《万州商业地产项目市场调查及定位研究报告》(38页)

1、2021年5月 重庆万州商业工程市场调查及定位建议报告报告提纲万州宏观环境分析典型案例分析及问卷调查工程商铺定位及物业开展建议工程属性解读及开展时机分析综述商业市场分析及时机分析part3part5part6part2part1part4 Part1 综述Part1.1 市场综述Part1.2 工程概况Part1.3 报告思路PART 市场综述总体经济环境向好，但由于经济根底薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本工程长期利好影响大，但不能促进工程短期销售。城市产业特征近七年房地产投资占固定资产投资总额的10，2021年商品房的建面销售均价为2993

2、元/平方米，房地产投资和交易市场不活泼，2021年销售金额仅为亿元，非商品住宅包括商业、写字楼、工业的市场容量仅为8万平方米，工程销售压力较大。房地产市场特征万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三个主力商场，商业总面积平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为200元/月/左右，商铺主力面积为20-60平米/个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。商业区域市场特征目前万州无商业商务复合工程。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升

3、级扩容已势不可挡。商业商务复合项目市场特征PART 工程概况工程规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。商铺万州大会堂购物中心酒店 Part2 宏观环境分析Part2.1 城市概况Part2.2 宏观经济现状Part2.3 城市定位及开展目标Part2.4 城市规划分析Part2.4 小结万州327公里东北翼东南翼一小时经济圈万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广千米，南北袤千米。总面积3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与

4、忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。万州区目前辖52个乡镇街道其中12个乡、29个镇、11个街道办事处，2021年末全区户籍人口为万人，常驻人口万人，中心城区人口万人，是重庆主城以外最大的中心城市；城市区位重庆将万州规划为“一圈两翼开展战略中“东北翼的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。万州PART 万州概况万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人均GDP仅排列重庆13位，经济开展水平较低。数据来源：重庆市及万州区统计信息网GDP分析区县GDP(亿元)增长(%)总量排名增速排名九龙坡50

5、0.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39万州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪坝347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135PART 宏观经济现状区县人均GDP(元)折算美元排名双桥6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龙坡5142775634渝北5027273935江北487477169

6、6南岸4397264677沙坪坝3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912万州25453374313万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2021年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，根底薄的事实。受三峡库区移民的政策带动，万州固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入2007年后，年平均增长率保持在30%以上。万州2021年固定资产投资为亿元，与重庆主城八区比照排名第三位，增速排名第一；固定资产投资数据来源：重庆及万州区统计信息网PART 宏观经济现状近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18

7、.4%，并在2021年首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业一直十分兴旺，近七年来社零总额一直保持年均18.4%的快速增长，2021年首次突破100亿大关，增速到达22.1%。2021年万州区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是万州社零总额的近三倍。社零总额分析PART 宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网万州人均可支配收入连续七年保持年均13.2%的增长。2021年万州城镇居民人均可支配收入为14918元，到达历史新高，但增速已经连续三年下降。2021年万州居民人均可支配收入与主城各区相比增

8、速排名第一，但收入水平与主城各区相比仍然平均相差2000元/年以上。万州人均可支配收入虽然连续七年保持年均13.2%的增长，但增速已经连续三年下降，并且2021年与主城各区相比仍然有人均2000元/年以上的差距。人均收入分析PART 宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网万州居民储蓄存款余额近七年来保持年均15.3%的增长速度，其中2021年储蓄存款为亿元，比上年增长18.2%。2021年万州居民存款余额与主城各区相比排名第五，增幅排名第七位。无论是存款总额还是增速，相比主城各区均有明显差距。近七年来万州居民储蓄存款余额保持年均15.3%的增长速度，但2021年的存款总额和增长速率明显低

9、于主城区。居民储蓄存款PART 宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网第二产业是提升万州GDP开展的主导产业，主要集中在盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。近七年万州第三产业平均增速增长率为27.32%，但在三产中的比重增幅不大，说明万州第二产业在经济中的主导地位比较稳定。数据来源：万州统计信息网产业结构分析PART 宏观经济现状57%2021年万州第二产业分布情况天子工业园区长安跨越专用车星弘电器发达微电机贞泰鸿鞋业帅得龙服饰三峡技术纺织特星工贸万兴烟叶银园力讯物流雷士照明五桥工业园区五桥联合坝惠泰水轮机重庆啤酒科华水泥东松三雄电器盐气工业园万植巨丰生态肥业三阳化工宜化化工兰

10、花太阳能华歌生物化学华伦精细化工索特盐化股份大全新能源吉必盛科技实业华歌生物化学大全新能源三阳化工科华水泥工业园区代表企业PART 宏观经济现状数据来源：万州工业园区网企业名称主打产品企业占地员工人数经营状况万植巨丰生态肥业低浓度复合肥300亩约400人预计2015年年产将达100万吨，预计产值22亿元/年长安跨越越野车越野车400亩500人年产汽车5万辆，年产值10亿三阳化工化工产品280亩238人一期总投资8000万元。预计项目总投资12亿宜化化工盐、合成氨、纯碱、氯化铵 等200亩近1000人2009年实现工业总产值50亿元，同比增长67%，销售收入40亿元，同比增长60%，工业增加值1

11、8亿元，实现利税1亿元。 兰花太阳能单晶硅及切片 150亩近1000人一期工程年产500吨单晶硅及切片项目于2010年4月20日竣工投产，可实现年销售收入6亿元 大全能源多晶硅1000亩400人年销售额10亿元。 典型企业分析万州盐气化工园区是重庆规划的三大化工基地之一，也是万州当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在5亿元以上，经营状况较好。盐气化工园区PART 宏观经济现状数据来源：万州工业园区网数据来源：重庆市及万州区统计信息网城市人口状况分析主城人口平稳增长按照重庆市2021年3月13日通过的?关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定?，预计到2021年，万州城镇人口到达85万人。城市

12、化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民大军。万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑缺乏。PART 宏观经济现状PART 城市定位及开展目标2021年3月31日重庆市委审议通过了?关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定?全市城乡统筹开展的特大城市和加快开展的重要增长极渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户和谐稳定新库区的示范区和库区生态平安的重要屏障城市开展目标及定位移民后续支持万州投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例每年举办一

13、次重庆库区对口支援及经贸洽谈会加大北部新区对万州对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援万州财政支持以2009年为基期年，20102012年，对万州辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助20102012年，在市财政现有每年4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加6000万元设立第二大城市建设专项资金。加大对万州区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度支持万州打造三峡库区的区域性金融中心。金融支持选择万州部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权质押试点。能源支持用气：优先满足万州工业发展所需天然气，协调解决招商引资重大项目的天

14、然气用气指标用电：加快推进万州大全新能源公司直供电试点，逐步扩大对万州大用户的直供电范围，对万州地方电网的电力下网予以支持。加快以万州为中心的三峡库区电网建设。环境容量：在不突破万州环境承载能力的前提下，支持万州产业发展，合理确定万州主要污染物减排量人才支持今后3年，每年从万州选派20名干部上挂或外派锻炼；每年选送100名符合条件的干部参加“万名干部学历教育”；每年从著名高校选派5名选调生到万州工作。今年再选派332名大学生“村官”，实现每村1名大学生“村官”目标。每年帮助万州引进100名城市规划建设、盐气化工、机械制造、地灾防治等方面的紧缺急需专业人才。市政府对万州区开展的支持力度较大，虽然

15、中长期的开展前景较好，但短期难以起到立竿见影的效果。PART 城市定位及开展目标万州主城区为“多中心组团式布局结构，总共分“四大片区江南新区、龙宝、天城、五桥，以及“八大组团高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团本工程处于万州城市中心区，高笋塘组团内。城市总体规划高笋塘组团是现在和未来万州的商业金融中心，但万州“多中心组团式开展格局，将在一定程度上削弱本工程所在高笋塘组团的核心地位。八大组团功能定位：高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。 龙宝组团北部主要开展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点开展工业和现代物流业。

16、山顶组团主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。 周家坝组团主要功能为居住、旅游效劳。 申明坝组团核心工业园区，主要开展工业。 枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。 百安坝组团西部以居住功能为主，东部以开展工业为主。 江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。数据来源：万州规划局PART 城市规划分析五桥片区江南新区天 城 片 区龙 宝 片 区数据来源：万州城乡规划展示厅序号用地代号用地名称面积（km2）比例（% ）1R居住用地20.8925.8%2C公共设施用地9.2811.5%C1商业金融用地3.84 3M工业用地16.17 20.0%4

17、W仓储用地1.922.4%5T对外交通用地4.05 5.0%6S道路广场用地15.1218.7%7U市政公用设施用地3.474.3%8G绿地9.6711.9%9D特殊用地0.400.5%合计城市建设用地80.98100.0%城市用地规划万州城市建设用地中，居住用地为平方公里，占25.8%；商业金融用地为平方公里，占4.7%；工业用地平方公里，占20.0%。在商业金融用地总规中，以高笋塘传统商业中心用地为主，但周家坝、百安坝、江南新区都有较大的商业用地规划，将会分流高笋塘商业中心区的消费人流。数据来源：万州城乡规划展示厅PART 城市规划分析未来商业供给集中区产业规划天子园规划面积为10平方公里

18、，其中启动区面积2平方公里，重点开展轻纺、机械、电子、食品等产业。盐气化工园规划面积12平方公里，其中启动区面积4平方公里，重点开展盐化工、天然气化工、玻璃及玻璃制品加工等。五桥园规划面积8平方公里，其中启动区面积2平方公里，重点开展现代医药、绿色食品加工、环保建材等产业。万州工业围绕“一区三园的总体布局，重点开展盐气化工、新材料新能源、机械电子、纺织服装、食品药业等五大产业。但传统产业比重较大，高新技术产业成长缓慢。数据来源：万州工业园网站PART 城市规划分析万州建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成“成渝经济区及“西三角地区的重要综合交通枢纽。航空万州机场将按

19、4D规模改扩建，开通全国重要省会城市的航线；力争到2015年，年旅客吞吐量达100万人次，年货邮吞吐量达12万吨高速公路建成重庆-万州、万州-云阳、万州-开县规划万州-利川、万州-达州、沿江高速南线万州-忠县、万州-宜昌、沿江高速北线万州-忠县铁路建成万州-达州规划万州-宜昌、万州-重庆城际、万州-郑州、万州-西安、万州-涪陵、万州-黔江、万州-奉节港口以新田港口物流园区建设为重点，加快推进“一客八货”9个作业区建设；力争到2015年，使万州港口货物年通过能力达到4000万吨，集装箱通过能力达到100万标箱以上交通规划PART 城市规划分析一环一空八铁八高九港数据来源：万州城乡规划展示厅PAR

20、T 宏观环境分析小结总体经济环境向好，但由于经济根底薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本工程长期利好影响大，但不能促进工程短期销售。人口：2021年万州城市人口为万元，城市化率到达，主要为库区移民和湖北利川，四川达州和村镇移民。在2021年将到达85万。规划：重庆将万州规划为“一圈两翼开展战略中“东北翼的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。产业：万州以第二产业为主导，主要为盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。虽然2021年第三产业增长率到达了56.7%，但整体产值为亿元，比重为，仍有较大提升空间宏观经济开展增速较快

21、，但与主城各区相比仍有较大差距人口增长迅速，主要以移民导入为主以资源型产业支撑的城市经济在未来将面临后劲缺乏的问题万州中长期规划前景较好，但经济根底薄弱，未能在短期内促进工程收益。经济：由于万州经济根底比较薄弱，虽然近三年来万州GDP经济增长都在20以上，但人均GDP与重庆市主城区的九龙坡、沙坪坝相比仍有明显差距,位列13位。Part3 商业市场环境及时机分析Part3.1 万州房地产市场特征分析Part3.2 商业市场分析Part3.3 工程时机和威胁分析 万州房地产市场特征分析房地产投资分析房地产竞争板块分析房地产供求价分析房地产市场容量分析房地产投资万州近年来的房地产投资经历了较大的起伏

22、，开展并不稳定。2006年以后万州房地产市场进入快速增长通道，年均增幅超过30%，尤其2021年的房地产开发投资到达了亿元，其开发投资额是03年的倍。虽然万州房地产投资额不断在增长，但占整个固定投资的比重一直保持在10%的较低水平，反映出当地房地产市场活泼程度低，对地区经济影响力有限。万州房地产投资额近七年来年均增速为26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的较低水平，反映出当地房地产市场活泼程度不够，对地区经济影响力有限。PART 万州房地产市场特征分析数据来源：重庆及万州区统计信息网高笋塘板块观音岩板块龙宝板块天城板块北山板块北滨路板块江南新区板块五桥板块中心城区板块：老城中心商业区，

23、可开发土地稀缺；五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后；北山板块: 历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区；北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供给；观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住气氛已成规模；江南新区板块：开展中热点板块，未来高端工程集散地；龙宝板块：主要开展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少；天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好。万州房地产板块分布情况万州房地产开展组团式板块化特征明显，目前房地产开发热点区域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块PART 万州房地产市场特征分析万州

24、房地产分布组团式、板块化特征明显；目前市场供给的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块、以及观音岩板块；近年来房价上涨较快，目前在售一线滨江高层销售均价约在3500元/平米；高层成为市场供给主流，同时花园洋房和别墅等高端物业开始出现，物业形态逐渐丰富；江南新区由于良好的景观条件，加上区政府的带动作用，将成为未来高端房地产工程供给的主要区域和热点区域；万州房地产开展特征PART 万州房地产市场特征分析房地产销售2021年万州商品住房的销售均价为2993元/平方米，销售金额为亿元，市场容量有限。万州商品房销售面积和销售金额近年来一直保持了较高的增长速度，但市场容量仍然较小，反映出万州房

25、地产市场根底比较薄弱，与重庆第二大城市的地位不相匹配。PART 万州房地产市场特征分析数据来源：重庆及万州区统计信息网住宅市场2006年新增移民约5万人，促进商品住宅的跳跃式增长，2007-2021年商品住宅的年成交量在140万平方米左右，较2006年增长一倍。万州房地产住宅市场近年来开展迅速，因移民影响，增速逐年加快，呈现出“供需两旺，量价齐升的局面；但20072021年非商品住宅的成交均价在2000-3000元/平方米，与住宅相当，商铺成交比例较小。PART 万州房地产市场特征分析数据来源：重庆及万州区统计信息网万州房地产整体市场不活泼；2021年万州商品房销售金额为亿元；2021年万州商

26、品房销均价为2993元/平方米。房地产投资额在固定资产投资中的占比较小，房地产投资和交易市场不活泼。2021年万州商品住房的销售均价为2993元/平方米，销售金额为亿元，创历史新高。万州房地产投资和交易市场不活泼，2021年商品住宅的销售单价为2993元/平方米，销售金额仅为亿元历年最高，市场容量有限。2006年新增移民约5万人，促进商品住宅的跳跃式增长，2007-2021年商品住宅的年成交量在140万平方米左右，较2006年增长一倍。PART 万州房地产市场特征分析 Part 3.2 商业市场分析Part3.2.1 商圈分析Part3.2.2 商业街分析Part3.2.3 在售商业工程调查P

27、ART 商圈分析竞争格局万州区商业围绕“四圈一带的开展格局，目前仅高笋塘商圈开展较为成熟，其它都处于开展的雏形阶段。高笋塘核心商圈是万州商业中心，商圈内业态丰富，商品齐全，商户众多，辐射力较强，辐射范围包括万州城区、以及开县、云阳、忠县、奉节等周边区县；江南新区商圈、百安坝商圈、周家坝商圈为城市商业副中心。目前周家坝和百安坝形成了一定的商圈雏形，但商业开展还较为初级，商业形态多为批发零售商贸城和建筑底商，品牌商户较少，商圈能量较小，辐射范围限于本区域，重要商品消费外流至高笋塘商圈的情况比较明显。而江南新区商圈还处于规划阶段；“一带，指滨江路休闲商贸经济带；是高笋塘商圈外拓的重要承接带和未来几大

28、城市商业副中心的重要纽带。但目前滨江路的功能更多还是主要是休闲带、新兴居住带和城市快速道路，以及依托新兴居住物业开展起来的少量商业聚集带。 本工程所处的区域位于规划中的滨江路休闲商贸经济带。与高笋塘万州城市商业中心距离最近。万州商业格局分布高笋塘商圈被称作万州的“解放碑，是万州的商业、金融、文化中心。高笋塘街道辖区幅员面积3平方公里，东接高笋塘商业中心广场，西连万州中天广场，南临长江，北靠万州名山太白岩。辖10个社区，总人口10万余人。高笋塘商业街全长500余米，辖区内有经营日用百货、服装、家电、珠宝、 、眼镜、装饰建材、食品、药品等大小店铺130多家，重点商户87家，其中有大型百货商场2家，

29、各种专卖店50多家，经营面积达20万平方米，从业人员超过6000人，年营业额超过7亿元。高笋塘核心商圈工程所属的高笋塘组团是万州唯一的核心商圈，在城区以及周边县市有较强的影响力。高笋塘商圈PART 商圈分析新世纪万州商都万州经营最成功、客户接受度最高的大型商业卖场，入驻品牌在万州本地处于中高档.PART 商圈分析地址万州区太白路2号开业时间1997年9月营业面积2.8万方（五层楼）业态定位集百货、超市、电器三业态于一体年营业额7.9亿元交通线路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:37-:40为251人入驻品牌ports、NIKE、ESPRIT 、欧莱雅、玉兰油、百丽、千百度、金利来、卡帝乐鳄鱼、杰克琼斯等品牌简述是万州地区面积最大、品牌最多、档次最高的大型综合百货商场，连续9年位居万州零售行业销售排名第一楼层及业态分布负一楼生活超市馆：家居、清洁、文化用品，糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等一楼百货名品馆：珠宝、化妆品、钟表、皮具皮鞋、二楼流行淑女馆：精品女装、少淑女装、饰品等三楼仕女名品馆：中老年服装四楼男士风采馆：精品男装、男裤、衬衫领带等五楼运动亲子馆：运动休闲、健身器材、童