9月10日郑州中原万达广场市场调研报告

1、郑州中原万达广场市场调研报告一、项目概况郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求工程现场（作业工人较少，工程设备只有两台，工地整体给人冷清的感觉）。 广场广告外立面宣传画还未粘贴 正在施工的新建售楼部（十月底使用）二、万达商业业态定位

2、分析郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经基本完成。万达根据招商的要求做了分类：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结，也符合欧美国购物中

3、心的规律。目前，国际上认可的比例是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%这样的比列才能形成一个比较成熟的购物中心。一楼（万千百货/迪卡侬） 二楼（万千百货/国美） 三楼（万千百货/大玩家） 四楼（万千百货/KTV）五楼（万千百货/万达院线） 六楼 （万千百货/其他）附：万达主力店情况说明：大歌星KTV：是全国目前知名的连锁式量贩KTV，其主要特色是装修豪华，设备一流，深受年轻人的欢迎。大玩家超乐场：是目前国内室内数一数二的电子游乐城，是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商，目前在全国有15家连锁店。沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最

4、大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、便利、有品质的购物新享受。国美电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售能力达800亿元以上。迪卡侬集团（法文：Decathlon Groupe）是法国大型连锁运动用品量贩店，由米歇尔雷勒克（Michel Leclercq）于1976年创立，其第一家店开在法国里尔附近的小村庄恩洛斯（Englos）。今日（2007年8月）迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包括中国大陆与台湾，分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团1。郑州中原万达广场立面及动线设计 广场的客户面向城市各个阶层，特别是城市中

5、的中青年顾客。商业区的立面设计采用现代主义的设计手法，利用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点。广场在设计之初就充分考虑到后期运营的使用和管理，使万达广场的立面效果可以长期保持。 广场住宅区以高层建筑为主，整体采用经典的三段式划分，浅暖色基调，强调向上挺拔的动态感。 使建筑的整体感觉既有温馨感，又有尊贵感。 万达集团高度重视夜景照明效果。使得万达广场不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。 外围商业U型主动线及商场内动线化的规划。作为万达广场整体规划的“灵魂”和“纽带”，步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。

6、完美的U型设计使得所有铺面临街建造、最大限度地规避客流死角。万达根据各主力店不同的要求，从以下几点对动线更细的规划：第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。 第二，人车分流。第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。 第四，人流与货流避免交叉。第五，其他附

7、属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。 三、项目的租售分析/日，售价在4000-6000元/区间销售推广策略万达目前因销售价格未出台、本地商管部还没有成立，现在的推广策略偏重于市场品牌推广，等声势造足销售政策出台顺势而动。万达商业销售和租赁比例分析：商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够

8、持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，投资购物中心，在美国年回报率低于5%，东南亚可达8%9%，而中国则可以达到13%甚至更高。这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。主力店租

9、赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快发展起来。综上所述：万达根据不同地方的投资大小，采用商业体量20-30%出售（零散商铺）：70-80%商业体量租赁给主力店（自持物业）来进行万达模式的良性循环。四、项目规划特点分析商业地产的第一代是笼统的商业地产-第二代订单地产-第三代城市综合体，这是商业地产发展的趋势。现在，城市综合体（同时拥有酒店、写字楼、商场、商业街和高级公寓的建筑群）是万达推广的第三代商业模式：郑州万达广场内现代化高级写字楼、SOHO、LOFT齐全，集餐饮、娱乐、休闲、健身多功能于一体。万千百货、万达影城、大歌星、大玩家、大型超市等重量级的主力店已纷纷进驻。对于购房者来说，购买万达精装公寓和写字楼的同时，也拥有了完善的商务、商业配套。郑州中原万达广场鸟瞰图一期：郑州中原万达广场北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%二期：南地块为住宅用地，用地面积38347.85，总建筑面积约28.2万，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。容积率为6.22，绿地率25.1%。 五、