大学不动产估价模拟试卷1(共10页)

1、PAGE PAGE 11不动产估价(gji)模拟试题1一、单项选择题(共20题，每题1分。每题的备选(bi xun)答案中只有一个最符合题意，请在括号(kuho)填写相应的编号)1“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通讯 B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通讯、燃气 D排水、电力、通讯、热力2某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。A80 B56 C50 D073不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求

2、B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求4基准地价是城市中均质区域内的土地( )。A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格5估价报告有效期应从( )起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日6如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提7运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。A合法原则 B最高最佳使

3、用原则 C替代原则 D公平原则8某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该不动产的实际价格为( )万元。A87 B124 C130 D1349不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。 A可比实例不动产 B估价对象不动产 C标准不动产 D类似不动产10某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为( )。A091 B092 C109 D11011某估价机构于2003年6月lO 至20日为某不动产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日 进行复估，则复估的估价

4、时点为( )。A2003年6月15 日 B2003年8月15 日C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日12下列关于建筑物寿命(shumng)和经过年数的说法中，正确的是( )。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数(nin sh)也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于(chngy)自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数13某商业不动产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业不动产的折旧年

5、限是( )年。A37 B40 C60 D6314若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。 A78 B85 C117 D15015通常不动产直接成本利润率的计算基数为( )。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的不动产价值16收益法中所指的收益是( )。A估计时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益17有一宗不动产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，

6、则该宗不动产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。A30 B40 C50 D6018某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。A被烧损前的状况 B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况19若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。A通货膨胀影响 B投资利息因素 C资金时间价值 D投资风险补偿20基准地价系数修正法的基本原理是( )。A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在括号内填写相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确

7、的，每个选项得05分)1收益性不动产包括( )。A未出租的餐馆(cn un) B旅店 C加油站 D农地 E未开发的土地2在实际交易中，只有(zhyu)当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于 B等于(dngy) C低于 D不高于 E不等于3下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D交易实例不一定是可比实例E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例4不动产价格构成中的开发成本包括( )。A取得土地使用权时的出让金或转让金 B基础设施建设费C公共配套设施建设费 D勘察设计和前期工程

8、费 E管理费5下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧6假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。A待开发不动产的价值 B开发成本和管理费用C销售税费 D投资者购买待开发不动产应负担的税费E开发利润7预期原理是( )等估价方法的理论依据。A市场比较法 B收益法 C成本法 D假设开发法 E路线价法8应用路线价法需要进行( )等修

9、正。A临街深度 B土地形状 C交易日期 D交易情况 E临街宽度9. 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。A深度百分率 B资本化率 C收益率 D物价指数 E其他价格修正率10. 权益是不动产中无形的部分，包括( )。A权利 B权力 C利益 D收益 E利润11. 从某种意义上来说，不动产价格是( )。A个别人的价值判断 B估价人员的主观定价 C由市场力量决定 D市场参与者集体竞价的结构 E由交易双方委托(witu)经济人确定12.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使(zhsh)其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属( )。A有形收益(shuy) B无形收益 C正常

10、收益 D实际收益 E广告收益13. 不动产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括( )。A营业税 B教育费附加 C城市维护建设税 D房产税 E土地使用费14. 建筑物的重新构建价格是( )的价格。A扣除折旧后 B估价时点时 C客观 D建筑物全新状态 E过去15.应用路线价法制作深度价格修正率的要领有( )。A设定标准临街深度 B将标准临街深度分为若干等份 C制定容积率修正系数D制定单独深度价格修正率 E将单独深度价格修正率转换为累计价格修正或平均深度价格修正率三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分)1因为不动产具有独一无

11、二性，所以不动产不具备完全替代性。 ( )2不动产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 （ ） 3. 地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。 （ ）4某人购房时，在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。 ( )5在同一条道路上，不应附设两种不同的路线价。 ( )6交易税费非正常负担的不动产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。( )7对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似不动产就可以作为可比实例。 ( )8. 市场比较法中，采用间接比较得出不动产状况修正系数

12、为0.951，其依据是可比实例的不动产状况优于标准不动产状况得102分，估价对象的不动产状况劣于标准不动产状况得97分。 ( )9成本法是根据估价对象不动产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 ( )10应用收益法评估出租型不动产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、不动产税、租赁代理费等。 ( )11为帮助不动产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( )13高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( )14在影响不动

13、产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某不动产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该不动产价格的影响可能出现相反的情况。( )15不动产估价的核心(hxn)是为特定目的、对特定不动产在特定时点的价值(jizh)作出估计。 ( )四、计算题(共2题，第1小题15分，第2小题(xio t)20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)1. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出

14、让价格为2000元m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40，第二年投入60，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3，年利率为6，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年：设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年：假设残值率均为零，试计算该宗不动产现时的价格(土地资本化率为8)。2某不动产占地4000，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该不动产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60

15、，其余部分的75可用于商业铺位出租，正常出租率为90，每1出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70，每1营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70，每1出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80，出租人需承担相当于租金收入10的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每1建筑面积3800元的优惠价格售给公司

16、员工，其他层则平均以每1建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1建筑面积4000元。试评估该不动产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10，酒楼8，办公楼7)。不动产估价模拟试题2一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1不动产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。 A土地总量有限 B规划限制 C不动产不可移动 D价值量大2某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）。

17、A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系4某宗面积(min j)为3000m2的工业用地，容积率为08，楼面地价为700元m2。现按规划(guhu)拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元m2。理论(lln)上应补地价（ ）。 A78万元 B882万元 C1210万元 D1272万元5一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方

18、式接月等额支付，贷款年利率为531，则该套住宅的（ ）。 A实际单价为2000元m2，实际总价为3016万元 B名义单价为1950元m2，实际总价为20万元 C实际单价为2000元m2，实际总价为20万元 D名义单价为2000元m2，实际总价为3016万元6现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（ ）。 A存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为 其他种类不动产量拆毁量 B存量十新开发量十 该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量 C存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D存量十新增竣工量一拆毁量7按间接比较的判定，某可比实例的不动产状况劣于标准不动产状

19、况，价格低2；而估价对象的不动产状况优于标准不动产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A估价对象的不动产状况优于可比实例的不动产状况，价格高7 B可比实例的不动产状况劣于估价对象的不动产状况，价格低7 C可比实例价格的不动产状况调整系数为1071 D可比实例价格的不动产状况调整系数为09338现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元m2，成交日期为 2004年 1月末，该类不动产自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元m2。该可比实例在2004年10月

20、末的价格为（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m2 9在某幢建筑面积3000 m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）。 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m2 D 1141元m210某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，

21、该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A 80 B 82 C 83 D 9211某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年12某不动产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该不动产的投资利润率为（ ）。 A100 B11l C119 D12513某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年重

22、置价格为 800元m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用(ynyng)直线法计算该建筑物的现值为（ ）。 A 102万元 B 110万元 C 113万元 D 115万元14某宗不动产32年土地(td)使用权的价格为4000元m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗不动产40年上地使用权条件下的价格(jig)最接近于（ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m2 D4375元m215用收益法计算不动产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则不动产价格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 16某宗不动产的土地使用年限为50年，至今

23、已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该不动产的收益价格为（ ）。 A368万元 B552万元 C561万元 D920万元17城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的（ ）。 A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价18某临街深度3048m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为12192万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度1524m(即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。 A5334万元 B8534万元 C10668万元

24、D21336万元19某宗不动产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万元，该部分的建筑面积为200 m2从按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。 A1 Bl5 C2 D2520. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售费用和销售税费D、开发成本和管理费用二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多

25、选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）1建筑物区分所有权包括（ ）等。 A按份共有所有权 B专有部分所有权 C共同关系成员权 D共同部分持份权 E长期使用租赁权2有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托不动产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。 A交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定(bio dn)地价3甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本(jbn)一样。甲地块土地单价为506元m2，容积率为l5，土地使用(shyng)年限为50年。乙地块土地年价为820元m2，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地

26、块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（ ）。 A乙地块比甲地块贵 B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等 D甲地块比乙地块贵 E乙地块的70年使用权楼面地价高于340元m24估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度5选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同6建筑物

27、重置价格的求取方法有（ ）等。 A单位比较法 B工料测量法 C指数调整法 D分部分项法 E成新折扣法7在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）等。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 E投资利息8下列表述中，正确的有（ ）。 A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分 为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发不动产开发完成的日期，起点与开发经营期的 起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期9下列估价方法中理论依据相同的有（ ）。 A市场比较法 B收益还原法 C路线

28、价法 D成本法 E基准地价系数修正法10下列关于不动产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。 A法律法规规定不得抵押的不动产，没有抵押价值 B再次抵押的不动产的抵押价值为该不动产的价值扣除已担保债权后的余额 C不动产的价值扣除(kuch)预计处分该不动产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用的不动产不宜(by)作为抵押物，应当没有抵押价值 E在评估土地使用权是以划拨方式取得(qd)的不动产的抵押价值时，不应包含土 地使用权出让金11确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。 A一面临街 B两面临街C土地形状为矩形 D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率1

29、2. 建筑物的物质折旧包括（ ）A功能衰退 B正常使用的磨损C环境恶化 D意外的破坏损毁E延迟维修13. 假设开发法中的开发期包括（ ）A前期 B建造期C租售期 D保修期E运营期14. 高层建筑物地价分摊的方法主要有（ ）A按建筑物面积进行分摊 B按楼面地价进行分摊C按房地价值进行分摊 D按土地价值进行分摊E按使用面积进行分摊15. 市场比较法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（ ）A统一币种 B统一面积内涵C统一交易方式 D统一货币单位E统一交易日期三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确；用“X”表示错误）1. 具体一宗有土地使用年限的不

30、动产的价格，从长远来看是趋于下降的。（ ）2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）3房地产所有权可分为独有，自有 和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）4就使用价值与交换价值相对而言，不动产估价所评估的是不动产的交换价值。（ ）5在不动产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）6. 由于土地具有不可毁灭性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地价格差异较大，有的寸土存寸金，有的

31、一文不值。7. 公平原则是最高估价原则。（ ）8某房产年折旧率为l6，有效经过年数为12年，接直线法折旧该房产应属完好房。（ ）9用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。（ ）10预计某宗不动产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗不动产的合理经营期限为12年。（ ）11. 在城市某一块土地，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估(pn )，其最高最佳用途应为商业。12路线价法中的单独深度价格修正率随着(su zhe)临街深度的递进而增大。（ ）13估价目的(md)是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）14估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）15估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ）四、计算题