某公司工程部维修手册范本

1、96/96工作手册说明1.本手册是公司实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。2.本手册自发布之日起生效。3.手册使用期间，如有修改建议，工程部应汇总意见，工程部经理根据需要与时组织有关人员按管理评审控制程序对手册的适用性、有效性进行评审，必要时进行修订。4.本手册发布后，公司或工程部发放的新文件，属于质量管理体系长期有效的文件，均应适时纳入本手册。5.本部门与其他部门工作有接口的文件，按本手册与相关部门工作手册中的条款执行。6.本手册的管理和发放均应按照文件控制程序的有关规定执行。 1.0工程部岗位图 2.0工程维修管理流程 3.0工程部质量目标 4.0工程部

2、岗位说明书 5.0工程维修员绩效考核规则 6.0工程管理规 7.0工程维修安全管理作业规程 7.1交接班、值班管理作业规程 7.2工程设施设备巡视检查作业规程 7.3供配电设备设施运行管理作业规程 7.4供配电设备设施维修保养作业规程 7.5停送电操作规程 7.6发电机管理、运行、保养作业规程 7.7低压配电控制柜保养作业规程 7.8电梯管理作业规程 7.9给排水设备设施运行管理作业规程 7.10给排水设备设施维修保养作业规程 7.11二次供水管理作业规程 7.12弱电网络系统维修保养作业规程 7.13消防系统维修保养作业规程 7.14风机定期保养作业规程 7.15避雷装置定期保养作业规程 7

3、.16中央空调运行作业规程 7.17燃气锅炉运行作业规程 7.18电梯钥匙管理规程 7.19玻璃幕墙管理规程 7.20维修服务管理作业规程 7.21设备档案管理作业规程 7.22新接物业承接验收作业规程 8.0工程维修质量记录清单电梯系统维修保养工程主管项目设备维护部设备运行管理与日常巡视客户维修服务设施设备组土建工程消防系统维修保养弱电系统维修保养供配电、给排水系统维修保养工程部经理工程部岗位图工程部（经理）工程维修管理流程项目设备维护部设备组项目部（经理）计划巡检、保养计划安排、要求技术支持、问题跟踪要 求 与 信问题提出、要求巡息监检反督保馈考养核结、果问题跟踪文字说明：1、工程部经理全

4、面负责部门的管理、考核、人员配备、资金预算、设施设备的运行维修保养、工程项目的新增、改造的计划与实施与能耗管理等工作，与时处理项目提出的有关工程问题并与项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。2、设备组按照工程部制定的设施设备维保标准与计划实施具体的维修保养，对项目设备维护部提出的要求进行技术指导和培训，同时对设施设备专项、工程改造专项工作进行实施、跟踪，对工程部经理负责。3、项目设备维护部负责各项目客户日常维修服务，设备设施的运行管理与日常巡检，负责设施设备技术资料、物资物品管理，公共能耗的统计、核算，应急事件的现场处置与控制，对设施设备维修保养、专项工程提供协助与支持。对工程部主管（经理）负责

5、，同时接受项目经理的监督与考核。以公司质量目标为管理原则，制定以下分解目标：1、履行物业服务合同约定的公共设施设备维护责任和义务，客户对维修服务的综合满意率95%；2、无重大安全责任事故（人身事故和设备事故）发生；3、消防系统设施设备完好率为100%，且随时可以启用；4、共用设备运行正常，完好率达98%；5、配套公用设施完好率达98%；6、客户报修零修、急修处理与时率达100%，维修一次合格率达99%，二次返修合格率达100%；7、档案归档完整率100%。1.0工程部经理1.1任职条件年龄教育背景： 25-45岁，工民建、电子、机械工程等相关专业统招本科以上学历，工程师以上职称。培训经历： 受

6、过管理学、物业建筑结构与楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验： 从事相关岗位管理工作5年以上。工作技能： 电脑：会使用办公软件、AUTOCAD绘图软件； 写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿； 具备解决各工程设施设备突发事故的能力； 较强的分析、解决问题能力，思路清晰考虑问题细致； 具有先进的管理理念和管理方法。个性特征 做事客观、严谨负责、踏实、敬业； 具有很强的人际沟通、协调、组织能力以与高度的团队精神，责任心强； 精力充沛，能承受较大的工作压力； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。1.2职责 确保质量管理体系在工程部的有效运行和持续改进； 负责对部门工作手册的适应性进行评

7、审和修改； 负责组织、参与新接物业的前期介入、设施设备的查验、验收工作； 管理和监督部门员工按工作手册要求做好共用设备设施的维护保养，为客户提供满意的服务，确保本部门质量目标的实现； 负责编制部门材料计划，定期上报各类设备的备品、备件计划，经审批后组织实施； 对部门员工服务过程进行有效监督、对工作状态进行检查和月、年度考核； 负责本部门新进员工和在岗员工的培训与实施效果的检查； 对本部门存在的不合格进行分析，落实具体的纠正措施，并对其有效性进行验证； 负责沟通、协调本部门同其他部门的关系、保持良好的团队合作；负责贯彻公司领导的各项指令，完成公司交办的工作。1.3权限 依照制度，对部门中发现的问

8、题实施处罚的权力； 依照制度，按规定程序对员工的晋级、晋职的建议； 部门部员工聘任、解聘的权力； 部门部员工考核的权力； 其它相关权力。2.0工程主管2.1任职条件年龄教育背景 25-45岁，工民建、电子、机电工程等相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称。培训经历： 受过管理学、物业建筑结构与楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验： 从事相关岗位管理工作3年以上。工作技能： 电脑：会使用办公软件; 写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿; 具备解决各工程设施设备突发事故的能力； 较强的分析、解决问题能力，思路清晰，考虑问题细致： 具备相应的管理能力。个性特征： 做事客观、严谨负责

9、、踏实、敬业； 具有较强的人际沟通、协调、组织能力以与高度的团队精神，责任心强； 精力充沛，能承受较大的工作压力； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。2.2职责 在部门经理的领导下负责所属专业口的具体工作计划、安排和组织实施； 负责制定部门新进员工和在岗员工的培训计划并按计划贯彻执行； 负责监督、指导、协调各驻场维修班的具体工作，对服务过程进行有效监控、对员工工作状态进行检查和月、年度考核；负责部门日常事务工作； 圆满完成公司与部门经理交办的其它工作。2.3权限 对部门管理建议的权力； 依照制度，对下属工作中的问题提请部门经理实施处罚的权力； 依照制度，按规定程序对员工的晋级的建议； 对下属员

10、工考核的权力； 其它相关权力。3.0设施设备组各岗位3.1弱电与网络系统维护员3.1.1任职条件年龄教育背景： 25-35岁，通信、电子工程、计算机与其相关专业，中专以上学历。培训经历 持电工操作证、网络工程师证或网络维护相关资质证件，接受过监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统等相关知识的培训。工作经验： 2年以上弱电系统维护工作，或具大型局域网组网、运行、维护经验。工作技能： 熟悉监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统的运行与维护，动手能力强； 具备解决弱电系统设备故障的能力； 熟悉网终系统的性能测试和优化技术。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格

11、高尚，道德素养好，富有责任感。3.1.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施防盗监控系统、门禁系统、停车场管理系统、（可视）对讲系统、三表采 集系统. 卫星电视接收系统、网络系统等弱电设备的维护保养； 与时维修弱电系统设备出现的突发性故障；检查弱电系统设备运行情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行； 负责本专业口的相关培训工作； 对弱电设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.2供配电与给排水系统维护员3.2.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历： 持电工操作证书，高

12、压进网证书。接受过物业楼宇设备与变配电系统等相关知识的培训。工作经验： 3年以上从事供配电系统或给排水系统维护保养工作。工作技能： 熟悉变配电系统的运行与维护，动手能力强； 具备解决变配电系统设备故障的能力； 具备解决给排水设备故障的能力。个性特征 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.2.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施各项目供配电系统设备、给排水系统设备的维护保养； 与时维修强电系统、给排水系统设备出现的突发性故障； 检查强电系统、给排水系统设备运行情况与安全操作情况，确保各系统安全、

13、稳定、 良好的运行； 对各项目能源计量（水、电）实施监控，与时发现并处理漏水漏电现象； 负责本专业口的相关培训工作； 对供配电设备系统、给排水设备系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.3电梯系统维护员3.3.1任职条件年龄教育背景 25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历： 持技监局有效的电梯维修保养操作证书。接受过电梯系统维护保养等相关知识的培训。工作经验： 从事电梯维修保养工作3年以上。工作技能。 熟悉电梯的保养与维护，动手能力强； 具备解决电梯一般故障的能力。个性特征 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，

14、道德素养好，富有责任感。3.3.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施电梯系统设备的月度、年度维修保养； 负责电梯年检前的综合保养，确保各电梯顺利通过技监局的检测； 与时维修电梯系统设备出现的突发性故障； 检查电梯系统设备运行情况，确保电梯系统安全、稳定、良好运行； 负责卒专业口的相关培训工作； 对电梯系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。3.4消防系统维护员3.4.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历 持电工操作证书，接受过物业楼宇设备、消防系统等相关知识的培训。工

15、作经验 从事消防系统维护、保养工作3年以上。工作技能： 熟悉消防系统的运行与维护，动手能力强； 具备解决消防系统设备故障的能力。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.4.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施消防系统的月、季、年度维修保养； 按计划每季度实施各高层项目的消防联动试验； 与时维修消防系统设备出现的突发性故障； 检查消防系统设备运行情况，确保消防系统能随时正常启动并安全、稳定、良好运行； 负责本专业口的相关培训工作； 对消防系统设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；

16、 完成部门安排的其他工作。3.5土建工程维护员3.5.1任职条件年龄教育背景 25-45岁，工民建专业中专以上学历。培训经历： 受过物业建筑结构、房屋安全要求与其养护办法等相关知识的培训。工作经验 从事土建工程、房屋的日常维修、补漏、保养与维护工作3年以上。工作技能 熟悉各类房屋结构、对房屋与设施的土建工程、日常维修具备操作能力。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有贵任感。3.5.2职责根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的查验、验收工作； 按计划实施各项目土建工程的施工并对其工作质量负责； 与时处理各项目需土建方面的突发性配合

17、工作； 对土建工程方面的工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成部门安排的其他工作。4.0项目设备维护部4.1项目设备维护部主管4.1.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，高中以上文化。培训经历： 受过物业设施设备运行、维护与工程管理方面租关知识的培训； 持电工操作证书、高压进网证。工作经验： 从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。工作技能。 熟悉物业各设备系统的运行与维护，动手能力强； 具备解决各设备系统一般故障的能力； 具备处理设备突发事故的能力； 具备相应的管理能力。 个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高

18、尚，道德素养好，富有责任感。4.1.1职责 根据部门安排组织物业前期的工程介入与新接管物业的验收工作； 负责组织项目客户维修服务； 负责组织安排项目部设备设施的运行管理与日常巡视，公共能耗的审核工作； 负责组织实施项目应急事件的处置与控制； 负责项目部设施设备技术资料、物资物品管理审核工作； 负责制定并组织实施项目部的维修计划和培训计划工作；负责项目设备维护人员的考核考评审查工作； 负责完成设施设备组和外委单位对本项目部设施设备的维修、保养、改造、检测等的协调和配合工作； 对项目设备维护的管理工作提出建议或改进意见供部门和项目部参考； 负责完成工程部、项目部交办的其他工作。4.2项目设备维护部

19、班长4.2.1任职条件年龄教育背景 25-40岁，高中以上文化。培训经历 受过物业设施设备运行、维护与工程管理方面相关知识的培训； 持电工操作证书、高压进网证。工作经验 从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。工作技能 熟悉物业各设备系统的运行与维护，动手能力强； 具备解决各设备系统一般故障的能力； 具备处理设备突发事故的能力； 具备相应的管理能力。个性特征 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。4.2.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的验收工作； 负责客户日常维修服务； 负责设备

20、设施的运行管理与日常巡检，公共能耗的统计、核算工作； 负责应急事件的现场处置与控制； 负责设施设备技术资料、物资物品管理； 负责制定本项目部的维修工作计划； 负责完成设施设备组和外委单位对本物业设施设备的维修、保养、改造、检测等的协调和配合工作； 对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 负责完成工程部、项目部交办的其他工作。4.3驻场维修员4.3.1任职条件年龄教育背景： 25-40岁，高中以上文化。培训经历： 受过物业设施设备运行、维护等相关知识的培训； 持电工操作证书。工作经验 从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作2年以上。工作技能： 熟悉物

21、业各设备系统的运行与维护，动手能力较强； 具备解决各设备系统一般故障的能力。个性特征： 做事严谨负责、踏实、敬业； 具备团队精神，责任心强； 品格高尚，道德素养好，富有责任感。 4.3.2职责 根据部门安排进行物业前期的工程介入与新接管物业的验收工作； 负责客户日常维修服务； 负责设备设施的运行管理与日常巡检，公共能耗的统计、核算工作； 负责应急事件的现场处置与控制； 负责设施设备技术资料、物资物品管理； 对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； 完成工程部、项目部交办的其他工作。1.0目 的 为工程部全体人员的奖惩，晋职、培训等人事异动提供依据，客观考评员工的工作业绩。2.0适用围

22、 适用于工程部全体维修维护人员。3.0职 责3.1项目设备维护部班长为项目维修员工作业绩的第一考评人，项目经理和项目设备维护部主管认定考核结果并对设备维护部班长提出考核意见；3.2设备组人员由工程部相应专业口责任人考核；3.3项目设备维护部与设备组员工的最终考核由工程部经理审核。4.0考核周期4.1每月为一个考核周期，每半年汇总考核一次，全年综合考核一次。5.0考核容5.1设施设备组考核容：5.1.1月度考核：a.设施设备巡检维护质量：分值80分； b.日常行为规：分值20分； c.细则详见工程部设备组月绩效考核表。5.1.2季度考核 a.各专业口设施设备维护保养质量的综合效果评价； b.各专

23、业口设施设备重大安全隐患的发现或处理的与时性评价； c.各专业口设施设备管理、维护、运行的合理化建议，改进措施的效果评价。5.2驻场维修班长考核容： a.客户维修：分值15分； b.设施巡检：分值25分； c.日常行为规：分值5分； d.管理责任：分值55分； e.细则详见设备维护班长（主管）月绩效考核表。5.3驻场维修员考核容： a.客户维修：分值50分； b.设施巡检：分值35分； c.日常行为规：分值15分。 d.细则详见设备维护员月绩效考核表。6.0考核流程6.1日常考核中，项目设备维护部班长对项目设备维护部维修员的工作表现分别记载于设备维护员月绩效考核表中，每月25日前将计分统计汇总

24、，由项目经理审核认定后交工程部，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果于当月体现6.2日常考核中，项目经理对项目设备维护部班长的工作表现分别记载于设备维护班长（主 管）月绩效考核表中，每月25日前交至工程部，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果干当月体现。6.3日常考核中，工程部各专业口责任人对设施设备组人员工作表现分别记载于工程部设备组月绩效考核表中，每月25日前将计分统计汇总，工程部经理对各考核事项最终评分，考核结果于当月体现。6.4设备组各专业口的季度考核，由工程部经理每季度组织相关专业口人员会同消防、电梯、 供配电等专业公司检查各设备的保养状况，并

25、就设备安全隐患的发现、处理和改进措施等综合效果作出评价，每季度按实际评价对相关专业口维护员给予100-500元的奖励或处罚。6.5员工有特别贡献和特殊事宜的容不进入考核围，采用即时奖励即时处罚办法兑现。6.6考核结果由工程部经理或主管分别对员工进行沟通、同时以违规通知单、部谈话记录等方式予以记录。6.7对全年综合考核位居前列的员工在年终奖、工资上浮、各项培训等事项上优先；若考核属不合格围，予以解聘。7. 0质量记录7.1工程部设备组月绩效考核表7.2设备维护班长（主管）月绩效考核表7.3设备维护员月绩效考核表1.0基本要求1.1工程维修员在服务过程中应保持良好的精神状态；1.2表情自然、亲切、

26、举止大方、有礼，用语文明、规；1.3对待客户主动、热情、耐心、周到并与时为客户提供服务；1.4工程维修员按规定统一着装，着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；1.5在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规，服务主动。2.0客户服务2.1客户报修与时受理，急修在15分钟到达，一般维修在半小时到达，约定时间的按约定时间提前到达，小修项目与时完成；2.2装修服务，按照装修手册的规定在客户申请装修时告知，建立客户装修档案；发现违反装修管理制度的行为、现象与时劝阻、制止。3.0房屋维护管理3.1检查、督促客户正确使用房屋，指导客户遵守房屋安全使用的规；3.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保养记录

27、齐全；3.3定期检查房屋共用部位的使用状况，做好巡视记录；3.4需要维修的，属于小修围的与时修复；属于大、中修围的与时编制维修计划和专项维修资金使用计划并按业主的需求组织维修。4.0设备运行与维护管理4.1变配电系统4.1.1限电、停电提前通知客户；4.1.2按照要求进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；4.1.3按照要求对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；4.1.4高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；4.1.5变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；4.1.6变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；4.1.7低压配

28、电柜运行正常，各类表计显示正常；4.1.8无功功率自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；4.1.9变（配）电系统联络自切正常。4.2应急供电系统4.2.1定期对发电机设备进行检查、维护，保持设备晃好；4.2.2定期对应急照明设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；4.2.3定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查与保养。4.3楼宇智能化设备系统4.3.1楼宇设备自动化系统4.3.1.1服务器工作正常、通讯正常、整洁；4.3.1.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；4.3.1.3数字式直接控制器工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；4.3.1.4末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安

29、装牢固。4.3.2网络与通讯设备系统4.3.2.1程控交换机4.3.2.1.1程控交换机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；4.3.2.1.2维护终端工作正常、整洁；4.3.2.1.3话务台工作正常、话音清晰、整洁；4.3.2.1.4电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损。4.3.2.2网络通讯设备4.3.2.2.1配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；4.3.2.2.2光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；4.3.2.2.3插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。4.3.2.3广播与背景音响系统4.3.2.3.1音源设备工作正常，整洁完好；4.3.2.3.2功放设备工作正常，整洁完好；4

30、.3.2.3.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；4.3.2.3.4背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。4.4安全防系统4.4.1中央监挂系统4.4.1.1摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；4.4.1.2画面分割器工作正常、整洁；4.4.1.3录入设备工作正常、整洁；4.4.1.4监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；4.4.2周界报警系统4.4.2.1工作站工作正常、整洁；4.4.2.2红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。4.4.3对讲系统4.4.3.1基站线路无损、工作正常、整洁；4.4.3.2天线安装牢固、工作正常。4.4.4门禁系统4.4.4.1工

31、作站工作正常、整洁；4.4.4.2服务器工作正常、整洁；4.4.4.3读卡机指示灯完好、工作正常；4.4.4.4电子门锁工作正常。4.5消防报警与灭火系统4.5.1消防设备：按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常；4.5.2火灾探测器：定期进行实效模拟试验，与时更换失效的器件；4.5.3每季进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；4.5.4当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；4.5.5操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应有动作显示；4.5.6火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景

32、音响系统强制转入火灾应 急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）；4.5.报警功能能：正常接收来自火灾探测器与其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；4.5.8故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；4.5.9火灾优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；4.5.10电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；4.5.11火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受

33、其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；4.5.12火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.13火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.14消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.15火灾确认后，应当释放建筑的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；4.5.16数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；4.5.17末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；4.5.18中央联动装置工

34、作正常、显示正确；4.5.19消防灭火设施应处于良好的待命状态，按所配备的灭火设施检查、检测标准进行检测；4.5.20消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次保证工作站工作正常、整洁；4.5.21消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱各种配件完好，标识完整；4 .5.22消防阀门阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。4.6电梯、自动扶梯4.6.1电梯运行平稳、平层准确、开关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、外呼梯控制板外观与功能完好，轿厢整洁无污染。4.6.2电梯使用单位应依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配备专职的安全管理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续

35、，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。4.6.3电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封 闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。4.6.4电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得安全检 验合格标志，并在检验有效期运行。4.6.4.1电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装

36、置有效无缺损，电梯运行无异常。4.6.4.2自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。4.6.5电梯使用单位应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合 同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和救援责任等容。电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录，对维保单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进行签字确认。4.6.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯与其安全设施至少每15

37、日对电梯进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规。4.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维保单位设立24小时维修值班，保证接到故障通知后30分钟赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。4.6.6.2电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。4.6.6.3电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。4.6.7电梯发

38、生故障时，应立即停止电梯使用，与时通知维修保养单位进行维修保养，与时消除安全隐患，保证安全可靠使用。电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施。4.6.8电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。4.6.9电梯机房由专人管理，机房温度应保持在540之间，温度应保持在设备安全运行所允许的围；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具与标识齐全，并挂于显眼方便处。4.7给排水系统4.7.1定期对给排水系统进行维护、润滑；4.7.2各种泵、管道、阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；系统无明显异味和噪

39、声；4.7.3用户末端的水压与流量满足使用要求；4.7.4每季对排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；4.7.5确保水质无污染并符台规定的要求；生活饮用水水质符合GB5749生活饮用水卫生标 准的要求，每年2次水箱清洗和水质化验；4.7.6如遇限水、停水，应按规定时间提前通知全体用户。4.8避雷系统4.8.1避雷系统按规定由专业机构每年进行一次防雷接地检测；4.8.2每年检查一次机房设备防静电地板的接地是否可靠，并对楼宇的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；4.8.3每半年对大楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查，每半年一次对楼层强、弱电间的接地装

40、置进行检查，遇有问题与时解决，保持楼顶部所有的避雷设施与所有的金属物体的接地完好；4.8.4每月一次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房的配电柜与设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。4.9空调系统4.9.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照公共场所集中空调通风系统卫生管理办法与相关要求进行清洗维护。4.9.2设备工作正常、安全装置有效。4.9.3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。4.9.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器与其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷 却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。4.9.5定期检查循环泵、冷

41、却泵电机与泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、 除锈刷漆等维护保养。4.9.6定期对空气处理单元.新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水 盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。4.9.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。4.9.8定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。4.9. 9定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部公共场所集中空调通风系 统卫生规的要求。4.9.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部公共场 所集中空

42、调通风系统卫规的要求。4.9.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。4.9.12按国家相关要求严格控制温度围，夏季室温度不低于26，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，好节能工作。4.9.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段刚间后又重新投入运行时，必 须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管 件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定 正常后方能投入运行。4.10锅炉系统4.10.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）的使用管理4.10.1 1严格执行特种设备安全监察条例

43、和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。4.10.1.2锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领职锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。4.10.1.3建立管理机构，管理人员制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡与锅炉的安技术档案，技术档案包括：4.10.1.3.1锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以与安装技术文件和资料。4.10.1.32特种设备的定期自行检查并记录。4.10.1.3.3炉的日常使用状况记录。4.10.1.3.4锅炉与其安全附件，安全保护装置、测量调控装置与有关附属仪器

44、仪表的日常维护保养记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。4.10.1.3.5锅炉运行故障和事故记录。4 10.1.3.6锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录；4.10.1.4每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需与时处理。4.10.1.5制定锅炉的事故应急措施和救援预案。4.10.1.6锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，与时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。4.10.2锅炉日常维护保养容4.10.2.1每年对锅炉与附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查水处理

45、设备并添加树腊、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉部进行检查，发现问题与时处理。4.10.2.2每季度对锅炉与附属设备进行一次一级保养，对防爆门与泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰，对机械设备更换或添加润滑油，超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。4.10.2.3对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。4.10.2.4锅炉安全附件与仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常启动排气。4.10.2 5在额定的流量围，系统各设备不得超压运行。4.10.2.6汽、水管道完好，阀件与仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。4.10.2.7蒸汽减压装置输出压

46、力波动在20%之。5.0公共设施维护管理5.1建立共用设施档案，设施运行、检查、维修、保养等记录。5.2设施标志齐全、规，责任人明确；操作维护人员严格执行操作规程与保养规。5.3对共用设施定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修围的与时组织修复；属于大、中修围或者需要更新改造的，与时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5.4物业道路平整，主要道路与停车场交通标志齐全、规。5.5路灯、楼道灯完好率不低于98%。5.6容易危与人身安全的设施有明显警示标志和防措施。1.0目 的 建立安全管理体系，增强安全

47、操作意识，确保人员和财产安全。2.0 围 适用于维修、保养与施工等工程作业。3.0职 责3.1工程部经理为安全操作第一责任人；主管、设备组专业口责任人、项目设备维护部班长负责安全操作的监督管理；3.2全体员工随时对安全生产状况进行自检，发现问题与时纠正。4.0规 程4.1培训4.1.1部门对新员工入职后一周安排进行岗前培训，其中应涵盖安全知识容，并签订工程维修安全管理责任书；4.1.2每季度组织一次部门全员参与的安全知识培训，每半年对安全知识进行一次考核。4.2安全工作措施4.2.1特种作业人员必须持证上岗，严格按照操作规程和行业法规进行作业；4.2.2上岗前不得饮酒，精神不振者不得安排登高或

48、带电等危险作业；4.2.3作业前要检查所使用工具物品是否完好，工作时正确使用工具和仪表，工作完成后清工具，并妥善保管；4.2.4工作时穿戴好防护用品，严禁不穿戴防护用品上岗。在无足够防护条件下维修员有权拒绝作业；4.2.5严禁带电操作，特殊情况需要带电操作时，必须经部门经理同意，带电工作时做好各项防护措施，设专人监护；4.2.6登高作业应遵守高空作业安全操作规程，登高器具必需有防护措施，上下传递物件时严禁抛掷；4.2.7临时用电、移动工具用电前端必须安装有可靠的断路器和漏电保护开关；4.2.8公共场所施工要在适当的围作好安全防措施与明显警告标识，安放有警告标识的护栏、夜间应设置警告灯等，防止意

49、外伤害；4.2.9维修中凡需动火的，不论在任何场合，事前必须查明有无易燃易爆物品等安全隐患，作好相应防护措施，防止发生消防安全事故；4.2.10相关责任人在布置工作时必须向维修员提醒要注意的安全事项，进行存在明显不安全因素的维修项目时，相关责任人必须到现场监督，做好安防措施，确保万无一失，4.2.11相关责任人负责区域的日常安全检查和监督。4.3工具和防护用品管理4.3.1工具:电动工具和可能在带电情况下使用的各种工具，如电焊机、砂轮机、冲击钻、手电钻、套丝机、台钻、钢丝钳、螺丝刀、验电笔、排插线、拖把线等，使用前必须详细检查一遍，不符合安全要求的严禁使用，物品管理员在回收故障工具后应与时标识

50、，防止其他员工再次领用；4.3.2防护用品：电焊面罩、手套、绝缘鞋、安全带、安全帽、高架梯等各类防护用品在使用前必须详细检查，发现不符合安全要求的严禁使用；4.3.3库房管理员每月对公用工具和防护用品进行一次安全检查，对不符合要求的与时维修或报废处理。4.4设施、设备维修保养中的安全管理4.4.1工作中需正确设立安全标识牌；4.4.2涉与到高压柜的倒闸操作应严格执行工作票、操作票制度；4.4.3工作区域、施工场地在工作期间使用防护栏进行隔离，避免对第三方造成影响，完工后与时清理现场。4.5工程施工中的安全管理4.5.1工程施工前必须制定详细的安全施工方案，明确安全管理措施；4.5.2各专项工程

51、项目的负责人就是该项目的安全责任人，负责该项目的安全工作，包括外委工程项目；4.5.3工程施工前，主管工程的负责入必须到现场进行安全交底，强调安全注意事项；4.5.4高空作业、密闭场所、潮湿场所与高危险场所施工必须保证行之有效的安全措施，如配安全带、绳、通风机、高筒绝缘鞋等在安全措施不足的情况下，施工人员有权拒绝作业；4.5.5主管工程的负责人应不定期进行安全巡视检查，发现问题与时提出并监督整改。4.6安全检查4.6.1部门工作检查将安全检查项目列为一项重要的检查容；4.6.2节假日前部门进行安全检查；4.6.3认真执行公司安排的安全检查项目，并将检查结果上报公司。5.0质量记录5.1 的制定

52、4.1.1每年12月份由工程部经理组织设施设备组一起研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批；4.1.2制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：4.1.2.1给排水设备设施使用的频度；4.1.2.2给排水设备设施运行状况（故障隐患）；4.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下容：4.1.3.1维修保养项目与容；4.1.3.2备品、备件计划；4.1.3.3具体实施维修保养的时间；4.1.3.4预计费用。4.2生活水泵每月进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。4.3消防水泵每月、补压泵每三月进行一次试运行，运行

53、时间10-15分钟，消防泵启动时消火栓水枪的充实水柱不小于10m，每当年进行次全面保养。4.4排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养，每年在雨季前应进行一次全面保养。4.5水泵保养时应把与泵体相连的5米围的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。4.6泵体的保养4.6.1检查泵体有无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好；4.6.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换；4.6.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料；4.6.4联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换；4.6.5紧固机座螺丝并做防锈处理；4.6.6生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或

54、更换。4.7电机的保养4.7.1外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好；4.7.2拆开电机接线盘的导线连接片，用500V兆欧表遥测电机绕组，相对间的绝缘电阻值不低手0.5兆欧；4.7.3电机接线盒三相导线与连接片应牢固紧密。4.8相关阀门、管道与附件的保养：4.8.1各个阀门的开关应灵活可靠，外无渗漏；4.8.2单向阀动作应灵活，无漏水；4.8.3压力表指示准确，表盘清晰；4.8.4管道与各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落；4.8.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。4.9控制柜的保养：4.9.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；4.9.2检查

55、柜空气开关、接触器、热继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；4.9.3清洁控制柜外灰尘；4.9.4合上总电源，检查电源指示最是否正常。4.10保养完毕启动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。4.11观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声。5.0质量记录5.1给排水系统设备巡检保养单5.2水泵电机保养记录单5.3设施设备故障维修单5.4设施设备维修保养年度计划1.0目 的 保证二次供水系统正常工作，系统设备处于良好的运行和备用状态， 水质符合卫生标准与供水连续性。2.0适用国 有二次供水系统的物业3.0职 责3.1工程部经理负责组织

56、二次供水系统的管理和资源提供控制；3.2项目设备维护班长负责监督二次供水管理工作；3.3项目设备维护部维修员负责二次供水系统的日常管理工作。4.0程序要点4.1按政府有关规定办理二次供水卫生许可证。4.2专人负责二次供水系统管理。4.3管理员须每年体检一次，并持健康证上岗作业。4.4加强用水管理，保证供水符合里卫生标准与供水连续性。4.5水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。4.6每半年清洗水池、水箱一次，清洗后进样品到防疫站检验，检验合格后方能供取，并将检验结果存档。4.7保持储水箱周围10m围无污染源存在。4.8定期保养水泵、阀门与管道，定期刷防锈漆。4.9每日

57、检查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。4.10检查水泵控制柜指示灯、仪表指示、观察停泵时水泵压力，在正常情况下生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵开关位置是否置于自动。 4.11每周对水泵清洁一次，确保泵房地面、设备外表清洁。4.12水池观察孔应加盖加锁，钥匙由值班人员管理。4.13保证水泵房的通风、照明，应急灯能在停电状态下正常使用。4.14保障对住户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知住户停水时间，以便住户做好准备。遇突发性事故导致停水，应向住户作出解释。5.0质量记录5.1水池（箱）清洗消毒记录表5.2给排水系统设备巡检保养单5.3值班记录表5.4维修员

58、巡视签到表1.0目 的 规弱电系统维修保养工作，保证弱电系统各类设备正常运行。2.0适用围 适用于公司辖区的弱电系统的维修保养。3.0职 责3.1工程部经理负责维护保养工作资源提供的控制；3.2设备组负责组织实施维修保养；3.3项目设备维护部负责协助维护保养工作。4.0程序要点4.1.1每月一次对弱电设备设施进行维修保养，清除设备灰尘、测试各种数据，保证弱电系统各类设备正常运行；4.1.2弱电维修员应熟悉维修设施的电路原理图；4.1.3应注意安全操作：4.1.3.1确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应作好相应的绝缘措施；4.1.3.2确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌

59、与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路底板切忌与金属物件相碰，应用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外；4.1.4必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.2基本维修方法4.2.1观察法4.2.1.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；4.2.1.2有无异常的声音；4.2.1.3观察运行效果。4.2.2静态测试法4.2.2.1短路电阻测量法；4.2.2.2电流测量判断法；4.2.2.3电压测重判断法。4.3 CATV光纤系统维修4.3.1放大器4.3.1.1检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则整修或更换插头；4.3.1.2检查输入信号，一般要求为90dB，相差太大（1

60、5dB以上）则应通知光纤公司解决；4.3.1.3如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达 到要求( 104dB)则应拆修放大器。4.3.2分配器4.3.2.1检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则修整或更换插头；4.3.2.2检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB 以上，则应更换分配器。4.3.3分接盘4.3.3.1检查分接盒的输入、输出插头是否松脱、氯化、生锈，若是则修整或更换插头；4.3.3.2检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上，则应更换分接盒。4.3. 4插座4.3.4.1检查插座接线是