法律文献7房地产法律制度ppt课件

1、8 房地产法律制度.8 房地产法律制度8.1 房地产法规概述8.2 房屋拆迁8.3 房地产市场管理8.4 产权产籍管理8.5 物业管理.8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念1房地产的概念房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立运用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地一切权或土地运用权的具有一定经济意义的土地。.8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念1房地产的概念1房地产是房产与地产的有机结合；2房地产是财富和财富权益的有机结合；3房地产作为房产与地产的一致体，以地产为主，地产是中心。4 房地产既有其财富属性，又有

2、其商品、运营属性。.8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念2房地产法1概念：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产法有广义与狭义之分，狭义是指94年7月5日全国人大常委会经过的。.8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念2房地产法2房地产法调整对象的内容土地、房屋财富关系土地利用和管理关系城市房地产开发运营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系 .8.1 房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念2房地产法3房地产法的根本原那么 土地公有原那么 土地有偿运用原那么 非常珍惜、合理利用土地和真实维护耕地的原那么 房地产综合开发原那么:房地产开发运营该

3、当按照经济效益、社会效益、环境效益相一致的原那么，实行全面规划、合理规划、综合开发、配套建立。 城镇住房商品化原那么 宏观调控与市场调理相结合的原那么 .8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系1房地产法律关系的概念：房地产法律规范在调整人们行为的过程中所构成的特殊和详细的社会关系，即具有法律关系上的权益和义务关系。.8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系2房地产法律关系的构成：1房地产法律关系主体主体即参与房地产法律关系的当事人。它既是权益的享用者，又是义务的承当者。 主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。 .8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关

4、系2房地产法律关系的构成：2房地产法律关系客体客体即房地产法律关系主体的权益义务所共同指向的对象。客体分为土地和房屋，它们属于不动产。.8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系2房地产法律关系的构成：3房地产法律关系内容内容即房地产法律关系主体享有的权益和承当的义务。 .8.1 房地产法规概述8.1.2房地产法律关系3房地产法的义务和作用1调整房地产经济关系2建立和完善房地产市场3加强房地产市场的管理4促进房地产业开展.8.1 房地产法规概述8.1.3房地产法的体系 我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如、等法律中的有关规定。二是专门的法，如、以及它们

5、的实施条例、细那么、方法之类。三是相关的法，如、等法律中的有关规定。 前往.8.1 房地产法规概述.8.1 房地产法规概述.8.1 房地产法规概述.1调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资历：公民、法人及社会组织参与房地产经济活动，必需符合房地产法的规定。确定主体参与房地产活动的方式；调整房地产经济活动的对象。前往.2建立和完善房地产市场确定市场范围：确定主体资历；确定哪些土地和房屋可以进入市场。确定房地产市场行为规范：市场行为原那么是：公平竞争原那么；等价交换原那么；老实信誉原那么；主体位置平等的原那么；国家和集体利益优先的原那么。明确了进入市场的程序。前往.3加强对房地产市场的管

6、理对房地产买卖活动的管理：城镇房地产买卖活动包括各种一切制的房屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地运用权转让等其他活动。一切这些活动都要经过房地产买卖所进展。凡是进展房地产买卖的单位和个人，都必需持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、签证、评价、立契过户手续，并且按规定交纳税费。.3加强对房地产市场的管理对房地产价钱的管理：房地产价钱管理是房地产市场管理中的重要问题。对建筑承包活动的管理对房地产运营单位的管理前往.4促进房地产业开展房地产立法的根本目的。房地产业的重要位置：房地产业的开展起到协调、平衡社会总需求和总供应的作用；房地产业是政府收入的重要来源房地产法可以不断调整房地产经济关系，促进

7、房地产业安康开展。前往.南宁市 盛世联邦广场建立.脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案原告：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人， 被告：北京市东城区房屋土地管理局。第三人：北京市天创房地产开发公司。 .案情脱啟英共有私房8间，建筑面积935平方米，位于本市东城区东四北大街273号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于运营，该户在册户口为9人 。天创公司根据脱敞英对房产的运用情况及在册户口人数，对脱啟英共补1130395元，脱啟英回绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地局依法判决。 .案情第三人于2000年3月1日委托北京市东城区房地产价钱评价所对

8、原告一切的非住宅房屋进展评价。合计补偿人民1130395元。第三人天创公司依法领取了国有土地运用证、建立用地规划答应证和房屋拆迁答应证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街261-277号进展办公楼建立并委托昊海拆迁效力中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。.案情被告以为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合的有关规定，脱啟英回绝接受，理由缺乏，被告不予支持。判决如下：一、脱啟英自收到判决书之日起五日内，迁入本市东城区连丰西巷15号院2-5号房进展周转，同时将原房屋腾空，交天创公司撤除。二、待周转终了时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋的各项费用。三、待周转房腾空后三日内，天创

9、公司一次性将拆迁补偿款，计人民币1130395元整交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据第二十一条执行。.案情原通知称，天创公司向被告提交的原告私有房屋建筑面积是1987年前的建筑面积。原告早在1987年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于935平方米。天创公司未根据的有关规定进展实践丈量，以确定房屋真实的面积；天创公司补偿原告内外装修费用与实践相差甚远，严重损害了原告的合法权益。恳求人民法院判决撤销京东房地裁字(2000)第53号判决。 .案情原告曾于1988年7月12日经北京市东城区城市规划管理局同意，对其一切的房屋实施翻建。翻建答应证恳求书标明赞同翻建住房9502平方米。原告在庭审中提交了中国

10、建筑规范设计研讨所设计的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件 。 原告翻建其私有房屋开工后至今未到房管部门办理房屋现状变卦登记。被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋一切权证，故我局根据房屋档案的记载认定该房的房屋面积是正确的。 .案情原告在私有房屋翻建房屋现状变卦后，其应在3个月内依法到房屋主管部门办理房屋现状变卦登记，以获得国家法律维护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支持。根据的有关规定，私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面积为准 。 .法院判决该判决认定现实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。原告要求撤销被告判决的诉讼恳求，理由不当，本院不予支持。 .8.2

11、 房屋拆迁8.2.1城市房屋拆迁管理法规概述房屋拆迁管理法规是由国家制定或认可，反映国家意志，并以国家强迫力保证其实施的行为规范。调整对象主要包括：1调整房屋拆迁活动中构成的行政管理关系；2调整房屋拆迁活动活动中构成的民事法律关系。例如：财富、纠纷等.8.2 房屋拆迁31是我国现行的房屋拆迁任务的最高行政法规。2是根据、等相关法律的根本原那么制定的，对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿安顿原那么、法律责任等主要问题都做了规定。.8.2 房屋拆迁33规定了城市房屋拆迁必需符合城市规划和有利于城市旧区改造，确定了房屋拆迁任务的目的和法律位置。4规定了拆迁房屋必需向县级以上政府房屋拆迁主管部门提

12、出恳求，经同意发给拆迁答应证后方可拆迁。5明确规定了拆迁当事人双方的权益和义务。.8.2 房屋拆迁8.2.2房屋拆迁实施程序1提出拆迁恳求2房屋拆迁审批与房屋拆迁答应证3签署拆迁协议45监视检查6档案归档实施拆迁一致拆迁自行拆迁委托拆迁.8.2 房屋拆迁8.2.3货币拆迁安顿房屋拆迁补偿是拆迁人依法对被撤除房屋及其附属物的一切人因拆迁所蒙受的损失给予合理的弥补。 拆迁补偿的方式房屋拆迁补偿的方式有三种：产权互换作价补偿产权互换与作价补偿相结合。.8.2 房屋拆迁8.2.4房屋拆迁纠纷的处置1行政判决因当事人达不成协议或者被拆迁人无正当理由回绝拆迁时，由房屋行政主管部门对拆迁纠纷进展裁定。任何单

13、位和个人必需服从城市人民政府的动迁决议。.8.2 房屋拆迁8.2.4房屋拆迁纠纷的处置2依法起诉假设拆迁当事人对判决不服，可以在接到判决书之日起15日内向人民法院起诉。假设拆迁当事人对有关拆迁的其他决议不服，也可以直接起诉。前往.8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述8.3.2房地产市场管理的内容8.3.3房地产买卖管理8.3.4房屋租赁管理前往.8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述1房地产市场的概念我国现时所称房地产市场，是指国有土地运用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等买卖活动的总称。 房地产市场在内部构造上分为三级：一级市场：国家土

14、地市场；纵向流通。二级市场：房地产开发市场；横向流动。三级市场：出租、出卖等消费性质的市场；横向流动。.8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述2房地产市场的构成：主体、买卖对象和市场组织方式。主体：供应方即卖房：国家、房地产开发运营企业、个人。需求方：购买者或承租者；融资方：银行、政府、组织和个人；中介人管理者：政府主管部门。.8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述2房地产市场的构成买卖对象：土地或房屋的一切权和运用权。市场组织方式：“有形的房地产买卖所、“无形的场外市场。.8.3 房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述3房地产市场的特性买卖对象的固定性买卖方式的多

15、样性房产市场与地产市场的交融性垄断与竞争并存市场的区域性供应稀缺性前往.8.3 房地产市场管理8.3.2房地产市场管理的内容1)审核市场主体条件，检验市场客体条件2)管理房地产价钱3)管理房地产买卖合同4)办理权属转移、登记领证等手续5)收取契税、转让金和手续费6)查处违法、违章行为。前往.审核市场主体条件，检验市场客体条件对于市场主体资历的审查：重点是卖方资质。对于市场客体的检验：重点是检验房地产权属证书。前往.管理房地产价钱价钱管理是市场管理的中心评价、核定房地产买卖价钱；制定买卖价钱管理方法加强检查监视.南京率先动用行政手段调控房价 07年月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动

16、用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指点价为中心的价钱监控制度。 文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于，在核准基准价的根底上，开发商最高加价幅度不得高于 回到了方案经济时代的“开倒车行为 ？前往.管理房地产买卖合同对买卖合同主体的审查和认定；对无效买卖合同的认定和处置；对房地产买卖合同进展分类登记、汇总、立卷归档，作为房地产市场管理的根底资料予以保管；核定买卖价钱。前往.07年月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指点价为中心的价钱监控制度 文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于，在核准基准价的根底上，开发商最高加价幅度不得高

17、于 回到了方案经济时代的“开倒车行为 ？.8.3 房地产市场管理8.3.3房地产买卖管理1房地产买卖管理的概念：房地产买卖管理是房地产行政管理机关根据法律、法规和其他要求对房地产买卖行为与价钱所进展的组织、监视和调理。.8.3 房地产市场管理8.3.3房地产买卖管理2房地产买卖管理的对象：房产产权买卖与土地运用权转让房产产权与土地运用权交换以房产作为投资入股与他人结合企业以自在房屋为资本与他人协作扩建、改建房屋房地产抵押、典当、拍卖拆迁征用房屋政府依法收买房屋其他属于房地产权属的出让或转让。.8.3 房地产市场管理8.3.3房地产买卖管理3房地产买卖管理的内容1对进入买卖市场的房屋的管理2对房

18、地产买卖人资历的管理3对房地产买卖价钱的管理4对房地产买卖契约的管理.案例某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼，售价4000元/m 。某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，并且商定一年之内办理一切权证书。 .案例某甲因公需求出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，翻开房门让购房者观赏选购。该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某丙签署了购房合同，双方于3月30日办理

19、了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。 .案例某甲于2005年5月回国后发现本属于本人的房屋已被他人居住，非常气愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙回绝。某甲找到A公司交涉，A公司担任人表示“一房二卖确实是本人的任务人员所为，向某甲负疚并表示情愿按照合同商定返还某甲的全部购房款及利息，但回绝某甲要求返还房屋的恳求。 .分析(1)A公司与某甲的购房合同能否有效？为什么？(2)A公司与某丙的购房合同能否有效？为什么？(3)该房屋的一切权该当归谁？为什么？前往.8.3 房地产市场管理8.3.4房屋租赁管理房屋租赁，是指房屋一切权人作为出租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租

20、金的行为。 1租赁管理的根本原那么1为承租户效力的原那么2维护财富一切人利益的原那么3房屋租赁的权益与义务相一致原那么4充分发扬房屋运用效益的原那么.8.3 房地产市场管理8.3.4房屋租赁管理房屋租赁契约房屋租赁契约的变卦和终止.上海规定：一间房只能租给一个家庭或一个自然人 上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴显露的分割搭建、二房东转租等突出问题，为进一步加大“群租整治力度 前往.8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述1产权与产权管理1产权就是财富一切权，也称物权。它是指财富一切者在法律规定的范围内，对其财富享有占有、运用、收益和处分的权益。产权的获得和确认，必需在一切权人按照政府

21、法令规定向房地产管理机关恳求登记、领取房屋产权证件后，才算得到正式成认并受国家法律维护。.8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述1产权与产权管理2产权管理：政府房地产管理机关按照确定的原那么，区别房地产性质、类别，制定政策、法规，进展审查产权、确认产权、保证产权及监视产权的合法行使等任务，并结合产籍管理进展资料整理，为国家建立提供所需的统计资料和产权资料。这个过程称为产权管理。.8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述2产权管理对国家财富一切权管理实行维护政策：返还被占有的国家财富，不受时效限制；对一切权不明之财富，或国家与他人对房地产一切权的归属发生争论，一时无法确定时，推

22、定该房地产为国家一切。.8.4 产权产籍管理8.4.1产权与产籍管理概述1产籍与产籍管理产籍：房地产产籍是指房地产的产权档案、与房地产产籍相关的地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。 产权管理与产籍管理的关系产权管理是产籍管理的根底；产籍管理与产权管理的根据。.8.4 产权产籍管理8.4.2产权确实认与登记房屋产权的审查与确认是房地产产权、产籍管理的中心内容。产权、产籍管理根本上是围绕着房屋产权的审查与确认进展的。.8.4 产权产籍管理8.4.2产权确实认与登记1产权的审查与确认产权的审查方法：层层审查，三审定案，即初审、复审和审批。产权审查与确认的根本原那么以现实为根据、

23、法律为准绳的原那么书证原那么现实求是，有错必究原那么行政监视的原那么。.8.4 产权产籍管理2产权登记1产权登记的种类：总登记：在一定的时间内，在较大的行政区域内举行一次性一致的、全面的登记，也称之为静态登记。转移变卦登记：在总登记以后，房产产权发生权益转移，或房屋本身运用国有土地面积发生变化，而进展的重新登记，又称动态登记。其他登记：遗失登记、更正登记、新建登记。.8.4 产权产籍管理2产权登记2几种特殊房产的登记：代管房产登记：由政府或房地产管理机关代为管理；拨用产登记：拨用产是全民一切制公共房产的一部分，由政府或房地产主管部门免租拨给单位运用、管理和维修。按当地政府规定办理涉外房产登记：

24、中外合资、协作房产；外国人私有房产。违章房屋登记.8.4 产权产籍管理8.4.3 房地产产籍管理1产籍的根本内容图：房地产平面图档：房地产档案卡：房地产卡片册：房地产登记簿册2产籍管理的质量要求：准确、完好、新颖3产籍管理现代化.前往.8.5 物业管理8.5.1 物业property管理概述1物业管理，是指业主经过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效力合同商定，对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序的活动。 .8.5 物业管理8.5.1 物业管理概述2物业管理的分类：居住住宅类；办公楼、写字楼；商业、旅游业、餐饮业；工厂类。3物业管理的

25、原那么：1“用户至上，效力第一的原那么2综合管理原那么3管理竞争原那么4三效益并重原那么：社会效益、环境效益、经济效益.8.5 物业管理8.5.2物业管理的法律关系1物业管理法律关系三要素主体：法律所规定的物业管理法律关系的参与者，包括：物业管理者、物业一切者或运用者、政府业务主管部门及相关单位、个人等。客体：物业管理法律关系主体的权益、义务共同指向的对象，即物和行为。内容：所享有的权益和所承当的义务。.8.5 物业管理8.5.2物业管理的法律关系2物业管理法律关系的特征1主体广泛性2权属根底性3国家干涉性3物业管理公司的法律位置1物业管理公司是合法的企业法人；2物业管理公司是属于第三产业的效

26、力性企业3物业管理是一个特殊的效力性行业.8.5 物业管理8.5.3物业管理的法律责任物业管理的法律责任是指自然人、法人和其他组织，由于违反物业管理法律规范行为而该当承当的法律后果。1物业管理违法行为的构成要件1违法性； 2危害性； 3可罚性。以上物业管理违法行为的构成要件缺一不可。.8.5 物业管理8.5.3物业管理的法律责任2物业管理法律责任的种类物业管理民事责任物业管理行政法律责任物业管理刑事法律责任3物业管理违法行为及其制裁.8.5 物业管理8.5.4业主在物业管理中的法律位置1业主在物业管理中的法律位置2业主在物业管理中的权益与义务前往.1业主在物业管理中的法律位置开发商物业管理公司

27、物业管理公司业主保修期前保修期后业权 转移聘用改聘乙甲续聘业委会聘用、监视.2业主在物业管理中的权益与义务1业主在物业管理活动中，享有以下权益： 按照物业效力合同的商定，接受物业管理企业提供的效力；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修正业主公约、业主大会议事规那么的建议；参与业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监视业主委员会的任务；.2业主在物业管理中的权益与义务1业主在物业管理活动中，享有以下权益： 监视物业管理企业履行物业效力合同；对物业共用部位、共用设备设备和相关场地运用情况享有知情权和监视权；监视物业共用部位、共用设备设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和运用；法律、法规规定的其他权益。.2业主在物业管理中的权益与义务2业主在物业管理活动中，履行以下义务：遵守业主公约、业主大会议事规那么；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决议；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业效力费用；法律、法规规定的其他义务。.1999年4月16日，钟某与庄某签署一份不同版本的，但两份合同均商定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给庄某运用