酒店式公寓ppt课件

1、酒店式公寓专题.研讨框架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研讨结论酒店式公寓个案研讨开展历程及现状酒店式公寓根本概念面临的机遇与挑战北京酒店式公寓市场分析.酒店式公寓根本概念定义特点分类动因.酒店式公寓根本概念定义“酒店式公寓，也称效力式公寓，意为“酒店式的效力，公寓式的管理，是在亚洲兴起的一种只做效力、没有任何酒店运营的纯效力公寓。它是交融酒店设备与家庭特征为一体的自住式单位，并提供低于酒店价钱的长期住宅。 简单定义其概念归结为三点：一致运营售后回租完好产权解释：它普通是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务效力、保洁效力、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅

2、一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的方式出租，获得投资报答。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 由此可见，严厉的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓均是“仿冒品，多为提供高档物业效力的精装小户型住宅，其本质与“酒店式公寓存在着本质的区别。.酒店式公寓根本概念特点 酒店式公寓强调的依然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所相对于酒店而言的物业； 酒店式公寓必需有酒店般完善的效力； 酒店式公寓必需具有居家的气氛；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价钱优势；

3、.酒店式公寓根本概念与传统酒店的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的效力外，更主要的是向住客提供家庭式居住规划、家居式的效力，真正找到宾至如归的觉得，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了专业效力，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业。它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此备受商务人士的青睐。 .酒店式公寓根本概念分类-按“产权性质划分商住产权的“酒店式公寓只租不售的“酒店式公寓住宅产权的“酒店式公寓顾名思义，其特征是“商住性质的产权。该类物业可对小业主出卖，售后一致或非一致进展“酒店运营。普通可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、税率与住宅比较有不同

4、。 其特征是并不对外出卖产权。普通由水准较高的跨国酒店管理集团一致运营。称其为“公寓式酒店更为适宜，是各类产品中综合质量及管理水准最高的 这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓，但由于其本质是“住宅产权，也决议了它不能够成为真正意义上的“酒店式公寓。更准确的说，这是一种“酒店式效力公寓，以比普通住宅物业更为完善、全面的酒店式效力来吸引客户。其付款方式、贷款方式、买卖手续与普通住宅一样。.酒店式公寓根本概念开展动因从兴隆国家的阅历来看，酒店式公寓是一个国家和地域经济开展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。 酒店式公寓在一个城市的产生和开展,牵制的根本缘由就是这个城市的经济兴隆程度。由于酒店式公

5、寓的需求者和消费者普通都是生活在这个城市高级商务人士。这些消费者普通都能接受价钱不菲的租金。一个城市只需经济开展到一定程度，高端住宅消费才干的消费者才会构成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时顺应他们生活方式和生活需求的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的开展前景。 .酒店式公寓开展历程来源开展现状.酒店式公寓开展历程来源酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其暂时休憩的物业，由专门管理公司一致上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人 “暂时住宅的特征。 .酒店式公寓真正发扬光大那么是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士选择住在酒店式公寓。由

6、于酒店价钱比较贵而且没有家的觉得，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打工程。酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立刻被美国驻华大使馆全部租用当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中，成为外交官员公寓。 开展酒店式公寓开展历程.产品市场沿革效力式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要效力对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，

7、对产品温馨度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业效力的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修规范、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营才干有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起 2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓开展历程. 亚奥区域中关村区域燕莎区域CBD区域金融街区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布酒店式公寓开展历程.工程分布供应量建筑方式容积率户型装修物业管理客户小结酒店式公寓市场分析.北京在售酒店式公寓分布

8、图酒店式公寓-市场分析亚奥观典锦上国际公寓金澳国际国海广场健翔国际公寓方恒国际中心万国国际公寓元大都瑞士公寓世奥国际中心万科金阳新金山光华国际世界城燕莎CLASS伯朗峰瑞海国际西海2021万科金阳波菲特行政公寓.酒店式公寓-市场分析区域位置分析从区域位置上来看，受北京奥运的剧烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售工程最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。 这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。.酒店式公寓-市场分析市场供应及体量分析从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘工程，在售工程中74%以上的建面都在10万平米以下，部分稍

9、大体量的工程中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在60万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于猛烈。.酒店式公寓-市场分析容积率分析从容积率看，有71%的在售工程容积率在4以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调报答，不强调温馨性。.酒店式公寓-市场分析建筑方式分析从建筑方式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特征的区域地标性建筑是一切工程的梦想。.酒店式公寓-市场分析装修情况分析一切的酒店式公寓工程都为精装修酒店式公寓的精装修应该是工程定位的必要条件之一，对提升工程整体质量和销售利润有很重要的作用。

10、特别是随着装修规范不断提高，越来越多的工程是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势开展。.酒店式公寓-市场分析物业管理情况分析无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要目的便是物业的效力管理程度。目前北京的公寓物业虽然都声称为“酒店式、“星级效力等等，但工程的物业管理程度良莠不齐，真正到达星级规范的不在多数，但经过一些知名物业管理公司的努力，整体气氛的成熟，置信会有很大的提高。.酒店式公寓-市场分析产权年限分析目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数工程产权为住宅立项的70年，少部分的为 50年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关怀的还是位置和工程的质量。.酒店

11、式公寓-市场分析主力户型分析主力户型面积大多集中在50-80平米之间，户型主流为直套规范间型的一室一厅。这种设计的局限性是只需一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。 不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面规划，不仅呵斥运用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。 .酒店式公寓-市场分析配套商业分析目前在售酒店式公寓几乎都是综合体工程，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来工程整体投资环境的提升有很大作用，但普通来说在销售公寓时商业的业态和运营方式都还没有确定，很难对客

12、户的选择产生决议性影响。.酒店式公寓-市场分析置业目的及客户分析由于30 、40平米甚至更小的户型虽然能满足根本的生活需求，但其温馨度远远不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。早期的酒店式公寓可以吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有直观的居住阅历，也是由于低总价的吸引。随着环境和价钱的变化其作为投资的功能完全的表达出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。特别是带有返租合同的工程，几乎完全由投资客包揽。 .酒店式公寓-市场分析分析小结目前北京的酒店式公寓市场曾经进入较理性开展阶段，投资客开场对工程的质量、区位、背景、运营方式、

13、报答率进展综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中。 普通来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数工程中的小面积户型60平米以下均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型的总价较高时，投资价值会打折扣。随着奥运会的临近，过去几年中北京对城市根底设备宏大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速开展期，放量也在添加。但必需留意的是如何保证打造工程优良的质量被高端人群接受，必需求在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。 .酒店式公寓重点个案研讨.供应市场分析重点个案分析万方国际公寓 地理位置：朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角

14、 开发商：北京华松房地产开发有限责任公司物业顾问：北京万方新源物业管理 总占地面积：8382.07平方米 总建筑面积：53400平方米容积率：4.3绿化率：31.6%总套数：224套.供应市场分析产品信息建筑方式：一栋18、12、10、8层高层连体板楼 户型面积：80平方米一居，占总套数的10%左右，84-150平方米二居，占50%左右，-225平方米三居，占40%左右，主力户型为130平米左右二居；150平米左右三居，层高：2.9米万方国际公寓 .供应市场分析产品信息装修规范：精装修 2000元/平米含家电电梯：六个单元分别为一梯两户，两梯三户，两梯四户 运用率：78%-83%车位： 268

15、个全地下开盘时间：2007年11月入住时间：2021年3月1日商业： 面积约50000平方米 ，整租或者整售万方国际公寓 .供应市场分析销售价钱及客户信息销售价钱：开盘起价15700元/平米，均价17800元/平米；其中一居小户型起价20000元/平米销售进度：已售出30套左右付款优惠：全款98折客户来源：主要是望京区域地缘性客户为主，也有一定比例的韩国人。置业目的：投资和自住的比例大致相等。 万方国际公寓 .供应市场分析工程气氛成熟，位于望京中心区，区位优势明显，交通便利，商业配套完善。区域产品稀缺，户型配置也比较丰富，但小户型起价偏高，透支了未来一定的升值空间。.供应市场分析重点个案分析世

16、界城 地理位置：朝阳区东大桥路10号 开发商：北京京汇房地产开发建筑设计：U-TOWN(上城)建筑事务 园林设计：贝尔高林物业顾问：第一太平戴维斯 总占地面积：14344.5平方米 总建筑面积：120217.9平方米容积率：5.5 总套数：719套.供应市场分析产品信息建筑方式：三栋高层板楼建筑层数：28、31层户型面积：总裁官邸48套 C栋4F29F，单套面积 363平方米；酒店式公寓 671套 A、B栋4F29F ，厅室合一单套面积约55平方米447套一室一厅单套面积约86平方米48套层高：31层的3.0米，28层的3.1米世界城 .供应市场分析产品信息世界城 装修规范：精装修送全套家具家

17、电电梯：3梯12户和2梯 2户平均运用率：72%车位： 498个全地下售价25万物业费：7.9元/平方米月开盘时间：2007年1月11日入住时间：2021年6月商业： 面积约30000平方米 B1F3F.主力户型分析特点：1、方正户型，厅室合一，双开子母门，玄关大理石铺地，落地全景窗，绝佳视野；2、6平米大卫生间，宽阔空间，温馨卫浴；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修，交房既可入住。供应市场分析产品信息世界城 .主力户型分析供应市场分析产品信息世界城 特点：1、方正户型，绝佳规划，6.6米大开间客厅，卧室、

18、起居会客、就餐独立分区，动静分别；2、三面采光采景，通透生活空间，全朝阳南向主卧主位，南北；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修，交房既可入住。.供应市场分析销售价钱及客户信息世界城 销售价钱：开盘均价25000元/平米，如今36000元/平米均价；销售进度：近50%销售率付款要求：40%首付比例客户来源：主要是CBD区域内企业中高管，少量外地和外籍人群，年龄35岁左右。置业目的：大户型自住为主，小户型根本为投资需求。 .供应市场分析重点个案分析燕莎class位置：朝阳区新源里新东路14号 投资商：华盈置地集

19、团开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公物业管理：美国宾至国际全案谋划及营销代理：21世纪不动产，北京中天大业整合推行：今久传媒北京占地面积：4301平方米总建筑面积：15330.9平方米容积率：2.2.供应市场分析燕莎class工程概略物业类型：公寓；楼型及数量：1栋7层塔楼公寓；开盘时间：2006年10月27日；入住时间：2021年6月；产权：50年可注册；总户数：155户；车位配比：1.6：1，地下78，地上18。层高：3.25米；物业费：8元/平米.供应市场分析燕莎class户型情况户型面积范围（平米）套数价格区间（万元）所占比例零居48/50/6213112716485%一居79/

20、87/90/1002420826515%主力户型以零居小户型为主，比例占到了85%，纯小户型以投资为导向的工程。.户型分析户型分析：1、 格局方正，独立厨卫；2、起居室与卧室分开，动静分区明确；3、卧室带步入式衣帽间；4、卧室和起居室均有采光，居住温馨度相对较好。供应市场分析燕莎class.客户分析供应市场分析燕莎class地域分布：北京以朝阳区为主，约占60%，其中燕莎区域及周边居多；年龄特征：根本3040岁；职业特征：外企高管，外国领事，私营业主，专业投资客；收入程度：高收入阶层；家庭构造：独身或两口之家；购买目的：投资客居多，约占80%，小户型自住也有一定比例。.供应市场分析燕莎clas

21、s工程点评 地处燕莎商圈，紧邻使馆区、昆仑饭店、京城大厦、东直门商务区 区域配套成熟，商务分为浓重。 交通便利，紧邻地铁2号线、城铁13号线、机场高速公路和机场城铁 。户型比较单一，零居为主，总价适中，更适宜投资。周边租金程度较高，投资报答可观，很有投资潜力。.供应市场分析重点个案分析世奥国际中心 地理位置：朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米 开发商：北京信远时代房地产开发 建筑设计单位: 广东省建筑设计研讨院总占地面积：8078平方米总建筑面积：110000平方米总套数：500多套.供应市场分析产品信息建筑方式：1栋塔楼，分为东西2座建筑层数：28层； 东座7-28层为酒店式公寓 西座7-

22、18层为写字楼、19-28层为酒店式公寓户型面积：酒店式公寓户型：60平米的0居；85、95平米的2居；100平米小三居层高：公寓3.3米；世奥国际中心 东座西座商 业.供应市场分析产品信息装修规范：精装修3000元/平米电梯：6梯17户平均运用率：70%车位： 340个 租售暂定物业费：5.90元/平方米/月开盘时间：2007年11月18日入住时间：2021年12月 其他：商业1-5层，约1.5万平米； 会所第6层，约3000平米；写字楼约2.3万平米世奥国际中心 .供应市场分析销售价钱及客户信息销售价钱：18000元/平米销售进度：目前在售东座7-11层、18-19层，共推出118套，目前

23、还有约30套未售客户来源：主要以任务生活在亚奥商圈、中关村的客群为主，也不乏部分CBD客户置业目的： 多为自住+投资型需求世奥国际中心 .供应市场分析 紧邻北四环，全石材外装酒店式公寓 ，本身配备商业和办公，努力于打呵斥北四环商务地标建筑； 和同地段的其他工程比，本工程更具价钱优势，性价比较高。.酒店式公寓的机遇和挑战.城市开展机遇2002-2021 年，城市根底建立投入1800亿元人民币，其中900亿元用于建筑地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建立，其他150亿元将用于水电气热等生活设备的建立和改造。这将对北京整体城市容颜、城市笼统和城市位置产生深化的

24、影响。.机遇-北京奥运整体趋势2021年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推进力。由于酒店效力式公寓与酒店相比具有很强的优势：一致集中管理，提供专业24小时酒店式效力，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣效力相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租效力公寓或者短期月租公寓，期限比较灵敏，并且相对于高档酒店更实惠的价钱，这都将为酒店式公寓带来充足的开展时机。 .客户需求受奥运利好要素的影响，酒店式公寓的客户明显添加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店效力式公寓的需求方。部分酒店效力式公寓为了更加灵敏的保证奥运期间的租金收益，在三季度开场就对签署长期租约的客户上调了租

25、金报价，估计四季度不断到明年优质酒店式效力公寓租金将继续上涨。 机遇不断增长的需求、逐渐提高的供应质量和日益透明的地产市场正逐渐推进中国效力式公寓市场的开展。2005年和2006年的买卖情况阐明，中国主要城市的效力式公寓市场异常活泼。阅历丰富的业主-运营商构成了效力式公寓主要的买方群体。.外资看好北京机遇虽然限外政策接二连三，但由于对于中国宏观经济和房地产市场的继续看好，境外资本对于投资中国房地产的兴趣依然浓重，估计今后进入房地产优质物业持有领域的比例会大幅提高。 外资收买北京的商用型物业，以写字楼、酒店式效力公寓、购物中心、酒店为主，物业现状为处于运营形状，或者即将完工。热点区域照旧为CBD

26、、燕莎商圈、金融街和中关村。.冬天来了么？挑战.投资还思索温馨吗？挑战问题：传统的酒店式公寓多是标间方式的直套零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几乎没有生活功能分区，在传统观念中，这样的房子是只能用来投资而不能自住的。应对：从未来的开展趋势看提高居住的温馨度是区分酒店式公寓产品优劣的一个重要尺度，而合理的运用面积是保证温馨度的重要目的 。在设计上应强调紧凑性和合理性，在保证满足运用功能的根底上，尽量进展空间创意，也许酒店式公寓就不再是自住的禁区。.90/70后小户型的猛烈竞争挑战问题：90/70政策实施一年后，北京中小户型楼盘的供应量不断添加，以往小户型产品“物以稀为贵的局面已被突破。在这样的市场情况下，更高单价的酒店式公寓产品如何突出重围，杀出一条血路呢？ 应对：还是要在本身产品特点上多下功夫，进展差