三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT课件

1、三亚海棠湾分区规划及城市设计_84PPT2022/7/14三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT项目过程05年5-8月 概念性总体规划国际竞赛05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过06年5月 分区规划项目组进入现场06年7月初 企业开发地界划定方案确定06年8月 向三亚市政府规委会汇报06年8-10月 评审成果各单位控制条件确定06年11月 向海南省厅汇报控规展开06年12月 最终成果编制海南规委会汇报三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT1.认识2.定位3.定式4.定量分区规划汇报八要点5.定规6.定型7.定序8.定责三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT项目认识三亚海棠湾分区规划及城

2、市设计84PPT1.1海棠湾的共识总体定位: “国家海岸” 国际休闲度假区国际品牌:世界级品牌的引入开发理念:生态保护与开发建设双赢划定三区:划定北、中、南三区 关于国家海岸国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公园和国家湖岸公园等。国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开展对环境影响最小的户外游憩方面。 1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划霍克同济阿特金斯SASAKI三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT1.2 分区规划的两大任务 五个问题三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT开发的法则分区规划不是简

3、单的发展规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。利益的支点面对海棠湾众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持续开发的主要支点。1)分区规划的两大任务：确立法则 建立支点三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT总体定位与定量深化统筹核心项目功能统筹基础设施与配套统筹整体景观形象控制与协调各利益主体2)分区规划编制中的五个问题：三亚海棠湾分区规划及城市

4、设计84PPT2.海棠湾定位旅游市场需求分析两个需求三个阶段六大趋势三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假目的地的第一选择两个需求世界度假旅游的需求特征美国人对度假地的位置的偏好情况*土福湾南卡罗纳州佛罗里达Bintan夏威夷Homestead加利福利亚度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%产业规模：规模最大，就业人口最多。发展趋势：休闲经济在旅游产业体系中将会占据首位。市场格局：从欧美为主变成

5、欧洲、亚太、美洲三足鼎立的态势。旅游模式：散客旅游、地区性旅游、中程旅游将成为主体。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT两个需求国内度假旅游的需求特征需求旺盛随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。档次提高高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。模式转变以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。类型多样融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。体验深化提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产品，将会深受欢迎。商务商务观光商务观光观光初期发展期成熟期度假区客户组成阶段变化趋势度假度假度假长三角北京+东北山东半岛沿海城市海南海口、三亚三亚中国

6、中产阶层滨海度假迁移路线西南地区三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT海坡片区三亚湾（市区）大东海片区亚龙湾片区海棠湾片区约12公里以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新社区城市社区型近三年开始起步，目前配套缺乏。完善公共配套，提升活力，未来的主题休闲度假区。约4公里城市中心与旅游服务基地服务三亚本地人居民与游客综合型 目前配套成熟，但档次低端，环境杂乱，生态环境有待改善。 结合规划，整治公共空间，提升环境品质，未来国际一流的旅游服务中心。约2.5公里大众休闲主题的中部城市旅游区，01年定位为国际社区服务国内外旅游客户综合型 目前配套成熟，富有活力。但功能混杂，环境较差。旅游商服发展潜力较

7、大，未来的国际性旅游休闲综合区。约6公里国家级旅游度假区服务于中高端旅游客户主题型 目前一期已成规模，相应配套不足，功能单一，公共性差。二期发展潜力较大，未来的主题型高端休闲度假区。约22公里目前尚未开发，远离城市、生态需要修复。三亚五大名湾中唯一的处女地，发展潜力巨大功能定位发展状况发展潜力三个阶段三亚市主要海湾发展的三个阶段特征？岸线长度开发模式？80年代：观光型90年代：度假型21世纪：？三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT六大趋势三亚旅游度假市场的六大趋势特征特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。71%29%回头客新游客

8、旅行团旅行团散客度假散客度假现状后期2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例度假区家宅散客与旅游团回头率比较度假区家宅散客比例变化三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT六大趋势旅游度假客户特征特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显，但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。春季春节95% 春季90%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 初夏50% 夏季45%夏季五一70% 盛夏40%酷暑30% 夏季暑假50%夏季45% 秋季十一80%秋季75% 冬季85%月份现状入住率理想入住率近几年增加温泉

9、、高尔夫、会议组织、夏季团队游推广淡季旅游市场有所提升，随着国内带薪休假机制的建立与推广，旺淡季差距将不断缩小。像喜来登等高端五星级酒店淡季入住率也达到了60以上。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT六大趋势旅游度假客户特征特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次是价格。景观提及率处于第四位；景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT六大趋势旅游度假客户特征特征4：长三角、环渤海、珠三角国内市场

10、及国外市场大中型企业对商务、会议旅游需求旺盛。全球背景：目前全球会议旅游收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8至10的速度递增中国现实：我国每年的商务旅行支出高达103亿美元，约占亚洲商务旅行市场的17. 2004年三亚接待的大型会议团超过1200个 。CASE：2005年，有新加坡环亚国际有限公司第五届国际年会、荷兰INGLIFE金融机构韩国分部奖励团、俄罗斯Carlson Wanonlit Travel公司销售会议、波兰ATLAS公司奖励团等。企业会议旅游对酒店硬件配套设施、酒店环境、会议接待水平有较高要求海航会议楼800平米会议厅三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT六大趋势酒店经营

11、状况特征特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下，高星级品牌酒店经营业绩良好。五星级酒店客房量占到星级酒店客房量的25%, 但经营利润占到80%以上。在行业总体亏损的前提下，五星级酒店经营业绩却很好。旅游饭店04年总收入9.25亿，利润总额为-1.7亿。喜来登03年开业，04年收入突破1亿，05年收入突破2亿，上缴税收突破1千万，06年预计收入2.6亿。星级酒店数量客房数量(间/套)平均客房数(间/套)占总量比例五星9%四星级29607721025.6%三星级117112719747.5%三亚海棠湾分区规划及城市设

12、计84PPT六大趋势旅游房地产市场趋势特征6：旅游市场发展较快，促使产品高端化。如三亚房地产市场消化量2000年2004年以较快速度增长，土地供应量在05年也出现大幅度增长。(注:万平米)商品住房开发与销售情况统计土地出让情况统计 2005年共批准预售商品面积 62.17 万m2，尚未销售的商品房面积为82.81万m2，其中现房27.14万m2，实际登记销售面积 51.7567 万m2，且 06年土地供给大幅度增长，商品住房的供给量略大于求。2006年-月成交面积为37.83万平米，成交均价为5178元平米，86以上为岛外人士购买，主要房价集中30004000，50006000，2500300

13、0元平米。 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT亚龙湾控规（1998年中规院编制）定位和资源情况与海棠湾类似亚龙湾亚龙湾的得与失 规划面积18.6平方公里。环境容量：瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量17940人。 一期开发建筑面积66.5万平方米，建设用地毛容积率为0.20。优点高端品牌生态保育适宜强度缺陷开发模式公共资源公共配套城市酒店三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT海棠湾总体定位的深化 海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必然是热带滨海旅游度假区必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。“国家海岸”国际

14、休闲度假区 世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT3.海棠湾定式世界十大海岸开发案例研究九大原则三大功能复合模式三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT九大规划原则1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田园风光十项核心功能1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心 5 主题公园 6 会议中心 7 博物展览 8 大型购物 9 特色餐饮 10 教育培训明确的主题定位和发展规划国际水准的核心功能与大型旅游项目高标准的基础

15、设施和公共配套建设成功案例共同条件世界十大海岸开发案例研究：城市综合型和郊区主题型三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT城市综合型-黄金海岸黄金海岸属大型海滨度假区，拥有长达 70公里的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚热带雨林。是国际文化旅游中心，運動和大型聚會的首要城市。世界十大海岸案例研究1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT主要项目:1、帆船比賽，骑马比賽，其他运动赛事2、华纳電影世界, 3、海洋世界及梦幻世界4、剪羊毛表演5、沙滩排球、游泳、冲浪6、世界珍奇的发光蠕虫所在地自

16、然桥公园 城市综合型-黄金海岸1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9 田园风光三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT海棠湾规划建设九大原则世界十大海岸案例研究 黄金海岸1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光城市综合型-迈阿密三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT巴厘岛属中型海滨度

17、假区，自然与旅游资源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体。1、建筑物高度不超过15米。2、每公顷不超过20间客房，密度不超过25%。3、所有海滨要方便公众进入。郊区主题型-巴厘岛世界十大海岸案例研究三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT主题型-巴厘岛主要项目:1、顶级主题酒店2、快乐中心3、节日公园4、高尔夫球场（2个）5、辅助服务区（会议中心、公园）6、全国旅游教育中心 郊区主题型-巴厘岛1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9 田园风光三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT3.1海棠

18、湾规划建设九大原则1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌6 有力形象 7 高效交通8 异域文化9 田园风光三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT3.2海棠湾核心功能三大国家级和世界级品牌国际顶级品牌的滨海酒店带2030个滨海高级酒店、国际组织会议中心、 国家俱乐部世界级的游艇休闲社区全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫国家级海洋科研与博览中心世界第一的海洋公园和水族馆、国家海洋研究院 与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园海棠湾必须承担自己的国家功能，在从中国从大陆强国向海洋强国迈进的历程中承担和扮演重要的角色。中国的海洋研究、教育、博览在世

19、界远远落后于世界海洋大国,在100平方公里的场地中，用-平方公里容纳这一功能是可行的，也是必须的。（2005年全国共有普通高等学校和成人高等学校2273所，其中本科的海洋、水产大学只有所）三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT3.3海棠湾开发模式城市综合型与郊区主题型之间的大型复合型旅游社区距凤凰国际机场40公里距三亚市28公里三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT4.海棠湾定量人口规模开发总量三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT 根据“国际典型海滩容量分析标准”、“国际案例比较法” 和“典型案例类比法”三种方法研究推算海棠湾可容纳居住人口总量控制在25万人以内。其中：旅游居住人口：12-1

20、4万人服务居住人口：6-8万人安置居住人口：约4万人4.1定量：海棠湾人口规模三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT旅游容量分析游客数量 依据“典型海滩容量分析标准”，选取低、高两个标准计算沙滩可容纳游客数量。 计算公式海滩容纳游客数量海滩可用长度每米海滩容纳游客数量按照50游客同时享用海滩计算 游客总数量 海滩容纳游客数量2计算结果 游客总数量极限容量：167850人 游客总数量适宜容量：111900人外来服务人员数量 依照“直属员工比例标准”，选取适当标准计算各类服务人员数量。 国际典型海滩容量分析标准法三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT计算公式酒店服务人员数量游客总数量0.50.7其

21、他接待设施服务人员数量游客总数量0.50.1旅游活动服务人员数量游客总数量0.2按照其他海湾经验，本地区可为原住民提供10000个工作岗位外来服务人员数量=酒店服务人员数量+其他接待设施服务人员数量+旅游活动服务人员数量原住民服务人员数量计算结果 外来服务人员数量极限容量：90711人 外来服务人员数量适宜容量：57140人 原住民数量 原住民数量38365人合计人口数量计算公式 合计人口数量游客数量+外来服务人员数量+原住民数量 计算结果 合计人口数量极限容量：296926人 合计人口数量适宜容量：207405人 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT以亚龙湾为例计算亚龙湾定位: 国家级旅游

22、度假区总用地面积: 18.6平方公里客房数 5000间一期开发用地10.3平方公里,已经基本完成,目前区内总建筑面积66.5万平方米以亚龙湾为例计算游客数量 以亚龙湾海滩可用长度每千米酒店床位数量为标准，计算酒店可容纳游客数量，从而计算游客总数量。 计算公式酒店容纳游客数量亚龙湾海滩可用长度每千米酒店床位数量海棠湾海滩可用长度 按照50游客入住酒店计算 游客总数量 酒店容纳游客数量2计算结果 旅游人口数量约135000人 外来服务人员数量计算标准与方法同游客容量分析 。 计算结果 外来服务人员数量 约63100人 原住民数量 原住民数量38300人合计人口数量（旅游人口+外来服务人口+原住民）

23、 236400人典型案例类比分析法三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT外来服务人员数量 以西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米从业人员数量为标准，计算服务人员数量，从而计算外来服务人员数量。计算公式服务人员数量西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米服务人员数量海棠湾规划用地面积 外来服务人员数量服务人员数量原住民服务人员数量计算结果 外来服务人员数量50643人 游客数量计算公式设游客数量为n，计算标准与方法同游客容量分析。酒店服务人员数量为n0.50.7其他接待设施服务人员数量为n0.50.1旅游活动服务人员数量为n0.2服务人员总数量为：0.35n+0.05n+0.2n6315计算结果 游

24、客数量 101070人原住民数量 原住民数量38365人合计人口数量计算公式 合计人口数量游客数量+外来服务人员数量+原住民数量计算结果 合计人口数量190078人以西班牙阳光海岸为例计算典型案例类比分析法三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT外来服务人员数量 以迈阿密规划用地面积每平方千米从业人员数量为标准，计算服务人员数量，从而计算外来服务人员数量。计算公式服务人员数量西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米服务人员数量海棠湾规划用地面积 外来服务人员数量服务人员数量原住民服务人员数量计算结果 外来服务人员数量197398人 游客数量计算公式设游客数量为n，计算标准与方法同游客容量分析。酒店服

25、务人员数量为n0.50.7其他接待设施服务人员数量为n0.50.1旅游活动服务人员数量为n0.2服务人员总数量为：0.35n+0.05n+0.2n6315计算结果 游客数量 345664人原住民数量 原住民数量38365人合计人口数量计算公式 合计人口数量游客数量+外来服务人员数量+原住民数量计算结果 合计人口数量581427人以美国迈阿密为例人口规模分析三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT结 论 亚龙湾开发模式与海棠湾相似，但亚龙湾现状一期开发以酒店为主，二期开发将引入住宅、公建、娱乐设施等项目，其人口规模将随之增大。西班牙阳光海岸属大型滨海游览度假区，迈阿密属城市型滨海旅游休闲度假区，而

26、海棠湾湾的开发模式介于两者之间，因此其人口规模应在两者之间，最终规模需结合实际情况与条件确定。综合旅游容量分析、案例对比分析方法，考虑本地区资源条件，结合观光、度假产品开发类型，以及国际一流旅游休闲度假区的发展定位，综合确定海棠湾的人口规模为25万人以内。 人口规模旅游居住人口：12-14万人服务居住人口：6-8万人安置居住人口：约4万人三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT 为达到开发建设与环境保护双赢的目标，综合规划方案功能布局，我们运用了开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法、国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法、海棠湾周边相关海湾开发案例比较法等三种方法的比较分析，重点对海棠湾

27、开发建设的适宜规模与适宜强度进行了研究，以保障“国家海岸”的目标的实现与开发的可持续性，并为区内公共利益的管控与公共设施的配套提供科学的依据。 4.2定量：开发建设总量三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT总用地面积： 98.7平方公里总人口：25万人开发建设总量： 1100万平方米左右开发建设总量三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT房屋售价（元）550060006500毛容积率0.2260.1980.177建筑量（万平方米）1166.721023.61911.77楼面地价（元）2435.527763116.5多种房屋售价合理利润开发总量一览表 综合考虑海棠湾的资源条件和开发建设品质，预期房

28、价一二线平衡应当能够达到6000元左右，根据以上三种预期房价的测算，海棠湾的建设用地毛容积率应控制在0.2左右，总建筑量应控制在1100万平方米左右。 1.开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法预期房价（S） = 楼面地价（土地开发成本/FAR）+ 房屋开发成本 +不可预见成本+ 其他费用+合理利润 S(预期房价)= A/F(楼面地价) + B(房屋开发成本) + ( A/F+B) 4%(不可预见成本) + ( A/F+B)%（管理费）( A/F+B)8%（投资利息）+2.5%S（销售费用）5.5%S(税费）+ ( A/F+B)20%（合理利润）开发建设总量分析三亚海棠湾分区规划及城市设计

29、84PPT土地开发成本（A）项 目单价数量单位小计（亿元）备注土地出让金按平均0万元/亩计算77400 亩154.8 大市政开发费用建设用地15万元/亩77400 116.1 123.8 清淤吹填50元/立方米7878200 3.9 3.9 小计120.0 127.7 拆迁安置费水田29124.0 15849 4.6 4.6 考虑到拆迁过程中的不可预计因素，拆迁安置费取1.3的系数计算。计算结果平均3.55万元/亩。旱地20610.0 18005 3.7 3.7 果园13458.0 30211 4.1 4.1 林地792.0 13915 0.1 0.1 虾塘15000.0 10489 1.6

30、1.6 宅基地、荒地10305.0 9103 0.9 0.9 坟墓850.0 30000 0.3 0.3 拆迁安置350.0 169 5.9 5.9 小计27.5 27.5 前期费用（勘察、设计、可研等）50万元/平方公里77400 亩0.3 合计302.6 区内土地开发总费用=302.6亿元土地开发成本（A）土地开发总费用/总用地面积=550.26元平方米（即36.7万元/亩）三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT房屋开发成本包括建筑安装费用、小区内市政费、室外绿化工程费等，主要单价水平来源于三亚主要开发企业的经验数据。以上各项合计，加权估算建筑安装成本为940元/平方米；房屋开发成本()为

31、1310元每平方米。 建安工程费每平米费用（元平米）比例开发成本（元平米）低层建筑80040.0%940多层建筑90040.0%小高层建筑130020.0%小区内市政费120室外绿化工程费150室外装修100合计1310房屋开发成本（B）三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT4层(法国)23层建筑(西班牙)个人使用单元的上限（希腊、巴里岛）平均密度的个人单元(地中海)低密度的个人使用单元高密度建筑夏威夷表1 不同类型滨海度假区的总平均密度海岸旅游密度分布（每公顷床位）0204060801001201401601802.国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法 根据国际著名滨海旅游度假区总体密度

32、指标比较，海棠湾区域总建设量为930万1240万平方米之间。（海棠湾的开发模式是介于城市综合型和郊区主题型之间的混合型模式，即海棠湾区域的总平均密度应当适中取值，介于6080床/公顷之间。） 3.海棠湾周边相关海湾开发案例比较法 海湾名称总用地面积（公顷）总建筑面积（万平方米）毛容积率亚龙湾103466.50.20香水湾234.714.210.16石梅湾58561.490.11我们认为，海棠湾的建设用地毛容积率控制在0.2左右（与亚龙湾基本一致）。海棠湾建设用地面积51.6 km2，则其总建设量为1000-1100万平方米。（综合比较亚龙湾、香水湾和石梅湾三个开发案例，并根据已经建设基本完成亚

33、龙湾度假区，可以看出0.2的建设用地毛容积率的建设强度并不是很低。）开发建设总量分析三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT 海棠湾规划范围总用地面积98.7平方公里，其中可开发建设用地为51.6平方公里，规划人口25万人。考虑到既要保证海棠湾良好环境品质，同时又能调动投资与开发的积极性，以达到开发建设与环境保护双赢的效果。综合规划方案功能布局，通过开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法、国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法、海棠湾周边相关海湾开发案例比较法等三种方法的比较分析，我们建议,海棠湾总建筑量应控制在1100万平方米左右，建设用地毛容积率为0.21。考虑到未来市场的不确定性和多

34、变性，本次规划基础设施的配建，按开发总规模1200万平方米所需配套标准的容量预留。结论开发建设总量分析三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.定规：八大公共资源要素管制海域沙滩第一沙坝湖泊：铁炉港、龙江塘水系：南北内河岛屿：椰子洲岛、蜈支洲岛山体：薄尾岭、铁炉港四周山体特殊预留地三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.1海域三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT控制要点：要点1：海域划分为：港口区、航道区、旅游用海区、生态保护区、禁渔区。 要点2：杜绝船舶油污染，实施对污染物总量控制，保证海水环境质量，保证航道和海底管线的安全，潜水活动不得破坏珊瑚生态系统。 操作主体：政府实施途径：途径1

35、：依照国家法律，由政府制订严格的海域监管条例。途径2:由政府在海棠湾设立海域安全监管机构，实施严格的管理。海南省海洋功能区划三亚市海洋功能区划海域规划控制要点三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.2沙滩控制要点：要点1：保持沙滩的公共性，严禁任何形式的沙滩私有化要点2：沙滩为禁建区，严禁破坏沙滩和使沙滩退化的行为，沙滩上只能放置遮阳伞等临时用品。操作主体：政府与市场实施途径：途径1：签订协议，各家经营单位必须保证沙滩的公共性途径2：政府主导,管理部门监控,对可能破坏沙滩和引起沙滩退化的各种活动必须事先作可行性研究（如沙坝开口，修建港口、码头）三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.3第一

36、沙坝控制要点：要点1：最高潮水位线退后100-200米区域为禁建区，只能安排休闲度假旅游附属设施和绿化。要点2：保护禁建区内沙坝原生植被及防护林带，不得破坏第一道沙丘。要点3:保持沙滩的公共性，开辟足够多的贯通沙滩的公共通道。操作主体：政府与市场实施途径：途径1：政府主导,规划部门监控,多方共同操作实施2:市场运作，各家经营单位服从统筹安排。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.4湖泊：铁炉港、龙江塘等控制要点：要点1：保持、修复自然的湖岸线，港口、码头不得设置硬岸；保持大龙江塘的淡水特性。要点2：保持环湖滨湖区域的公共性和通达性；要点3：湖底清淤，清理湖中的水产养殖。操作主体： 市场与政

37、府实施途径：途径1：政府主导,规划部门监控,多方共同操作途径2: 市场运作，各家经营单位服从统筹安排三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.5水系：南北内河等水系的生态修复199020062000海、河、湖、溪南北内河水系的变化(199020002006)三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.6岛屿1：椰子洲岛椰子洲岛是区内唯一的原生态湿地岛屿，作为北区中的唯一绿心，其高价值不仅仅体现在景观，更是因为它的保护会使其周围土地获得极高价值（沙源、地价、品牌与题材）。因此，我们建议完整保护好椰子洲岛，并申请成为“国家海岸湿地公园”。经营途径：1、国家湿地公园：政府通过周边土地拍卖，获取经营收益

38、，保护原生态。2、主题公园：政府制定严格管控条理，采用市场机制运做经营管理。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT2005年2月，杭州西溪湿地被命名为全国首个 国家湿地公园 目前国内只有两个国家湿地公园，杭州西溪国家湿地公园和江苏溱湖国家湿地公园杭州西溪湿地位于杭州城西，距西湖仅5公里，面积10平方公里，目前开放的第一期景区，约3.2平方公里，它是目前国内唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的首个国家湿地公园。 国家湿地公园:杭州西溪湿地三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT控制要点：要点1：严格保护岛屿及海域周边生态环境，保持公共性、防止过渡性度假开发。要点1：限制游客容量和游览区域，

39、保护岛上物种多样性。操作主体：政府、市场5.6岛屿2：蜈支洲岛国家海岛热带雨林公园三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.7山体1：薄尾岭控制要点：加强原生性，不得在上面进行建筑和农业开发，予以绝对保护。保证公共性，将薄尾岭开辟为观光公园，设置少量服务设施和标志性眺望点。 操作主体：政府实施途径：政府主导，建设薄尾岭公园，提升港区周边土地价值。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.7山体2：铁炉港四周山体控制要点：严格执行三亚市相关管理规定，修复破坏的山体环境。停止铁炉港南部山体的采石活动并进行修复。操作主体：政府、市场实施途径：途径：南部开挖的山体通过在其上建设山地全石别墅筹集资金予以

40、修复，或者开辟为空中热带雨林公园。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.8特殊预留地控制要点：要点1：建设海洋公园和世界最大的海上水族馆，作为国家、国际顶级原创品牌。要点2：博览、科研、教育相结合“三位一体” 的开发模式。作为海棠湾的国家级旅游吸引物之一。操作主体：市场、政府、国家实施途径：途径1：政府引导、市场主导、科技先导。途经：采用市场机制运做。途径：经营单位服从政府、国家引导。海洋公园、海上水族馆、主题公园等三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT5.9空间管制规划公共资源保护地 滨海、滨河区域、大型公园绿地生态敏感区域沙滩、沙坝、山体、河流、湖泊、岛屿、椰洲等文物保护区域伊斯兰古墓

41、群主要交通廊道滨海景观道、国道、高速公路廊道、区内主要联系道路 规划范围总用地98.78平方公里，其中环境生态用地（47.16平方公里）与公共绿地(22.84平方公里)共计70平方公里,占70.86%。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT6.定型：规划结构与功能布局三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT横向分层沙坝地带滨水腹地山前地带海岛6.1场地特征：横向分层三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT林旺片区铁炉港片区龙江塘片区风塘片区椰洲片区土福片区6.1场地特征：纵向分段三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT现状基本数据规划范围用地面积：98.78 k

42、m2；岸线总长度21.8公里，沙滩长度：18.7 km用地面积（km2）国道东侧面积（km2）岸线长度（km）沙滩长度（km）水域（km2）山体（km2）现状人口（人）六大片区其它（km2）片区名称用地面积（km2）北部用地31.720.76.96.61.515769其中土福片区4.82椰子洲保护区：1.9椰洲片区17.71风塘片区9.51中部用地20.917.44.74.70.86662其中龙江塘片区19.78龙江塘：0.6蜈支洲岛1.1南部用地46.133.110.27.47.24.315934其中林旺片区11.95铁炉港：6.5铁卢港片区33.84合计98.771.221.818.79.54.338365另海棠湾包括土福湾岸线全长26.1km，沙滩长度22.6km。三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT 方案三 “海上丝路图景” 方案一“场地单元”“花”开满堂个碧波荡漾、海棠飘浮、枝叶繁茂的海上盛景 方案二“海上花开图”“水”的传奇一个充满故事、异域风情的体验之旅单元一个开发单元与生态单元;场地一个操作平台与管控平台6.2规划方案比较三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT再现“海上丝路图景”6.3设计主题三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT海上