华侨城土地利用规划专题(共35页)

1、 构筑和谐精致的空间结构华侨城土地利用与功能布局研究PAGE PAGE 34第一章 现状(xinzhung)土地利用与功能(gngnng)布局(bj)一现状功能布局结构特征自1985年11月11日华侨城成立以来，经过19年的开发建设，华侨城的空间格局已基本形成，华侨城发展经历了三个阶段：由“飞地”型独立开发区模式起步多业并举、功能复合的方式融入城市高品味、多元化的综合性城区，三个阶段的发展对空间的演变造成了根本影响。由于深南大道的阻隔作用，华侨城被分为相对独立的南北两片。北片区已经发展成为综合性的城区，包括旅游、居住、休闲、商务、工业等多种功能，南片区则以三大主题公园为主，形成华侨城的旅游板块

2、。1、北片区：多元化综合型城区由于华侨城最初的定位以“工业”为主，由“飞地”型的独立开发区模式起步，工业区基本集中在城区东部、深南大道北侧，康佳、华力、华盛、兴华拉链、金利丝绸、大通等工业发展迅速。随着第四个主题公园欢乐谷取得了巨大成功，在华侨城旅游品牌的带动和号召下，华侨城的旅游主题地产概念逐渐形成，波托菲诺、锦绣花园等高档房地产依托城区的环境和文化理念的资源优势，逐渐成为深圳高档房地产开发的代表。北片区也逐渐发展成为综合型的城区，基本分为四大组团：燕晗山组团、东部组团、南部组团及西北组团。燕晗山组团由欢乐谷、生态广场、中旅学院、侨城中学及东部住宅区组成，围绕燕晗山形成华侨城的公共服务中心和

3、开敞空间，成为具有独特吸引力的公共空间；东部组团主要由东部工业区、锦绣花园、康佳集团等组成，除锦绣花园外大部分面临着旧城改造和更新；南部组团主要由光华、光侨居住区、西部住宅区及沿深南大道商务区构成，作为华侨城早期的开发区域，南部组团功能最综合、建设质量差异最大，改造和更新的程度最复杂；西北组团作为华侨城新开发的房地产项目，包括纯水岸一期、天鹅堡一、二期等，逐渐形成高档次的房地产聚集区。2、南片区：三大主题公园为主导的旅游基地主题公园是华侨城的重要特色，成为华侨城的标志。主题公园既与环境相辅相成，又具有旅游自身的特色和魅力，给城区增添了别样的氛围和滋味，华侨城区内主题公园的成功，是在当时条件下企

4、业的主观选择与市场需求的偶合，具有明显的偶然性特征，却对于华侨城区的发展方向产生了决定性的影响，成为华侨城发展过程中的关键推动因素。相对于北片区综合型的功能，南片区功能相对单纯，以三大主题公园为主形成旅游组团。世界之窗、东方花园、民俗文化村、深圳湾大酒店、锦绣中华沿深南大道依次排开，成为深圳最重要的旅游服务基地，演绎着中国旅游业的辉煌篇章。3、南北(nnbi)片区形成(xngchng)相对(xingdu)独立的空间格局受深南大道的交通阻隔，南北片区发展相对独立，片区间的联系较弱，功能关系和互动作用不明显。目前城区南北片之间隔深南路的人行通道有4处，全方位信号交叉口1处，联系非常不便。对于旅游功

5、能来说，四大主题公园、美术馆、艺术中心和酒店、商业设施基本沿深南路两侧布置，功能间存在相互依托和联系的需要。此外，南片区的东方花园和桂花苑居住组团的生活配套也需要在北片区解决。这些联系因为深南路阻隔而存在一定的障碍，随着城区功能的进一步南拓，从城区管理和运营的角度出发，必须一体化考虑整个城区发展，加强南北片区的联系成为必然。二土地利用现状特征华侨城现状建设用地499.73公顷，其中，北片区占地322.37公顷，南片区占地177.36公顷。现状土地利用中比重较大的几项：现状游乐设施用地128.58公顷，占总用地的28.7%；现状居住用地99.7公顷，占总用地的22%；现状道路广场用地35.2公顷

6、，占总用地的8.0%；现状绿地77.77公顷，占总用地的18.0%；现状政府社团用地21.37公顷，占总用地的5.0%；现状工业用地23.96公顷，占总用地的5.0%。华侨城片区现状(xinzhung)用地汇总表序号用地项目代码用地面积(公顷) 人均(/人) 比例 (%) 1居住用地R99. 7019.420.00其中一类居住用地R120.62二类居住用地R273.57R220.45三类居住用地R35.06 2商业服务业设施用地C143.6527.9529.00其中商业用地C14.12商业性办公用地C21.70服务业用地C32.05旅馆业用地C47.20游乐设施用地C5128.58 3政府社团

7、用地GIC21.374.164.00其中行政办公用地GIC10.9文化设施用地GIC21.72体育用地GIC33.80医疗卫生用地GIC40.77教育科研用地GIC514.18 4工业用地M23.964.665.00其中一类工业用地M123.96 5仓储用地W4.200.821.00其中普通仓库用地W13.85堆场用地W30.35 6道路广场用地S35.206.857.00其中道路用地S126.335.12广场用地S24.41社会停车场库用地S34.46 7市政公用设施用地U3.870.751.00其中供应设施用地U11.84交通设施用地U21.01邮政设施用地U30.42电信设施用地U40.

8、45环境卫生设施用地U50.15 8绿地G77.7715.1316.00其中公共绿地G169.63高尔夫球场绿地G38.14 城市建设用地409.7283.00 9水域和其它非城市建设用地E90.0117.00发展备用地E990.01 10合计499.73注：其中D02和C06已有规划意向，面积(min j)共为34.52公顷。其中，D02地块面积为10.49公顷（包括5.01公顷水面）；C06地块面积为24.03公顷（包括7.22公顷水面）。欢乐海岸用地面积为52.19公顷（包括17.51公顷水面）。现状(xinzhung)土地利用面临的问题：1、土地(td)开发趋近饱和、剩余土地有限经过近

9、20年的开发建设，华侨城城区土地开发趋近饱和，剩余尚未开发建设的用地约90.01公顷，其中已明确作为欢乐海岸旅游项目开发的用地为52.19公顷，其中包括17.51公顷的水面。除此之外，有34.52公顷的建设用地已经有明确的规划建设设想，主要是西北片在建的波托菲诺项目的未开发用地；另外面积约37.82公顷的发展备用地，主要分布在侨香以北的城区西北片。2、游乐设施用地占最大比重，但存在较大的整合空间华侨城内主题公园占地150公顷，约占整个华侨城面积的33.5。主题公园主要沿深南路两侧布置，其中116.7公顷位于华侨城南片区，包括锦绣中华、民俗文化村、世界之窗。欢乐谷是唯一位于华侨城北片区的主题公园

10、，被西组团、生态广场和天鹅堡从南、东、西包围，其西侧紧邻沙河组团。其对外连接的主要道路是侨城西街、侨城东街。四大主题公园概况一览表主题公园锦绣中华民俗文化村世界之窗欢乐谷占地面积公顷34.1428.3247.9430.07入园人数2001年万人2032451082002年1632482292003年93185201营业收入2001年万元1715029073102002002年1427829024229822003年1052521201214633、居住用增长较快，但层次不一且布局分散华侨城居住用地99.7公顷，其中，一类居住20.62公顷，二类居住74.02公顷，三类居住5.06公顷。住宅建筑

11、以高层为主，主要分布在香山西街，侨城西街，汕头街和侨城东街。主要有天鹅堡、波托菲诺、中旅广场、锦绣花园等大型楼盘。房地产作为华侨城集团核心业务之一，在城区的用地比重逐渐增加。华侨城居住用地比重增加的同时，地产开发的理念也逐步更新，旅游与地产结合理念也被逐步赋予新的内涵。由早期的东部住宅区、光华光侨住宅区到海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园直到波托菲诺、纯水岸，居住环境与品质得到较大提升。但随着居住人口的增加，居住功能与旅游功能的相互干扰逐渐显现，居住配套的压力也逐步增加。4、工业用地改造(gizo)的空间较大华侨城在成立(chngl)之初提出参照(cnzho)蛇口模式，以发展工业为主，工业

12、作为华侨城的起步产业，对华侨城的初步成长发挥了重要作用，但随着深圳产业结构的变化以及深圳城市重心的西移，使得华侨城内的工业逐渐外迁，区内工业用地以租用给小的生产型企业为主。目前，华侨城的工业主要集中在东部和北部，包括东部工业区、北部埃迪蒙托公司生产和销售的工业用地及电厂等。其中，东部工业区作为片区内规模最大、布局最集中的工业区，用地面积29.3公顷，包括康佳集团电子类工业用地、华力纸箱厂和兴华拉链厂工业用地、被零星租用的普通厂房以及几栋配套单身宿舍。随着工业慢慢淡出，原有工业用地的价值将得到很大提升，工业用地改造的空间巨大。如何有效地进行工业区的改造将是本次规划的一个重要课题。5、公共绿地已经

13、成为华侨城最具活力与吸引力的场所华侨城开发伊始就十分注重公共绿地的建设，投入了很大的物力和财力，取得了突出的成效。现状公共绿地77.77公顷，占总用地的18%。形成燕晗山、燕栖湖、清花池、中心花园、湖滨花园、雕塑广场等公共绿地，南北贯通的步行系统与公共绿地紧密结合，共同组成华侨城的公共活动空间，成为华侨城最具活力与吸引力的场所。但由于华侨城土地资源的日益紧张，建设密度和建设强度逐渐增加，对现有公共绿地形成“挤压”态势，如何保持“绿色华侨城”的环境品质将是规划面临的另一重要课题。 三现状(xinzhung)建筑(jinzh)类型和形态华侨城的建筑(jinzh)具有独特的魅力，对每一栋建筑都精心规

14、划、精心设计、精心施工，“单体建筑富有特色，整体建筑和谐协调”，富有创意的建筑与良好的街道尺度、宜人的环境打造了华侨城独特的景观。现状华侨城的建筑主要由游乐设施、住宅建筑、商业办公建筑、文化建筑、工业建筑构成。总建筑量247.64万平方米，居住建筑面积159.56万平方米，其中，商用住宅建筑面积107.45万平方米，自用住宅52.11万平方米；商业建筑面积26.95万平方米；配套建筑面积24.24万平方米；办公建筑面积1.09万平方米；工业建筑面积35.80万平方米，其中，商用厂房建筑面积26.81万平方米，自用厂房建筑面积8.99万平方米。华侨城主要用途建筑面积及分配比例一览表用途住宅商业配

15、套厂房办公合计建筑面积（万米2）159.5626.9524.2435.801.09247.64比例64.43%10.88%9.79%14.46%0.44%100.00%通过对华侨城现状建筑年代的统计分析，1981年至1985年期间的建设基本集中在光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区；1986年至1990年期间的建设除上述片区外还有东部住宅组团；1991年至1995年期间的建设基本包括欢乐谷一期、海景花园、华夏艺术中心等建筑；1996年以后的建设包括欢乐谷二期、天鹅堡、纯水岸、中旅广场、锦绣花园等。华侨城的建筑质量整体较好，但早期建设的光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区建筑质量相对较差。然而随

16、着华侨城建设量的逐年增加，建设密度与开发强度相应增加，对环境景观及交通造成较大压力，由于新建楼盘的高度普遍较高，对原有宜人的空间尺度造成一定程度的影响。早期建设的光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区建筑质量较差，存在较大的改造空间。四用地和建筑产权状况在多年的建设发展期中，由于国家土地管理政策的调整、华侨城集团的土地管理思路的变化、华侨城区土地管理主体和权限的变更、华侨城集团企业(qy)结构的调整等多种原因，造成多种划拨方式并存，使华侨城区内房地产权属情况十分复杂。华侨城集团在1998年以前具有政府行政功能，对城区内土地可以独立行使土地划拔、出让和管理等多种职权。在城区建设初期，对于(duy)

17、定位于工业开发区且学习“蛇口”建设模式和经验的华侨城集团，为了吸引投资(tu z)在城区东部进行了工业区的开发建设。在此期间，集团采取了将土地划拨给下属企业、出让给外来企业以及建设标准工业厂房进行出租等多种方式，进行工业招商和工业区建设。随后进行的职工住宅建设、住宅的商品化开发、旅游景区的建设，在投资渠道多元化的影响下，在城区内部的房地产形成了多种产权形式，也增加了许多使用权或产权的权属所有者，如商品住宅的开发为城区带来了大量个人业主。因此，目前华侨城区内的土地权属状态十分复杂，主要有红线、宗地、临时用地等类型，除少量政府用地（邮电局、街道办）外，多为自行开发建设。以下着重介绍对城区未来开发和

18、改造关系密切的“关于17.7亿协议并已补缴地价的可建设规模”和面临改造的东部工业区的产权状况。1、协议并已补缴地价的可建设规模1998年在华侨城规划建设管理权上交时，曾经对城区建设情况进行统计，通过补交17.7亿的地价，与政府协议确定城区可建设的建筑面积，包括2004年以前已建的和可继续开发的两部分。其中，协议确定的商品房包括：住宅建筑面积234.99万平方米；小区商业性服务设施建筑面积6.31万平方米；商业建筑面积41.71万平方米；别墅建筑面积3.18万平方米；协议确定的非商品房包括：自用住宅14.06万平方米；小区商业性服务设施建筑面积12.83万平方米；工业建筑面积25.26万平方米；

19、2、东部工业区的产权特征东部工业区是华侨城迫切需要改造的地区，产权状况比较复杂，因此对东部工业区用地产权做了分析：东部工业区内现有宗地19宗，红线用地8宗。工业区内宗地和红线用地的土地使用权归属对象可分为以下三种情况：（1）属于华侨城集团公司及其下属企业。片区内大部分宗地和红线用地的土地使用权归属于华侨城集团及其下属企业。（2）属于华侨城集团以外的其它单一主体。此种情况主要有三宗地，这三宗地分布在南部，其使用权分别归属于中旅保税仓、大通实业有限公司和深圳市第五建筑工程公司。五商业(shngy)和公共服务设施1、商业(shngy)设施华侨城组团内的商业比较齐全，主要可分为酒店、大型商场、餐饮(c

20、n yn)设施、市场和商业街五种类型。在空间上形成了以中旅广场购物中心为核心，分别向OCT广场和海景步行街延伸的商业带。中旅广场是华侨城组团的主要商业中心，其它商业设施相对分散布置。华侨城主要商业设施概况主要商业设施类型商业面积（M2)集团办公楼商务办公10853汉唐大厦商务办公36143购物中心大型商场39145海景群楼大型商场11389OCT广场酒吧街餐饮10000海景步行街餐饮2385苏州街餐饮7653欧风街餐饮4012欢乐商业街餐饮4956西部市场市场7776东部市场市场9606湖滨花园商业街3988波托菲诺纯水岸商业街（含丹桂轩）商业街、餐饮9093酒店及宾馆。华侨城内现有三个酒店和

21、三个宾馆：威尼斯酒店、深圳湾大酒店、海景酒店、新侨宾馆、燕晗山宾馆和鸿波宾馆。其中属于华侨城集团的包括威尼斯酒店、深圳湾大酒店、海景酒店和新侨宾馆，均沿深南大道两侧布置。威尼斯酒店、深圳湾大酒店、海景酒店均为高级商务酒店，入住旅客以商务人士为主。燕晗山宾馆和鸿波宾馆均不是独立占地，面积较小。华侨城集团所辖酒店一览表单位威尼斯酒店深圳湾大酒店海景酒店新侨宾馆等级5星级4星级（5星级）4星级2星级客房数间437（其中套房70）30842936占地面积M2122096271757232477建筑面积M259000重建中大型商场：华侨城内的大型商场主要集中(jzhng)在中旅广场一期和二期的购物中心和

22、海景群楼,这里也是华侨城最核心的商业区。大型购物中心包括沃尔玛购物广场、铜锣湾百货、顺电家电商场和易家侬家具广场等。中旅广场的商业设施总占地面积29150M2，营业(yngy)面积达39145 M2。海景群楼内主要(zhyo)集中有同仁堂和海王星辰等大型药房。市场：华侨城有两大市场，分别是中旅广场一期东侧的西部市场和东组团住宅区东侧的东部市场，主要服务于城区居民。商业街：华侨城的商业街有五处：波托菲诺纯水岸商业街、威尼斯酒店精品街、购物中心一楼、湖滨花园和海景步行街。餐饮设施：华侨城内的餐饮设施分为两类，一类是服务于城区居民的，分别布置于波托菲诺纯水岸会所一楼（丹桂轩）、OCT广场酒吧街、中旅

23、广场一期群楼、海景步行街；一类是与主题公园配套服务于游客的，包括锦绣中华的苏州街、世界之窗的欧风街和欢乐商业街。2、商务办公目前华侨城区内的商务功能较弱，商业性办公用地共占华侨城总用地（不包括欢乐海岸）的0.68，比例较低。但从写字楼的出租情况看，华侨城发展商务功能具有非常好的前景。华侨城商务办公设施主要有华侨城集团办公楼和汉唐大厦，新侨大厦也有部分办公功能。华侨城集团办公楼位于华侨城北片区沿深南大道的中心位置，深圳湾大酒店对面，占地7689平方米，建筑面积10858平方米。汉唐大厦是华侨城区内首个商务型房地产项目。它位于华侨城集团办公楼北侧，是华侨城唯一的5A智能化甲级写字楼，2002年投入

24、使用，己有华为技术、汉唐证券、农业银行、华侨城地产等著名企业入驻办公，目前出租率达93。汉唐大厦总高27层，标准层面积1400平方米。大厦下设两层地下停车库，771充足停车位。六处步行楼梯可到达大厦一楼大堂和大厦花园广场。东西出入口，可自由便利地到达深南大道和华侨城区内环线。3、教育设施目前该片区有九年一贯制学校一所，位于香山西街北面，高尔夫绿地旁，即中央教育科学研究所南山附属学校（17班），学生750人，教职员工73人；其它教育设施主要绕燕晗山公园分布，环境较优美，有高等院校一所，即中旅学院，占地约4.4公顷；小学一所，即华侨城小学（36 班），学生1693人，教职员工130人；中学一所，即

25、侨城中学（32班），明年将会扩大规模，增至42班；幼托七所，其中两所在侨城具有一定规模，即第一幼儿园（9班）和国际幼教中心（10班），其余的主要为私立幼托，无单独用地。3、医疗卫生设施(shsh)华侨城有一街道级医院，位于燕晗山东北面，即华侨城医院，90床位，占地约0.7公顷，交通方便，环境安静，主要为侨城居民服务；有一小型门诊部位于侨城北的南片光华街住宅区内，建筑面积约200平方米，方便周围居民的使用；有一健康(jinkng)咨询中心位于海景花园的群楼内，为居民开展健康促进、卫生防病、妇幼保健和老年保健等咨询工作。4、文体(wn t)设施华侨城拥有康佳俱乐部、保龄球馆、体育中心和老年人活动中

26、心等文体设施，主要分布在侨城北的中部、南部和东部，是侨城北交通便利的中心地段，其中康佳俱乐部内有一篮球场，体育中心布置有网球场，人均使用文体设施用地面积约为1平方米。5、行政管理设施华侨城内有沙河街道办事处、沙河派出所、税务所、储蓄所和电话机楼等行政管理设施。沙河街道办事处、派出所、税务所、储蓄所和电话机楼分布在侨城南片区；邮电局一个，位于燕晗山片区内。第二章 规划结构与用地布局一空间结构的总体(zngt)思路适应(shyng)华侨城“上山(shn shn)下海，西通东联”的对外拓展策略，需要对内部的空间结构进行相应的调整和优化，对外部整体空间体系的构筑予以支持和配合。本次规划提出“强边活心、

27、动静分离”的空间策略，作为重构华侨城区内部空间结构布局的指导性思路。1 “强边活心”的规划理念强边：延续原有的空间结构，周边地块开发遵循“高强度、高密度”的原则，将开发增量布置在外围，强化直接利用外围交通的机会，尽量利用外围资源，阻止自身外部正效应“溢出”；发展重心及改造的重点放到外围，强调周边紧凑的空间肌理与一定的高度，形成向中心围合的空间形态。活心：保持核心生态景观区的低开发密度，引入更具特色的活动，提升华侨城的高尚品质。以燕晗山为中心的中央地带，是华侨城最具价值的生态景观区，保持相对低的开发密度，进行高品质的特色改造，以提升华侨城的持续竞争力。2 “动静分离”的空间策略针对目前华侨城功能

28、日益多元化与综合化的发展趋势，避免居住功能与公共功能的相互影响，结合“强边活心”的空间策略，由北至南形成“动静分离”的功能格局，城区北侧沿侨香路主要以居住功能为主，形成“私密性”的空间；环燕晗山作为城区公共服务的中心，为居民和外来人员同时提供配套服务，形成“半私密性”的空间；深南大道北侧主要为商务办公及商业设施，形成“公共开放”空间，服务市区及外部对象；南片区作为旅游组团是完全“公共开放”空间，深南大道南侧结合三大主题公园形成旅游组团，主要面向深圳及外地游客；欢乐海岸作为未来华侨城开发的项目，以休闲旅游为主题，面向深圳及外地游客。按照这一空间布局策略，由北向南基本由私密性半私密性公共开放的过渡

29、。二“一轴五带”的布局(bj)结构1“上山(shn shn)下海(xi hi)”的南北(nnbi)轴线深圳市城市级南北向生态、景观、文化走廊，简称“上山下海”。具体描述以塘朗山为背景山体，沿安托山至华侨城北部，经过华侨城的中心地区欢乐谷和生态广场，连接侨城指挥部、跨深南路经过南部人文景观区至填海区中心绿地，到达深圳湾。规划片区作为此轴上最重要的节点，整体规划及建设开发均应重点考虑与此轴线的协调关系。 “上山下海”的空间轴线将带动安托山片区改造、燕晗山周边提升、深南大道南北联系、深圳湾内湾开发等项目，“上山下海”的南北轴线不仅是华侨城空间拓展策略，也是完善城市轴线带动“大华侨城”地区环境品质的行

30、动，体现了华侨城融入城市和打造更高品质的决心。2 “彩虹结构”五条功能带依据“动静分离”的空间策略，由南向北依次排列为五条东西向功能带，根据不同的性质和功能在空间上有所分离：（1）滨海休闲功能带：欢乐海岸和深圳湾内湖构成的滨海休闲功能带，成为华侨城未来旅游开发的重点，形成新的旅游经济增长点，与三大主题公园共同构成华侨城的旅游基地。（2）旅游娱乐功能带：三大主题公园、深圳湾酒店、东方花园组成的旅游、度假、娱乐功能带，继续发挥主题公园的带动作用，并不断创新旅游项目，远期考虑三大主题公园在空间及管理体制上的整合，形成更强大的旅游、度假、娱乐功能组团。（3）居住商务办公功能带：沿深南路的锦绣花园、改造

31、后的康佳广场、华侨城办公楼、汉唐大厦、中旅广场、华夏艺术中心、威尼斯酒店及规划改造后的商务公寓区，共同组成华侨城最具活力的商业空间。（4）燕晗山公共(gnggng)设施(shsh)带：城区内已经(y jing)形成的生态绿化景观带，由燕晗山经过OCT广场至欢乐谷、栖湖以及东西向延伸地带，将与东面的园博园和西面沙河高尔夫构成绿色通廊，结合现有的公共设施，建设高品质的公共开敞空间，形成浓郁的人文气息，营造充满魅力的“绿色”中心区。（5）北部居住功能带：依托天鹅堡、波托菲诺等高档居住区建设北部居住功能带，充分利用侨香路疏解交通，形成房地产开发的规模聚集区。3两大片区六个组团南片区：深南大道以南作为滨

32、海休闲旅游片区，分为两个组团，由欢乐海岸和深圳湾内湖构成的滨海功能组团，由三大主题公园、深圳湾酒店、东方花园组成的旅游功能组团。北片区：深南大道以北作为北片区，共分为四个组团：深南路沿线的南部组团；现状为工业区的东部工业组团；以燕晗山为中心，由燕晗山、欢乐谷和OCT广场以及东组团组成的燕晗山组团；由天鹅堡、波托菲诺和部分未建设用地组成的西北居住组团。三各类用地布局与开发利用华侨城总的建设用地面积为505.38公顷，根据总体空间布局结构，华侨城未来发展的用地功能包括：居住用地、商业服务设施用地、政府社团用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地等六大类： 1居住用地（R）规划(guhu)的居住用

33、地共164.77公顷(n qn)，占总用地面积的32.31%，其中(qzhng)，一类居住用地29.17公顷，占总用地的5.76%，二类居住用地135.60公顷，占总用地的26.83%。规划的居住用地主要包括两部分：沿侨香路及深南路北侧的住宅区。分别制定发展策略：天鹅堡、波托菲诺等高档居住区的成功开发，将很好地带动周边的房地产开发，形成聚集效应。贯彻“强边活心”的空间策略，沿侨香路的住宅以中、高层为主，定位为高档居住区，继续保持华侨城良好的开发理念与创新意识，打造新的房地产品牌。对深南路北侧的光华、光侨及东、西部住宅组团进行梳理，改造与拆迁相结合，形成以租赁物业为主的公寓区，以保证长期的收益。

34、2商业服务设施用地（C）规划商业服务设施用地209.64公顷，占总用地面积的41.11%，其中，商业用地8.03公顷，占总用地的1.59%，商业性办公用地19.87公顷，占总用地的3.93%，服务业用地1.59公顷，占总用地的0.31%，旅馆业用地8.27公顷，占总用地的1.64%，游乐设施用地173.21公顷，占总用地的33.90%。规划的商业用地包括酒店、大型商场、餐饮设施、市场和商业街五种类型。在空间上形成了以中旅广场购物中心为核心，分别向OCT广场和海景步行街延伸的商业带，改造后的深圳湾大酒店与威尼斯酒店、海景酒店等构成高级商务酒店带；大型购物中心包括沃尔玛购物广场、铜锣湾百货、顺电家

35、电商场和易家侬家具广场等，形成以中旅广场为核心的商业购物区，形成对外的商业辐射；华侨城商务办公设施主要有华侨城集团办公楼和汉唐大厦，考虑华侨城商务办公的发展潜力巨大，通过对东部工业区的LOFT改造提供特色的商务办公用地；规划游乐设施用地包括锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园及欢乐海岸项目，位于北片区的欢乐谷应解决交通疏解问题，3政府社团用地（GIC）规划政府社团用地18.64公顷，占总用地面积的3.69%，其中，文化设施用地1.29公顷，占总用地的0.26%，体育设施用地2.50公顷，占总用地的0.49%，医疗卫生设施用地0.87公顷，占总用地的0.17%，教育科研用地13.9

36、8公顷，占总用地的2.77%。文化设施、体育设施与教育科研用地基本保持现状，由于医疗卫生设施不足，规划建议在原址进行扩建，增加接待能力和服务水平。4道路(dol)广场用地（S）规划(guhu)道路(dol)广场用地54.16公顷，占总用地面积的10.73%，其中，道路用地44.5公顷，占总用地的8.81%，广场用地7.56公顷，占总用地的1.50%，社会停车场库用地2.10公顷，占总用地的0.42%。增加广场和社会停车场库用地，建设四个广场：深南大道南北广场、威尼斯酒店东侧绿地、华侨城东入口广场，提升华侨城环境品质。完善社会停车场库建设，联通地下停车场，充分利用地下停车空间，减轻地面停车的压力

37、。5市政公用设施用地（U）规划市政公用设施用地1.02公顷，占总用地面积的0.21%，其中，供应设施用地0.20公顷，占总用地的0.04%，交通设施用地0.39公顷，占总用地的0.08%，邮政设施用地0.43公顷，占总用地的0.09%。6绿地（G）规划绿地57.15公顷，占总用地面积的11.41%，其中，公共绿地51.98公顷，占总用地的10.29%，高尔夫球场绿地5.67公顷，占总用地的1.12%。公共绿地是华侨城最具吸引力的场所，规划将加强公共绿地的建设，充分利用燕晗山的绿化景观价值，做好山体的保护与合理开发，形成华侨城的绿化中心，并加以延伸与北部安托山相衔接。加强东部工业区内部的公共绿地

38、建设，形成与园博园相呼应的绿化体系。加强环深圳湾公共绿地的建设，形成华侨城未来的旅游休闲空间。华侨城区规划(guhu)建设用地汇总表用地代码用地性质用地面积（公顷）百分比（%）大类中类RR1一类居住用地29.175.76RR2二类居住用地135.6026.83CC1商业用地8.031.59CC2商业性办公用地19.873.93CC3服务业用地1.590.31CC4旅馆业用地8.271.64CC5游乐设施用地171.8833.9GICGIC2文化设施用地1.290.26GICGIC3体育用地2.500.49GICGIC4医疗卫生用地0.870.17GICGIC5教育科研用地13.982.77SS

39、1道路用地44.58.81SS2广场用地7.561.50SS3社会停车场库用地2.100.42UU1供应设施用地0.200.04UU2交通设施用地0.390.08UU3邮政设施用地0.430.09GG1公共绿地51.9810.29GG3高尔夫球场绿地5.671.12合计城市建设用地505.38100.00EE1水域（非城市建设用地64.40四绿化景观(jn un)系统 华侨城经过多年的建设开发，已经形成体系化的环境景观系统，成为华侨城最富有特色的亮点。规划充分延续原有的设计理念，并构筑(guzh)更完整丰富的绿化景观体系，不断提升华侨城的环境品质：1“上山下海”的景观(jn un)结构从更大范

40、围建构景观体系，结合华侨城北片区的开发，打开城区北部(bi b)空间通道，将燕晗山的“绿色(l s)”展露出来，并与北部安托山等山系连通，形成相互沟通的绿色廊道。结合深南大道两侧的广场及人行通道建设，加强南北绿色空间的贯穿。结合欢乐海岸及环深圳湾内湖的建设，使绿色继续向南延伸，形成以水为主题的景观特色，并最终实现“上山下海”的整体构想。重点建设景点包括安托山绿化景观的恢复、燕晗山的开发利用、生态广场的完善、深南大道两侧广场建设、南北人行联系、深圳湾环境治理及欢乐海岸的开发建设等项目，在建设中应充分注重环境保护与人文价值的体现。2立体的绿化系统充分利用华侨城地形起伏的特点，加强人工绿化的层次，以

41、燕晗山、生态广场、燕栖湖、深圳湾为主要节点，结合多层次屋顶平台绿化及小型的绿化节点，形成点、线、面相结合的绿化景观系统，以丰富华侨城的空间特色。3自然与人文交融继续加强自然环境的保护与人文环境的塑造，完善四大主题公园、雕塑广场、生态广场、酒吧一条街、华夏艺术中心、何香凝美术馆、深圳湾大酒店等公共开敞空间，建设沿深南大道广场及环深圳湾的公共空间、增加LOFT内部的空间节点，赋予更多的人文色彩，提升华侨城的环境品质。五公共配套设施布局华侨城的公共配套设施整体而言较为完善，但近几年来居住人口增长迅速，并且伴随着公共服务设施使用的外部化，华侨城内部的配套面临巨大压力，面临的最主要矛盾：教育设施的规模不

42、足和档次不高、医疗卫生设施紧张、商业设施分布集中在深南大道。按照前期研究的结论，确定居住人口控制规模为68.5万人，考虑公共设施的开放性，按10万人规模进行设施配套。规划按照深圳市城市规划标准与准则的要求，参照已编制的福田区分区规划、南山区分区规划等上层次规划，结合现状公共设施，对教育、医疗卫生、文娱体育、行政管理、公安消防、商业、道路交通、给排水、电力、邮电、燃气、环卫等设施进行统一规划。华侨城区拥有小学和初中学段的学校一共有三所：华侨城小学、华侨城中学和中央教育科研实验学校南山分校（以下简称央校）。根据分析，华侨城区未来2年小学和初中学段的学位规模将分别达到3600座和1500座，针对目前

43、教育设施不足而用地很难拓展的矛盾，应充分利用目前的教育设施进行扩建，增加学位。深标确定了深圳现阶段小学学位和初中学位的千人指标分别是58座/千人和23座/千人。按照华侨城区未来的规划学位规模，即小学学段的3600座和初中学段的1500座来考虑，华侨城区的小学学位和初中学位可支持的人口规模分别是6.2万人和6.5万人。华侨城医院目前90个床位，远达不到深标综合医院的最低要求（200床），由于大规模扩大医院用地的可能行不大，因此应在原址扩建，增加床位数。同时增加社区医疗服务中心，提高医疗设施配套水平。六 城市(chngsh)设计指引保持(boch)华侨城组团“以人为本”的独特生态、居住环境，并将之

44、渗透到整个规划片区，构成富有亚热带地域特色，和谐而又充满生机的综合(zngh)社区。1步行(bxng)系统在华侨城组团已形成的步行系统(xtng)基础上，在“上山下海”的空间轴的指引下，结合用地规划和景观轴线，将锦绣中华、民俗村、中旅广场(gungchng)、沃尔玛、铜锣湾广场、OCT广场和燕含山公园联系起来并向南北延伸，形成华侨城地区南北休闲生活主轴。设置上跨深南路的步行广场（玫瑰广场），结合深南大道上原有的天桥，解决深南路南北两片的二层步行系统联接，可作为旅游专用通道。在此基础上完善主轴两侧的副轴，保证人行系统的完整性和连续性。规划沿杜鹃山西街侨城西街世界之窗的步行轴，该轴线主要将南北景区

45、串联起来，方便游人转换景点。2建筑高度和体量的设计控制规划区内的新开发项目多为商品房，无论从住宅的外观、建筑质量和内部环境都有了较大的提高，但另一方面，如果对住宅的外观没有统一的控制，难免出现社区环境零散、不和谐等问题，本图则对规划区内的建筑高度与体量有如下规定：（1）临近深南路的建筑配合深南路街景城市设计，在华厦艺术中心至威尼斯酒店一段形成沿街的城市高潮建筑群。建筑体量可适当加大，高度控制在50米以内，避免形成对深南大道的压迫感，其余沿深南路地段以商住用地为主，避免玻璃幕墙出现，建筑的表面肌理应尽量简洁明快；（2）规划区中央的公共建筑走廊应尽量和周边的绿色空间配合，建筑高度控制在30米以内，

46、体量宜灵活轻巧，可以多增加建筑色彩，有利于形成社区具有活力的开敞空间；（3）沿侨香路的建筑应兼顾内外的景观效果，按照“强边活心”理念，侨香路沿线应成为重要的城市界面，形成连续统一、富有节奏的建筑轮廓线，并注重与北片区改造开发的充分协调，打开一些界面“开口”，形成可以“透气”的空间廊道。3重要界面控制华侨城作为深圳最具特色的片区之一，对于展示城市形象起着非常重要的作用。本次规划确定了三个主要界面：深南大道、侨城东路、侨香路。其中，深南大道作为最重要的景观轴线，结合目前的设施，形成现代化高品位的城市形象，应注重界面的收放、空间的开放性及绿色的连续性；侨城东路作为联系南北交通的主干道，起着重要的对外

47、联系的作用，结合Loft改造形成浓郁的人文气息和良好的尺度；侨香路主要是生活性干道，以较高的体量形成对内的围合效果，同时应注意向外的界面并留有通廊，形成与背景山体呼应的效果。4建筑(jinzh)形式指引华侨城的建筑具有独特魅力，但随着建设量的增加整体环境品质有些下降，在旧区改造和新区建设中应保持精益求精的追求，对每一栋建筑都精心规划、精心设计、精心施工。其中，旧区改建（Loft）必须注重品位的提升和统一的风格，避免因为(yn wi)各自改建形成混乱的形式；新区建设则应体现华侨城一贯的建筑风格，体现现代化、生态型、创新型的建筑理念，并充分注重建筑与环境的协调和交融。5景观小品(xiopn)的规划

48、景观小品包括指示牌、路灯、座椅、雕塑、花坛、环卫小设施等一系列内容。华侨城组团内已形成以OCT广场为中心的城市小品设施系列，规划应在燕栖湖名商高尔夫，燕晗山竹子林绿化隔离带形成的带状绿地公共空间内，延续设置城市小品设施，特别是在外围道路(深南路、侨香路、侨城东路、沙河东路)进入社区的主入口设置社区简介和平面图，必要时还应提供免费观光资料，增加社区内居民的归属感，提升社区知名度。第三章 分区发展策略与近期行动计划一分区发展(fzhn)策略1南部(nn b)组团南部组团紧邻深圳的生活(shnghu)性主干道深南大道，交通可达性强，具有很高的区位价值。周边配套良好，接近四大主题公园，靠近生态广场及沃

49、尔玛商业区，高品质的环境景观和成熟的配套设施为房地产开发提供了有利条件。南部组团是华侨城最早开发的地区，现状只余中旅广场三期用地一块未建设用地。中旅广场三期用地目前的临时功能是雕塑公园，位于华侨城集团办公楼西侧，占地19622 m2。但部分早期开发的住宅区的建筑质量较差，需要进行改造。需要改造的住宅区包括中新街（33551m2）、光侨街（24904 m2）和光华街（32075 m2）。南部组团紧邻深南路，是华侨城对外交通联系最方便的地区，同时是华侨城交通压力最大的地区。其北部的高层住宅和南部已有的商务建筑已经初步显示出南部组团南北的功能差异。发展目标和策略为：（1）商务区由于交通方便并且受中心

50、区的辐射，南部组团南区非常适宜发展商务办公功能。南区现有的商务建筑包括三所酒店：威尼斯酒店、海景酒店和新侨宾馆与两幢办公楼：华侨城集团办公楼和汉唐大厦。汉唐大厦是华侨城目前唯一对外出租的办公楼。南区可利用的建设用地有目前的雕塑公园和可重建的中新街与光华小区南。新项目应保持和提升开放的特色，结合与深南路对面的开放空间的联系，通过建筑后退，架空等方式保留一定的开放公共空间。（2）高级白领公寓区南部组团北区现有三个高层住宅小区：中旅广场一期、湖滨花园和海景花园，均为商品房。建议光侨小区和光华小区改建，荔枝苑住宅区的改造增加此区域的高级公寓功能。由于高级公寓居住对象和住宅的差异，建成的公寓不会对小区的

51、公共设施造成过大压力。而且由于公寓是以出租形式提供给居住者的，华侨城集团对其拥有产权，项目既有灵活性又保证了集团在城区范围所占的地位。2 燕晗山组团该组团目前存在(cnzi)的问题是：用地包围燕晗山山体绿地(l d)，山体绿地共享程度较低；公共休闲用地不能直接联系山体公共绿地，绿地休闲(xixin)功能不连贯，影响公共绿地高效发挥作用；东部居住区老化、建筑陈旧，早期建设还安排了大量的单身公寓，另外，在燕晗山体西部安排的轨道车修理厂和配电所等设施占据较好的位置，表现出片区内部分地区自然环境最好但使用效率最低的现象，与最大限度发挥土地利用价值的理念存在矛盾；欢乐谷是为城市区域服务的设施，但位于华侨

52、城核心地带，造成内部道路承担外部交通的功能的矛盾；各小区道路等级较低，道路停车相当普遍，阻碍交通。从华侨城各片区承担的功能来看，燕晗山组团特有的地理位置条件和现状的大规模休闲设施和生活配套设施有着其它片区不可替代的作用，华侨城地区要继续发挥环境特色优势，必须进一步充分发挥燕晗山组团的环境优势和地理位置优势，围绕打造高尚环境品质这一中心，提升生活配套设施质量，进一步深化片区的规划调整。结合燕晗山片区的地理位置、环境保护现状和现状建设条件确定，该组团功能定位为以休闲、生活配套和旅游为主要功能的区域。燕晗山、杜鹃山是华侨城主要的大面积山体绿地资源。该片区是安排休闲活动、体育锻炼、生活配套等公共性活动

53、设施的最佳场所。现状功能布局为公共绿地的落实留有发展余地。片区内，除了早期的居住区以外，后期安排休闲设施和生活配套设施符合片区发展趋势的要求。东部居住区产权较为集中，有改造的条件。东部住宅区是安排华侨城内部职工的住房，小业主分散，但小业主类型单纯，回购有一定的可操作性。发展目标与策略是：充分体现华侨城的生态休闲功能的空间特色，突出主要功能，强化公共生活休闲功能和公共配套功能；改造旧居住区用地，提高土地利用价值；理顺道路交通性质，化解旅游功能混杂引发的不利影响；调整道路等级，合理开通片区北部主要出入口；进一步开放燕晗山公共绿地，有效组织核心区域的步行系统。3西北(xbi)居住组团该组团位于城区的

54、西北角，由于组团内波托菲诺居住区开发项目正在进行中，而且规划已定，未来(wili)发展主要考虑西北边的发展备用地。西北片区临近北环大道、侨香路和沙河东路，并且有全方位的出入口；北环快速路从北边通过，经常有货柜车和大货车行驶，噪音比较严重。与沙河片区相邻，在景观环境上直接受到了沙河片区的影响。一辉花园这块飞地位于发展备用地的中间位置，地块以居住功能为主，最终容积率达到4.0，目前已建一期，在建二期，北部是厂房，对发展备用地的成片开发构成严重影响。发展(fzhn)目标与策略是：利用区位、交通(jiotng)等优势，与波托非诺组成城区西北高档居住片区。本片区由于受到周边地区环境的影响较大，不适宜早于

55、周边地区开发。我们建议，在目前没有发展的最佳选择的条件下，应控制预留作为未来的长远发展的储备。先对保持片区目前的状况，并同时对土地进行清理，预留作为发展备用地，结合周边地区的改造进行开发，或者有较好的建设项目时再开发。4东部(dn b)工业组团东部工业区内现工业仓储(cngch)用地共24.1公顷，厂房建筑以多层（5-6层）为主，大部分为框架结构；仓库建筑一般是12层，为混合结构。加快改造进程，进行(jnxng)功能置换以更好地发挥土地价值已是当务之急。该组团的改造，需要综合考虑与锦绣花园的协调、与光侨街住宅的衔接以及今后侨城北工业区的改造意向等因素。目前已提出的OCT-LOFT改造设想是：利

56、用华侨城东部工业区4万平米的旧厂区进行改造，得到重新定义、设计和改造，从而营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，使之得到充分的再利用，为活跃在珠江三角洲和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所。“OCTLOFT”将吸引深圳文化行业的进驻，使之逐渐发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、餐饮酒吧的聚集地。发展目标和策略：远期改造以商务办公、高档居住功能为主，近期保留锦绣花园以北、邻近侨城东路的一个工业区，以及康佳工业区；商务办公结合厂房的改造，以LOFT为启动，寻求工业厂房改造与新的商务办公形式的碰撞。香山东街以北的工业厂

57、房改造建设为居住，延续西部波托菲诺的建筑风格，更好地利用本组团临近侨香路和侨城东路的交通优势，形成高端住宅组团，并在东部片区西北端与波托菲诺相邻的高端居住组团下，设置居住配套设施，主要服务侨城西北部和东部片区的居住功能。南部临近深南大道的康佳厂区近期予以保留，远期结合侨城内深南大道沿线的商务功能改造，改造为商务办公和公寓。5三大(sn d)主题公园世界之窗、民俗文化村、锦绣(jnxi)中华三大(sn d)主题公园沿深南大道依次排开，成为深圳最重要的旅游服务基地。三大主题公园占地116.7公顷，其中，锦绣中华占地34.14公顷、民俗文化村占地28.32公顷、世界之窗占地47.94公顷，目前三大主

58、题公园相对独立运营，经营效益存在差异，相互之间缺乏联系，存在较大的整合空间。发展目标和策略：近期保持目前的发展格局，走相对独立的发展道路，远期结合欢乐海岸的开发进行整合，包括两个方面的整合：管理体制整合与空间整合。远期可以考虑实行通票制管理，加强园区之间的联系，丰富旅游的内容和吸引力。深圳湾内湖作为三大主题公园及欢乐海岸共同拥有的岸线，成为加强彼此间联系的天然纽带，远期将通过环湖道路的建设，带动周边土地的开发及空间整合。 6欢乐海岸欢乐海岸位于深圳湾滨海大道北侧，民俗文化村主题公园南侧，南面与规划的深圳湾绿色长廊和红树林保护区隔路相望。欢乐海岸作为华侨城将开发的重大项目，对未来华侨城的发展起着

59、重要的作用，是“上山下海”战略实施的重要内容，也是华侨城未来建设的重点项目。发展目标和策略：以休闲旅游为主题，形成滨海热闹欢快的氛围，通过组织滨水的商业娱乐设施带动人气，打造成为华侨城的又一亮点。欢乐海岸的建设目标是成为都市精品旅游区，将成为深圳15公里海岸线的重要节点，并通过“欢乐海岸”项目整合华侨城南部三大景区，成为都市休闲娱乐的中心。二旧区改造策略与密度分区(fn q)控制华侨城区未来发展面临的最为突出的问题之一是城区内土地(td)开发将尽，剩余的可供开发利用的土地十分有限。另一方面，华侨城区内部分用地存在建设改造的需求和可能性，这部分用地改造也将为城区未来建设释放出一定的土地资源和空间

60、。因此，在分析预测未来10年内华侨城区的建筑开发量时，需要同时将尚未开发且没有明确规划设想的发展备用地和可以功能置换进行改造的用地纳入考虑之中。华侨城区虽然前后只有二十年的建设历史，但是目前已经面临用地功能置换和建设改造的问题。造成这种局面的原因可以(ky)归纳为：（1）产业升级带来的用地功能置换的需求。在上个世纪90年代末期，集团将核心产业定位于房地产、旅游和电子信息业，并希望寻找机会对城区内部分低效益和低附加值的工业企业进行再一次外迁。城区东部工业组团的工业厂房面临着功能置换的要求。（2）因建筑质量差而面临改造。城区建设早期由于资金有限在一些住宅建筑的建设中尽量节约成本，造成当时建设完工的