一手房交易流程,全国适用

1、商品房交易流程一、选房：选择地理位置对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马 上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因 素；上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段；有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循“三大一小”的原则，可以说提出这一观点，挨弃 了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求“三大一小”，反而 给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求“三大一小”的前提下，还应

2、满足以下几个条件： 主卧室应保证15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。同时在选择户型时应注意：A、厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应在3.9米以上，至少也应 满足3.6米；B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主 卧的距离要近，避免穿厅；C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人 在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一 天紧张的心情得以放松。考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。考察小区内环境，可从以下几个方面审视：1.小区内绿化程度；2.小

3、区内功能划分；3.社区内无干 扰，人、车分流。社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。 配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售） 许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。二、物业管理询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办 公室都做出了相应收费标准。购房人应先

4、了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这 样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。三、总价格、单位价格、楼面地价总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映 房地产价格水平的高低。楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格-建筑总面积；楼面地价=土地单价-容积率。四、签订认购书商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼

5、处签订认购书， 并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律 文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证 件；指定律师所名称、地址、电话。（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。（3）房价。包括单价；总价。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式 签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后，销售方应给购房人

6、签约需知，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签 约须知主要内容包括：-项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。-购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。-房款支付方式。-购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。五、预售买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所 属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在 契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表 上签字，市场处在办理转让登记之日起

7、十日内通知卖方。六、签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品 房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约 等。签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆 份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条 款包括：（1）土地使用证号及使用年限（2）商品房销售许可证号（3）房产名称及购房人购买房产的类型（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期（5）房价款。包括单价和总价（6）付款方式（7）双方违约条款（8）保修条款（9）买方接受物业管理公司管理条款（10）预售登记（11）房屋转让（12）房屋过户纠纷、争议的解决方式附件一：房屋户型图附件二：装修设备标准附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。七、办理入住签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排 购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与