房地产全成本管理_责任成本管理体系的实践ppt课件

1、内训课程安排第一天：上午：本钱管理战略篇1、外面的世界看看业界关注的本钱管理中心2、从投资者、市场、企业业绩与生存等角度来看，系统的本钱管理是必需的，不存在选择的余地。3、如何从价值链和战略角度看本钱规划问题目的：让大家有系统的、前卫的全民本钱管理认识和认知内训课程安排第一天：下午：目的与责任本钱管理体系的引见1、目的本钱建立的思绪、根本点2、动态本钱管理的中心3、责任本钱如何分解4、正反案例的分析解读5、现场提问与解答内训课程安排第二天：上午：本钱管理支持体系的引见1、授权、架构与流程体系1万科方式引见2民企方式引见3谈谈本企业遇到的问题与处理方案 2、专业支持体系内训课程安排第二天：上午/

2、下午：从各专业端口管理看本钱管理的实际1、营销谋划阶段的本钱谋划2、设计阶段的本钱限额落实3、招招标阶段的本钱控制4、合同管理中的本钱管理5、协作方管理中的问题6、工程现场管理中的本钱管理内训课程安排第二天：下午：搜集企业需求，与企业一同拟定下阶段本钱管理的重点与方案特别阐明： 本课间将相关内容都链入了，两天时间一定讲不透，企业可以选择菜单。本人希望有更多的时间让大家思索，提问，协助企业处理更多的问题本钱管理精细化管理之- 房地产企业全本钱管理 -责任本钱管理体系的实际第一章房地产企业本钱管理 战略篇 宏观情势： 外面的世界房地产企业面临着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门

3、槛提高了情势-消费者张望 行业内强强结合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天均值54.5知名地产企业的净资产规模比较“不断以来，外界习惯于以30%的增幅来估计万科的业绩增长。而实践上，最近万科已延续三年盈利增长超越50%。 万科最近几年的高速开展，就好像跑长跑，前些年我们做了很多预备任务和铺垫，如今自然而然就快起来了。万科的销售收入从30多亿到100亿，用了5年时间；从100亿到200亿，只用了去年1年时间。2006年，万科还坚持了“有质量的增长。公司的资产周转率约0.51，净资产报答率到达14.48%。 2006年，万科最引人注目的是其商业方式的改动，提出了资源整合的概念，即借助品牌、管理和融

4、资优势，越来越多地经过有条件协作方式获取工程资源。年报显示，万科全年新增规划中工程1201万平方米中，约60%的资源是经过各种协作方式获取，其建筑面积到达2005年协作获取资源的2.29倍。 2007年到2021年，万科还在既定的高速开展期。2021年之后会走多快？要看我们新一轮预备任务有多充分。但我们的脚步一直不会停下来，我们是在开展中变革，在行进中调整，来不断顺应新高度的要求。2006年万科改良了管理架构，2007年又提出了“精细致远的变革主题。总的来说，房地产行业运营比较粗放，管理程度普遍还比较低。我们要向制造业学习，让管理更精细化。回想万科2006-房地产企业政策客户资本市场法律资源言

5、论社会 举牌案例行业竞争猛烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境情势通知我们： 强化本钱管理势在必行！房地产企业的本钱战略高速扩张百年老店赚钱继续开展企业的定位决议了企业的本钱战略 盈利 顾客价值 品牌 继续开展 企业文化直接影响企业的本钱战略 万科 中海 金地 合生 民企一、从企业战略到本钱战略：房地产企业根本的本钱战略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制一、从企业战略到本钱战略：企业开展中调整定位本钱战略！保证本钱竞争力下确保产品质量！在确保产品质量和竞争力下表达本钱优势二、从行业战略焦点看企业本钱战略：如何让每一分本钱 投入更有效？无效增值向有效增值转移：本钱投入更有效！管

6、理效率要提升！无效增值有效增值国家政策：与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用，不超越工程开发本钱的5% 土地增值税对我们的要求：按目前规模，工程开发本钱约20亿元，其中有1.17亿元的管理费用无法纳入增值税抵扣款项；按07年45亿元的规模，将有2.65亿元的管理费用无法纳入增值税抵扣款项苦楚曲线现有人员构成曲线浅笑曲线(未来人员构成曲线) 标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低： 假设不提升效率，我们将永远没有时机！某民企与标杆企业的比较业界在比拼什么？06年*06年万科*/万科05年中海*/中海人均开工面积2163平米1923平米112%人均竣工面积765平米1258平米61%112

7、1平米68%人均销售面积552平米1240平米42%1085平米51%人均销售收入368万元816万元45%852万元43%人均利润率32万元83万元38%147万元22%销售费用率4.5%3.3%136%2.07%217%管理费用率6.7%4.0%168%4.57%147% 万科上海区域的上海公司：锁定仁恒、苏州建屋、东京建物为标杆进展学习，开展以“事业部探求为中心的组织变革，06年，上海公司在人数减少的情况下实现由310人操作9个工程到270人操作22个工程的效率提升。国际资本对工程的要求三、资本市场对本钱管理的要求-要求我们有事前的目的本钱体系、有真实完好的动态本钱信息体系、有实现本钱控

8、制目的的才干！投资谋划方案设计初步设计施工图设计工程谋划概念设计投资估算表本钱测算1本钱测算2目的本钱合同清单工程开展营销谋划产品设计供应商选择施工管理变卦签证工程结算招标管理工程销售目的本钱的实施管理全工程的采购实施工程工程管理设计管理销售管理本钱结算财务结算全本钱管理任务工程盈利目的四、从企业价值链看本钱战略五、从地产企业中心竞争力看本钱战略房地产企业业绩表达-中心财务目的销售净利率-盈利才干总资产周转率-运营效率净资产收益率-投资报答才干净资产收益率=销售净利率总资产周转率权益乘数 杜邦公式资 本土 地项 目资本增值才干工程开发才干国内标杆房地产公司 净资产周转率房地产企业的运营才干房地

9、产企业的中心竞争力：企业运营才干各专业的管理才干专业间的集成才干详细工程操作才干企业综合管理才干本钱管理才干聚焦体现土地本钱 工程建造本钱 管理本钱本钱管理本钱分解资金本钱六、从地产工程本钱构造变化来看：房地产开发工程本钱构造在变化-土地本钱建造本钱财务本钱管理本钱开发速度对本钱的影响数据来源：中国城市地价动态监测系统土地供应减少、本钱刚性、行业利润房地产投资门槛的上升-资金本钱房地产开发资金来源比例%0518 调控政策：延续加息将使得开发商融资途径更加减少，未来地产行业整合将会加剧，而开辟多元化的融资渠道已成各家房地产开发企业的当务之急。检视一下： 您的企业目前本钱竞争的中心力在哪里？思索一

10、下： 下一步，我们中心控制本钱的重点在哪里？开发本钱土地本钱管理本钱资金本钱钱哪里去了？七、从企业运营结果来看本钱管理战略：利润=收入本钱企业业绩市场/明晰何时落定？本钱是个无底洞吗？他是“知本家吗？七、从企业运营结果来看本钱管理战略：触目惊心的案例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计土地获得价款1242.57971942214.51开发前期准备费495.95-458.9037.05主体建筑工程费1688.991,093.472782.46主体安装工程费1039.60251.351290.95社区网管工程费1910.61-78.141832.47 园林环境工程费1089.49-23

11、8.92850.57配套设施费-462.56622.68160.12开发间接费1167.102,116.883283.98 合 计 8,171.754,280.3712,452.11触目惊心的案例2：截至2007年7月底，高盛一期全本钱比CS02标杆添加10,615万元相比2006年10月梳理结果添加9,875万元，高盛二期全本钱比CS02标杆及2006年10月梳理结果均添加3,350万元，一二期全本钱比CS02合计标杆合计添加13,965万元相比2006年10月梳理结果添加13,225万元 利 润 及 利 润 分 配 表（损益表）项 目一、主营业务收入 减：折扣与折让 主营业务收入净额 减：

12、主营业务成本 主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 加：其他业务收入 减：其他业务支出 减： 营业费用 管理费用 财务费用三、营业利润（亏损以“-”号填列） 加：投资收益 营业外收入 减：营业外支出四、利润总额（亏损以“-”号填列） 减：所得税五、净利润（亏损以“-”号填列）六、可分配利润七、可供股东分配的利润八.、未分配利润工程动态全本钱企业运营给我们提出什么样的要求？任何需求的时间点，我们知道全本钱是多少？需求真实完好的动态本钱信息反响！目的与动态本钱管理体系！资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资 减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款 减：坏帐准

13、备应收款项净额预付帐款存货 减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额 固定资产合计无形资产及其他资产合计资 产 总 计资产负债表存货真实吗？会所、幼儿园、车位、医院、学校、居委会、物业用房。前面的盈利后面的亏损少结本钱、虚结利润财务数据真实性！游戏规那么：本钱分摊原那么确实定！工具：本钱归集方式财务/本钱企业生存给我们提出什么样的要求？本钱的归集与分摊方式一级二级科目三级/四级开发成本土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费 期间费用项目总投资成本项目分摊标准土地成本占地/商业/受益原则开发前期准备费受益原则/可售面积/占地面积比例主体建安工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费企业特征 工程特点 财务核算 本钱分析本钱的归集与分摊方式开发产品本钱核算包括以下八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期预备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设备费 4.3.1.8 开发间接费期间费用：-管理费用-营销费用-财务费用工程