淀山湖镇地块产品定位报告ppt课件

1、淀山湖镇地块产品定位报告现状论证&观念战略&细节淀山湖镇昆山市淀山湖地块位置地块位置地块位于昆山市南部淀山湖镇，中旭路南侧，旭宝高尔夫东侧位置。项目位置中旭路南侧、高尔夫球场东侧土地性质住宅用地面积10万容积率1.0F1.3建筑密度 35%建筑高度 24绿化率40%容积率产品线1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅0.6-0.8联体别墅0.4-0.5双拼类独栋目的限制下能够的产品形状地块条件分析工程体量大，受目的限制，本案主力产品为中密度住宅社区。现状论证&观念战略&细节区域属性开展机遇市场验证工程定位区域属性位置优势以湖为名的淀山湖镇，地处苏州昆山境内，位居淀山湖以东，是典型的“鱼米之乡；镇域

2、总面积56平方公里，目前本镇人口2.5万，外来人口5.1万，合计7.6万人。该镇东连上海，距上海虹桥国际机场28公里，西接苏州，距苏州市区48公里，南接318国道，北连312国道、沪宁高速公路和沪宁铁路，苏虹机场路穿镇而过，贯穿中国南北的国内最长的同三高速公路从黑龙江同江至海南三亚就在镇东3公里处。区域东连苏虹机场路，苏州轨道交通2号支线与上海城市轻轨20号线将在淀山湖对接；水运由淀山湖经黄浦江顺流直抵中国最大港口上海港，区位优势十清楚显。淀山湖镇昆山市淀山湖上 海苏 州淀山湖镇为长江三角洲各经济旅游名城的中心地带，临近上海和苏州，地理环境优越。 航空：距上海虹桥机场28公里，约30分钟车程。

3、 高速：从沪宁高速昆山出口处右转抵达我镇约30分钟车程。东距国内最长的同三高速公路从黑龙江的同江至海南省的三亚仅3公里，苏州环城高速与同三高速的衔接性高速边上。 铁路：距沪宁铁路30公里，约35分钟车程。 港口：离上海港世界第六大货运港50公里。整个淀山湖镇具有完备的交通网络和完善的公共交通设备。区域属性交通优势国际级高档休闲配套丰富，轻松便利生活旭宝高尔夫球场与本案零间隔，是国内独一延续7年举行中国富豪公开赛的36洞高尔夫球赛。梦莱茵帆船俱乐部梦莱茵帆船俱乐部间隔本工程仅1公里。大自然国际游艇俱乐部由著名设计师埃里克森设计，总建面10490平米，是集餐饮、住宿、会议、休闲文娱、综合效力于一体

4、的五星级会所。设有120多个国际规范游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多种水上休闲工程。区域属性配套效力区域属性环境资源 淀山湖水域面积约63平方公里，相当于15个西湖，5个滴水湖(临港新城)，是上海纯粹意义上的湖。淀山湖周边景点大观园、周庄、锦溪古镇、东方绿洲等众多,是上海重要的旅游区，人文历史底蕴丰厚。 淀山湖同时也是上海的母亲河淀浦河的发源地，和上海有着割不段的联络。淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深沉的人文资源，底蕴丰厚资源优越。淀山湖朱家角大观园开展机遇虹桥交通枢纽辐射影响“大虹桥商区建成以虹桥枢纽为中心，多个区域、多个功能定位于一体，发扬产业集群效应，辐射效力长三角。【区位优势】虹桥

5、商务区处于沪宁、沪杭、虹桥机场、地铁交界处，交通非常便利，成为衔接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心，打造为主要效力于整个长三角地域的“大上海CBD。【区域功能定位】长宁：虹桥枢纽商务中心区、虹桥涉外中心、临空经济园区；闵行：漕河泾航天城紫竹研发产业带、七宝生态商务区；嘉定：江桥商务区青浦：徐泾商务港、赵巷依托奥特莱斯建立世界最大的购物中心、环淀山湖科技研发大学；莘庄与安亭可建立长三角规模最大的文化上演与体育竞赛场馆群虹桥商区建议包括闵行区(除浦东部分)，松江的九亭地域，嘉定的江桥镇、真新街道，青浦的徐泾镇、赵巷镇、重固镇、华新镇，总面积超越550平方公里。cg35 房市金碟开展机遇交通规划随

6、着虹桥交通枢纽的落成，虹桥将成为未来的上海市中心，届时淀山湖板块亦将成为上海的西郊。 上海虹桥交通枢纽规划用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2021年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体。 本工程属于大虹桥区域淀山湖板块，间隔未来上海市中心虹桥仅28公里，随着虹桥交通枢纽一期的完工，未来从工程现场至上海市中心仅需30分钟车程。cg35 房市金碟开展机遇板块产业规划中的航空产业园将为淀山湖镇带来全方位的新机遇和多类人群的导入。【根本情况】淀山湖航空产业园启动区规划总面积3.65平方公里，东起

7、道褐浦，西至复兴路，南起北苑路，北至可麻河与千灯交界。规划建成昆山市重要的高端制造业基地、长江三角地域重要的航空零部件消费基地。【产业园定位】淀山湖航空产业园将秉持“生态、节能、环保理念，坚持全球定位和配套开展、互补开展的原那么，紧紧抓住国家实施大飞机工程、中国航空工业战略性调整和全球航空产业规划调整的开展机遇，以航空维修、航材物流为切入点，不断拓展航空产业开展领域、积极开展飞机零部件加工制造、航空教育培训与研发、航空工业旅游等工程，努力建成在国内外航空产业领域具有较大影响力、较强竞争力，集产学研于一体的航空产业基地。 cg35 房市金碟市场验证周边在售工程列表纳帕尔湾富力湾清水依瓦诺耀江淀湖

8、桃源福运马洛卡梦莱茵地块位置项 目总建面容积率产品类型独 栋双 拼联 排富力湾28.780.36纳帕尔湾7.40.49耀江淀湖桃源270.3梦莱茵1.80.32福运马洛卡20.5清水依瓦诺80.3目前淀山湖镇分布楼盘均为别墅型工程，且产品线以独栋别墅占市场主导。cg35 房市金碟市场验证纳帕尔湾CASES工程地址：淀山湖镇新乐路1666号开发商：昆山建兴置业占地：14.63万方 建面：7.4万方开盘时间：09-11-28 入住时间：2021-09容积率：0.49 绿化率：45%物业公司：绿城 物业费：3.8元/月工程坐拥西上海淀山湖滨水国际社区。紧邻63平方公里的淀山湖广大水域，是一座湖居别墅

9、园区。278套精装别墅、300余种名贵植物花草、丰富的建筑外立面，萃取了中国四合院建筑理念的精粹，创新性的设计了别墅围合式庭院的构造，合院别墅经过廊道衔接到共享的中心庭院，而每栋别墅又各自拥有独立的庭院，这一设计理念，有效提高了土地利用率，并将私密与公开有机结合。 当前均价：21000元/精装修规范：3000元/建筑类别：合院式联排别墅六联 面积段：207-297精装湖居围合式庭院cg35 房市金碟市场验证富力湾工程地址：淀山湖镇淀山湖，近新乐路开发商：富力房地产开发占地：67.4万方 建面：28.8万方开盘时间：09-01-317 入住时间：2021-12容积率：0.35 绿化率：41%物业

10、公司：天力物业 物业费：3.5元/月富力湾位于淀山湖北岸板块，工程外依淀山湖、内拥度城潭，拥有非常稀缺的自然景观资源，工程打呵斥为上海及周边区域所共享的休闲养生居所。同时，工程内将建立大面积会所、商业街和其他生活配套设备，使得居住在此的人们完全可以在此享遭到生活的便利。工程选择原味东南亚风情，利用通透感和丰富的院落使建筑与景观自然相融。每家每户都拥有精装私家园林，参差而层次丰富的植物将东南亚风情表现的淋漓尽致。当前均价：13000-20000元/建筑类别：独栋 面积段：220-280养生休闲居所丹麦小镇东南亚CASEScg35 房市金碟市场验证耀江淀湖桃源工程地址：淀山湖镇旅游开发区K2、K3

11、地块开发商：耀江集团 装修情况：毛坯占地：898万方 建面：27万方开盘时间：05-10-08 入住时间：2006-12-31容积率：0.3 绿化率：77%物业公司：高立国际 物业费：3.8元/月淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，个性化庭院与系列组团，水系景观以水岸森林为主体，人车分流组团，简约唐风别墅，转进式设计，围合式别墅与禅境内庭结合，发明调和第二居所。整体笼统以发明自然生态环境为原那么，以水岸森林为主体，整合各分区组团，构成步随景移的延续空间，发明生态化景观环境；沿岸景观整体大气，滨水空间强调光影效果。而内部水道那么相对曲折，水岸以自然式草坡为主，结合

12、平台、甲板等多样的景观处置手法，充溢情趣；各别墅组团间的景观组团，成为表达整体景观意象的重要节点，以人性化的设计尺度，结合设计了公共景观带的水岸风光引入组团。独栋：195-230，售价17000元/双拼：130-165，售价12000元/水景、生态、意境CASEScg35 房市金碟市场验证梦莱茵工程地址：淀山湖镇双永路999号开发商：昆山宝镇房地产开展 占地：5.6万方 建面：1.8万方开盘时间：06-10-01 入住时间：2007-03-31容积率：0.32 绿化率：46%装修情况：毛坯 物业费：3.5元/月梦莱茵地处上海与江苏交界处，淀山湖东岸，属于绝版的淀山湖别墅板块；周边生态环境保管良

13、好，自然景观得天独厚；湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。周边配套休闲文娱设备齐全：拥有水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区，以及国际旅游度假区正在新建中。建筑类别：独栋 面积段：310-410当前售罄，后期推出时间未定CASEScg35 房市金碟市场验证福运马洛卡工程地址：淀山湖曙光路8号开发商：上海福运置业开展 占地：2.8万方 建面：1.95万方开盘时间：估计2021-05、06 容积率：0.65 绿化率：42%物业公司：江苏爱涛物业管理 物业费：2.8元/月 装修情况:毛坯工程坐落淀山湖镇中心，纯天然护城河

14、：三面环绕天然开阔河道，培育别墅生态环境；空间序列优化规划，规划采用独特的四级序列设计：由第一级外曲折幽长的环林荫道，依次进入第二级各围合庭院及其各户住宅；同时，第三级中心景观带长达270余米蜿蜒其中，与第四级各户独有的花园相交融或呼应。从开放的、到围合的，再到各户独有的私密空间，鲜明的空间节拍，代表了别有情趣的生活方式和质量。独创院落式别墅组团规划，营造左邻右舍问寒问暖的得意生活，既有私密的家庭生活，又有开放的社交生活，合理兼顾双重安康生活规范。各户均有露台、阳台或平台，配置宅前、宅后、宅侧或内庭式花园；主卧套房、客厅、餐厅等室内空间，既有采光，又具景观。5、6月新开双拼、六联围合式别墅，面

15、积段约160-250，估计单价11000-13000元/CASEScg35 房市金碟市场验证清水依瓦诺工程地址：张浦镇锦淀路88号开发商：上海中星集团昆山置业 占地：26.4万方 建面：10.36万方开盘时间：06-03-27 入住时间：06-12-31 容积率：0.3 绿化率：50%装修情况：全装修物业公司：申城物业 物业费：2.98元/月 清水依瓦诺双泽港和宿浦港环绕三面，成就独特的岛式构造。与亚洲最具盛名的旭宝高尔夫球场近在咫尺，毗邻A9、A30及苏沪高速公路。酒店式公寓、联体别墅、双拼别墅和各式独立别墅参差排布，更设有游艇码头、港湾、钟塔、吊桥弥漫着浓郁的欧洲古典风情。目前剩余两套独栋

16、产品在售，面积440，单价27000元/欧式古典异域风情湖岛别墅CASEScg35 房市金碟市场验证清水依瓦诺一期推出的酒店式公寓在规划设计上别具特征：“下商上住一层商铺，二三四层为酒店式公寓，总套数97套。中星集团与著名酒店管理品牌上海迪利特太平洋酒店管理公司携手，将“清水依瓦诺小镇酒店式公寓交由昆山太平洋酒店管理公司一致运营。太平洋酒店管理公司遵守国际规范，运用高星级酒店专业管理方式，全权担任“清水依瓦诺小镇酒店式公寓的出租及效力提升。 酒店配备四星级规范设备：6000平方米俱乐部，包括SPA、健身房、KTV、室内恒温泳池、棋牌室、亲子中心、室外双网球场、大/中型会议中心，商务效力中心、圣

17、路易望湖餐厅全面满足住客消费需求。 太平洋酒店承诺5年内2006-2021年底，对“清水依瓦诺小镇购房者实现6%投资报答率，月月现金收益，附送每年10天免费住宿。思索到业主利益，特聘老牌国有银行作全程监管，保证收益平安。中星集团与太平洋酒店管理公司两大品牌联手，将丰富的开发阅历、先进的管理手段和规范的专业化运作集于一体，将投资风险减至最小化，为投资者提供了良好的增值前景。 cg35 房市金碟市场验证清水依瓦诺Reason 1运营本钱Reason 2产品竞争Reason 4工程影响区域目前作为上海人的水景休闲区曾经获得宽广客户的认同，在区域内购买小户型产品根本为投资需求，故小户型公寓产品需开发商

18、为其提供稳定投资报答率，从而大幅添加开发商运营管理压力，所以不建议本工程配置小户型公寓产品；淀山湖一号工程内部配置88套五星级套房酒店，可满足区域内短期休闲客户和高尔夫会员的暂时居住需求，而本案假设再配置小户型公寓产品必将与其产生竞争，故为防止本案与其产生内部本身竞争，固不建议在本工程内部配置小户型公寓产品；小户型公寓属于中低档住宅产品，而淀山湖一号工程为大面积别墅，属于高档住宅产品，两种产品存在宏大差别，本案假设打造小户型公寓产品必将影响淀山湖一号工程整体档次，从而拖延销售速度，所以不建议配置小户型公寓产品；根据已有小户型公寓产品的清水依瓦诺工程分析及区域整体属性特征及市场未来开展，不建议在

19、本工程中打造部分小户型公寓类产品Reason 3产品特性小户型公寓是为处理根本生活需求而生的居住产品，属于居住层次初级阶段，而淀山湖为高档水景休闲区域，但根本生活配套不成熟，故小户型公寓产品与淀山湖区域属性存在宏大差别仅清水依瓦诺有该类产品所以不建议配置小户型公寓产品；cg35 房市金碟市场验证区域工程总结产品线项 目均 价面积段总价/万备 注联排纳帕尔湾21000207-297370-600装修标准：3000元/毛坯单价18000福运马洛卡11000-13000160-250200-300耀江淀湖桃源12000130-165160-200独栋17000195-230330-390清水依瓦诺2

20、70004401100-1200仅剩2套在售富力湾440-560区域内联排产品主力总价段：200-400万/套区域内独栋产品主力总价段：350-600万/套【 Strength 】【 Weakness 】【 Threat 】【 Opportunity 】工程定位SWOT分析 工程地块位置优越，紧邻淀山湖，紧邻27洞高规范旭宝高尔夫球场、游艇俱乐部等高档休闲配套，地利优势明显； 不可复制的淀山湖自然景观资源是区域别墅市场的最大卖点，是得天独厚的休闲生活区域。 工程属于江苏昆山，在销售上能够会对上海本地客户产生一定抗性； 工程周边潜在供应宏大，未来工程入市后将面临较猛烈区域竞争。 未来虹桥交通枢纽

21、的建成将大大提升区域价值，同时导入大量上海地域客源； 淀山湖度假区内大自然国际俱乐部、旭宝高尔夫球场等高档次别墅配套设备随多个工程建成将日益完善； 淀山湖度假区内已没有土地批租或者征用了，土地的稀缺性较大，为工程土地今后升值空间留有空间。 当前政策面对于房地产市场打压的风险一直存在，市场不确定要素依然较多； 淀山湖别墅内原有宏大的土地供应量面临开发年限临近从而能够导致大量开发商同一时间上市大量房源，呵斥集中供应竞争的局面。构成目前昆山淀山湖别墅的消费群体主要有四类：1、上海中产阶层及私营老板在上海拥有第一居所，购买淀山湖别墅主要为休闲放松享用“5+2生活所用，同时兼顾长线投资；2、昆山当地企业

22、中高层管理人员在昆山投资生活，购买淀山湖别墅不仅是因其具备良好的自然景观资源，而且其同时拥有完善的、高档次的配套设备，是身份和位置的意味；3、顺势而出的投资客户“别墅禁地政策的反复重申使得别墅在未来能够成为投资的相对抢手产品，别墅物业奇货可居，升值潜力是他们购买淀山湖别墅的主要量要素；4、昆山及青浦地域高薪阶层/政府机关任务人员购买淀山湖别墅作为第一居所，注重社区质量与配套，身份感与生活圈子，追求生活情趣。工程定位区域客层构成分析为区域绝对主导型客源，占整体比例的70%上下工程定位区域主力客层分析多为上海市各类公司中高层管理者，属于社会精英阶层，日常任务忙碌，平常形状纷繁复杂，与家人相处时间少

23、居住环境良好、自然环境优越，具有安静闲适的生活气氛，可提供有力条件放松身心生活形状向往当今“5+2“甚至“4+3的生活方式，在此找到任务之余另一种放松自我的生活形状置业目的关注要素 昆山淀山湖作为间隔上海最近的天然湖区，拥有得天独厚的自然环境和高档休闲配套，不断被定位为上海的后花园。目前随着中产阶级的大量涌现和“52 生活方式的兴起，目前已有部分具有前瞻性的上海客源涌入淀山湖区域。随着虹桥交通枢纽的建成通车，上海至淀山湖的交通情况将大幅改善，大幅降低5+2生活的出行难题，消除了上海中产阶级进入淀山湖的最后一个抗性。上海境内难觅较高性价比的湖景休闲型5+2生活别墅，目前淀山湖别墅的消费主体为上海

24、人，上海人在购房客群中占到约70%以上。工程定位5+2生活形状分析 虽然人民生活程度日益提高，但随着上海房价的日益高起，在市中心拥有一套大面积的有天有地的别墅产品所需求付出的代价越来越大，而社会精英们的生活节拍日益加快，任务压力日益增大，对于高质量的生活和放松身心的休闲文娱需求空前高涨，以致大量中高层社会精英都选择“5+2的生活方式。 所谓“5+2的生活方式，是指购买两套住房，一套在市中心，一套在郊区。全家人在一周的五个任务日内住在交通便利的城区住房，双休日回到位于郊区的大面积住房放松身心，享用天伦之乐。该类人群对地段要求不高，日常任务已使他们在上海市中心忙碌不已，相对而言，更希望找到一个远离

25、城区、环境安静、自然惬意的居所做短暂的休憩。 虹桥交通枢纽的构成、昆山市相对上海较为低廉的房价、以及区域特有的自然景观资源和工程优质的产品质量为该类人群提供了理想“5+2生活的有力保证。客户来源客户属性/职业特征购房目的/需求客户比例 上海享受兼投资崇尚“5+2”生活理念，对生活品质和品质有着较高的要求，对良好的天然资源有较高的热情50%投资客上海房价高企，投资门槛高，走出上海，前往附近的江浙一带寻找房地产投资方向，淀山湖独特的自然资源是其投资升值主要的考量因素20%苏州/江苏投资客江苏的经济以苏州为龙头，苏州又以昆山为起点，所以昆山靠近上海的地段成为投资的重点，大量海外资金纷纷落户昆山以及苏

26、州，所以带来了大量的投资客在苏州金鸡湖和昆山淀山湖边寻求高档房产投资15%昆山产业园区中高层管理人员（自住）注重生活品质与居住环境，重视朋友圈子，对私密性要求较高，需要完善的配套与服务15%私营企业主个体工商户（自住）注重身份、地位与生活圈子，爱面子，虚荣心强，需求面积较大，注重产品立面与环境景观 政府机关工作人员（自住）注重品牌社区及私密性较强的高尚住宅，需要完善的配套与服务，购买低调，需求面积适中工程定位本案客户定位本案主力客群工程定位客源时机点消费理念论证马斯洛需求层次论：当低层次需求得到满足后人们会追求高一层次的需求, 在满足了吃、住、行、游、购、娱等需求后, 群众将进一步追求产品晋级

27、化、多元化等更高需求。国内以享用、休闲为目的出游比例变化趋势图数据来源：33%8.6%19.7%国内以休闲、享用为出游目的的比例已由1999年的8.6%上升到2021年的33%, 由此阐明追求自在休闲类享用曾经成为高端消费的主要方式之一。当前中产阶级兴起的生活方式【5+2】任务&享用分别式现代中产阶级居住理念“居住+休闲度假居住区位理念【住宅郊区化】由为被中产阶级所接受度假目的偏重方向“安康理念如今人们的安康观念加强, 开场追求“安康理念, 强调人与自然的协调关系, 关注良好的自然资源等。本案所具备的安静与闲适, 绿色与安康正是符合当前这一新兴趋势。工程客观条件顺该当前群众休闲享用型居住理念工

28、程定位客源时机点消费潜力论证上海市中产以上阶层具有宏大消费潜力全上海市私家车拥有量今年大幅增长：至2021年末，上海市拥有各类民用车辆268.15万辆，比上年增长5.7%。其中，汽车拥有量132.12万辆，增长10.4%。在汽车拥有量中，私人汽车拥有量72.04万辆，比上年增长17.5%；09年全市私家车月投放量从上半年的5000-7000放大到8000，成交均价也较前期涨幅明显。时间投放量平均成交价投标人数09-078000325221722009-088000362311875009-098500295001490609-108000344022200609-118000353172190

29、209-128000375931857709下半年上海市私车额度招标结果近几年居民生活程度提升显著，上海居民中富有阶层和中产阶级虽然比例不高,但是绝对数量宏大。随着收入的增多, 有利于个人安康开展、提高享用层次的个人消费支出比例也在不断地上升。享用自然、享用人生的时髦消费越来越遭到中高收入者的青睐。他们不仅要求有居住空间, 还要求生活更有情调, 更有质量和注重安康。九亭佘山赵巷徐泾罗店三林板块类型均价主力总价（独栋主力面积：400）（联排主力面积：300）三林联排28000-40000800-1200万罗店联排350001000万左右赵巷联排27000-28000830万左右佘山独栋50000

30、以上2000万以上徐泾独栋530002000万以上九亭联排21000-23000660上下上海典型别墅区域2021年价钱程度环线均价主力总价/万（舒适型面积150上下）内环内42000630内中环34700520中外环23000350外郊环14000210上海各环线2021年公寓价钱程度工程定位客源时机点价钱论证 之 当前市场价钱扫描工程定位客源时机点价钱论证当前价钱程度下，同总价位购买上海外郊环公寓产品在本案可选择产品晋级的别墅产品；相比周边区域的别墅产品，本工程在价钱上可具有明显优势。VS工程所在区域联排总价：200-400万/套独栋总价：350-600万/套总价一样或相近情况下选择本案，

31、可到达产品晋级效果公寓 别墅公寓类产品外环内总价350万以上产品线一样且均满足改善性需求居住温馨度根本相近的情况下本案在价钱上占有明显优势别墅类产品联排总价600万以上独栋产品普遍坚持千万以上 从数据显示，09年随着宏观大势的回暖，上海市商品住宅的需求逐渐加强，重新由买方市场转向卖方市场； 从别墅类产品的累积供求比可以看出，从09年初起供大于求景象明显改善，至2021年一季度末，该类产品的市场累积供求比下降至1.11，而08年末该数值最高曾到达1.78。整个上海市别墅产品成交近期明显加强，市场仍存在一定的产品需求度，可对当前情势持乐观态度。工程定位客源所在市场需求度论证上海市近年商品住宅价量走

32、势分析图上海市近年别墅产品价量走势分析图工程定位主力客户属性分析客户预估之4W【 Who 】他们是谁？【 Where 】他们身在何处？【 What 】他们购买的目的是？【 Why 】为什么会选择这里？总之，本工程的客层至少是一群高级白领阶层即使不是富豪也一定是社会中高层力量年龄层无须太大，我们可绝对不是退休物业他们也许是银行中高层，与客户见面的时机多过于家人，早就答应过他们，带他们去享用悠闲生活他们也许是市场总监，习惯了凡事亲力亲为，假设不是在飞机上，就是在去机场的路上。他们也许是知名的画家或設計師，城市的纷繁复杂开场渐渐侵蚀他们奋进的心。其实，他们的内心是一匹野马，极度向往抛开一切世俗烦扰的

33、生活。工程定位主力客户属性分析他们是谁 【 Who 】他们身在何处 【 Where 】工程定位主力客户属性分析白天:他们活泼在国际大都市上海的各个地方 也许是在松江新城某地的股东会议上，主持战局也许是在青浦新开的工厂或品牌店剪彩也许陪客户或老板在佘山、汤臣打Golf又也许在陆家嘴金融区的集团并购会上欲擒故纵，收放自若或是参与慈悲拍卖会或许他们刚好在思索选择送给老婆的結婚礼物-淀山湖畔的别墅。当他们想放松的时候，他們开场思索一种全新的“5+2生活方式，将休闲享用融入本人每周的日常行程中白天做梦，天高海阔是最起码的。工程定位主力客户属性分析他们购买的目的是 【 What 】建筑形状非常有特征，环境

34、要让本人非常喜欢要么有湖，要么是海非常有taste平安性和自我性是第一要旨可随时在自家院落里下棋可以随时在家门口打场高尔夫可以随时在自家大阳台上spa可以随地而坐，來一场家庭BBQ聚会。可以真正领会到和任务日不一样的生活方式，摆脱压力和烦恼，与大自然来一个亲密接触，让身心有100%的释放，做到“5与“2的完全分别。工程定位主力客户属性分析为什么会选择这里 【 Why 】至少他们还没有到达绝离城市的境界和退休的年龄，只能做短暂的停留、喘口气, 继续回到欲海中游泳，他们总盼望过一段不被打扰的日子，更或许此事无关低调，只与个人享乐和隐私有关而本工程能作的: 就是替这些尊贵的住户和宾客抵挡一切的费事和

35、骚扰!他们需求自我居住他们需求寄情山水他们需求释放自我无论任务日他身在何方，在干什么，都能在这里找到最安静，最不受干扰的栖息港湾他们在意居住环境的珍稀远甚于建筑本身。工程定位主力客户产品需求研讨初级客户特征人群特征：公司中层以下职员，小白领，30岁上下购买目的：刚性需求关注点：总价合理，配套全面，交通便利产品特征：中小面积段户型，非市中心地段本案定位客户特征人群特征：公司中层以上管理者，属高级阶层年龄特征：35-45岁当前居住现状：拥有上海市中心公寓房，面积段150以上的改善型产品，生活质量较好。产品晋级希望总价与现有住房差别不大的情况下，将已有的公寓晋级为别墅，提升居住温馨性，到达居住质量晋

36、级；脱离市中心拥堵地段，追求居住环境的改善。本工程客户购买目的：在同价位下实现居住产品的质量晋级土地属性市场属性区域属性拥有淀山湖独特水景资源及周边区域古镇人文特性，整体底蕴丰富；以国际级高档型配套设备为主，为高端物业人士提供效力。交通体系完善，出行便利；容积率在1.0-1.3之间、建筑密度小于等于35%，建筑限高24米；拥有天然景观资源淀山湖风景，具备打造高档产品内外部条件；当前上海公寓、别墅价钱程度均过高，同总价本工程可由公寓晋级为别墅，同时吸引别墅价钱挤压客户总价置换；适宜物业开展类型工程定位结论适宜打造大面积段休闲享用型别墅产品客户属性工程客户来源主力定位为上海市，购买目的以休闲享用型

37、居所为主，崇尚“5+2生活方式；此类客户在上海普遍拥有一套以上市中心公寓房，为满足其“5+2休闲生活方式的需求，希望拥有一套大面积别墅产品提升生活质量；现状论证&观念战略&细节工程资源解读经济测算表工程资源解读高尔夫球场会 所基地位置基地位置旭宝高尔夫球场工程内部水资源，引入淀山湖水源工程内部会所位置工程西侧紧邻旭宝高尔夫球场，地块内部引入淀山湖水资源，南边位置为工程会所。工程北边、东边当前现状为农地是占地107万平方米的27洞专业级竞赛球场，所规划完成的，其巧妙结合江南美景，利用天然湖泊、河流，将一片平坦原野土地，幻化成曲线优美、变化多端、美轮美奂的球场。工程单一产品线经济测算原那么项目占地

38、100000产品线容积率总建面/双拼0.550000联排0.770000叠加0.8800001100000洋房1.3130000产品线价格（元/）估算依据双拼20000依据周边项目均价联排16000根据精装修产品推导毛坯价格叠加12000-13000约为周边联排价格的80%洋房9500约为叠加价格的70%-80%纯洋房方案测算容积率1.3成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费13000024518000188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费1300003120000002400三、系统工程费130000936000072排污费等四、配套设施费13000020

39、65700001589大配套、绿化景观等五、公共设施配套费13000013000000100小区道路等六、其他费用1300001843822501418管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计1300007498302505768总成本（土地成本）130000120000000923合计1300008698302506691地上部分可售面积(平米)销售均价(元/平米)销售收入(元)毛利润（亿）毛利率洋房130000950012.353.5240%纯叠加方案测算容积率1.0成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费10000018860000188.6(

40、前期费用已包含在地价)二、建安工程费1000002400000002400三、系统工程费100000720000072四、配套设施费1000001589000001589大配套、绿化景观等五、公共设施配套费10000010000000100小区道路等六、其他费用1000001770600001770.6管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计1000006120200006120.2总成本（土地成本）1000001200000001200合计1000007320200007320.2地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加1000001100

41、0113.7852.4%纯叠加方案测算容积率0.8成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费8000015152000189.4(前期费用已包含在地价)二、建安工程费800002080000002600三、系统工程费80000576000072四、配套设施费800001271200001589大配套、绿化景观等五、公共设施配套费800008000000100小区道路等小计800005148840006436管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等总成本（土地成本）800001200000001500合计800006348840007936地上部分可售面积(

42、)销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加800001300010.44.0564%纯联排方案测算容积率0.7成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费7000012950000185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费700001960000002800三、系统工程费70000504000072四、配套设施费700001392300001989大配套、绿化景观等五、公共设施配套费700007000000100小区道路等六、其他费用700001187200001696管理、财务、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计（含销售费用及税费）70000

43、4789400006842土地成本700001200000001714.28总成本（含土地成本）700005989400008556.28地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率连排別墅7000016000（毛坯）11.25.2186%纯双拼方案测算容积率0.5成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费500009250000185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费500001500000003000三、系统工程费50000360000072四、配套设施费500001144500002289大配套、绿化景观等五、公共设施配套费5000050

44、00000100小区道路等六、其他费用50000936000001872管理费用、营销费用及营业税5.565%、土地增值税1%等小计（含销售费用及税费）500003759000007518土地成本500001200000002400总成本（含土地成本）500004959000009918地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率双拼別墅5000020000105.04116%产品类型利润（亿元）利润率1.3容积洋房3.5240%1.0容积叠加4.6864%0.8容积叠加4.0564%0.7容积联排5.2187%0.5容积双拼5.04116%单一产品方案毛利率比较表根据

45、单一产品线比较方案，选择纯联排产品，其利润为最高cg35 房市金碟联排+叠加产品线经济测算原那么产品排布原那么：1、由上表可知，本工程做纯联排产品利润最高，所以我们建议本工程以联排产品为工程主力产品。但鉴于纯联排产品将产生做不满容积的景象，所以建议将地块内土地属性最差的区域配置收益率较高且容积率较高的叠加别墅产品。2、首先鉴于宗地北部为农田，且在北部设置6层的叠加别墅对南面联排产品影响最小，土地的利用率最高，故我司建议宗地最后一排设置6层叠加别墅。该区域长度为268米，思索到红线推界和北入口需求配置广场等要素，该区域可供建立用地长度为190米左右，故该区域叠加别墅的用地面积约为6700平方米，

46、建筑面积约为20000平方米。3、鉴于以上方案排布容积率仅为0.85，容积率依然未到达1.0，故我司建议在宗地东北面排布高容积的6层叠加别墅，以提升宗地容积率。产品线组合：【联排+叠加】cg35 房市金碟产品规划方案及面积段建议图 例 产品线类型预计售价面积段叠加6层11000-13000元/150-200别墅3-4联16000元/端套：320左右中间套：250左右5-6联在工程内外部具有景观及配套优势的位置设置高端类产品线，以实现产品价值最大化。全长268米，进深18米与其南面联排产品间距约7米思索到地块东北面为农地，设置叠加产品，可保证内部联排的质量cg35 房市金碟联排+叠加产品线经济测

47、算原那么地块综合容积率1北面叠加产品不变：建面=268总长度*0.7约运用70%长度*18进深*6=20000 占地=268*18=4824叠加与南边联排产品坚持间距7米，预留空地面积=268*7=1876，该区域占地6700平方米根据剩余占地面积及联排产品容积率0.7、叠加产品容积率1.3计算东北向叠加部分：总占地24483 ；总建面31828 联排部分：总占地68817 ；总建面48172 产品线位 置容积率总建面/备 注叠加北面1.3200006700（占地）*3（容积率）（最后一排间距可以相对减小）东北面3182824483（占地）*1.3（容积率）联排/0.74817268817（占

48、地）*0.7（容积率）合计1100000排布方案细节数据表cg35 房市金碟叠加+联排方案测算容积率1北边叠加部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费200003772000188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费20000480000002400三、系统工程费20000144000072四、配套设施费20000317800001589五、公共设施配套费200002000000100六、其他费用20000354120001670小计200001224040006020总成本（土地成本）200008040000402合计200001284310006422

49、地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加20000110002.20.9271.3%cg35 房市金碟叠加+联排方案测算容积率1东北边叠加部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费318286002760.8188.6(前期费用已包含在地价)二、建安工程费31828763872002400洋房別墅31828763872002400三、系统工程费31828229161672四、配套设施费31828505746921589五、公共设施配套费318283182800100六、其他费用31828595581451871.25小计318281

50、97997213.86220.85总成本（土地成本）3182829379600923合计318282273768137144地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润（亿）毛利率叠加31828120003.821.5870.4%cg35 房市金碟叠加+联排方案测算容积率1联排部分测算成本项目工程量（）总费用（元）单价（元/）估算依据一、前期工程费481728911820185(前期费用已包含在地价)二、建安工程费481721348816002800三、系统工程费48172346838472四、配套设施费48172958141081989五、公共设施配套费4817248172001

51、00六、其他费用48172816997121696小计（含销售费用及税费）481723295928246842土地成本48172825804001714总成本（含土地成本）481724121732248556地上部分可售面积()销售均价(元/)销售收入(亿)毛利润(亿)利润率联排48172160007.713.5987%cg35 房市金碟联排+叠加产品线经济测算利润计算总利润 = 0.92+1.58+3.59=6.09亿纯联排产品：总利润5.21亿元联排+叠加产品：总利润6.09亿元VS选择【联排+叠加】产品更优于纯联排产品可为工程产生更高的利润cg35 房市金碟在选择【联排+叠加】产品线前提

52、下，提升综合容积率，可否产生更高利润？疑问cg35 房市金碟北面叠加产品：建面=268总长度*0.7约运用70%长度*18进深*6=20000 占地=268*18=4824叠加与南边联排产品坚持间距7米，预留空地面积=268*7=1876，该区域占地6700平方米提高东北面叠加产品的总建面，减少相应联排产品面积东北面叠加部分：占地41150 ；建面53495 联排部分：占地52150 ；建面36505 产品线位 置容积率总建面/（R=1）总建面/（R=1.1）备 注叠加北面1.320000200006700（占地）*3（容积率）（最后一排间距可以相对减小）东北面318285349541150（占地）*1.3（容积率）联排/0.7481723650552150（占地）*0.7（容积率）合计100000110000联排+叠加产品线经济测算原那么地块综合容积率