dcjianghu_1237709160_芜湖和瑞动漫科技园投资商业计划书

1、芜湖*动漫科技园投资商业计划书（第三稿）二零零八年三月正文目录 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc194132102 第一章 项目背景介绍 PAGEREF _Toc194132102 h 1 HYPERLINK l _Toc194132103 1 概要 PAGEREF _Toc194132103 h 1 HYPERLINK l _Toc194132104 2 项目公司 PAGEREF _Toc194132104 h 1 HYPERLINK l _Toc194132105 3 项目简介 PAGEREF _Toc194132105 h 1 HYPERLINK l _T

2、oc194132106 4 市场基础 PAGEREF _Toc194132106 h 1 HYPERLINK l _Toc194132107 5 项目投资价值 PAGEREF _Toc194132107 h 1 HYPERLINK l _Toc194132108 6 项目资金及合作 PAGEREF _Toc194132108 h 2 HYPERLINK l _Toc194132109 7 项目成功关键 PAGEREF _Toc194132109 h 2 HYPERLINK l _Toc194132110 8 项目发展使命与经济目标 PAGEREF _Toc194132110 h 2 HYPER

3、LINK l _Toc194132111 第二章 芜湖投资环境分析 PAGEREF _Toc194132111 h 3 HYPERLINK l _Toc194132112 1 整体经济发展概况 PAGEREF _Toc194132112 h 3 HYPERLINK l _Toc194132113 1.1 增长分析 PAGEREF _Toc194132113 h 3 HYPERLINK l _Toc194132114 1.2 固定投资增长分析 PAGEREF _Toc194132114 h 4 HYPERLINK l _Toc194132115 1.3 第三产业发展分析 PAGEREF _Toc

4、194132115 h 4 HYPERLINK l _Toc194132116 2 芜湖经济在安徽省中的地位分析 PAGEREF _Toc194132116 h 5 HYPERLINK l _Toc194132117 2.1 P比较分析 PAGEREF _Toc194132117 h 5 HYPERLINK l _Toc194132118 2.2 固定投资增长比较分析 PAGEREF _Toc194132118 h 5 HYPERLINK l _Toc194132119 2.3 第三产业发展比较分析 PAGEREF _Toc194132119 h 5 HYPERLINK l _Toc19413

5、2120 3 芜湖未来发展机遇 PAGEREF _Toc194132120 h 6 HYPERLINK l _Toc194132121 3.1 中部崛起的政策机遇 PAGEREF _Toc194132121 h 6 HYPERLINK l _Toc194132122 3.2 长三角一体化的机遇 PAGEREF _Toc194132122 h 6 HYPERLINK l _Toc194132123 3.3 城市化进程加快的机遇 PAGEREF _Toc194132123 h 6 HYPERLINK l _Toc194132124 3.4 先进制造业带动新兴产业的机遇 PAGEREF _Toc19

6、4132124 h 6 HYPERLINK l _Toc194132125 第三章 芜湖房地产市场分析 PAGEREF _Toc194132125 h 7 HYPERLINK l _Toc194132126 1 芜湖房地产市场综合分析 PAGEREF _Toc194132126 h 7 HYPERLINK l _Toc194132127 1.1 宏观层面分析 PAGEREF _Toc194132127 h 7 HYPERLINK l _Toc194132128 1.1.1 房地产开发量增速 PAGEREF _Toc194132128 h 7 HYPERLINK l _Toc194132129

7、1.1.2 近三年来地产价格的变化趋势 PAGEREF _Toc194132129 h 7 HYPERLINK l _Toc194132130 1.1.3 芜湖土地市场供应结构分析 PAGEREF _Toc194132130 h 8 HYPERLINK l _Toc194132131 1.1.4办公楼市场现状分析 PAGEREF _Toc194132131 h 8 HYPERLINK l _Toc194132132 1.1.5 芜湖房地产未来走势分析 PAGEREF _Toc194132132 h 10 HYPERLINK l _Toc194132133 1.2 微观层面分析 PAGEREF

8、_Toc194132133 h 11 HYPERLINK l _Toc194132134 1.2.1 芜湖主要地产市场板块分析 PAGEREF _Toc194132134 h 11 HYPERLINK l _Toc194132135 1.2.2 2007年芜湖地产销售市场解读 PAGEREF _Toc194132135 h 13 HYPERLINK l _Toc194132136 1.2.3 2007芜湖地产租赁市场解读 PAGEREF _Toc194132136 h 14 HYPERLINK l _Toc194132137 1.3 芜湖大商业市场解读 PAGEREF _Toc19413213

9、7 h 15 HYPERLINK l _Toc194132138 1.4 芜湖高校资源解读 PAGEREF _Toc194132138 h 16 HYPERLINK l _Toc194132139 第四章 动漫产业发展分析 PAGEREF _Toc194132139 h 17 HYPERLINK l _Toc194132140 1 2006年第三产业投资态势与趋势 PAGEREF _Toc194132140 h 17 HYPERLINK l _Toc194132141 2 动漫产业总体发展态势与市场前景展望 PAGEREF _Toc194132141 h 18 HYPERLINK l _Toc

10、194132142 2.1 动漫产业发展概况 PAGEREF _Toc194132142 h 18 HYPERLINK l _Toc194132143 2.2 国内动漫产业发展现状分析 PAGEREF _Toc194132143 h 19 HYPERLINK l _Toc194132144 2.3 国内动漫产业发展环境分析 PAGEREF _Toc194132144 h 20 HYPERLINK l _Toc194132145 2.3.1 经济环境 PAGEREF _Toc194132145 h 20 HYPERLINK l _Toc194132146 2.3.2 消费环境 PAGEREF _

11、Toc194132146 h 20 HYPERLINK l _Toc194132147 2.3.3 政策环境 PAGEREF _Toc194132147 h 20 HYPERLINK l _Toc194132148 2.4 国内动画产业发展面临的问题与挑战 PAGEREF _Toc194132148 h 21 HYPERLINK l _Toc194132149 2.4.1 漫画市场板块 PAGEREF _Toc194132149 h 21 HYPERLINK l _Toc194132150 2.4.2 原创动画板块 PAGEREF _Toc194132150 h 21 HYPERLINK l

12、_Toc194132151 2.4.3 加工动画板块 PAGEREF _Toc194132151 h 22 HYPERLINK l _Toc194132152 2.4.4 衍生产品板块 PAGEREF _Toc194132152 h 22 HYPERLINK l _Toc194132153 2.5 国内动漫产业市场发展前景分析 PAGEREF _Toc194132153 h 23 HYPERLINK l _Toc194132154 2.5.1 动漫创作发展前景 PAGEREF _Toc194132154 h 23 HYPERLINK l _Toc194132155 2.5.2 动漫加工制作发展

13、前景 PAGEREF _Toc194132155 h 23 HYPERLINK l _Toc194132156 2.5.3 衍生产品发展前景 PAGEREF _Toc194132156 h 23 HYPERLINK l _Toc194132157 2.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析 PAGEREF _Toc194132157 h 24 HYPERLINK l _Toc194132158 2.6.1网络动漫 PAGEREF _Toc194132158 h 24 HYPERLINK l _Toc194132159 2.6.2 网络游戏 PAGEREF _Toc194132159 h 25

14、HYPERLINK l _Toc194132160 2.6.3 手机动漫 PAGEREF _Toc194132160 h 26 HYPERLINK l _Toc194132161 2.6.4 手机游戏 PAGEREF _Toc194132161 h 27 HYPERLINK l _Toc194132162 第五章 芜湖动漫产业发展分析与前景预测 PAGEREF _Toc194132162 h 28 HYPERLINK l _Toc194132163 1 芜湖动漫产业发展的SWOT分析 PAGEREF _Toc194132163 h 28 HYPERLINK l _Toc194132164 1.

15、1优势 PAGEREF _Toc194132164 h 28 HYPERLINK l _Toc194132165 1.2 劣势 PAGEREF _Toc194132165 h 29 HYPERLINK l _Toc194132166 1.3 机会 PAGEREF _Toc194132166 h 30 HYPERLINK l _Toc194132167 1.4 威胁 PAGEREF _Toc194132167 h 30 HYPERLINK l _Toc194132168 2 芜湖动漫产业前景预测 PAGEREF _Toc194132168 h 30 HYPERLINK l _Toc1941321

16、69 2.1 动漫原创前景预测 PAGEREF _Toc194132169 h 30 HYPERLINK l _Toc194132170 2.2 动漫加工制作前景预测 PAGEREF _Toc194132170 h 31 HYPERLINK l _Toc194132171 2.3 动漫衍生产品前景预测 PAGEREF _Toc194132171 h 32 HYPERLINK l _Toc194132172 3 国内主要动漫基地比较分析 PAGEREF _Toc194132172 h 32 HYPERLINK l _Toc194132173 3.1 动漫基地介绍 PAGEREF _Toc1941

17、32173 h 32 HYPERLINK l _Toc194132174 3.2 动漫基地分类 PAGEREF _Toc194132174 h 33 HYPERLINK l _Toc194132175 3.2.1产业孵化型 PAGEREF _Toc194132175 h 33 HYPERLINK l _Toc194132176 3.2.2 产业示范开发型 PAGEREF _Toc194132176 h 33 HYPERLINK l _Toc194132177 3.2.3产业教育型 PAGEREF _Toc194132177 h 34 HYPERLINK l _Toc194132178 3.3

18、国内几大动漫产业基地运营状况 PAGEREF _Toc194132178 h 34 HYPERLINK l _Toc194132179 3.4 动漫产业基地发展存在问题 PAGEREF _Toc194132179 h 36 HYPERLINK l _Toc194132180 3.5 芜湖*动漫科技园发展对策 PAGEREF _Toc194132180 h 36 HYPERLINK l _Toc194132181 第五章 项目建设选址及建设条件论证 PAGEREF _Toc194132181 h 40 HYPERLINK l _Toc194132182 1 项目建设选址 PAGEREF _Toc

19、194132182 h 40 HYPERLINK l _Toc194132183 2 选址建设条件 PAGEREF _Toc194132183 h 42 HYPERLINK l _Toc194132184 2.1 区位条件和交通条件 PAGEREF _Toc194132184 h 42 HYPERLINK l _Toc194132185 2.2 环境条件 PAGEREF _Toc194132185 h 42 HYPERLINK l _Toc194132186 2.3 基础配套设施 PAGEREF _Toc194132186 h 42 HYPERLINK l _Toc194132187 3 项目

20、规划方案 PAGEREF _Toc194132187 h 42 HYPERLINK l _Toc194132188 4 详细规划设计指标 PAGEREF _Toc194132188 h 44 HYPERLINK l _Toc194132189 5 项目建设内容 PAGEREF _Toc194132189 h 44 HYPERLINK l _Toc194132190 6 项目建设用地及建设规划 PAGEREF _Toc194132190 h 45 HYPERLINK l _Toc194132191 7 项目建设进度计划 PAGEREF _Toc194132191 h 45 HYPERLINK l

21、 _Toc194132192 第六章 招商规划 PAGEREF _Toc194132192 h 47 HYPERLINK l _Toc194132193 1 概述 PAGEREF _Toc194132193 h 47 HYPERLINK l _Toc194132194 2 招商优势 PAGEREF _Toc194132194 h 47 HYPERLINK l _Toc194132195 3 招商目标行业市场研究 PAGEREF _Toc194132195 h 48 HYPERLINK l _Toc194132196 4 招商行业方向与目标企业锁定 PAGEREF _Toc194132196 h

22、 48 HYPERLINK l _Toc194132197 4.1 产业招商 PAGEREF _Toc194132197 h 48 HYPERLINK l _Toc194132198 4.2 其它招商 PAGEREF _Toc194132198 h 49 HYPERLINK l _Toc194132199 4.3 招商重点区域 PAGEREF _Toc194132199 h 49 HYPERLINK l _Toc194132200 5 招商方式与策略 PAGEREF _Toc194132200 h 51 HYPERLINK l _Toc194132201 5.1招商方式 PAGEREF _To

23、c194132201 h 51 HYPERLINK l _Toc194132202 5.2 招商策略 PAGEREF _Toc194132202 h 51 HYPERLINK l _Toc194132203 6 招商计划 PAGEREF _Toc194132203 h 52 HYPERLINK l _Toc194132204 第七章 项目营销推广策略 PAGEREF _Toc194132204 h 53 HYPERLINK l _Toc194132205 1 项目营销推广总体理念 PAGEREF _Toc194132205 h 53 HYPERLINK l _Toc194132206 2 项目

24、营销推广的阶段性工作构思 PAGEREF _Toc194132206 h 53 HYPERLINK l _Toc194132207 2.1 筹备期 PAGEREF _Toc194132207 h 53 HYPERLINK l _Toc194132208 2.2 试水期 PAGEREF _Toc194132208 h 53 HYPERLINK l _Toc194132209 2.3 强推期 PAGEREF _Toc194132209 h 53 HYPERLINK l _Toc194132210 2.4 收割期 PAGEREF _Toc194132210 h 54 HYPERLINK l _Toc

25、194132211 3 项目宣传手段构思 PAGEREF _Toc194132211 h 54 HYPERLINK l _Toc194132212 3.1硬件塑造 PAGEREF _Toc194132212 h 54 HYPERLINK l _Toc194132213 3.2 活动新闻软性宣传 PAGEREF _Toc194132213 h 54 HYPERLINK l _Toc194132214 3.3 项目合作性推广策划 PAGEREF _Toc194132214 h 54 HYPERLINK l _Toc194132215 第八章 项目开发运营模式分析 PAGEREF _Toc19413

26、2215 h 55 HYPERLINK l _Toc194132216 1 项目开发节奏 PAGEREF _Toc194132216 h 55 HYPERLINK l _Toc194132217 2 物业租售模式分析 PAGEREF _Toc194132217 h 55 HYPERLINK l _Toc194132218 2.1 模式A：短期投资策略 PAGEREF _Toc194132218 h 55 HYPERLINK l _Toc194132219 2.2 模式B：中期持有策略 PAGEREF _Toc194132219 h 56 HYPERLINK l _Toc194132220 2.

27、3 模式C：长期持有策略 PAGEREF _Toc194132220 h 56 HYPERLINK l _Toc194132221 3 定价策略 PAGEREF _Toc194132221 h 56 HYPERLINK l _Toc194132222 3.1 租赁价格 PAGEREF _Toc194132222 h 56 HYPERLINK l _Toc194132223 3.2 销售价格 PAGEREF _Toc194132223 h 56 HYPERLINK l _Toc194132224 4 园区经营管理模式分析 PAGEREF _Toc194132224 h 57 HYPERLINK

28、l _Toc194132225 4.1 园区经营管理指导思路 PAGEREF _Toc194132225 h 57 HYPERLINK l _Toc194132226 4.2 园区经营管理系统框架 PAGEREF _Toc194132226 h 57 HYPERLINK l _Toc194132227 4.3 园区盈利模式分析 PAGEREF _Toc194132227 h 59 HYPERLINK l _Toc194132228 第九章 项目建设与运营相关政策体系分析 PAGEREF _Toc194132228 h 61 HYPERLINK l _Toc194132229 1 民营科技园政策

29、研究背景分析 PAGEREF _Toc194132229 h 61 HYPERLINK l _Toc194132230 1.1民营科技园运行内涵概述 PAGEREF _Toc194132230 h 61 HYPERLINK l _Toc194132231 1.2 民营科技园政策体系分析 PAGEREF _Toc194132231 h 61 HYPERLINK l _Toc194132232 2. 政策体系研究整体思路解读 PAGEREF _Toc194132232 h 62 HYPERLINK l _Toc194132233 2.1 国外动漫产业政策借鉴分析 PAGEREF _Toc19413

30、2233 h 62 HYPERLINK l _Toc194132234 2.2 现有动漫产业扶持政策解读 PAGEREF _Toc194132234 h 63 HYPERLINK l _Toc194132235 第十章 项目财务分析与评价 PAGEREF _Toc194132235 h 65 HYPERLINK l _Toc194132236 1 基于不同开发模式下的财务评价路径 PAGEREF _Toc194132236 h 65 HYPERLINK l _Toc194132237 2 基于开发模式A的财务分析 PAGEREF _Toc194132237 h 65 HYPERLINK l _

31、Toc194132238 2.1 项目建设阶段成本费用测算 PAGEREF _Toc194132238 h 65 HYPERLINK l _Toc194132239 2.2 项目销售收入测算 PAGEREF _Toc194132239 h 66 HYPERLINK l _Toc194132240 2.3 项目运营收入测算 PAGEREF _Toc194132240 h 67 HYPERLINK l _Toc194132241 2.4 项目运营效益分析 PAGEREF _Toc194132241 h 68 HYPERLINK l _Toc194132242 3 基于开发模式B的财务分析 PAGE

32、REF _Toc194132242 h 69 HYPERLINK l _Toc194132243 3.1 建设成本费用测算 PAGEREF _Toc194132243 h 69 HYPERLINK l _Toc194132244 3.2 销售收入分析 PAGEREF _Toc194132244 h 70 HYPERLINK l _Toc194132245 3.2 租赁收入分析 PAGEREF _Toc194132245 h 70 HYPERLINK l _Toc194132246 3.3 投资效益分析 PAGEREF _Toc194132246 h 71 HYPERLINK l _Toc194

33、132247 3.4 现金流分析 PAGEREF _Toc194132247 h 71 HYPERLINK l _Toc194132248 4 基于模式C的财务评价 PAGEREF _Toc194132248 h 72 HYPERLINK l _Toc194132249 4.1 项目建设成本费用测算 PAGEREF _Toc194132249 h 72 HYPERLINK l _Toc194132250 4.2 项目租赁收入测算 PAGEREF _Toc194132250 h 72 HYPERLINK l _Toc194132251 4.3 项目投资效益分析 PAGEREF _Toc19413

34、2251 h 73 HYPERLINK l _Toc194132252 4.4 项目现金流分析 PAGEREF _Toc194132252 h 73 HYPERLINK l _Toc194132253 5 三种投资模式比较分析 PAGEREF _Toc194132253 h 73 HYPERLINK l _Toc194132254 6 基于前期免租条件下的财务评价 PAGEREF _Toc194132254 h 75 HYPERLINK l _Toc194132255 6.1 项目建设成本费用测算 PAGEREF _Toc194132255 h 75 HYPERLINK l _Toc19413

35、2256 6.2 项目经营收入测算 PAGEREF _Toc194132256 h 75 HYPERLINK l _Toc194132257 6.3 项目投资效益分析 PAGEREF _Toc194132257 h 76 HYPERLINK l _Toc194132258 6.4 项目现金流分析 PAGEREF _Toc194132258 h 76 HYPERLINK l _Toc194132259 6.5 结论 PAGEREF _Toc194132259 h 77 HYPERLINK l _Toc194132260 7 800亩意向地块的财务分析 PAGEREF _Toc194132260

36、h 77 HYPERLINK l _Toc194132261 8 园区项目与800亩意向地块项目合并财务分析 PAGEREF _Toc194132261 h 79 HYPERLINK l _Toc194132262 第十一章 项目股权转让方案分析 PAGEREF _Toc194132262 h 82 HYPERLINK l _Toc194132263 1方案一：股权收购方案 PAGEREF _Toc194132263 h 82 HYPERLINK l _Toc194132264 2 方案二: 增资扩股方案 PAGEREF _Toc194132264 h 82 HYPERLINK l _Toc1

37、94132265 3 两种方案比较分析 PAGEREF _Toc194132265 h 82 HYPERLINK l _Toc194132266 第十二章 结论与建议 PAGEREF _Toc194132266 h 83 HYPERLINK l _Toc194132267 1 项目战略前景 PAGEREF _Toc194132267 h 83 HYPERLINK l _Toc194132268 2 项目可行性综合评价 PAGEREF _Toc194132268 h 83 HYPERLINK l _Toc194132269 2.1 市场可行性 PAGEREF _Toc194132269 h 83

38、 HYPERLINK l _Toc194132270 2.2 财务可行性 PAGEREF _Toc194132270 h 83 HYPERLINK l _Toc194132271 2.3 实施可行性 PAGEREF _Toc194132271 h 83 HYPERLINK l _Toc194132272 3 实施建议 PAGEREF _Toc194132272 h 84 HYPERLINK l _Toc194132273 附件一：基于开发模式下的财务测算 PAGEREF _Toc194132273 h 85 HYPERLINK l _Toc194132274 附件二：基于开发模式下的财务分析

39、PAGEREF _Toc194132274 h 90 HYPERLINK l _Toc194132275 附件三：基于开发模式下的财务分析 PAGEREF _Toc194132275 h 94 HYPERLINK l _Toc194132276 附件四：基于前期免租条件下的财务分析 PAGEREF _Toc194132276 h 98图表目录 TOC h z c 图表 HYPERLINK l _Toc194132327 图-1 芜湖生产总值与增长值的变化 PAGEREF _Toc194132327 h 4 HYPERLINK l _Toc194132328 图-2 芜湖固定资产投资总额与增长率

40、的变化 PAGEREF _Toc194132328 h 4 HYPERLINK l _Toc194132329 图-3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化 PAGEREF _Toc194132329 h 5 HYPERLINK l _Toc194132330 图-4芜湖住宅、办公楼、商业用房的新开工面积 PAGEREF _Toc194132330 h 9 HYPERLINK l _Toc194132331 图-5 芜湖办公楼新开工面积 PAGEREF _Toc194132331 h 9 HYPERLINK l _Toc194132332 图-6 芜湖办公楼平均价格 PAGEREF _Toc194

41、132332 h 10 HYPERLINK l _Toc194132333 图-7 2004年至2007年动画产量与增速图 PAGEREF _Toc194132333 h 19 HYPERLINK l _Toc194132334 图-8国际主流动漫产业价值链演示图 PAGEREF _Toc194132334 h 19 HYPERLINK l _Toc194132335 图-9 2005年至2010年网络动漫市场预测 PAGEREF _Toc194132335 h 25 HYPERLINK l _Toc194132336 图-10 2006年至2011年大型角色扮演类网络游戏市场预测 PAGER

42、EF _Toc194132336 h 25 HYPERLINK l _Toc194132337 图-11 2006年至2011年休闲游戏市场预测 PAGEREF _Toc194132337 h 26 HYPERLINK l _Toc194132338 图-12 2006年至2010年手机动漫市场预测 PAGEREF _Toc194132338 h 26 HYPERLINK l _Toc194132339 图-13手机游戏市场预测 PAGEREF _Toc194132339 h 27 HYPERLINK l _Toc194132340 图-14 动漫基地分类比例 PAGEREF _Toc1941

43、32340 h 34 HYPERLINK l _Toc194132341 图-15 日本动画产业结构图 PAGEREF _Toc194132341 h 37 HYPERLINK l _Toc194132342 图-16 窗口战略和资源重复使用战略图 PAGEREF _Toc194132342 h 37 HYPERLINK l _Toc194132343 图-17 制作委员会流程图 PAGEREF _Toc194132343 h 38 HYPERLINK l _Toc194132344 图-18 项目地块在芜湖的位置 PAGEREF _Toc194132344 h 41 HYPERLINK l

44、_Toc194132345 图-19 项目地块在芜湖高新区的位置 PAGEREF _Toc194132345 h 41 HYPERLINK l _Toc194132346 图-20 *动漫科技园总体规划图 PAGEREF _Toc194132346 h 43 HYPERLINK l _Toc194132347 图-21园区经营管理系统框架图 PAGEREF _Toc194132347 h 58 HYPERLINK l _Toc194132348 图-22 园区盈利模式图 PAGEREF _Toc194132348 h 59 HYPERLINK l _Toc194132349 图-23 三种模式

45、回报率分析 PAGEREF _Toc194132349 h 74表格目录 TOC h z c 表格 HYPERLINK l _Toc194132359 表-1芜湖2007年新建商品房平均销售价格情况分析表 PAGEREF _Toc194132359 h 7 HYPERLINK l _Toc194132360 表-2 城中板块介绍 PAGEREF _Toc194132360 h 11 HYPERLINK l _Toc194132361 表-3 城南板块介绍 PAGEREF _Toc194132361 h 11 HYPERLINK l _Toc194132362 表-4 鸠江区板块介绍 PAGER

46、EF _Toc194132362 h 12 HYPERLINK l _Toc194132363 表-5 三山区板块介绍 PAGEREF _Toc194132363 h 12 HYPERLINK l _Toc194132364 表-6 2007年主要住宅新盘介绍 PAGEREF _Toc194132364 h 13 HYPERLINK l _Toc194132365 表-7 2007年主要写字楼线盘介绍 PAGEREF _Toc194132365 h 13 HYPERLINK l _Toc194132366 表-8 2007年配套商业新盘介绍 PAGEREF _Toc194132366 h 14

47、 HYPERLINK l _Toc194132367 表-9 2007年分区、分物业类型租赁价格介绍 PAGEREF _Toc194132367 h 14 HYPERLINK l _Toc194132368 表-10 芜湖主要大商业列表 PAGEREF _Toc194132368 h 15 HYPERLINK l _Toc194132369 表-11 芜湖高校列表 PAGEREF _Toc194132369 h 16 HYPERLINK l _Toc194132370 表-12 2006年第三产业各行业固定投资增速排名 PAGEREF _Toc194132370 h 17 HYPERLINK

48、l _Toc194132371 表-13国家级动漫基地名单 PAGEREF _Toc194132371 h 32 HYPERLINK l _Toc194132372 表-14 国内几大动漫基地运营情况 PAGEREF _Toc194132372 h 35 HYPERLINK l _Toc194132373 表-15 项目建设用地及规划面积表 PAGEREF _Toc194132373 h 45 HYPERLINK l _Toc194132374 表-16 项目建设进度计划表 PAGEREF _Toc194132374 h 45 HYPERLINK l _Toc194132375 表-17 项目

49、开发节奏 PAGEREF _Toc194132375 h 55 HYPERLINK l _Toc194132376 表-18 日韩动漫产业扶持政策 PAGEREF _Toc194132376 h 62 HYPERLINK l _Toc194132377 表-19 国家、省、市对动漫出纳也扶持政策要点解读 PAGEREF _Toc194132377 h 63 HYPERLINK l _Toc194132378 表-20 项目建设总成本费用表（模式A） PAGEREF _Toc194132378 h 66 HYPERLINK l _Toc194132379 表-21 项目销售收入表（模式） PAG

50、EREF _Toc194132379 h 67 HYPERLINK l _Toc194132380 表-22 项目租赁收入表（模式A） PAGEREF _Toc194132380 h 68 HYPERLINK l _Toc194132381 表-23 项目运营效益分析表（模式） PAGEREF _Toc194132381 h 68 HYPERLINK l _Toc194132382 表-24 现金流量表（模式） PAGEREF _Toc194132382 h 69 HYPERLINK l _Toc194132383 表-25 项目总建设成本表（模式） PAGEREF _Toc194132383

51、 h 70 HYPERLINK l _Toc194132384 表-26 项目销售收入分析表（模式） PAGEREF _Toc194132384 h 70 HYPERLINK l _Toc194132385 表-27 项目租赁收入分析表（模式） PAGEREF _Toc194132385 h 70 HYPERLINK l _Toc194132386 表-28 项目投资效益分析（模式） PAGEREF _Toc194132386 h 71 HYPERLINK l _Toc194132387 表-29项目现金流量表（模式B） PAGEREF _Toc194132387 h 71 HYPERLINK

52、 l _Toc194132388 表-30项目总建设成本费用表（模式） PAGEREF _Toc194132388 h 72 HYPERLINK l _Toc194132389 表-31项目经营收入表（模式） PAGEREF _Toc194132389 h 72 HYPERLINK l _Toc194132390 表-32项目投资效益分析表（模式） PAGEREF _Toc194132390 h 73 HYPERLINK l _Toc194132391 表-33项目现金流量表（模式） PAGEREF _Toc194132391 h 73 HYPERLINK l _Toc194132392 表-

53、34三种开发模式财务评价 PAGEREF _Toc194132392 h 74 HYPERLINK l _Toc194132393 表-35 项目租赁收入表（基于前期免租条件） PAGEREF _Toc194132393 h 76 HYPERLINK l _Toc194132394 表-36 项目投资效益分析（基于前期免租条件） PAGEREF _Toc194132394 h 76 HYPERLINK l _Toc194132395 表-37 项目现金流量表（基于前期免租条件） PAGEREF _Toc194132395 h 76 HYPERLINK l _Toc194132396 表-38亩

54、意向地块投资开发强度 PAGEREF _Toc194132396 h 77 HYPERLINK l _Toc194132397 表-39亩意向地块销售总量预测 PAGEREF _Toc194132397 h 78 HYPERLINK l _Toc194132398 表-40亩意向地块分年度销售预测 PAGEREF _Toc194132398 h 78 HYPERLINK l _Toc194132399 表-41亩意向地块投资效益分析 PAGEREF _Toc194132399 h 78 HYPERLINK l _Toc194132400 表-42亩意向地块现金流分析 PAGEREF _Toc1

55、94132400 h 79 HYPERLINK l _Toc194132401 表-43项目与亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式） PAGEREF _Toc194132401 h 79 HYPERLINK l _Toc194132402 表-44项目与亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式） PAGEREF _Toc194132402 h 80 HYPERLINK l _Toc194132403 表-45项目与亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式） PAGEREF _Toc194132403 h 80 HYPERLINK l _Toc194132404 表-46项目与亩意向地块捆绑开发现金流分析

56、（模式） PAGEREF _Toc194132404 h 80第一章 项目背景介绍1 概要本报告为芜湖*动漫科技园项目投资商业计划书，为新黄浦领导层对投资本项目提供决策参考。2 项目公司本项目开发建设的主体是芜湖*科技投资，由杭州*科技全资控股。公司注册地址芜湖市交通银行利民路支行，注册资本1亿元，法人代表汪清沅。3 项目简介芜湖*动漫科技园坐落在芜湖弋江区九华南路与峨山路路口地块，占地200亩，建筑面积27万平方米左右。本项目将规划建设以动漫游戏生产制作为核心的动漫基地与以软件设计开发为主体的IT软件园；同时围绕动漫基地与IT软件园的主体功能，项目将规划科技服务中心、研发中心、人才公寓与商业

57、配套，承担动漫游戏与高科技研发、公共科技服务与综合配套的功能。4 市场基础在产业升级与结构调整的驱使并由相关扶持政策的推动下，由于芜湖以动漫、软件及衍生的相关产业迅速发展，对开发区与高新区内的郊区型写字楼以及相关配套的需求量大大提升，为本项目创造了良好的市场基础。5 项目投资价值项目在以销售为主的开发模式A下，30年平均投资回报率6.23%，30年内部回报率15.12%；20年平均投资回报率3.62%，20年内部回报率13.59%；投资回收期6.3年。项目在以租赁为主的开发模式B下，30年平均投资回报率7.24%，30年内部回报率12.97%；20年平均投资回报率2.49%，20年内部回报率9

58、%；投资回收期15.6年。项目在只租不售的开发模式C下，30年平均投资回报率6.29%，30年内部回报率11.61%；20年平均投资回报率0.23%，20年内部回报率3.07%；投资回收期19.6年。800亩意向地块6年平均投资回报率在14.8%，投资回收期2.81年，内部回报率36.8%；如果本项目与800意向地块捆绑开发，合并财务报表，则在开发模式B下，项目8年平均投资回报率9.08%，投资回收期4.31年，内部回报率23.75%；在开发模式C下，项目8年平均投资回报率8%，投资回收期4.55年，内部回报率18.34%。6 项目资金及合作项目总投资4.5亿，投资商杭州*科技将通过出让项目公

59、司60%股权，和潜在的战略投资者新黄浦共同出资1亿元作为自有开发建设资金，其余资金通过银行贷款与预售回笼资金解决。7 项目成功关键项目在强大的资金基础支持下，按照既定计划于年底完成建设任务，同时借助于新黄浦强大的招商资源与管理平台，在项目全面运营后带来充沛的现金流。8 项目发展使命与经济目标以动漫产业与软件产业的引入、培育为主要发展目标，通过核心企业的引入，并在园区建立良好的管理、服务、支持、孵化体系，在当地形成科技、创意类企业与有孵化需求的中小企业的首选办公地点，并由此带动租售率与平均租售价格的提高，最终在财务上形成资金流的良性循环。 第二章 芜湖投资环境分析1 整体经济发展概况芜湖市作为一

60、个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，是安徽省内无可厚非的经济中心。根据有关机构评测，在国内200个城市中，芜湖综合竞争力排第52位，增长指数高居全国城市第8位，其经济成长空间正得到越来越多的重视与垂青。 2006年芜湖国民经济仍保持稳定增长，发展连创新高，GDP总值和增长率增长较快，固定资产投资继续增长。这一良好局面首先得益于工业增势强劲的支撑，而第三产业的持续稳定增长，也大大提升了芜湖经济运行质量。在安徽省各市的经济发展中，芜湖市的各项指标一直走在前列。而与同类型城市的对比中，芜湖的经济发展有着自己的特色，总体而言，芜湖的市场潜力巨大。芜湖经济的快速增长，人均收