西部县级城市城镇化建设融资模式初探4900字

1、西部县级城市城镇化建立融资形式初探4900字 摘要:城镇化程度是一个国家或地区经济开展、文明进步的重要标志之一。城镇化建立已成为保持经济稳定增长工作的重中之重,但城镇化进程中城市建立资金需求量非常庞大,政府有限的财力无法满足建立需求,这就需要有一个良好的融资平台解决上述需资和融资之间的矛盾。通过对贵州省开阳县的个案分析,把握该县在实现城镇化建立过程中城市根底设施建立所需资金的融资需求以及融资形式的解决方式和途径,可以为西部地区县级城市城市化建立的融资形式提供一个范本式的讨论根底。 毕业关键词:城镇化;房地产;融资中图分类号:F127文献标志码:A文章编号:1673-291X(2022)30-0

2、132-04目前贵州省城镇化程度较低的主要表现有城镇数量较少、城镇规模较小、城镇开展依托的经济形势较单一、城镇根底设施建立投资较薄弱等几个方面。贵州省的自然地理环境极大程度地限制了城镇数量的增多和城镇规模的扩大。同时,受环境和交通等条件约束,中心城市的经济带动辐射才能被大大削弱。大多数城镇的经济开展形式较为单一,企业较少,这就导致城镇经济的开展后劲缺乏,缺乏长期开展的坚实动力。而城镇根底设施建立资金投入较少,导致城镇固定资产投资比重偏低,这种投资严重缺乏的情况反过来又导致相关经济产业,如建材业、房地产业、建筑业等开展滞后。综上所述,城镇化程度较低导致贵州省经济陷入“低程度平衡陷阱之中。一、开阳

3、县具备“极核城镇的极核特征,具有优先进展城镇化建立的必要性和合理性美国经济学家赫尔希曼认为,经济增长并不是出如今所有地方,为数不多的几个区域实力中心易于引起较高收入程度的经济开展1 。根据赫尔希曼的理论,可以在贵州省城镇化建立进程中采取率先开展“极核城镇,带动“次级城镇的开展理念2。小城镇位于城市之尾、乡村之首,是连接城市与乡村经济、文化、交通的纽带与桥梁,而“极核城镇又是小城镇群的区域经济中心、文化中心、人口就业中心,优先开展那些具有地理区位优势、经济开展形式多样、经济开展后劲较足、对周边经济社会辐射才能强的城镇,使其在具备极核特征后,逐渐成为小区域经济重心,当此类小区域经济重心增多后,势必

4、会带动贵州全省经济的快速、可持续开展。而贵州省的开阳县正是具备了上述极核特征的、极具开发价值的经济县域。开阳县具备极核城镇的潜质主要表达在以下几个方面:首先是良好的区位优势和便捷的交通环境。开阳县距贵阳市和遵义市均不远,近年来交通条件的极大改善使得开阳县良好的区位优势开场表达。在建的公路、铁路和水路工程将使得开阳的交通环境进一步改善。其次是多种经济类型并存的自身优势主导产业的成型。开阳县是全国三大磷矿产区之一,天赐的磷矿资源已经成为县域经济的增长点。循环经济产业链在磷化工行业中的形成不仅保持了开阳县支柱经济产业的安康有序开展,更为开阳县的环境经济提供了有力保障。此外,开阳县利用“中国富硒农产品

5、之乡的品牌效应,大力开展现代农业。开阳县有目前全省最大规模的现代农业园,一批农产品龙头企业在开阳的迅速开展壮大使得开阳的农业经济走出了单纯的、低级的农产品种殖、养殖的农业消费老套路,逐渐向产供销一条龙、农工贸一体化的方向转变,初步形成了市场拉动、政府扶持推动、龙头企业带动的产业开展新格局3 。值得注意的是,开阳县还具有丰富的旅游资源,旅游经济开展潜力宏大。可以说,多种多样的经济开展类型,一二三产业的合理搭配使开阳的县域经济具有充足的开展后劲和广阔的拓展空间,这就使开阳县具有了良好的人口吸纳才能。再次,开阳县近年来经济开展速度迅速。GDP年均增长率、地方财政收入年均增长率、全社会固定资产投资年均

6、增长率、城镇居民人均可支配收入率均在两位数以上。预计到2022年开阳县仍将保持13%左右的GDP增长速度,实现GDP 245亿元,是2022年的4.38倍。预计20212030年间,将保持10%左右的增长速度,2030年实现GDP 635亿元,是2022年的11.34倍。在全省经济强县建立中,综合评价将继续保持建制县第一的优势。第四,人口构造显示城镇化开展空间较大。目前,开阳县城城镇化率尚低,年龄构成较年轻。其外来人口较少,这就为城镇化必需的农业人口的转移提供了良好的平台和根底。通过上述对开阳县城四个方面的简要分析,充分且必要地说明开阳县具备作为“极核城镇优先加速城镇化进程的先决条件。开阳县县

7、城有着进步城镇化率的宏大空间,结合开阳县19972022年的GDP、人均GDP的相关数据,我们可以看到,20222022年是开阳城镇化加速开展的一个时期,农业人口转化为城镇人口为总人口的1%1.5%。 通过预测,20222022年将是开阳县城镇化高速开展的一个时期,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的1.5%2%;20222022年将是开阳县城镇化超速开展的一个时期,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的2%2.5%;20222025年将是开阳县城镇化快速开展的一个时期,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的2%1.5%;20252030年将是开阳县城镇化开展的未期,农业人

8、口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的1.5 %1%;农业人口转化为城镇人口的比例将逐渐消失。二、开阳县城镇化进程中的房地产需求城镇化进程的显著标志之一就是作为人口载体的城镇容量的不断扩大。开阳县城的人口随着城镇化进程的不断深化势必会有显著的增长。根据开阳经济开展和城市化开展规律,预计开阳县城定居人口20222030年将从6.3万增长到16.8万,其中从外县城到开阳纯消费人口将逐渐增多,预计2030年将到达1.58万,占城市人口的9.3%。随着开阳经济在可预见的时间内的高速增长,开阳城镇居民的需求构造将有很大的改变,具备改善住房条件的消费才能将大大增强,随之而来的就是周边居民大量进入县城购房。

9、按照人均住房面积50平方米计算,从20222030年,开阳县城需要新建住宅面积约为828万平方米。三、房地产市场的用地需求及资金需求根据上述对开阳县城居民用房的需求分析,按照综合容积率2.0的比例计算,相应预测住宅用地需要约为6 211亩,可以预测居住用地及其他性质用地需要合计23 602亩,其中新增建立用地18 680亩,旧城改造4 922亩。下表为2030年开阳县城城区各类用地需求表和开阳县20222030年需供给土地情况表。据相关城市建立开发资金投入统计,在县城区建立中,每开发1平方公里土地,用于市政配套设施建立包括主干道路、绿化、照明、给排水及污水处理等方面的资金投入约1.6亿元,其中

10、主干道路的路网密度按4公里/平方公里测算,路约宽30米40米,造价按2 800万元3 200万元/公里测算,折合道路修建资金投入约为1.2亿元/平方公里,其余0.4亿元用于绿化、照明、给排水及污水处理等方面,那么新增建立用地市政配套设施建立的资金投入量预计如下:城镇化建立进程中对根底设施建立投入资金的需求量与政府财力的匮乏之间产生的筹资不力、融资困难的瓶颈问题将在下面的分析中凸显出来。以开阳县为例,开阳县的财政赤字逐年扩大,建立资金缺口大。20222022年间,开阳县财政总收入和地方财政收入虽呈上升趋势,但从近几年开阳县地方财政收入、支出历史数据看,开阳县一直是财政赤字,地方财政收支逆差达一倍

11、以上。开阳县要展开大规模的城市建立,资金缺口较大。财政资金的较大缺口导致固定资产投资从2022年起增幅逐年下滑,从78%下降到24.7%,新增固定资产2022年仅增长4.6%,2022年全年根底设施投资仅为13.1亿元,比上年下降了20.1%,其中电力、交通、水利、通讯、城建等根底设施投资仅为4.6亿元,下降69.3%,占全部根底设施投资比重为8.5%。根底设施建立,特别是城市根底设施建立投入严重缺乏,将制约开阳城镇化开展程度。 在进展城镇化建立的进程中出现的城镇需要经营,而政府又不能直接从事企业式运作的情况下,很多城市和地区都探究性地成立了城投类公司,作为政府受权经营城市根底设施等资产的企业

12、式经营机构,成为加快城镇化建立和吸引社会优良资金进展城镇建立良好的融资平台的利益分配载体。 四、解决根底设施建立资金缺乏的融资形式与融资流程土地一级开发是现阶段解决根底设施建立资金缺乏的最有效、最便捷的筹资途径。土地一级开发,是对生地进展整治和“三通一平建立、对地上房屋建筑物和附着物进展拆迁安置,将其开发成可以立即进展开发建立的“熟地和净地的过程。土地一级开发需要预先投入开发资金施行土地一级开发,一级开发本钱一般由征地直接费、耕地占补平衡费、拆迁安置补偿费、“三通一平费及相关税费等组成(因地块位置、建筑物、原产权人要求等重点不确定情况,土地一级开发本钱测算暂不考虑拆迁安置补偿费)。根据国土资源

13、部门和财政部门对土地一级开发本钱的有关规定,测算出开阳县中心城区土地一级开发本钱在12.52万元/亩左右(如下表所示):在对开阳县城土地一级开发本钱的分析测算后,我们再对近年来开阳县城土地挂牌出让底价进展简要分析。目前,中国对经营性用地实行市场公开招拍挂出让制度,土地招拍挂成交价格反映了市场对该地块的可承受程度。根据开阳县20222022年土地挂牌出让统计表反映,20222022年开阳县土地出让成交价格在30万元40万元/亩之间,2022年与2022年分别出让一宗土地,成交价分别为116万元/亩和287万元/亩。商品房屋销售价格里包含的土地价格即熟地价格为58.3万元/亩左右,因新区土地大局部

14、为未开发利用的土地,需拆迁安置的房屋建筑物数量较小,拆迁安置本钱以6万元/亩预计,那么生地挂牌出让底价以不超过52万元/亩比拟合适。通过土地筹集市政建立资金,在不含拆迁的情况下,用于根底设施建立的资金按照土地收益的65%计算,与生地出让价格在40万元52万元情况下进展分析,可以得出新区土地出让、行政划拨以及老城区开发土地筹集资金情况。(一)新区土地出让筹集资金情况(二)新区行政划拨用地筹集资金情况。新区行政划拨用地,主要是指经济适用房、廉租房用地、行政办公、体育用地、医疗卫生、教育科研、其他公共设施、中小学用地等,预计为新区建立用地的15%,数量约为2 475亩,应适当摊入适当市政建立费,以弥

15、补建立资金的缺乏。如按7.5万元/亩摊入,土地划拨价格约为20万元/亩。可筹集基设施建立资金1.86亿元。(三)老城区开发土地筹集资金情况五、结语通过以上的分析可以看到,通过土地一级开发可以形成:(1)土地一级开发+土地储藏形式,即公司投入自有资金+银行信贷资金,进展土地一级开发,形成土地产品,移交给土地储藏中心,土地储藏中心按照市场价格抵押给银行,将市政建立费通过银行信贷置换出来,投入开阳县城的开发建立。(2)市政建立+政府回购形式,即公司投入自有资金+银行信贷资金,进展市政工程建立;将土地出让中摊入的市政建立费,作为政府回购的资金来源。在市场承受的情况下,将土地出让,完成资金的良性循环。综