福州项目概念

1、华润福州项目构思20100726甲方任务书1容积率要求：A地块容积率1.5，偷面积按增加10%，实际容积率按1.65计算。C地块容积率1.686，偷面积按增加10%，实际容积率按1.855计。疑问：1.10%偷面积对各产品的分配比例如何？ ？%分配到高层 ？%分配到别墅高层90平米户型，任务书要求： 按10%偷面积设计，产权面积不得超过90平米。即报规划户型面积为81平米，赠送面积8平米A地块：地块面积：36185平米容积率：1.5总建筑面积：54277.5平米得出90平米以下建筑面积目标值为：18092.5平米（户均面积81平米）得出90平米以下户型户数为：18092.5/81=224户（按

2、一梯四户房型计算）（A地块限高70米，考虑立面造型后可建最高层数为21层）得出90平米以下高层栋数：224/21/4=2.7栋 A地块总图排布A地块日照分析C地块：地块面积：135850平米容积率：1.686总建筑面积：229043.1平米商业面积：229043.1X3.66% =11382.98平米公共服务设施卫生服务中心：400平米文体活动站：300平米社区居委会：200平米公共厕所：120平米物业管理用房：100000*0.4%+（229043.1-100000）*0.3%=787平米门卫收发室：60平米垃圾集散间：75平米 得出商业配套建筑面积为：13325.1平米 总建筑面积：229

3、043.1平米商业配套建筑面积为：13325.1平米 幼儿园建筑面积：3200平米得出C地块住宅总建筑面积目标值为：212518平米得出90平米以下建筑面积目标值为：212518/2=106259平米（户均面积81平米）得出90平米以下户型户数为：106259/81=1312户（按一梯四户房型计算）（A地块限高62米，考虑立面造型后可建最高层数为19层）得出90平米以下高层栋数：1312/19/4=17.3栋 C1地块总图排布：采用联庭升级产品（1）全四层，可以排四排16个单元。用足用地（2）全六层，可以排三排12个单元。用地有浪费（3）全七层，可以排三排12个单元。用地有浪费（3）七层+八层

4、，可以排三排12个单元。用足用地。综合考虑建筑高度、形象及用地效率。当C1地块采用联庭升级产品时，建议采用7层模式。此时，C1联庭建筑面积为19320平米。C1地块容积率=（19320 ）/21913=1.49C2地块总图排布：采用联庭升级产品200mN地块特征A地块与C2地块地块形状较显狭长535m138m350m138m飞凤山乌龙江开发强度判断平均层数理论值= = =7.5层容积率覆盖率1.64722%问题：20层+5层=7.5层？20层+3层+5层=7.5层？如何理解别墅最大化？别墅定位是什么?分期开发策略？地块容积率可否互相平衡？设定前提：高层容积率：2.2平层别墅容积率：1.2独院别

5、墅：0.5规划可能性分析：分地而治策略总体平衡模式规划可能性一：分地而治模式前提：A地块与C地块分别自我平衡，即Ra=1.5，Rc=1.686原规划可提升处：1.高层布置不够集约，对地下室经济性有影响2.高层、别墅分区可更加明晰。3.别墅宜有独立形象入口，以体现尊贵感建议：1.高层集约化，利于分期和地下室建设。别墅区形象集中2.别墅可有独立形象入口。原规划高层与低多层用地划分模式建议高层与低多层用地划分模式规划可能性一：分地而治模式A地块C地块A地块 容积率： 1.5 覆盖率： 22% 总建筑面积：5.4万平米 其中 高层面积：2.2万平米 别墅面积：3.2万平米 C地块 容积率： 1.686

6、 覆盖率： 22% 总建筑面积：22.9万平米 其中 高层面积：13.8万平米 别墅面积： 7.48万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米 A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 22% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：16万平米 别墅面积：10.68万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米规划可能性二：总体平衡模式（1）A地块排高层22F高层区8.3万平米设定容积率2.319F高层区7.5万平米设定容积率2.2多层区10.88万平米容积率1.2高层集中别墅集中别墅形象独立、提升规划可能性二：总体平衡模式（1）A地块 容积率： 2.3

7、覆盖率： 12% 总建筑面积：8.3万平米 其中 高层面积：8.3万平米C地块 容积率： 1.47 覆盖率： 26% 总建筑面积：20万平米 其中 高层面积：7.5万平米 别墅面积： 10.88万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米 A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 22% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：15.8万平米 别墅面积：10.88万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米规划可能性三：总体平衡模式（2）A地块排多层多层区4.3万平米容积率1.219F高层区16.2万平米容积率2.2多层区6.18万平米容积率1.2高层一线

8、江景别墅楼王区域，级差分明高层地下室集约高低入口完全分离规划可能性三：总体平衡模式（2）A地块 容积率： 1.2 覆盖率： 25% 总建筑面积：4.3万平米 其中 别墅面积：4.3万平米C地块 容积率： 1.77 覆盖率： 21% 总建筑面积：24万平米 其中 高层面积：16.2万平米 别墅面积： 6.18万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米 A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 22% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：16.2万平米 别墅面积：10.48万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米规划可能性四：总体平衡模式（3）A地块

9、排低层低层区1.8万平米容积率0.519F高层区21.68万平米容积率2.2多层区3.2万平米容积率1.2逻辑雷同模式二独栋区域高层面积较多规划可能性四：总体平衡模式（3）A地块 容积率： 0.5 覆盖率： 21% 总建筑面积：1.8万平米 其中 别墅面积：1.8万平米C地块 容积率： 1.95 覆盖率： 19% 总建筑面积：26.5万平米 其中 高层面积：21.68万平米 别墅面积： 3.2万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米 A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 20% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：21.68万平米 别墅面积：6万平米 商业面

10、积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米四种规划可能性比较A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 22% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：16万平米 别墅面积：10.68万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 22% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：15.8万平米 别墅面积：10.88万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米分地而治高层集中、别墅集中高层一线江景、别墅级差分明独栋区域、高层较多A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 22% 总建筑面积：28.3万平米 其中 高层面积：16.2万平米 别墅面积：10.48万平米 商业面积： 1.3万平米 幼儿园面积：3200平米A+C总体指标 容积率： 1.647 覆盖率： 20% 总