公寓市场分析培训

1、延时符公寓市场分析时间：2019.2.15公寓产品特性分析公寓概念界定住宅公寓定义分类居住公寓商务公寓（soho公寓）酒店式公寓服务型公寓一般处于城市核心地段及商务中心区具备居住、商用、办公均可的商品房物业。是指专供居住的房屋。普通、非普通住宅别墅花园洋房两者区别从概念上讲，住宅和公寓最明显的区别是功能不同，公寓使用性能更为广泛。商业性质公寓采光较差，不符合住宅日照与楼间距要求。公寓概念界定住宅公寓写字楼功能性住宅写字楼公寓对商务功能不具备集中办公形象展示较好两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向对居住功能具备不具备类别普通住宅商务公寓纯办公楼区域和品质分布

2、于全市各区，交通情况差别很大建筑品质高低不一，通常无装修靠近市中心、商务区、开发区建筑品质高低不一，公共部位通常带装修位于市中心、主要商务区较高的建筑品质，通常提供公共部位精装修建筑形态高层、多层、别墅等多种形式除市中心少数住宅外，通常由多幢建筑物形成一个居住小区多为高层带电梯通常只有1-2幢，或是大型居住小区的临街建筑通常为高层、超高层建筑、外观优美容易成为一个城市的标志性建筑户型大小从50左右的小户型到数百大户型户型面积多在30-100之间一般可根据客户需求自由分割，小到100以下，大至整层室内配套户内配有完整的厨房和卫生间户内配有卫生间，部分配有简易厨房，很少有天然气卫生间、茶水间为整层

3、共用公寓的使用性相比住宅、办公更加全面公寓、住宅产品特性对比公寓、住宅产品特性对比序号对比内容公寓住宅1产权年限商业用地为40年土地年限多为50年其中住宅用地年限为70年2水电费收费标准商业用水：4.44元/m商业用电：0.665元/千瓦时住宅用水：1.66元/m住宅用电：0.475元/千瓦时3居住舒适度公寓结构至少在两梯八户以上住宅结构普遍为两梯三户或者四户4采光条件公寓窗户少，采光条件不是很好住宅必须满足日照、采光等相关条件住宅用地使用年限相对于商业用地高出10年，未来商业用地到期后将补交土地出让金。公寓的水电费支出比住宅高出至少一倍，商业水费自2016年从2.24元/m上涨至4.44元/

4、m，直接导致公寓生活成本的上升。公寓由于设计结构普遍较密，楼层户数多，造成公寓居住的安全性、私密性远不如住宅。由于公寓的产品特性，住宅的采光条件自然要比公寓好很多。住宅相比公寓居住舒适度更高，居住成本低主要区别公寓、住宅其他特性对比 公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。落户条件首付、贷款利率 贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例为50%，贷款利率相对也会高一些（需上浮10%-20%），通常一套公寓的首付比例相当于一套普通住宅的首付比例，商贷年限最长不超过10年，月还款额

5、与普通住宅基本一致。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。产品面积单价总价首付月还款额公寓5080004000002000002159住宅125800010000002000005235备注：住宅按20%首付比例，月还款额以20年计算产品面积单价总价首付月还款额公寓5080004000002000002159住宅518000410000820002159公寓不能落户且首付比例高，贷款年限不超过10年，月还款额高以住宅、公寓面积均为50，单价8000元计算首付及月还款额：公寓、住宅税费对比公寓前期、后期交易税费均高于住宅 买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同

6、的，前者会比后者负担更多的税费支出，拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是商业用房，则不管什么情况都要缴纳个税、增值税。备注：写字楼、商业最大区别在于土地增值税的征收费率不同，商业为5%，写字楼为10%公寓住宅二手房交易税费对比公寓产品类型公寓类型公寓分为普通公寓（居住型公寓）、商务公寓、酒店式公寓性能普通公寓（居住型公寓）商务公寓酒店式公寓用地性质住宅商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓产权年限50年40年40年特点1、面积较小，30-602、首付比例低，总价低1、一般处于城市核心地段及商务中心区，即可居住又可办公2、具备写字楼功能，可注

7、册公司3、物业管理提供高于普通住宅的而外优质服务4、首付5成，贷款为商业利率5、层高高于住宅，可达5-6m，梯数比高1、面积较小，主力户型主要在60以下，装修档次高2、大多位于城市繁华地带商圈周边，交通方便3、按照酒店的内部设计4、梯数比较高普通公寓普通公寓（居住型公寓也称“一室”）功能受限。只能居住,小区不允许办公。售价较高。住宅型公寓单价一般高于普通住宅,也高于商务型公寓。普通公寓特点：户型面积小,多为30-60。销售价格一般高于区域整体水平。优点使用成本相比而言较低。产权70年,可商贷,亦可公积金贷,贷款成数高,利率较商务公寓便宜,物业、水、电、煤等按民用收费。舒适度更高。住宅型公寓的居

8、住舒适度明显优于商务型公寓,梯数比小于商务公寓,多数通有燃气管道,不影响正常的家庭生活。税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一,便于今后转手。注:根据现行契税政策的规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90(含90)以下的,契税按照1%执行;户型面积在90到144(含144)的,税率加倍征收,即税率为2%;所购住宅户型面积在144以上的,契税税率按照4%征收。而购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),一律按照4%的税率征税。缺点商务公寓商务公寓特点：产

9、权年限为40年,一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公;具备写字楼功能。产权年限。居住环境。每层住户较多, 采光较差,且多数存在卫生间无窗户。得房率。过道等公共地方多,造成公摊大,得房率低。按揭方式。大多不能申请公积金贷款,其次首付、贷款利率高。日常生活成本。其物业、水、电、气等为商业收费,较民用收费贵。设计标准。设计导向不同，公共建筑物业受朝向、采光、进深等限制较少,而住宅的要求较高。住宅型公寓建筑间距、采光一般是按照住宅规划设计标准严格执行;而商住型公寓一般位于城市的繁华地段和商务服务范围中,其建筑日照间距、建筑设计等按照公共建筑标准执行。交易税费。初次购买或者转让时的契税按

10、照3%收取,而住宅低于90为1%; 此外，根据规定,商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费,分别是:营业税5.6%、印花税0.05%、土地增值税6%、个税1%或购房差价的20%、契税3%、交易手续费10元/,除去交易手续费,剩余5种税加起来高达15.65%。优点商住两用，多处于繁华商圈,配套齐全,交通便利,可做酒店或办公点。缺点商务公寓分类商务公寓按产品类型分：类型特点SOHO公寓商住两用，可商可住，灵活多用LOFT公寓层高较高，空间开阔，不受拘束的特色办公空间STUDIO公寓主打办公室概念，带有一定的艺术空间CLUB公寓俱乐部，为一群人制定的商务空间产权式商务公寓新的产品形态酒店式公寓

11、定义：酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，其本质仍然是公寓。也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位。业态分类：相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。特点：它一般拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子。提供酒店式的商务服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。类型特点酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但其本质仍然是公寓。产权式酒店公寓实质是酒店，其软硬件配套是

12、按照酒店标准来配备，且纳入酒店行业管理范畴，一般位于旅游度假胜地、酒店资源集合的、繁华商务地段，面对短期的日、月住客。按产品类型分，可分为产权式酒店公寓、酒店式公寓。酒店式公寓优劣势分析总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50以下，总价低适合投资。空间分割灵活。由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到20-30大到一层楼。因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司；良好的生活和商务环境。家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓不

13、仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。优点缺点从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、增加消防通道等；从舒适性来说，暗房出现，影响居住生活的舒适度；在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。公寓与住宅对比价值分析价值一价值二价值三价值四价值五挑高户型：层高普遍较高，LOFT公寓层高可达5-6米，使用率更高。总价低：即使单价高，面积较小，折合下来总价低。高回报率：公寓位置普遍优越，租金较高，具有一定的升值前景。不限购不限贷：当前调控政策抑制投资需求，公寓不限购受到投资者的青睐。可注册公司：公寓用途即可居住也可办公，可作为办公场所注册公司。公寓与住宅对比劣势分析劣势一劣势二劣势三劣势四劣势五年限短：商业性质公寓土地年限只有40年。户型不佳：碍于公寓楼层多户的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如住宅。首付高：首付比例5成，高于一般住宅，且利率高，