淮安水渡口新区项目市调报告

1、天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632淮安水渡口新区项目市调报告 南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司 2008年3月31日 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc194588561 第一章、项目投资背景 PAGEREF _Toc194588561 h 5 HYPERLINK l _Toc194588562 第一节、城市概况及特征 PAGEREF _Toc194588562 h 5 HYPERLINK l _Toc194588563 1、地理位置 PAGEREF _Toc194588563 h 5 HYPERLINK l _To

2、c194588564 2、历史沿革 PAGEREF _Toc194588564 h 6 HYPERLINK l _Toc194588565 3、人口与行政辖区 PAGEREF _Toc194588565 h 6 HYPERLINK l _Toc194588566 4、自然概况 PAGEREF _Toc194588566 h 6 HYPERLINK l _Toc194588567 5、 城市交通 PAGEREF _Toc194588567 h 7 HYPERLINK l _Toc194588568 6、行政区划 PAGEREF _Toc194588568 h 7 HYPERLINK l _Toc

3、194588569 7、城市特点 PAGEREF _Toc194588569 h 7 HYPERLINK l _Toc194588570 8、名城保护与发展规划 PAGEREF _Toc194588570 h 8 HYPERLINK l _Toc194588571 9、人口密度 PAGEREF _Toc194588571 h 8 HYPERLINK l _Toc194588572 第二节、城市总体经济和区域经济运行特征 PAGEREF _Toc194588572 h 9 HYPERLINK l _Toc194588573 1、经济总量 PAGEREF _Toc194588573 h 9 HYP

4、ERLINK l _Toc194588575 2、经济结构 PAGEREF _Toc194588575 h 12 HYPERLINK l _Toc194588577 3、经济活跃情况 PAGEREF _Toc194588577 h 16 HYPERLINK l _Toc194588578 4、财政情况 PAGEREF _Toc194588578 h 17 HYPERLINK l _Toc194588579 5、居民生活 PAGEREF _Toc194588579 h 18 HYPERLINK l _Toc194588581 第三节、人口及城市化进程 PAGEREF _Toc194588581

5、h 20 HYPERLINK l _Toc194588582 1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快 PAGEREF _Toc194588582 h 20 HYPERLINK l _Toc194588584 2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 PAGEREF _Toc194588584 h 21 HYPERLINK l _Toc194588585 第四节、城市整体发展规划 PAGEREF _Toc194588585 h 22 HYPERLINK l _Toc194588586 1、城市性质 PAGEREF _Toc1945885

6、86 h 22 HYPERLINK l _Toc194588587 2、城市规模 PAGEREF _Toc194588587 h 22 HYPERLINK l _Toc194588588 3、城市建设用地规模 PAGEREF _Toc194588588 h 22 HYPERLINK l _Toc194588589 4、城市发展格局 PAGEREF _Toc194588589 h 22 HYPERLINK l _Toc194588590 5、2010年城市人口与城区规划建议规划表 PAGEREF _Toc194588590 h 23 HYPERLINK l _Toc194588591 6、城市发

7、展方向 PAGEREF _Toc194588591 h 23 HYPERLINK l _Toc194588593 第二章、淮安房地产市场研究 PAGEREF _Toc194588593 h 26 HYPERLINK l _Toc194588594 第一节、淮安房地产市场发展情况 PAGEREF _Toc194588594 h 26 HYPERLINK l _Toc194588595 1、2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 PAGEREF _Toc194588595 h 26 HYPERLINK l _Toc194588596 2、商品房历年供求关系 P

8、AGEREF _Toc194588596 h 28 HYPERLINK l _Toc194588597 3、淮安各区域板块物业分类 PAGEREF _Toc194588597 h 30 HYPERLINK l _Toc194588598 4、住宅、底商都发展现状及未来趋势预测 PAGEREF _Toc194588598 h 32 HYPERLINK l _Toc194588599 第二节、淮安住宅及底商市场分析 PAGEREF _Toc194588599 h 33 HYPERLINK l _Toc194588600 1、淮安各板块07年供给销售情况 PAGEREF _Toc194588600

9、h 33 HYPERLINK l _Toc194588601 2、各板块住宅、底商价格走势分析 PAGEREF _Toc194588601 h 39 HYPERLINK l _Toc194588602 3、淮安商品房面积分布 PAGEREF _Toc194588602 h 40 HYPERLINK l _Toc194588603 第三章、区域市场研究 PAGEREF _Toc194588603 h 42 HYPERLINK l _Toc194588604 第一节、各板块住宅市场研究 PAGEREF _Toc194588604 h 42 HYPERLINK l _Toc194588605 1、各

10、板块概况 PAGEREF _Toc194588605 h 42 HYPERLINK l _Toc194588606 2、区域市场典型项目 PAGEREF _Toc194588606 h 43 HYPERLINK l _Toc194588607 3、竞争个案研究（典型住宅、底商） PAGEREF _Toc194588607 h 56 HYPERLINK l _Toc194588608 4、竞争项目市场总结 PAGEREF _Toc194588608 h 71 HYPERLINK l _Toc194588609 第二节、淮安市区商业市场整体情况研究 PAGEREF _Toc194588609 h

11、72 HYPERLINK l _Toc194588610 1、总体概况 PAGEREF _Toc194588610 h 72 HYPERLINK l _Toc194588611 2、市场格局 PAGEREF _Toc194588611 h 72 HYPERLINK l _Toc194588612 3、商业金融业规划与目标 PAGEREF _Toc194588612 h 73 HYPERLINK l _Toc194588613 4、针对性商业环境分析 PAGEREF _Toc194588613 h 73 HYPERLINK l _Toc194588614 5、分析总结 PAGEREF _Toc1

12、94588614 h 93 HYPERLINK l _Toc194588615 第三节、淮安土地市场情况 PAGEREF _Toc194588615 h 94 HYPERLINK l _Toc194588616 1、07年土地市场供应情况 PAGEREF _Toc194588616 h 94 HYPERLINK l _Toc194588617 2、2008年淮安挂牌出让计划 PAGEREF _Toc194588617 h 94 HYPERLINK l _Toc194588618 3、2007年开工、竣工、销售及2008年淮安开发计划 PAGEREF _Toc194588618 h 95 HYP

13、ERLINK l _Toc194588619 4、2008年商业及住宅用地的开发计划 PAGEREF _Toc194588619 h 95 HYPERLINK l _Toc194588620 第四节 淮安未来供需情况 PAGEREF _Toc194588620 h 96 HYPERLINK l _Toc194588621 1、人口规模 PAGEREF _Toc194588621 h 96 HYPERLINK l _Toc194588622 2、供应量的推导 PAGEREF _Toc194588622 h 96 HYPERLINK l _Toc194588623 3、实际需求面积的推导 PAGE

14、REF _Toc194588623 h 96 HYPERLINK l _Toc194588624 4、结论 PAGEREF _Toc194588624 h 96 HYPERLINK l _Toc194588625 第四章 客户调研分析 PAGEREF _Toc194588625 h 97 HYPERLINK l _Toc194588626 第一节 调研背景 PAGEREF _Toc194588626 h 97 HYPERLINK l _Toc194588627 调研过程 PAGEREF _Toc194588627 h 97 HYPERLINK l _Toc194588628 第二节 住宅潜在购

15、房者需求分析 PAGEREF _Toc194588628 h 98 HYPERLINK l _Toc194588629 1、调查对象的基本情况 PAGEREF _Toc194588629 h 98 HYPERLINK l _Toc194588630 2、对住宅的潜在购房者需求分析 PAGEREF _Toc194588630 h 99 HYPERLINK l _Toc194588631 3、住宅潜在购房者需求分析总结 PAGEREF _Toc194588631 h 110 HYPERLINK l _Toc194588632 第三节 商铺潜在购房者分析 PAGEREF _Toc194588632

16、h 111 HYPERLINK l _Toc194588633 1、调查对象的基本情况 PAGEREF _Toc194588633 h 111 HYPERLINK l _Toc194588634 3、商铺潜在购房者总结分析 PAGEREF _Toc194588634 h 118 HYPERLINK l _Toc194588635 第四节 商铺经营者分析 PAGEREF _Toc194588635 h 119 HYPERLINK l _Toc194588636 1、调查对象的基本情况 PAGEREF _Toc194588636 h 119 HYPERLINK l _Toc194588637 2、

17、对潜在商铺经营者的需求分析 PAGEREF _Toc194588637 h 122 HYPERLINK l _Toc194588638 3、商铺经营者调研分析总结 PAGEREF _Toc194588638 h 127 HYPERLINK l _Toc194588639 第五章、项目前期定位 PAGEREF _Toc194588639 h 128 HYPERLINK l _Toc194588640 第一节、项目分析 PAGEREF _Toc194588640 h 128 HYPERLINK l _Toc194588641 1、项目地块概况 PAGEREF _Toc194588641 h 128

18、 HYPERLINK l _Toc194588642 2、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响 PAGEREF _Toc194588642 h 129 HYPERLINK l _Toc194588643 3、项目周边交通情况及对本案的影响 PAGEREF _Toc194588643 h 130 HYPERLINK l _Toc194588644 4、竞争项目对本案影响及对策 PAGEREF _Toc194588644 h 130 HYPERLINK l _Toc194588645 第二节、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc194588645 h 131 HYPERLINK l _To

19、c194588646 1、住宅物业SWOT分析及开发策略 PAGEREF _Toc194588646 h 131 HYPERLINK l _Toc194588647 2、底商物业SWOT分析及开发策略 PAGEREF _Toc194588647 h 135 HYPERLINK l _Toc194588648 第三节、项目定位 PAGEREF _Toc194588648 h 139 HYPERLINK l _Toc194588649 1、客群定位 PAGEREF _Toc194588649 h 139 HYPERLINK l _Toc194588650 2、产品定位 PAGEREF _Toc19

20、4588650 h 141 HYPERLINK l _Toc194588652 3、住宅市场定位 PAGEREF _Toc194588652 h 146 HYPERLINK l _Toc194588653 4、价格体系定位 PAGEREF _Toc194588653 h 149第一章、项目投资背景第一节、城市概况及特征地理位置淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里，面积10072 平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪

21、高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。评析：与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地；距离中心城市距离较远；2、历史沿革上古属淮夷，春秋属吴，吴亡属越，战国时属楚。秦代始置淮阴县，汉武帝元狩六年(前117)分置射阳县。三国时属魏，曾为广陵郡治。东晋义熙七年(411)，分广陵郡于此置山阳郡，同时建山阳县。隋始称楚州，唐天宝年间曾一度改称淮阴郡。南宋绍定元年(1228)改称淮安郡、淮安县，不久复升为淮安州。元为淮安路，明清为淮安府

22、。自三国魏始，山阳县一直为州、郡、路、府治所。民国3年(1914)撤淮安府，改山阳县为淮安县。1945年城区建立淮城市，属两淮市，1949年后仍属淮安县。1987年12月，经国务院批准撤销淮安县建淮安市。淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治，文化中心。3、人口与行政辖区2003年全市户籍总人口519.92万人，其中非农业人口141.20万，淮安市区人口80万。居民多为汉族，还有回、苗、彝、满等19个少数民族。4、自然概况境内地形较平坦，地势由西北向东南略呈倾斜，海拔38米。京杭大运河纵贯南北，苏北灌溉总渠横穿东西，全市分成三大自然区域，即运西片、运东的渠北片和渠南片。

23、境内河流纵横，水面近2万公顷，主要有市河、涧河、溪河等，多呈东西走向，西承淮河和大运河之水，东泄射阳湖汇入黄海。淮安属北亚热带向暖温带过渡地区，气候深受海洋影响，具有四季分明、温暖湿润、季风显著的特点。日照充足，全年达2281小时。年平均气温14.1，极端最高气温37.6，最低气温20.4，年平均降雨量945.3毫米。5、 城市交通对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时 2.5小时；

24、南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到2小时，宿淮、淮盐公路均已通车；江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车；水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错；铁路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。6、行政区划淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡

25、、92个镇；另有13个街道办事处。评析：城市下辖区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。7、城市特点淮安自古为南北交通咽喉、军事重镇、历代郡县州府的治所，名人荟萃，文物古迹丰富，古城风貌独特，1986年被国务院列为国家历史文化名城。古城结构独特，晋以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑联城，将新老二城联成一体。是我国唯一的由三座城相连的古城。城区有萧湖、勺湖、万柳池(月湖)等湖泊，占城市面积的20%。一条文渠贯串三城，湖泊和居民街巷，形成一个完整的城市水系。镇淮楼雄踞老城中心，以此对称展开的棋盘式的32条街，76条巷，40余

26、座桥，基本保持明清风貌。淮安历来为鱼米之乡，是淮盐管理和转输之地，地下盐矿藏量达2500亿吨。8、名城保护与发展规划淮安市1992年制定了淮安市城市总体规划，现有政府措施以此总体规划为核心原则。规划要求保护老城的格局与风貌，保护新城、老城、联城独特的城市构造。具体保护范围是“一点、二线、三条自然风光带和四个片”。“一点”即周恩来纪念馆和故居；“二线”即镇淮楼漕运总督部院遗址明清府衙所连的旧城中轴线和城西北文通塔城中镇淮楼城东南龙光阁城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线；“三带”即三联古城轮廓带、文渠沿河居民带和古运河风景带；“四片”即河下古镇、运南闸群、三湖胜景和城中景观。在老城区内不再安排工

27、厂建设，控制建筑物的高度、体量和密度，建筑风格要与古城风貌相协调。治理文渠水系，保持水乡气息。淮安市城市建设总体目标是：发展成为以轻工业为特色的现代化小城市。9、人口密度市域面积广阔，人口密度相对较小 资料来源于淮安统计局第二节、城市总体经济和区域经济运行特征1、经济总量1.1国民生产总值呈快速增长态势1.1.1 2007年全市实现地区生产总值765.23亿元，比上年增长15.2。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞速发展阶段。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展 （资料来源于淮安统计局）1.1

28、.2 2007年全市人均GDP15425元（按常住人口计算），同比增长17.2%。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期.发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主 改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型 2、经济结构2.1产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明显。2007年全市第一产业增加值123.78亿元，增长5

29、.0；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为17.0：48.1：34.8。工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力。2.2 固定资产投资额快速增长，近两年来全市固定资产投资增幅大增。2007年全市完成500万元以上项目固定资产投资610亿元，比2006年增长79.71%。2.3淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳

30、。2.4城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱.3、经济活跃情况存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。4、财政情况财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。 （资料来源于淮安统计局）5、居民生活5.1城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，比较两者增长率，消费性支出的增长出现略微下滑。可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意识

31、较为保守。 （资料来源于淮安统计局）5.2在城市经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高；但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比。 （资料来源于淮安统计局）第三节、人口及城市化进程1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快2007年末全市户籍总人口538.36万人，比上年增加6.36万人，增长9.0；城市化水平为39.1%（按常住人口计算），比2006年提高0.7个百分点。 2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展

32、阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。第四节、城市整体发展规划1、城市性质国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。2、城市规模中期（2010年）100万人，远期（2020

33、年）120万人。3、城市建设用地规模2010年建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；规划远期（2020年）城市建设用地约140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平为55%；远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。4、城市发展格局总体上形成 “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城” 城市发展格局。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里

34、运河、大运河。5、2010年城市人口与城区规划建议规划表2010年城市人口与城区规划建议规划表年份中心城区（含楚州区）主城区楚州城区城市人口规模（万人）建成区用地规模（千平方米）城市人口规模（万人）建成区用地规模（千平方米）城市人口规模（万人）建成区用地规模（千平方米）2002787559.55818.517200380776159.51917.52004827962.56119.5182005858265632019201010010075752525202012011490903034（资料来源于淮安规划局）6、城市发展方向城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离

35、，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。楚州区向东北发展，重点发展旅游业及配套的服务业，形成传统与现代、人文与自然交相辉映的历史文化名城特色。淮阴区向东扩展，建成医疗、教育和仓储、货运中心。城市背景研究小结作为江苏省苏北地区的中心腹地，区域交通条件不够

36、完善，以陆地交通为主，目前随着各项建设的推进，淮安城市进一步发展的条件已经具备；随着城市“东进南延”的发展趋势，淮安将重点发展城东南片区，一个崭新的“三淮一体”的都市发展框架逐渐形成。产业结构正在不断优化中，近年来第三产业不断发展，为城市经济发展注入活力， 同时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础。固定资产保持持续增加，而增幅下降，城市经济发展趋向理性；城市居民收入增加，生活水平不断提高。近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期；城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩

37、大；第二章、淮安房地产市场研究第一节、淮安房地产市场发展情况2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展从历年淮安房地

38、产投资额来看，商品房开发投资趋较快增长态势，07年投资额高达113.89亿元；淮安全市GDP近年来维持平稳的增长趋势，相对于GDP平稳增长来说，05年房地产开发投资增幅受政策影响较大，0607年又呈快速增长态势，但就整体房地产市场而言，其起点较低，在国民经济中所占比例也较低，对国民经济的推动作用也未完全挖掘。按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在22%28%。淮安房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重目前处于正常水平，说明淮安房地产在对其国民经济的拉动作用逐渐变重，另一方面也说明淮安房地产市场获得足够的重视。商品房2003年20

39、04年2005年2006年2007年施工面积（万）24137284983098059973549.22同比增幅（）78718078719359-8.4竣工面积（万）14970166711903922964292.37同比增幅（）108811361420206227.31销售面积（万）10855106631741619889274.56同比增幅（）1083-1.776333142038.05商品房历年供求关系资料来源于淮安房产局受“新政”的影响下,淮安房地产市场影响不大， 06年房地产市场回暖，总体商品房销售速度落后于商品房竣工面积，供略大于求商品房施工面积增幅速度较快；2003-2006年，商

40、品房竣工面积平稳增长、07年略有减少；2007年商品房销售面积增幅波动较大，受大势影响波动明显；历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除2003、2004年皆在0.6-0.8之间，商品房供大于求现象明显；05年到07年供需比逐渐趋于平缓。淮安各区域板块物业分类淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、经济开发区三个区，市区范围为清浦区、清河区、经济开发区、淮阴区、楚州区。这里我们将要重点研究的是清河区板块、清浦区板块以及开发区板块。3.1物业类型分类a.清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配

41、套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。b.清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人

42、文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。c.开发区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层； d.淮阴区：全区辖21个镇，85万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。e.楚州区: 原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。3.2物业档次分类高档物业：主要

43、集中在清河区、清浦区、开发区中端物业：主要集中在淮阴区低端物业：主要集中在楚州区及各个县区3.3近期住宅、底商市场都主要特征就淮安整个市场而已，住宅市场去化较为理想，供求关系区域平衡，淮安各楼盘底商，除了市中心项目去化良好外，其余均不是很理想。住宅、底商都发展现状及未来趋势预测不少购房者将90120平方米的中户型作为首选。还有总价的原因，一般来说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次置业者多购买大户型，调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有20%和12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近80%，目前此类房源市

44、场消化良好；淮安底商市场一直处于不稳不火都类型，主要原因为面积过大，总价过高，小区入住率较低，生意经营较为惨淡，再加上淮安投资实力较弱，且淮安的租金较低，因此大多数都经营者选择租，而放弃购房。随着经济的发展，城市居民收入增加，城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大；小区入住率都提高，势必对小区生活配套要求都增加，这也将带动底商市场的发展。第二节、淮安住宅及底商市场分析淮安各板块07年供给销售情况资料来源于淮安房产局清河区、清浦区、淮阴区在淮安销售量占重要的地位，这与政府发展规划方向相吻合。2007年1-12月底淮安各板块住宅市场情况注：资料来自淮安市

45、房管局内部资料 2008年1-2月住宅市场情况注：资料来自淮安市房管局内部资料2007年淮安购房者对象比例表注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料） 2007年淮安市区房地产市场中，在购买房屋的人群中，淮安本地居民所占的比例为92%，非本市居民所占比例为8%。 2007年淮安事情1-12月份房地产市场消费结构注： 资料来自淮安市房产管理局（内部资料）2007年市区商品住宅预售许可面积197。32万平方米，成交面积166。42万平方米。供销比例1.19：1。 清河区，商品住宅供销比为1.34：1，同比上升15%；商业用房供销比为1.37：1，同比下降51%；办公用房供销比为0.39：1，同比下降

46、85%。 清浦区，商品住宅供销比为0.91：1，同比下降1%；商业用房供销比为1.87：1，同比下降34%；办公用房供销比为0.4：1，同比下降81%。 开发区，商品住宅供销比为1.05：1，同比下降11%；商业用房供销比为1.28：1，同比上升18%；办公用房供销比为6：1，2006年开发区办公用房预售面积为0。 淮阴区，商品住宅供销比为1.14：1，商业用房供销比为2.4：1，办公用房供销比为0.31：1。楚州区，商品住宅供销比为1.43：1，商业用房供销比为1.47：1，办公用房预售和销售面积都为0。注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）注：资料

47、来自淮安市房产管理局（内部资料）各板块住宅、底商价格走势分析淮阴区清河区清浦区经济开发区楚州区多层均价(元/M2)31613833360029802890小高层均价(元/M2)33634114385032503126高层均价(元/M2)3821432842143316/底商均价（元/M2)59868978825756735468 注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）受宏观调控的影响，2007年淮安市场房价出现升中有降的局面，但总体上还是上涨的。与年初相比，上涨了17.7。因其位置和经济繁荣的差异，不同行政区其价格有一定的差距。淮安商品房面积分布 20

48、07年1-12月份淮安市区预售商品住宅面积段分类 注：资料来自淮安市房管局内部资料2007年新预售许可商品住宅平均每套房屋面积表 注：资料来自淮安市房管局内部资料从图上可以看出，2007年房屋的单套面积总体来说是在120平方米左右徘徊，每套新建住宅平均面积的变化相对较小，10月份单套住宅平均面积达到130平方米，是由于淮海第一城的大面积户型所占比重较大。注：资料来自淮安市房管局内部资料中户型成为近期主流户型是大势所趋，是购房者综合自己的经济实力、家庭人口构成等情况下的必然选择。 据调查，不少购房者将90120平方米的中户型作为首选。还有总价的原因，一般来说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次

49、置业者多购买大户型。 据调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有20%和12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近80%。第三章、区域市场研究第一节、各板块住宅市场研究各板块概况a.清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其

50、物业类型主要以普通多层、小高层为主。b.清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。c.开发区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利

51、花园、紫荆苑、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层； d.淮阴区：全区辖21个镇，85万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。e.楚州区: 原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。2、区域市场典型项目A、清河区竞争楼盘调研情况项目名称地址物业类型建筑类型占地总建容积率中天花园建康西路158号住宅,商业小高层,高层907121800001.8中鑫上城健康东路住宅,商业高层12877680004.8盛和名都健康东路

52、27号住宅,商业多层,高层36468691161.89康城明珠花园健康东路34号住宅多层,高层7939917万2.2中天虹桥花园淮海北路149号住宅,商业高层8893552715.4永和家园淮海西路268号住宅多层500009200018上海花园青年路8号住宅，商业多层2210038691.71.75金鼎 御庭淮海西路127号住宅多层 小高层10000900009.0淮海第一城淮海路126号住宅多层 高层1931404200002.2永和家园淮海西路268号住宅多层500009200018清河嘉园北京东路199号住宅多层 高层49693900001.8产品构成项目名称产品构成中天花园先阶段推出

53、住宅595720,小高层,高层,面积94-189,主推113-162 m三室二厅中鑫上城住宅54500 ,商业13500，高层,主推50-80 m的酒店式公寓，底部1-5层为商业用房盛和名都住宅595720,商业9543.2，多层,高层,面积为120-135的三室二厅和90-100的二室一厅构成康城明珠住宅155000,商业7300，多层,高层,面积为89-94的2房2厅,123-135的三室二厅和143 的四室2厅构成中天虹桥花园住宅41855,商业6367，高层,A座26层户型面积106-139的三室二厅，B座酒店式公寓,办公类,面积53-95，底部1-2层为商业用房永和家园住宅42000

54、，多层, 面积为80-93的二室二厅和100-135的三室二厅上海花园住宅30300m2,商业2000m2，多层,面积为90的2房2厅,95-135的三室二厅和140m的四室2厅构成金鼎 御庭住宅45000m2，多层,小高层, 面积为90 m的二室二厅和135m的三室二厅淮海第一城住宅105000m2，主力户型90-140m2的二室二厅和三室二厅构成清河嘉园住宅7万多,商业8千多，多层为主,户型为90-100的二室二厅和102-127三室二厅构成交通状况项目名称交通状况中天花园交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(.36等路)中鑫上城交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(等路)盛和名都

55、交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(2.11等路)康城明珠花园交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(等路)中天虹桥花园交通便利,位于城中主干道淮海路北(11.12等路)永和家园交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(3、5、18路)上海花园交通便利 ,多条公交车经过(12，15，32路)金鼎 御庭交通便利,位于城中主干道,多条公交车经过(3，5，18，32路)淮海第一城交通便利,位于城中主干道,多条公交车经(2，3，8，31，33，35路)清河嘉园交通便利, 多条公交车经过(12，15路)销售状况项目名称均价（元/ ）开盘日期销售状况中天花园住宅39062007年3月(一期)80%

56、中鑫上城住宅515008年1月20日30%盛和名都住宅433008年1月12日40%康城明珠花园住宅384006年下半年(一期)95%中天虹桥花园08年中旬永和家园住宅35002007.658%上海花园住宅3040,商业60002007.180%金鼎 御庭住宅34002007.490%淮海第一城住宅50002005.1196%清河嘉园住宅34702007年11月28日52%行销及客群项目名称行销卖点风格客群构成中天花园低密度、宽楼距、商住分离, 文教区腹地现代政府人员,周边居民,回迁户中鑫上城主推挑高5.6米公寓,配套设施齐全现代本地商人,外地投资盛和名都环境优美,绿化率高，淮安市第一家实现与

57、警方联网的小区现代周围居民,商人等康城明珠花园市中心大盘, 大社区大配套,首创运动配套设施,与名校联姻现代政府人员, 本地商人,外地投资中天虹桥花园环境优美,天然水景, 先进建筑材料现代永和家园自然淳朴现代周围居民,商人等上海花园臻品建筑，梦想家园现代周围居民,商人等金鼎 御庭一但拥有，奢华永续现代本地商人,外地投资淮海第一城出则繁华，入则宁静现代本地商人,外地投资清河嘉园环境优美,绿化率高,优质规划,优质设计,建筑材料先进, 高智能化物业管理现代周边居民,回迁户等B、清浦区竞争楼盘调研情况项目名称地址物业类型建筑类型占地总建容积率欧洲城前进东路北侧住宅,商业多层,高层,花园洋房26万日月星城

58、承德南路与延安东路交界处住宅,商业多层,小高层13340020万世纪名都-恒辉花园解放西路一品梅广场正对面住宅,商业多层, 小高层高层29095626292.31众城城市嘉苑清浦区港口路西侧住宅,商业多层38440 576601.5产品构成项目名称产品构成欧洲城住宅238000,商业22000，花园洋房16栋,多层24栋,以89-90的2房2厅,115-130的三室二厅构成日月星城住宅195372,商业4628，多层为主，配之以少量小高层,以120-135的三室二厅为住世纪名都-恒辉花园现阶段只推出住宅6760 四栋11+1F、2栋17+1F高层住宅、二栋6F、三栋5F以及一栋4F多层住宅建筑

59、。以88-96的2房2厅和100-140的三室二厅构成众城城市嘉苑住宅54300 ,商业3000，以67-90.7的2房2厅和109-138的三室二厅构成交通状况项目名称交通状况欧洲城目前只有35路公交车日月星城交通便利(公交车.31路)世纪名都-恒辉花园交通便利2路、7路、12路、15路、38路等公交环绕小区。众城城市嘉苑2路、7路、12路、38路公交车环穿左右方便出行销售状况项目名称均价（元/ ）开盘日期销售状况欧洲城363907年10月(一期)08年6月(二期)一期80%日月星城365208年6月(二期)(一期)95%世纪名都-恒辉花园377008年1月12日5%众城城市嘉苑379508

60、年1月22日37%行销及客群项目名称行销卖点风格客群构成欧洲城大社区大配套,欧洲风情欧式周围居民,淮中学生家长,老师回迁户等日月星城大社区大配套现代周围居民,淮中学生家长,老师回迁户等世纪名都-恒辉花园节能,环保,智能化社区现代周围居民,回迁户等众城城市嘉苑现代周围居民,回迁户等C、开发区竞争楼盘调研情况项目名称地址物业类型建筑类型占地总建容积率世袭雅园2期韩泰北路8号住宅、商业多层380010615.992.8大湖城邦花苑深圳路南，合肥路东住宅、商业多层、小高层2209263000001.35心港湾花苑深圳路南侧、济南路西住宅、商业多层、小高层紫荆苑深圳路30号住宅、商业多层、小高层3937