思源北京经开BDA国际企业大道地块产品规划设计建议ppt课件

1、BDA国际企业大道63C1地块产品规划设计建议第一部分 产品规划设计建议第二部分 扩初规划设计建议.独栋办公是本案产品定位的原那么和根本出发点.本案产品组合化定位3000-6000平米及以上独栋办公产品占地面积（平方米）建筑面积（m2)数量(栋）容积率一、二、三期30009000 m2 01-14520035004000781.6-1.801-2500060003401-3800090002会所3000地上3000地下1四期20000 m2以上 029000300001 or 23.3.本案产品组合化定位3000-6000平米及以上独栋办公3500-4000平米5000-6000平米8000-

2、90000平米期 容积率1.6-1.8+15000平米 or30000期 容积率3.3+7-8栋3-4栋2栋12栋01-101-201-302.本案客群定位产品01-1：3500-4000平米独栋需求量在3000-6000平米的中型企业客户市区集约写字楼15003000平米的中型企业客户产品01-2：5000-6000平米独栋产品01-3：8000-9000平米独栋大中型企业的企业总部产品02：15000 or30000平米独栋大型企业、跨国企业区域总部客群1：客群2：客群3：客群4：.本案产品规划设计建议本案产品规划设计原那么本案产品规划规划建议打造特征化办公空间产品规划设计技术目的配套设备

3、建议.总体规划设计的六大原那么标识性独立性展现性交融性灵敏性生态性 .规划设计原那么标识性利用本案具有较大范围的沿街展现面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应表达本案建筑整体和单体的标识性，强调其昭示功能。标识性建筑的打造面向环岛部分打造标识性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思绪构成特征化建筑。标识性园区的规划该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体笼统的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计中坚持生态化的同时，要偏重于其可识别性。.规划设计原那么独立性产品与产品之间的独立性利用现有资源和地块条件，保证每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。在产品层面上，独立性表如今独立出

4、入口、独立大堂、独立冠名权。在交通组织上，要思索车流、人流的分别与不同企业员工交通动线的相对分隔。 商业、会所与办公空间的有效隔离强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属运营物业，但在动线、规划、外观等设计中均应强化企业办公的独立觉得。.规划设计原那么展现性各单体外部的展现面最大限制地发扬沿街展现面，经过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展现性。各单体内部的展现空间内部展现空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展现空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要

5、求。.规划设计原那么交融性本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高档次的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的交融。 A地块建筑排布应参差有致，不可过分单一。充分思索B区现有产品的高度、规划等要素，建议将本案与B区整体思索进展规划设计，照顾到整体的交融性。.规划设计原那么灵敏性产品内部功能设计需遵照灵敏性的原那么，使功能分区可灵敏转换，给企业内部扩展留下充分条件。平面的灵敏运用：能否采用了新的方式来重新组织空间平面；剖面的灵敏运用：对剖面的划分能否采用了灵敏的措施；预留部分的处置：预留部分在空间的处置上有什么特殊之处，在未来的改造上能否具有灵敏运用的特点。.规划

6、设计原那么生态性经过室内外生态的结合、邻里组团的构建、半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。 各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。 .本案产品规划建议单体20000m2单体6000m29000m2单体3500m26000m2产品建筑面积（m2)数量(栋）一期01-1350040007801-2500060003401-3800090002二期0215000*2Or 3000012一期容积率1.6-1.8二期容积率3.3.发明CBD平层办公无法实现的办公空间展现性大堂、阳光中庭每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积在200m230

7、0m2左右，满足其企业笼统、展现等需求。大堂可同时结合企业笼统墙、展现橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可思索运用玻璃顶，构成阳光中庭。.独立企业大堂，可挑空设计以提升企业气质，大堂内、外空间可做花园式绿化阳光式中庭花园，实现办公空间生态化和人性化发明CBD平层办公无法实现的办公空间展现性大堂、阳光中庭.发明CBD平层办公无法实现的办公空间 室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公经过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。.发明CBD平层办公无法实现的办公空间独立空中花园式总裁办公区顶层可作为公司高层办

8、公区，突出大空间和私密性。面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休憩室及小型会议室、露台，表达尊贵感。.发明CBD平层办公无法实现的办公空间跃层、退台、半室外空间在空间设计上要灵敏处置，思索用跃层、退台等设计手段分割办公区，使办公区具有视觉上的美观和变化感。设计空中共享平台和半室外交流空间，满足人性化和高效率办公的要求.建筑风格在生态性、独立性的根底上突出商务感总体设计应适当区别于B地块的纯生态化产品，在生态性、独立性的根底上突出商务感。在建筑风格要求现代、简约、有较强的昭示性，并在产品外形类似的前提下，经过多元化的外立面风格表达企业的独立性。外立

9、面资料以玻璃和石材为主，突出建筑的现代气质。楼体预留LOGO位置，经过内打光方式映托企业LOGO的辉煌醒目。建筑设计上要求表达生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑。.独立出入口设计每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定间隔，构成独立企业笼统。出入口设计无妨碍通道，充分表达人性化。.规范层面积、层高净高、运用率一期产品规范层的建筑面积控制在500m2，二期产品规范层800平米左右，办公空间以敞开的大开间为主，并能兼顾大开间与小开间的灵敏分割与组合，最大程度思索办公空间的有效利用办公运用单元的进深尽量控制在10m12m之间,结合自然采

10、光，充分满足各类商务客户的适用要求。楼层层高为3.9m以上，净高要求到达2.9m 3.0m。本产品定位为独栋办公，中心筒和走道约占规范层总建筑面积的20%，办公运用率为80%左右。.地下车库及功能创新每万平米配备100个停车位。车库集中设置在地下，每个销售单元地上仅设置23个访客车位，可运用植草砖技术设计为绿化停车带。地下车库可与下沉式花园结合起来设计，添加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。在满足停车位的同时，可以思索为用户设置双大堂，在地下设置下沉式副大堂。.电梯、智能化、空调、供电电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设置，每栋至少保证1部电梯，6000平米以上建议思索观光电梯

11、。 智能化：采用“提升式地台设计，灵敏满足企业办公自动化的要求，预留智能化扩展空间。空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据本人的需求自行安顿供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、平安开关及插座，保证消防、电梯、关键设备、机房等重要负荷电力供应不中断。.会所会议中心、商务中心公共商业配套与企业办公区独立，效力于本工程办公人群，同时可辐射到亦庄其它区域的办公人群。在地块的中央位置建一座会所，建筑面积：地上3000m2 ，地下3000m2左右，主要业态为员工餐厅、会议中心、茶餐厅、便利店、银行。设计出租型会议中心，可思索与多功能厅结合设计，面积在500m2左右，需求保证其可灵敏拆分组合，满足内

12、部展览、宴会、发布及能够的商务办公的能够性。另设100m2的会议室1个，50m2的会议室2个。商务中心一个500m2 左右。.员工餐厅、茶餐厅、健身房员工餐厅：建筑面积在2000m2左右，以快餐方式为主。茶餐厅：可视详细情况建假设干茶餐厅，总面积不超越1000m2，思索不同档次、种类的搭配, 有一定的地面停车位。满足职员日常健身需求，健身房面积约300m2。.银行、邮局、便利店、小型超市银行、邮局：位于商业会所底层，满足办公企业需求，面积500m2 -1000m2。便利店、小型超市：面积不宜太大，200平米左右即可。.第一部分 产品规划设计建议第二部分 扩初规划设计建议.结合产品中心竞争力，并

13、参照企业选址规范、北京甲级写字楼规范、市场独栋办公产品规范等目的，对产品硬件设备提出建议企业选址规范甲级写字楼规范北京独栋办公物业设计规范BDA目的客户人员规范BDAA区扩初设计硬件设备规范建议.欧美企业选址“4M规范在选址方面，很多欧美企业遵照一个“4M的规范：把一次性本钱降到最低，包括地产本钱、搬迁本钱和建筑本钱等；把继续性运营本钱降到最低，包括劳动力本钱、交通、公用设备和税收等；把风险降到最低，思索到各种风险要素，如政府控制、恐惧袭击和电力供应等；把时机最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司开展战略的一部分。 .甲级写字楼Grade A Office硬件规范-1建筑类型框架或钢结构，抗震在

14、8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内净高2.6m以上标准层面积 单层2000平方米标准承重楼板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了楼板的承重荷载，便于安放计算机服务器甚至金融机构的金库等特殊设施供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，空调系统冷量为135瓦/平方米，新风量在30立方米/人/小时以上电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于5000平方米/台，候梯时间不超过30秒钟。供水系统24冷热水供应，并有中水处理系统停 车 位每6090平方米出租

15、面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理.甲级写字楼Grade A Office硬件规范-2 智能化系统 ：到达5A级规范；办公（OA）预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽通信（CA）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌楼宇（BA）主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制消防（FA）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置保安（SA）保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更.郊区办公楼配置参考1总部基地智能化设备-电信及宽带综合布线系统-安防系统

16、-智能消防及自动灭火系统-停车场自动管理系统-微小蜂窝数字无绳系统-有线电视系统-公共广播及背景音乐系统-一卡通系统-电子地图及电子信息发布系统设备配套-户式中央空调系统-中水处置系统-供配电及自控系统-照明配电及应急照明网络系统-防雷接地系统-每栋楼独立电梯1-2部构造层高：首层4.2米，规范层高3.4米，顶层高3.3米规范层面积：200平米6层、500平米10层.独栋办公楼配置参考置地星座1A座写字楼经济技术目的：建筑面积：6797.94平方米地上楼体高度：约30米建筑层数：地上8层、地下2层层 高：首层4.9米、2-8层3.6米规范层建筑面积：800余平米其他楼座以500平米为主 规范层

17、地面荷载：200公斤/平方米 功能分配：地下二层：车库及设备用房地下一层：商业配套、管理及设备机房产权归属华润地上一至二层：大堂及底商地上三至八层：办公面积.独栋办公楼配置参考置地星座2机电设备： 电 梯：日立电梯两部，梯速2.5m/s，荷载1000kg空调系统：特灵中央空调，每层设2台新风机组，新风供应量为3.6立方米/秒。综合布线：每层强电竖井内设照明配电箱，末端及管路做最低限制预留预埋。每层弱电竖井设卫星/有线电视箱，沿周围预留约15个电视插座接线盒。网络系统：中国电信提供多种宽带接入效力,并设有手机信号加强系统。通讯系统：预留约500对外线条件，预留光缆入楼条件，每层预留120个语音及

18、数据点位接线盒。保安监控系统：松下570线黑白摄象机；图雅利480线电梯公用摄象机；精工镜头。装修规范：外 立 面：组合干挂石材、干挂GRC板、玻璃幕墙、铝合金幕墙及部分金属装饰外 窗：采用断桥氟碳喷涂铝合金低辐射中空玻璃窗，部分设开启扇外 门：采用无框钢化玻璃门或金属钢化玻璃门公共道路：主要路面及景观柱为花岗石内部配套：开放式露天下沉商业广场位于置地星座建筑群中心，设一部360度室外全景观光电梯；G座、H座下裙房设有四部广日牌自动扶梯；参差水景及艺术雕塑分布于观景休憩花园。设会所包括游泳池及健身房、餐饮等商业配套。 .BDA办公设备规范计算根据第一步: 根据任务类型或工业审视办公运用情况独栋

19、办公通常顶层作为高层行政办公层、首层独立大堂，设备会议室等面积，空间利用率比公共办公低很多。创意、研发等部门需求更多任务空间。第二步：估计每个雇员平均占用空间美国10年前工业规范办公室雇员空间= 23.2M2 通常市内写字楼普通人均规范15M2根据对BDA一期已入住企业调查统计，主要客户办公区 1000平米30人30平米 因此本案设备规范人均办公面积30平米为宜.样本选取根据：新开盘销售型甲级写字楼独栋型甲级写字楼郊区办公物业4、另选取一栋市场顶级写字楼佳程广场，作为参考专题研讨目前工程处于扩初设计阶段，与前一阶段初步设计阶段任务内容不同主要在于设计深度添加，该阶段要细致明确工程所采用的建筑材

20、科、建筑构造、暖通水电等的系统构成。下面就这些方面展开专题研讨。.一强电目的参考项目名称建筑面积(M2)供电总量（KW）平均指标（W/M2)德胜尚城72055656591兰华国际524885000KVA80(按照功率系数0.85折算)富尔大厦517335700110洛克时代（写字楼）4300080嘉捷科技园40000设计负荷100，可增容至150*佳程广VA80双路10KV供电，建议设计负荷100W/M2，可增容至150 W/M2。完全满足甲级规范及郊区独立办公需求。* 甲级规范：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上.二新风量目的参考项目名称建筑面积（M2)平

21、均指标(M3/h.p)兰华国际5248830置地星座A座679828（新风量3.6M3/s，按人均办公面积15M2折算）富尔大厦51733最高50洛克时代（写字楼）4300025*佳程广场14107540 （设加湿系统、热能回收）工程定位为生态办公，新风量按高于国家普通规范设计，建议做到40 立方/人.小时，实践设计时应多思索人均办公面积，以节省初始投资和运营能耗。* 甲级规范：新风量30立方/人.小时以上.三电梯目的参考项目名称建筑面积电梯配置平均指标(M2/部）德胜尚城7205516部进口三菱4503兰华国际5248810部德国蒂森高档电梯，其中8部为客梯2部为货梯5249富尔大厦5173

22、310部OTIS高速电梯，其中9部为客梯1部为消防电梯5173洛克时代（写字楼）4300010部进口日立电梯，载重1150kg4300嘉捷科技园40000预留电梯井*佳程广场14107520部迅达电梯，其中16部为客梯4部为货梯7054建议见下页，即可完全满足本案办公需求* 甲级规范：国际知名品牌，每部电梯效力面积小于5000平方米/部,候梯时间不超越30秒钟。.电梯规范建议建议效力规范为4000平米/部。3500-4000平米的楼配1部电梯，5000-7000平米的楼配两部电梯，8000平米以上的电梯配三部电梯。6000平米以上建筑物中建议思索观光电梯。电梯配置选用合资品牌，梯速到达1.5m

23、/s。电梯运转时4层含4层以下的建筑部分不思索电梯停留。实践选型时，细致计算侯梯时间这个硬目的。*佳程广场虽然每部电梯效力面积到达了7000平米以上，但其采用了迅达700型高级大高度电梯，并且分区设置，低区梯速3m/s，高区梯速3.5m/s，严厉到达了国际甲级写字楼侯梯时间不超越30秒的硬目的。.四LOFT 与价值提升 loft空间Loft层高(M)平层价格(元）物业费（/M2.月）洛克时代6.6=3.3*2loft 21250平层 12000Loft 17.5元平层14.5元苹果LOFT5.6=2.9+2.7Loft 14800平层 12000Loft 4.87元平层2.68元大成国际公寓6

24、.2=3.1*2Loft 12000平层 7500Loft 5元平层 3元住邦20006.7 =3.35*2Loft 20000平层 12000LOFT 11.4元平层 6.9元中环世纪贸易中心7.8=3.9*2Loft 56000平层 28000LOFT 7美元 平层 3.5美元根据调研，loft的价钱约是平层价钱的1.232倍之间，但以洛克时代为例：loft6.6米3.3米*2层，后期物业费只按一层收费。针对投资客，自用一层外租一层根本只需求首付，即可依托租金还月供，且后期运营物业费降低，这是loft除了价钱外，吸引客户的主要缘由。.LOFT设计参考洛克时代.LOFT参考意见该设计充分利用

25、了层高条件，给销售和购买方都带来了益处，市场反响很好。但是能够涉及一些规划审批问题，假设开发商能让规划顺利经过，对提高产品价值很有利。？建议采用！.五外立面材质玻璃幕墙石材陶土砖优点现代感、商务干强烈，较能体现整体气势，适合纯商业化写字楼体现现代简约气派的形象。 稳重大方的气质，质感较佳，适合政府办公楼体现庄重威严的形象。 色彩和质地变化多，新型材料保温性能好。缺点保温节能效果差，并非最经济环保的外装饰材料。 档次好的石材价格很高。不适合高层建筑。.外立面案例参考1华远H.I.P采用法国圣戈班特力单层干挂式陶土幕墙，方型陶土百叶及明框玻璃幕墙，保温节能。.外立面案例参考2华远首府LOW-E保温

26、隔热玻璃幕墙及横栅740公分等距高质铝体遮阳板，除美观外，处理立面玻璃幕墙带来的高能耗的负面影响。.外立面案例参考3德胜尚城仿古城墙砖立面以灰颜色为主，高档次铝合金门窗。与玻璃幕墙真假结合。.外立面案例参考4兰华国际LOW-E中空钢化玻璃幕墙。.外立面案例参考5恒通广厦商务花园雀巢京东方APCABB.外立面参考意见经过对上面部分独栋办公物业案例来看，如今建筑的外立面采用方式多种多样，玻璃幕墙是流行，但从恒通商务花园案例来看，APC公司从嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、ABB等公司长期驻守此处，也可以看出外立面对于此类企业，并不是起到决议性作用的要素，因此建议思索控制本钱，做出特征。本工程高层建筑多

27、采用玻璃幕墙，添加商务感，多层建筑多采用实体外立面，更好的保温节能，做出特征，并以变化和赋美感的建筑符号来表达标志性位置 。.六首层架空兰华国际大厦在设计中采用的非直线几何轮廓。兰华国际在北京率先实现首层架空。首层5.6米的开放空间,可以构成较宽阔的地面广场。多层光庭空间，使西北角的广场亦有日照。兰华国际主建筑由南北两部分组成，中间以空中连廊为衔接空间。案例参考1北京兰华.国际.首层架空案例参考1北京兰华.国际楼体首层架空 大堂电梯入口实景 下沉式 商业入口.首层架空案例参考2成都置信城市会所 底层架空约4100平米；楼体内连廊约430米；部分层高约4.5米或6米，大面积架空，将公园景观直接接入建筑内，构成开放的生态休闲商业空间，负一层栽种了大量的优 良树木，沿着绿意盎然的缓坡便可惬意进入三、四层的水休闲中心，建筑内经过均具有良好的通风采光及景观效果，大大提高了各层的商业价值。 .首层架空案例参考2成都置信城市会所.首层架空设计参考意见 首层架空设计的运用有明显的地域气候条件，而北方地域由于节能保温的要求，架空设计的运用遭到较大的限制。 本工