昆山东创科技中心项目市场营销项目报告

1、昆山东创科技中心项目市场营销项目报告科技型企业的孵化器创业型企业的至佳入驻选择能提供全套创业服务的产业园大家眼中的东创科技园是什么？但目前，客户对东创公司最大的认知是：东创是产业地产运营商，但还不是一个真正意义上的房地产开发企业引言：？东创的疑惑东创科技园企业孵化器东创房地产？东创需要品牌的升华与再塑东创品牌升华带动中国产业地产新的格局昆山东创科技园项目不仅仅是一个房地产开发项目它是东创集团产业地产的品牌之作报告目录项目本体分析城市背景支持房地产背景支持全案发展思考项目本体分析项目营销思考1、项目区位分析南临世贸商业圈，北面金融街，东面开发区政务中心，西接国际会展中心 地处城市东城核心15分钟

2、车程可达城市核心商圈、火车站、行政中心关键词东城核心项目本体分析2、项目交通状况分析紧邻昆山开发区管委会时代大厦，距离昆山市政府15分钟车程，距离上海市中心45公里，直驱上海市中心约40分钟即可到达。距离上海虹桥国际机场44公里，约半小时车程，上海国际浦东机场80公里，约1小时车程，临近沪宁城际铁路，京沪高速铁路。关键词交通便捷项目本体分析3、项目周边配套分析项目配套：项目自身配套:餐厅、咖啡吧、商务酒店、健身休闲室、商务会议室、产品展示中心等。项目对面即是大型商业配套20万平方世贸广场、汇聚大润发、世贸欢乐影城、国美电器、潘晓婷台球室、上海人家、左岸咖啡馆等众多知名品牌，餐饮休闲娱乐一站搞定

3、。项目西侧夏驾河旁，由市政府重点打造总占地64万，规划总建筑面积117万的金融街，将打造集银行、保险及配套的餐饮、文化、会计事务所为一体的一站式金融街。 关键词配套完善项目本体分析4、项目区域规划项目行政所属昆山经济技术开发，是城市东部新城的中心区域；项目所在区域为企业科技园，将辐射整个昆山；整个片区将被政府打造成为新兴产业服务外包型聚集区关键词规划利好项目本体分析5、项目本体分析采用丰富的一站式园区工作，生活配套系统，建设昆山市最具创意的产业中心。融创业、办公、科研，设计，创意，培训，信息等各个环节于一体。关键词科技产业园项目本体分析5、项目本体分析项目本体分析6、项目属性界定开发区中心，黄

4、金地段，城市创业科技园项目项目本体分析项目本体分析城市背景支持房地产背景支持全案发展思考项目营销思考1、城市印象一座长江三角洲经济圈飞速发展的工商城市一座水乡古镇，人文底蕴深厚的历史名城昆山城市背景支持2、经济发展昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首。近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。2011年昆山全市完成GDP达2530亿元，按常住人口164万计算，人均GDP相当于23000美元，按全市户籍总人口万人计算，人均GDP相当于56000美元，财政收入600亿元，一般预算收入200亿元，工业总产值8000亿。 超越苏州、直追上海城市

5、背景支持3、城市联系性分析长三角都市圈核心第一圈层，城市间联系的枢纽苏州上海昆山苏州杭州无锡宁波南京嘉兴常州绍兴金华镇江泰州舟山南通扬州台州湖州核心圈层： 对外窗口第一圈层 次级辐射中心第二圈层 专业产业基地、专业市场第三圈层 原材料基地，并形成专业市场城市背景支持伴随沪宁城际、轻轨11号线的陆续开通，昆山正以前所未有的加速度融入上海，未来沪宁线上更多的生活、商务将导入昆山。3、城市联系性分析公路：区域内公路网络健全，沪宁高速铁路：京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。到上海不足半小时轻轨：轻轨11号线，上海通向昆山花桥在2013年通车。城市背景支持4、城市发展规划昆山长三角现代制造

6、业发达的工贸城市，项目所在的中心片区，定位于三产和居住相融合的核心区。中心城片区：功能定为高新技术产业发达，第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市北部片区：高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港东部片区：以花桥国际商务区为依托发展商贸物流第三产业，同时发展现代制造业吴淞江工业园片区：以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。中部生态家业片区：以高科技产业研发、实验、生产为主阳澄湖休闲旅游片区：以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能南部水乡古镇旅游片区：以水乡古镇特色旅游为主，重点发展第三产业。城市背景支持5、城市发展总结1、昆山作为承接上海产业溢出的第一站，在交通

7、升级下，经济活力继续加强，城市将更好的承接上海的产业溢出。2、昆山经济飞速发展，随着产业转型升级，对高品质商务办公需求不断增加。3、根据昆山城市规划，经济技术开发区定位于高新技术、商务公办、居住一体的城市核心区。4、经济技术开发区的发展规划给位于城市中心区核心的本项目发展提供了千载难逢的机会。昆山城市发展需要高品质的商务办公楼高品质的商务办公体是昆山城市提升的标志。城市背景支持项目本体分析城市背景支持房地产背景支持全案发展思考项目营销思考商务办公用地供应量太多，供过于求现象突出。1、伴随着昆山经济发展，近年来工业用地和商住用地出让占整体土地出让的85%2、经济技术开发区作为城市重点发展发向，在

8、土地成交市场中活跃，雄居榜首。3、昆山商务办公用地供应量太多。市场需求承接有限，对商务办公的品质提出了更高的要求。1、土地运行市场分析房地产背景支持2、商业市场分析形成“一主四副”商业格局，人民路商圈处于绝对核心，四个区域型商业相对发展较为落后。现在品牌的落后与商业氛围的不成熟和居民日益增长的消费意识不融洽谈是当前昆山商业市场的一个主要矛盾。房地产背景支持3、昆山写字楼物业分析发展情况发展水平：第三产业总量反映昆山写字楼整体容量处于较低水平。经验值发映昆山写字楼市场相对于整体房产处于较低水平发展阶段：昆山写字楼市场处于市场化启动期，小投资客占据主流未来发展空间：伴随着昆市外贸型经济的持续增长的

9、招商引资的增长，将会带动企业的更进一步扩张，带来更多的潜在需求量。办公物业有一定发展空间。 房地产背景支持3、写字楼市场分析分布区域沿城市主干道核心发展，开发区和产业区双向带动，高档写字楼逐渐形成。市中心前进路是目前昆山写字楼最为集中的区域，是昆山商业金融中心，对高端写字楼需求旺盛，高档次、专业的写字楼出现。房地产背景支持昆山写字楼集中在花桥国际商务城和中心城综合片区。中心城区依托政府机关发展、区域配套成熟、交通便利。现在规划和在建的多集中于前进路段和城南片区。本案所处的开发区将是昆山最具发展潜力的商务圈，将形成昆山写字楼最高水平的区域。房地产背景支持3、写字楼市场分析分布区域房地产背景支持3

10、、写字楼市场分析价格区间由于地域分布不同，价格区间主要在500015000元/平米间浮动。主力价格集中在60008000元/平方米左右。客户类型客户以中小型企业为主，现在办公面积100200平米的企业占多数公司现有办公人数1049人为多所属行业以电子、贸易、物流客户居多公司成立时间多为56年，属于成长型公司企业类型以私营企业为主。购买关注因素选择楼层以中低区位为主，注重性价比。可承受单价6000-7000元/平米，承受总价范围在100-200万元客户喜欢的写字楼现代简约型占多数对配套设施需求前三位的是银行、商场、餐饮最关注的项目本体条件是：电梯、停车位、物业管理。推广渠道主要通过朋友介绍房地产

11、信息网等渠道获取。此外对于直邮和楼盘广告推证物 接受度也较高。房地产背景支持3、写字楼市场分析客户分析房地产背景支持3、写字楼市场分析客户分析典型写字楼调研典型写字楼调研通过上述典型在售的写字楼、商业可以看出，昆山在建和在售的写字楼项目普遍规模较大，一般超过10万平米，配套完善，相当一部份采用甲级写字楼的标准进行打造。客户来源以上海和昆山为主，兼顾了投资客和自营企业客的需求。部份楼盘采用包租模式进行销售。昆山写字楼楼层大多为高层建筑，形象气派，档次高，风格以现代简约式为主。卖点主打产品价格和区域临近上海优势。昆山写字楼供应体量偏大，而市场暂时不够红火，价格也未有效提升，在未来一段时间内，各大项

12、目会一有一个相对长时间的销售周期。典型写字楼调研 写字楼市场总结整体市场较为混乱，品质参差不齐酒店式公寓在昆山起步较晚，产品形态较为混乱，少有严格意义上的酒店式公寓。目前酒店式公寓主要集中在中心城区，城东、城西、城北较少，分布范围较广。但品质参差不齐。高端项目主要集中在中心城区。房地产背景支持4、酒店式公寓市场分析5、昆山房地产市场总结一级市场：随着经济腾飞和房地产市场发展，商住用地供应大，商业住宅潜力无限，但也面临激烈竞争。住宅市场：昆山住宅市场发展迅速，后市发展空间大。商业市场：昆山商业整体档次不高，现有商务氛围不成熟与居民日益增长的消费意识是目前商业市场主要矛盾写字楼市场：市中心和本项目

13、所在的经济开发区是目前昆山最为集中的写字楼区域，市场供应量大，竞争激烈，市场需较长时间的销化周期。酒店市场：市中心酒店竞争激烈酒店式公寓市场：昆山主流酒店式公寓集中在中心城区，目前市场产品品质参差不齐，缺乏纯粹精致的产品。本案作为科技产业园有较好的发展前景，但在当前市场下需要精心的运作和包装，方能取得较佳的市场销售业绩。房地产背景支持项目本体分析城市背景支持房地产背景支持全案发展思考项目营销思考从昆山的城市地位、经济发展水平，再到现有的房地产市场的发展格局来看。本案的15万平米科技产业园项目之于昆山，吻合了昆山的城市发展方向。随昆山城市规模扩大，城市化水平不断提高。城市产业升级换代，本案满足了

14、时代和城市发展的要求。全案发展思考本案也将成为昆山城市新兴服务产业和IT产业升级换代的名片全案发展思考1、东创SBI特点SBI是产权式孵化器的缩写（sharedbusinessincubator） SBI是科技创业先锋的代名词（scientificbusinessincubator） 理念：为中小科技企业提供创业孵化服务 促进科技成果商品化 SBI创业街是武汉东湖新技术创业中心首创的产权式科技企业孵化器，是通过对孵化器的投资结构的重新设计来实现孵化器的商业化运营。它是武汉东湖新技术创业中心在总结过去二十年孵化经验基础上对孵化器产业化的尝试与实践，是一种高科技孵化系统的商用物业体系，它的主要特征

15、是通过企业孵化器的房地产证券化模式，让中小科技企业拥有适合企业高速发展的商务空间，让社会投资人分享高科技产业的高速增长带来的成果。 全案发展思考1、 东创SBI特点政策优势通过政策优势为入驻企业保驾护航财政引导政策税收优惠政策产业扶持政策金融扶持政策人才激励政策知识产权政策其它政策全案发展思考1、 东创SBI特点 孵化服务项目申报企业培训投融资服务技术交流市场接入全案发展思考“7G” 现代商务办公【Growing】前景掌控商务未来：昆山东部新城核心区，政府力推，大型开发商竞相进驻，带动区域强劲升值。 【Gallop】快捷享受高效出行：RBT、前进路，快速通往沪宁高速、沪宁高铁站 【Green】

16、绿色畅享绿色办公：水、城、园一体，临小湖泊、天然河道、建筑设计水景、大面积绿化花园等 【GrouP】集中集聚同类企业：企业科技园内，同类型产业、企业形成规模效应 【Guide】顶尖升级办公品质力作：南北通透的超大型景观中轴布置 【Grandeur】气派一体化景观体系：中心花园、景观轴线、恢弘大堂 【Granted】灵活量身定做式产品面积：全框架结构，可分可合式灵活办公，尊享私属洗手间 沿湖生态办公，畅享绿色商务 1、 东创SBI特点 “7G”现代商务办公作为产业地产运营商，如何发挥产品优势，将本案快速精准地销售给目标客户？周边商业写字楼竞争对手众多，如何在众多的竞争对手中脱颖而出，引领市场销售

17、风潮？项目既是产业地产，也是创业科技园，如何将地产开发与科技园独享优势协调融合在一起，促进项目和公司品牌大提升？作为科技园项目，如何兼顾销售与经营的和谐统一？2、 产品和营销思考全案发展思考项目本体分析城市背景支持房地产背景支持全案发展思考项目营销思考1、产品五力模型分析竞争写字楼调研根据产品的现状，我们对市场竞争格局，运用“波特五力模型”进行分析，以指定清晰的市场竞争策略。【供应方（成本层面）】由于项目一期已经封顶，形象高耸，从某种程度上相较其它开发商的项目而言，本案故对于成本、对于利润的实现，有空间、有余地来制定更为稳步的实现方案。【购买方（目标市场）】昆山写字楼楼市价格一直相对稳定，由于

18、近期供应量偏大，写字楼价格上涨并没有进入稳步上升通道。目标市场情况转良，但提升速度并不快。【行业内竞争者】目前，昆山各商业写字楼楼盘均进入销售开发高潮阶段，市场竞争处于饱合状态，本案销售压力较大。【替代品威胁】同区域的世贸新界、隆祺丽景国际、苏尚帝景等写字楼项目，目前在市场上较为活跃，本案产品策略的制定应充分考虑这一分流市场投资力的替代品威胁。【潜在进入者】昆山上半年也陆续推出了一些商业写字楼地块，预计这些项目部分可能在未来半年到一年内入市，届时将对市场造成一定的冲击。在本案营销战略制定是，应充分考虑战略时间线的布局。供应方购买方潜在竞争者替代品威胁行内竞争者由于项目一期已经封顶，形象高耸，本

19、案有空间、有余地来制定更为稳步的实现方案昆山各商业写字楼楼盘均进入销售开发高潮阶段，市场竞争处于饱合状态，本案销售压力较大同区域的世贸新界、隆祺丽景国际、苏尚帝景等写字楼项目，目前在市场上较为活跃昆山上半年也陆续推出了一些商业写字楼地块，预计这些项目部分可能在未来半年到一年内入市，届时对市场造成一定的冲击昆山写字楼楼市近期供应量偏大，价格提升速度并不快。 写字楼营销，回归本质亦是产品的营销。面对项目目前的现状和现阶段的市场氛围，在此，我们首先分析产品的优劣势。【地段】开发区核心，未来办公集聚中心【规模】15万适中体量规模【价值】现楼封顶，投资收益看得见【机遇】昆山产业升级换代【配套】比邻金融中

20、心、世茂、夏驾河景观区【运营】依托二十年东创经验，力创百年品牌【投资】低门槛、高收益 【产权】独立产权，绝对保障 【背景】政府重点项目【文化】引领产业地产文化，倡导品质办公2、 项目优劣势分析优势 其实综合分析上述十大优势，本案相较其它同区域的写字楼项目而言，并无独特性可言。上述所谓优势可以说是每一个区域内在售或在建的写字楼项目共有的。相反，本案与同区域的写字楼项目相比，有着如下劣势：劣势1、项目不在临街，位置相对更差；2、产品层高为普通层高，非挑高建筑；3、产品售价与邻近写字楼相比，并无突出优势；4、媒体宣传推广渠道相对单一，尚未形成立体媒体优势；5、产品体量过大，15万平米，建筑密度较高，楼距短。6、推广概念相对单薄，纯粹就写字楼推售写字楼7、现场售楼处相对偏僻，辨识度不高 根据上述产品简单分析，本案要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须要有领先的产品概念、丰富的营销手段、吸引市场