世联-大型集中式商业销售模式ppt课件

1、集中式商业销售方式案例研讨我们将经过商业的价值链和利益传导方式来界定销售方式。 产权返租方式 店中店销售方式 基金整售方式 工程信托启动方式引见案例选取规范： 工程总体规模超越5万平米 商业具备一定的规模，构成集中的商业中心区 商业以全部销售为目的产权返租方式1操作方式客户购买时即与开发商签署租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租运营，租期两年到十几年不等。开展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从开展商处得到定额租金报答。通常这种返租报答方式会附带“回购条款。典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供报答

2、小业主开展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售终了关系转化小业主和商家不能承当处理矛盾的角色，也不具备处理矛盾的才干。产权返租方式下的价值链模型和利益传导模型：处理了高价销售与提早消化的矛盾，但激化全部销售和继续运营的矛盾。案例：常兴天虹商场楼层：15层。主力店：天虹开展商年租金报答率变化：4.8%6%2.8%低于三年期国债3.37%与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售-2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料来源：国土局网站销售公

3、示。开展商保管1层高租金楼层，经过1层租金弥补报答率，可维持4.8%左右。现经过主力店提供报答，投资报答率2.8%，低于三年期国债利率。销售情况不佳。销售率约占推出部分的47%。此工程现仍返租，但曾经不能作按揭。店中店销售方式2店中店销售方式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者运营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取运营收益购买产品操作方式开展商将商业划分为可运营的小铺位，然后按铺位出卖给投资者或运用者，同时购买人必需同时签署物业运用协议，承诺服从商业的一致运营和管理约束。典型案例赛格电子市场缓解了全部销售与继续运营的矛盾，但无法处理高价销售与提早消化之间的矛盾案例：赛格电子

4、市场简介：依托华强北电子产业构成的电子产品买卖市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。铺位方式：专柜及铺位主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通讯器材现状：47层出租，13层在运营情况稳定后出卖给大客户基金整售方式3操作方式基金/大客户直接纳买商场，然后租给大型商业，获取投资收益。典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金方案。基金整售销售方式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金运营者运用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取运营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益整售的适用条件1、已投入运用并收益稳定的商业2、目前在国内对于那些还没有

5、运营成熟，但是招商租约曾经签署、主打的品牌商户曾经签署租约的工程，基金也有自信心购买3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是假设开发商几年后可以回购，到达国外基金的租金报答率要求的，基金也会思索购买4、租约年限的根本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求工程的稳定运营，对租金报答率的要求较低普通在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金报答率普通在10以上。 来源：亚信行总经理萧福泰访谈 处理了继续运营和销售之间的矛盾，但很难到达价钱和快速回笼资金的目的。嘉德置地的“中国商业地产基金方案2004年底，嘉德置地开场大规模的商业地产工程的收买。嘉德置

6、地的战略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将到达28家，然后把这些工程打包成“中国商业地产基金方案在新加坡上市。进展情况：2004年12月23日，与深国投协作，以9.98亿元人民币收买了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收买了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块；月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋甲级写字楼。工程信托方式房地产工程信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产工程信托个案中，出现了金融和房地

7、产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。信托的适用条件一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一同，在信托产品的设计中参与购房优惠权和优先购买权；二、信托适用于有融资需求的开展商，严厉来说，和楼盘销售相结合的信托是一种工程启动方式；三、目前政策规定信托份额最大不得超越200份，且必需经过银监会审批；四、银监会出台的提出对部分管理规范、运营程度高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。工程信托可以同时达成开展商融资和营销蓄客的目的，在能够的情况下，我们建议采用信托方式进展启动，但是信托审批严厉，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测

8、。案例1万科十七英里2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里工程的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七英里工程集合资金信托方案的方式筹集。信托方案的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和购房价钱的高折扣率。案例2百仕达.红树西岸2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托协作的红树西岸信托方案 2年期开场发行，方案发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定报答外，还能享遭到高达7.5折的购房优惠。折后价不低于1.5万元/平方米信托投资权益与购房优惠权益可以灵敏转让，客户可以将两个权益一同或单独转让，也可以只保管信托权益，购房优惠那么过渡给受让人。四种方式的对比四种销售模式适用条件业主风险前期销售速度销售价格操作难度和本项目拟和度产权返租模式政府已明令禁止高快高低店中店模式1、发展商期望通过商业直接获取利润2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定中中较高中基金整售模式1、发展商对价格要求不高2、