+销控系数引荐公式源自市场比较法；以均价为基准进展各影响要素逐一修正要素相乘，非相加；系数的规律性更强；经过综合系数，直观表现恣意两个单位的价钱差幅；留意：综合系数需进展平均值归1处置自创：市场比较法公式评价价钱=参照物市场价钱买卖情况修正系数买卖日期修正系数 区域要素修正系数个别要素修正系数 参数释义均价 工程要实现的均价。程度系数 反映各户型在同一程度面普通以中间楼层为准的价值差别。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大要素；垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差别。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、平安、私密性、心思优越度、

4、乘电梯便利度等。特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上部分楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差别等。增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中。赠送面积不计容积率部分的程度投影面积。折算率反映赠送面积的可利用价值性。适用率等于套内建筑面积建筑面积。销控系数推售控制的调价系数。一、定价目的二、价钱制定 1、公式 2、取值重点 3、步骤三、价钱审核重点四、价钱统计五、定价阐明书六、实例演示内 容 导 航程度系数=各要素的价钱差幅分值10100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较

5、差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的规范层作为打分基准层；10分制，分5个等级；工程组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各要素的价钱差幅等于本楼盘打分工程

6、中最好与最差的价钱差幅；益处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各要素价钱差幅，便可使程度系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数程度系数方法二：各要素的价钱差幅分值引荐评价：系数取值和调整繁锁四大程度要素重要性景观户型朝向噪声普通住宅普通公寓高档住宅朝 向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能规范窗墙比 东西0.3 北向 0.45 南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向程度系数各要素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视

7、墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观

8、景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）2.4厨卫（5%）三、朝向(日照通风)单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）3.2主卧（25%）3.3次卧（15%）3.4厨卫（10%）3.5电梯间采光通风0-1%四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%4.2主卧0-3%4.3次卧0-2%4.4厨卫0-0.5%4.5阳台入户花园0-1%五、其他调整6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种根本垂直

9、系数方式矩形方式的运用价钱分布：价钱直线y=x+b上升,层差一样，各楼层单位价钱适中；适用范围：景观视野较佳的单元。矩形方式-案例向小区，看水景，视野好价钱分布：价钱直线y=x+b上升,层差一样，各楼层单位价钱适中；适用范围：景观视野较佳的单元。梯形方式的运用价钱分布：压低低层和高层单位价钱，拉高中层单位价钱；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价钱不能高高层层无景观，视野差，价钱不能高中层单位承当主要的价钱压力梯形方式-案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价钱分布：压低低层和高层单位价钱，拉高中层单位价钱；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。倒梯形方式的运用价钱

10、分布：拉高低层和高层价钱，压低中层单位价钱；适用范围：看园林，楼距小运用时须降低高层系数，慎用。低层看园林可拉高其价钱中层景观普通，视野较窄，价钱不能高高层无景观，楼距小，应压低其价钱此曲线不合理倒梯形方式-案例看小区园林，楼距小价钱分布：拉高低层和高层价钱，压低中层单位价钱；适用范围：看园林，楼距小运用时须降低高层系数，慎用。椭圆方式的运用价钱分布：拉高中高层价钱,降低中低层价钱,低层和高层价钱适中；适用范围：向小区外,地面只需小面积园林,外围景观差,但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价钱不宜高中高层视野好价钱开场攀升高层视野好，但无景观，价钱不宜太高椭圆方式-案例

11、朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院价钱分布：拉高中高层价钱,降低中低层价钱,低层和高层价钱适中；适用范围：向小区外,地面只需小面积园林,外围景观差,但视野开阔。沙漏方式的运用价钱分布：拉高中低层价钱,压低中高层价钱,低层和高层价钱适中；适用范围：向园林,楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价钱可拔高些中高层景观较差，视野普通应压低其价钱高层视野采光较好，价钱可适度拉高沙漏方式-案例小区中间，看园林，被楼包围，间隔适中价钱分布：拉高中低层价钱,压低中高层价钱,低层和高层价钱适中；适用范围：向园林,楼距适中。特殊系数思索要素：影响垂直方向部分价值突变的要素干扰：

12、机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差别：非赠送面积的奇偶层差别；其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。增值系数折算率思索要素：将赠送的面积换算成一致价钱口径凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封锁的能够性；隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：高度、采光通风、景观视野、规划合理性。增值系数=赠送面积折算率适用率建筑面积 单位本钱 单位建安本钱1+15% 保底折算率= = 均

13、价 均价 参数释义： 单位建安本钱取值参考多层1100、小高层1600、高层2100 15%包括财务费用约6%、勘察设计费4%、管理费用2%、行政费用3%前期选择面要广，快速回笼资金；先投资-后自住，先低高素质单位-后中等素质单位；前期推出少量特惠单位，制造抢购；制定价钱标杆，以比价效应突显其他单位的超值；推售控制出发点推售控制单位搭配中期自住为主空间与景观空气并重价格敏感度高产品质素前期自住景观型客户价格敏感度低产品质素后期：价格标杆自住为主完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行产品质素中期投资、自住空间为主，也考虑景观空气价格敏感度高产品质素前期：投资、自住均好型客户价格敏感度中等产品质素

14、中期自住中高享受型价格敏感度产品质素前期：低价入市，火爆投资为主追求空间型客户价格敏感度高产品质素中期投资、自住空间与高度并重型价格敏感度中高产品质素前期：通常的滞销单位自住为主视野空气享受型客户价格敏感度中等产品质素楼层低中高差中优景观/朝向价钱杆杠景观朝向差的单位用抛物线销控系数修正中期自住为主空间与景观空气并重价格敏感度高产品质素前期自住景观型客户价格敏感度低产品质素后期：价格标杆自住为主完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行产品质素中期投资、自住空间为主，也考虑景观空气价格敏感度高产品质素前期：投资、自住均好型客户价格敏感度中等产品质素中期自住中高享受型价格敏感度产品质素前期：低价入市

15、，火爆投资为主追求空间型客户价格敏感度高产品质素中期投资、自住空间与高度并重型价格敏感度中高产品质素前期：通常的滞销单位自住为主视野空气享受型客户价格敏感度中等产品质素楼层低中高差中优景观/朝向中期自住为主空间与景观空气并重价格敏感度高产品质素前期自住景观型客户价格敏感度低产品质素后期：价格标杆自住为主完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行产品质素中期投资、自住空间为主，也考虑景观空气价格敏感度高产品质素前期：投资、自住均好型客户价格敏感度中等产品质素中期自住中高享受型价格敏感度产品质素前期：低价入市，火爆投资为主追求空间型客户价格敏感度高产品质素中期投资、自住空间与高度并重型价格敏感度中高产

16、品质素前期：通常的滞销单位自住为主视野空气享受型客户价格敏感度中等产品质素楼层低中高差中优景观/朝向价钱杆杠景观朝向优与中的单位用反抛物线销控系数修正R综合=R一次性P一次性+R按揭P按揭R关系P关系+1-P关系R前期P前期+1-P前期 =0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后3位)综合折扣付款方式及优惠(实例)：一次性付款：96折(R一次性，假设占15%P一次性银行按揭：98折R按揭，假设占85%P按揭关系户：额外99折R关系，假设占10%P关系销售前期：额

17、外97折R前期，假定销售率为40%P前期注：销售中后期促销优惠也应思索进去一、定价目的二、价钱制定 1、公式 2、取值重点 3、步骤三、价钱审核重点四、价钱统计五、定价阐明书六、实例演示内 容 导 航步 骤程度系数垂直系数增值系数特殊系数综合系数折后单价表折后价钱表折前价钱表折后单价分析折后总价分析价钱统计表销售统计表折后单价=均价综合系数折后总价=折后单价建筑面积折前总价=折后总价综合折扣系数销控系数一、定价目的二、价钱制定 1、公式 2、取值重点 3、步骤三、价钱审核重点四、价钱统计五、定价阐明书六、实例演示内 容 导 航面积:各单位的建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积总建筑

18、面积、总套内建筑面积方法: 工程组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对.价钱:检查单元格援用能否正确特别是奇偶层面积;用函数SUM求和时,要留意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内;乘除时能否用函数ROUND进展四舍五入。准确性审核价钱审核将规范层综合系数标于平面图上价钱审核合理性综合系数1009782839391957684价钱审核合理性单价各单元排序能否合理？同一单元不同楼层价差能否合理？能否有因误操作呵斥的明显错误？曲线突变有利于售楼员掌握价钱规律，便于引导客户。注：假设有竞争对手价钱，可参与比较均价5000小区内外价钱屏障价钱审核合理性单价1

19、2365748均价5000小区内外价钱屏障均价排序能否合理?均价差额能否合理?与对手相比价钱能否有竞争力?各单元最低最高价能否合理?各单元最低最高价差额能否合理?竞争性单元差额能否合理?与对手相比价钱能否有竞争力?了解各户型单价区间的数量分布为制定推售方案提供根据均价5000小区内外价钱屏障9均价5000价钱审核合理性总价各单元排序能否合理？同一单元不同楼层价差能否合理？能否有因误操作呵斥的明显错误？曲线突变有利于售楼员掌握价钱规律，便于引导客户。注：假设有竞争对手价钱，可参与比较价钱审核合理性总价小屏障:小区内外3房97-10212345678无屏障:水景3房与园林3+1102 110小屏障

20、:园林2+1与路边3房78 97大屏障:园林2+1与路边2房78 659各户型的总价排序能否合理?各户型的最低最高总价及差额能否合理?各户型间的竞争度设计能否合理?与竞争对手同类产品能否有竞争力?投资性物业的租金能否大于月供?一、定价目的二、价钱制定 1、公式 2、取值重点 3、步骤三、价钱审核重点四、价钱统计五、定价阐明书六、实例演示内 容 导 航总体性统计1栋2栋合计均价0.964折后总面积（） 4,273.91 5,093.77 9,367.68 折前销售总额（元）23,148,166 26,804,825 49,952,991 48,154,684 折前销售均价（元）5,416 5,2

21、62 5,332 5,141 1栋2栋合计均价0.964折后平层面积（） 3,877.35 4,722.47 8,599.82 平层折前总额（元）20396166.3424352441.8344,748,608 43,137,658 平层折前均价（元）5,260 5,157 5,203 5,016 1栋2栋合计均价0.964折后复式面积（） 396.56 371.30 767.86 复式折前总额（元）275200024520005,204,000 5,016,656 复式折前均价（元）6,940 6,604 6,777 6,533 构造性统计让工程组和售楼员掌握各房型的价钱程度，便于口头报价和引导客户购房，以及促销措施的制定。折前价格表平层分户型统计2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（） 715.66 855.8 5,929.36 10998599.82折前销售额（元） 3,543,119.72 4591143.23 30,570,345.22 6,044,000 44,748,608 折后销售额（元） 3,415,