商品房销售法律风险分析和防范共58页

1、商品房销售法律风险分析和防范商品房销售法律风险分析和防范商品房销售法律风险分析和防范何为法律风险?文档仅供参考,如有不当之处,请联l、企业法律风险一一是指基于法律规定、监管要求或合同约定,由于企业外部环境及其变化,或企业及其利益相关者的作为或不作为,对企业目标产生的影响。(GB/T27914-2011)2、企业法律风险一一是指在法律实施的过程中,由于行为人的具体法律行为不规范导致,与其所期望达到的目标相违背的法律不利后果发生的可能性。(企业法律风险评估,向飞、陈友春,法律出版社2006年版,第21页。)3、企业法律风险一是指因法律法规因素而引致的由公司承担的潜在的经济损失或者其他损害的风险。(

2、公司法律风险规范与管理,王正志王怀编著,法律出版社2007年版,第1页)4、法律风险一是指个人和群体在未来遇到法律伤害的可能性以及对这种可能性的判断与认识。(法律刷险研究戴严、李佳鸿,2090企业法律风险的来源M一、企业自身违法行为广东华南律师事务所数学学习兴趣是学生数学学习的最有效的动力。兴趣可以使学生的认知处于最积极、最活跃的状态，从而注意力集中并积极地进行学习。“你可以把马拉到河边，但你却无法迫使它饮水。”列宁说：“没有人的情感，就从来没有，也不可能有对真理的追求。”罗森塔尔效应告诉我们，人的情绪状态能使人的机体活动和智力活动发生重大的变化。所以，我们在教学中应发挥情感效应，激发学生的学

3、习兴趣。中学时期是培养数学兴趣的关键时期，一项调查显示：在被调查的一万多名学生中喜欢数学的占总数的32.5%，位居第一位，在喜欢数学这一科的原因中，其中认为是老师讲的好的占34.4%，同样位居各种原因的榜首。为了激发学生学习数学的兴趣，本人在教学实践中不断地进行着各种尝试。 一、增加师生情感交流，激发学生学习数学的兴趣 记得教育学家陶行知曾说：“一个老师最大的成功就是把他的学生教的喜欢学自己教的学科”。因此，在教学过程中，教师应注意调控学生的情绪，使其自信地、愉快地进入学习情境。在当前新课程改革的形势下，新的课程标准特别强调要建立和谐的课堂气氛，而和谐的课堂气氛需要融洽的师生关系，因此，建立良

4、好的师生关系应是新时期教师必备的一种能力。良好师生关系的核心是理解与尊重，教师要有一种民主精神，善于倾听学生的想法，善于和学生平等交流。正值青春期的初中生有较强的逆反心理，他们的情感很容易在行动中表现出来。学生犯错误，是非常正常的，只要教师善于引导，学生认识到错了，能改正错误，这就是学生的进步，老师要学会用一颗宽容的心去对待学生。在教学过程中，在与学生的交流中，教师要少一点“威严”，多一点“亲切”，对学习困难的学生要少一点“责备”，多一点“关怀”，时刻保护学生学习的积极性，使学生在融洽的师生关系、和谐的课堂气氛中由喜欢“数学老师”转化为喜欢“学习数学”。 二、精心设计引入环节，激发学生学习数学

5、的兴趣 铃声一响，我手拿着一个包装得很精致的小礼品盒走进了教室，同学们用惊奇的目光注视着礼品盒，有个同学大声问：“老师，您手里拿的是什么呀！”，我笑着说：“这是个小礼品盒，里面装了一份神秘的礼物，同学们猜一猜我为什么带这份礼物来？”有的同学说：“今天是您的生日”，我摇了摇头。还有的同学说：“那准是您女儿的生日，要不就是您的结婚纪念日。”，我仍然摇头，同学们哈哈大笑。我说：“今天是我的幸运日，我给同学们讲讲我的幸运日的来历。十四年前的今天，吃过晚饭后，我想出去散散步，途经迎风街道邮局的位置，发现那里围了很多人，在好奇心的驱使下，我也凑过去看，发现一辆大汽车上装满了山地车，走近一看，原来他们在抓奖

6、。看了一会儿，我也忍不住想碰碰运气，于是花了2元钱买了一张奖券，结果我真的很幸运，我中了一辆山地车。”只听同学们齐声喊着：“喔”我接着说：“我中奖了，特别高兴，因此我就把这一天定为自己的幸运日，在这个幸运的日子里，我想把这份神秘的礼物送给咱们班的一位最幸运的同学，好不好？”同学高兴地齐答：“好！”，有几个淘气的男生还假装搓了搓手。我接着说：“今天神秘礼物的得主是通过三个游戏产生的。第一个游戏：前后桌四名同学是一组，以玩“手心手背“的游戏决出胜者;第二个游戏：老师准备了四道题（本节课需要用到的旧知识），请第一个游戏胜出的同学进行抢答，按成绩取前三名。第三个游戏：请第二个游戏胜出的三名同学到前面来

7、，面朝大家，老师发给每人一枚一角硬币，每人连续掷三次，三次都是正面的为胜，最后得胜者就是今天的幸运同学。”设置这三个游戏环节我想达到的目的是：通过游戏的公平性，渗透等可能事件发生的条件，体会随机思想。以比赛的形式复习已有的概率知识，增强了学生的注意力，增加了数学课的趣味性，提高了学生学习这一章知识的兴趣，最后通过第三个游戏为问题背景，引入新课。 在这节课中，同学们的参与热情空前高涨，特别是最后一个环节：将一枚一角硬币连续掷三次的游戏。游戏结束，我顺势提出：“同学们，你们能否从刚才的游戏中提出一个数学问题呢？”一个同学马上举手回答：“我想知道一枚硬币连续掷三次正面都朝上的概率是多大？”我马上予以

8、肯定：“这个同学的问题提得太好了，这个问题正是我们这节课要解决的问题。” 新课的引入，就是引导学生积极参与学习的过程和手段，它是课堂教学必不可少的一个环节，是教师主导地位的体现，是教师必备的一种教学技能，它同时也是学生主体地位的依托。良好的开始是成功的一半。教师新课导入得法，不仅能吸引学生的眼球，唤起学生的求知欲望，还能燃起学生智慧的火花，使学生积极思维，勇于探索，主动地去获取知识。反之，学生很难马上进入角色，学习不会积极主动，教学就会达不到预期的效果。因此，在课堂教学中，教师一定要努力创设情景，设计好的引入环节，争取利用较短的时间把学生的注意力吸引过来，把学生的情绪调动起来，促进学生思维的发

9、展，使学生获得良好的学习效果。 三、利用认知冲突和问题链设计教学环节，激发学生学习数学的兴趣 “学贵有疑”。“疑”既会让学生在心理上感到茫然，但也能使学生产生强烈的认知冲动，同时，“问题是数学的心脏，也是数学的魅力所在”，没有问题，探究难以进行，更难以深入和创新。因此，我们在讲授新课时，要把学生视为探索者，要善于根据教学内容的不同，设计灵活多变的问题，让学生在心理上产生疑惑，使学生在问题驱动下，产生积极的探究倾向。 新课程理念下的数学教学主张鼓励学生自主探索和合作交流，倡导通过学生的生活经验，体会数学知识的意义和价值。精心设置好一个个的问题链，能够激发学生的求知欲，培养学生的主动参与意识。着名

10、心理学家皮亚杰曾说：“所有智力方面的工作都依赖于兴趣。”为了让学生对数学感兴趣，真正喜欢上数学课，我们在课堂教学中应努力寻找丰富的背景资料，采用多种教学方式相结合的方法，最大限度地激发学生的学习兴趣 ，调动学生学习的积极性。只有这样，才能让学生变苦学为乐学，变死学为活学，变难学为易学，变学会为会学。 作为非母语的英语，农村学校的学生学起来并不简单。我在教学实践中，创设情境，提高学生的兴趣，强化英语的交际功能，让学生轻轻松松学英语。 一、创设学习英语的环境，营造浓郁的学习氛围 学习语言一定要有好的环境才能学得好，学得快。英语毕竟不是母语，我们周围的环境也不是一个纯英语的环境。为了让学生置身于一个

11、人为的英语环境中，乐于学英语，我刻意营造氛围，为学生创造轻松、愉快的学习环境，让枯燥单调的英语“动”起来，“活”起来。布展教室。不放过任何一个可以学英语的角落，墙上贴着写有单词和短语的图；头上戴着写有他们英语名字的头饰；早读时间播放英语童谣歌曲或课文内容，置身于这种环境中，孩子们耳濡目染，感染熏陶，学习的兴趣大为提高。课前热身（Warming up）也非常重要的。在实际教学中，我比较看好“接火车”这个游戏。教师充当火车头，在教室转，转到一个孩子身边俯下身去发问，学生回答，答对者便可登上火车，答错者回一句“sorry”。这样既复习了旧的知识，又在孩子们乐于登火车心理的驱使下活跃课前气氛，把孩子们

12、的积极性调动起来了。授课时，我在课堂上尽量用简短的、学生易懂的英语发出指令，必要时要配以适当的态势语和表情。“no Chinese”是我们的最高境界。 二、采用灵活多变的教学形式，激发学生学习英语的兴趣 爱因斯坦说过：“兴趣是最好的老师”。兴趣是一种学习动力，兴趣越高，学习积极性越高，学习效果越好。英语学习本身是较为单调枯燥的，而一味以教师讲、学生听的这种传统教学形式，大大限制了学生的学习兴趣，效果大打折扣。 如何将枯燥无味的语言现象转变为有趣的活动形式，让教学活泼生动？学生 如何感兴趣，积极参与并乐于参与学习活动？在实际教学中，我尝试使用多媒体手段，效果不错。如在教有关身体部位的单词时，我选

13、用孩子们喜欢的常玩的奥特曼系列玩具。借助多媒体flash动画效果，当屏幕上一个个独立的、零散的部位单词重新组成奥特曼的人像时，学生们在惊叹动画效果的同时，把身体部位的单词也深深地记在了脑子里。这告诉我们，只要投孩子们所好，孩子们将回报给我们更大的惊喜。还有就是让孩子们参与，参与到他们感兴趣的事上，让他们自编自演一些英语情景剧，练习熟练后上台展示，孩子们虽童音稚嫩，表演笨拙，但较好地学习了英语，运用了英语。 三、充分发挥英语的交际功能，学以致用 英语教学的实质是交际（communicate），是师生之间、学生之间的交际。英语教学就是通过这些交际活动，使学生形成运用英语的能力。用英语表示则为：“t

14、eaching is of communication，by communication，and for communication.”为了培养学生的交际能力，注重交际策略的学习和应用，积极培育课堂真实交际的氛围，同时尽可能的虚拟真实情景进行英语交际实际应用。 每节课安排5分钟的固定时间表演巩固已学句子，具体做法是：学习小组表演对话，能说什么就说什么，说错也没关系。不要让学生有说错了要被批评的压力。如“Whats your name？My name is Jim. How are you？Fine，thank you.？And you？I am fine，too.”这组交际用语可谓司空见惯，使

15、用频率也高，在教学过程中，就得选择这类例子进行练习，要尽可能让每一个学生都有练说的机会，并鼓励差生参与，如此举一反三，既活跃了气氛，又在运用中进行了英语交际。 让每一个孩子都能像学汉语一样，轻轻松松地踏进英语世界，学好英语，继而打开世界之窗，这是英语教师不懈的追求。何为法律风险?文档仅供参考,如有不当之处,请联l、企业法律风险一一是指基于法律规定、监管要求或合同约定,由于企业外部环境及其变化,或企业及其利益相关者的作为或不作为,对企业目标产生的影响。(GB/T27914-2011)2、企业法律风险一一是指在法律实施的过程中,由于行为人的具体法律行为不规范导致,与其所期望达到的目标相违背的法律不

16、利后果发生的可能性。(企业法律风险评估,向飞、陈友春,法律出版社2006年版,第21页。)3、企业法律风险一是指因法律法规因素而引致的由公司承担的潜在的经济损失或者其他损害的风险。(公司法律风险规范与管理,王正志王怀编著,法律出版社2007年版,第1页)4、法律风险一是指个人和群体在未来遇到法律伤害的可能性以及对这种可能性的判断与认识。(法律刷险研究戴严、李佳鸿,2090企业法律风险的来源M一、企业自身违法行为广东华南律师事务所企业法律风险的来源如以一、企业自身违法行为二、企业利益相关者的违法行为广东华南律师事务所商品房销售常见法律风险及防1、广告宣传法律风险及防范2、购房资格法律风险及防范3

17、、代签合同法律风险及防范4、认购书法律风险及防范5、按揭贷款法律风险及防范面积差异法律风险及防范7、质量问题法律风险及防范8、车位权属法律风险及防范9、附赠露台法律风险及防范10、附赠花园法律风险及防范11、阶段性保证法律风险及防范12、交房办证法律风险及防范13、退房法律风险及防范14、一房二卖法律风险及防范15、“通知的法律风险及防范16、格式条款法律风险及防范广东华南律师事务所广告宣传法律风险及防范1、广告的类型:提供优惠或赠送礼品的说明、美观性质量的陈述、使用功能的陈述、环境性质量的陈述2、广告的形式:宣传册/售楼书,沙盘/模型,样板房,口头解说广东华南律师事务所广告宣传法律风险及防范

18、3、广告视为合同内容的认定标准:商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响【开发规划范围内】广告可读名校、周边道路宽20米不适用【房屋及相关设施】北京案例:总建筑面积10万、占地面积2.4万平米不适用。【具体确定】深圳案例:中央喷水池效果图不适用【上海案例】广告楼房间距50米,未载入合同,实际30米/判赔1%、3%4、业主诉请及各地判例:解除合同/继续履行/要求赔偿、评估或者酌定赔偿房价的1%-广东华南律师事务所广告宣传法律风险及防范广告不视为合同内容【案例】任小姐在报纸上看到广州X房地产开发有限公司的售楼广告,广告上用醒目

19、的字体写着:“购房可入读省重点X小学”。任小姐考虑到6岁的女儿即将上学,而自己的户口又不在广州,夫妻俩遂到售楼部咨询,售楼人员信誓旦旦地说:“我们这么大的公司,登的广告,还害怕不兑现吗?”任小姐夫妇遂于2004年3月21日与开发商签订购房合同。后任小姐来到XX小学了解入学事宜不料X小学答复说:若无本地户口则必须缴纳2.6万的捐资助学金才能入学。任小姐遂找开发商交涉,开发商多翻推脱,后开发商明确表示:以后不再管小孩上学的事情了。任小姐遂起诉【法院认为】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约”,但在本案中,X小学并不属于被告开发规划范围内的学校,因此该广告不能视为合同要约。另外,广告内容为“可入读”,而非“无条件入读”,因此不能认为该广告对任小