物业管理师 《物业管理综合能力》讲义（行业经验）

1、物业管理综合能力讲义 主讲人：王 贵 春重庆大学建设管理与房地产学院Welcome1教学课资1 如何应付考试2 第1章 法律基础知识与应用本科目在2011.9.18上午考试 物业管理综合能力串讲 2011年的考试安排在09.17-18日两天，合理安排复习时间 弄清考试大纲要求，注意出题比例和分数一般地 掌握部分 约占 60% 熟悉部分 约占 30% 了解部分 约占 10% 注意题型，本门课程是单项选择、多项选择和综合分析题 单项选择题 60*1=60分 多项选择题 10*2=20分 综合分析题 2*10=20分 1 如何应付物业管理师考试 对于国家级的考试，要以书为准，基本上是书上的基本点 书

2、上的知识点，尤其是讲义的知识点，应记忆为主 至少要看书两遍，不一定要背，如看小说一样看两遍 我们学员同志，年龄偏大，要多花时间记忆才是硬道理 重点看和记忆讲义，这些知识点是经过整理的 对重点章节，应重视，局部章节要忽略 100分的题不可能均匀分布 12章，有些章重要，分值大 个人观点 1章、2章、4章、6章、7章、10章、12章很重要 分值与页数的比重大的章节要重视。5章19页、7章23页1 如何应付物业管理师考试1 如何应付考试2 第1章 经济学知识与应用 物业管理综合能力串讲1.1 关于本章考试大纲1.2 具体知识点 第1章 经济学知识与应用 1.1 经济学知识与应用大纲考试目的： 本部分

3、的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理论、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵的等知识在物业管理中的应用。 1.1 经济学知识与应用大纲掌握： 需求以及影响需求的主要因素1.1 P1 需求法则的基本内容1.1 P2 供给的方式1.1 P4 供给定律 1.1 P5（缺，补充） 弹性理论1.2 P8-12 边际收益递减规律1.3 P13 规模报酬1.3 P17 成本理论1.4 P19-22 1.1 经济学知识与应用大纲熟悉： 均衡价格的决定 1.1 P7 影响需求弹性的主要因素 1.2 P9 影响供给弹性的主要因素 1.2 P12 生产理论 1.3

4、 P12-18 市场失灵及政府调节相关内容 1.5 P23-29 1.1 经济学知识与应用大纲 了解： 需求量与需求的异同补充 1.1 个人需求与市场需求的关系1.1 P3 供给函数1.1 P4 市场均衡1.1 P6 弹性系数及其意义1.2 p10-11 生产函数1.3 P13 边际成本1.4 P20 外部性问题1.5 P261.1 关于本章考试大纲1.2 具体知识点 第1章 经济学知识与应用1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论1.2.2 弹性理论1.2.3 生产理论1.2.4 成本理论1.2.5 市场失灵1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用 1.2 经济学知识与应用知识点1.2.

5、1 需求、供给与局部均衡价格理论一、前言知识点 1. 资源的“稀缺性”是经济学所关注和研究的永恒问题 2. 经济学的核心问题： 在既定的有限资源条件下，如何进行合理配置资源， 以使其能尽可能的满足人类的需求，即 （1）生产什么；（2）为谁生产；（3）如何生产等1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论二、需求 demand （一）个人需求 个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的 价格下，他将购买的某种商品的各种数量。 个人对于商品的需求需要具备两个条件： 第一：个人具有购买意愿； 第二：个人具有支付能力。 * 没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。 影响个人需求的因素：P3

6、4-2个人的偏好、资产与收入个人所购买的商品的价格与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格以及消费者对商品未来价格的预期等 1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论二、需求 demand （二）市场需求市场需求表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。由于市场需求是个人需求的加总，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。市场需求还受消费者人数多寡的影响。有些情况下，某种商品的价格降低后，每个消费者对于该商品的需求量都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了

7、，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。 1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论二、需求 demand （三）需求与需求量 P34-1需求是消费者在某种商品其价格恒定情况下，受经济因素影响， 而引起能够购买的某种商品的间接数量。需求量是消费者在不同的价格下所希望能够购买的同种商品的 数量。二者关系：需求的变动是指由该商品价格以外的其他因素引起的变动，比如消费习惯、工资变动等等，在图上表现为需求曲线的平行移动；需求量的变动是指由该商品的价格变动所引起的变动，表现为一条需求曲线上不同点之间的关系 。在其他条件不变的情况下，如果是价格引起的变化，就是需求量的变化，直观的表示就是在同一条需求曲线上从

8、A点移动到B点；如果价格不变，但其他条件引起发生的变化就是需求的变化，直观表示就是需求曲线本身(整条)在位移。1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论二、需求 demand （四）需求法则的基本含义和适用条件 P34-3需求法则：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方 向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。需求法则的适用条件：（1）其他条件不变是指影响需求的其他因素不变，离开了这一前提，需求定理就无法成立。 例如，如果收入增加，商品本身的价格与需求量就不一定成反方向变动。 （2）需求定理指的是一般商品的规律，但这一定理也有例外。比较重要的是炫耀性商品与吉芬商品。 （3）需求定

9、理反应了商品价格于其需求量之间的反方向变动关系，这种变动关系是由收入效应合和替代效应共同作用形成的。1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论三、供给 供给是指在某一特定时期内，单个生产者在各种可能 的价格下愿意并且能够出售的某种商品的各种数量。 主要影响单个厂商供给的因素：P34-5 厂商打算出售的商品的价格； 为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本； 厂商的技术状况； 厂商对于商品未来价格的预期； 其他商品的价格等等。1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论三、供给 供给规律：是在其他条件不变的情况下，一般而论，随着商品价格的升高，生产者愿意并且能够提供的商品数量增加；相反，随着商品价格的降

10、低，生产者愿意并且能够提供的商品数量减少。即生产者的供给量与商品价格之间呈同方向变动。这一规律被称为供给规律。 供给函数QS=F(P)表示一种商品的供给量和该种商品价格之间存在着一一对应的关系。它就表示这种供给数量和影响该供给数量的各种因素之间的相互关系。影响供给的各个因素是自变量，供给数量是因变量。 除某些特殊资源（如土地、劳动等资源），大多数商品的供给曲线是向右上方倾斜的，表明供给量与价格是同方向变动。1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论四、局部均衡价格理论 （一）均衡价格与均衡数量（熟悉）在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而

11、使商品的市场达到一种平衡。达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量称为均衡数量。 P34-6由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论四、局部均衡价格理论 （一）均衡价格与均衡数量商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。在这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供的数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。 任何脱离这一均衡点的状况都称为失衡。在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡。1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论当某种商品的供给超过需求时，提

12、供这种商品的厂商会竟相压价出售。这将会降低该商品的市场价格。较低的市场价格会提高消费者的需求而降低生产者的供给，而最终实现供求的均衡。反之，当某种商品的需求超过供给时，消费者会竞相以高价购买该商品，这将会提高市场价格。较高的市场价格会降低消费者的需求而提高生产者的供给，从而在较高的均衡价格下实现供给量与需求量的均衡。（二）关于均衡点的讨论均衡点的存在性如需求曲线和供给曲线在第一象限存在交点均衡点的唯一性只存在唯一的均衡价格与均衡数量（局部均衡）均衡点的稳定性 当价格略微偏离均衡点，因市场力量或其他经济机制的作用而使价格自动地逼近并达到均衡点1.2.1 需求、供给与局部均衡价格理论五、供求定理

13、P34-7（1）如供给不变 ：需求增加使需求曲线向右上方移动，均衡价格上升，均衡数量增加； 需求减少使需求曲线向左下方移动，均衡价格下降，均衡数量减少。 （2）如需求不变：供给增加使供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，均衡数量增加 ；供给减少使供给曲线向左上方移动，均衡价格上升，均衡数量减少。 可归纳为，供求定理：需求的变动引起均衡价格与均衡数量同方向变动 ；供给的变动引起均衡价格反方向变动，均衡数量同方向变动。 注意：供求定理不是供给定理和需求定理的加总。供求定理表明的是供求变动对均衡的影响；而供给定理和需求定理表示商品价格变化对其供给量和需求量的影响。1.2.2 弹性理论（掌握）五、需求弹

14、性 在西方经济学中，弹性指的是消费者和生产者对价格变化的反应程度1、需求弹性的定义 需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。P34-8 从理论上分析，可以对影响需求的任何变量的弹性进行考察，但由于其中一些因素难以量化，因此通常考察的为需求的价格弹性、需求的交叉弹性和需求的收入弹性。而需求的价格弹性具有代表性，因此我们仅讨论需求的价格弹性，并按通常习惯称之为需求弹性。 各种商品的需求弹性是不同的，通常用需求弹性系数来表示需求弹性的大小。 需求弹性系数=需求量变动率/价格变动率1.2.2 弹性理论（掌握）五、需求弹性2、理解需求弹性和需求弹性系数的要点需求弹性是指价格变动

15、所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，需求量是因变量。需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位的影响。需求弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关需求量和价格两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则E为正值；反之，E为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，E的绝对值表示变动程度的大小。同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。 1.2.2 弹性理论（掌握）五、需求弹性3、需求弹性的分类范围根据需求弹性系数大小分类 |Ed|=0，需求完全无弹性或需求弹性为

16、零，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，需求曲线是一条与横轴垂直的线 |Ed|=，需求有完全弹性，表明在价格既定的条件下，需求量是无限的。需求曲线是一条与横轴平行的直线 |Ed|=1，需求为单一弹性，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线 |Ed|1，需求富有弹性，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线平坦 0|Ed|1，供给富有弹性，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）更大的比率，供给曲线比较平坦 0|Es|AP）；超过此点后，平均产量递减，边际产量小于平均产量（MP

17、AP)，也不会考虑第阶段（MP0），而会在第阶段（MPAP至MP0之间）进行选择。在第阶段，增加劳动投入会增加平均产量，若要素和产品价格不变且产品总可以销售出去时，增加平均产量则会增加厂商利润，因此厂商至少将可变要素（劳动量）增加到使边际产量等于平均产量时为止。而在第阶段，由于边际产量为负，总产量绝对减少，因而厂商也不会选择。1.2.3 生产理论（熟悉） 十一、等产量曲线及特征1、等产量曲线含义 等产量曲线是指劳动L和资本K这两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线。如q1、q2、q3 每条等产量曲线代表一定数量的产品，等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的

18、。1.2.3 生产理论（熟悉） 十一、等产量曲线及特征2、等产量曲线的特征等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。等产量曲线图中众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量。等产量曲线按产量的大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小，离原点越远的等产量曲线所代表的产量越大。等产量曲线图上任意两条等产量曲线不能相交，否则因为相交点上代表的产量相同，从而与两条等产量曲线总是代表不同产量的特征发生矛盾。等产量曲线凸向原点，它表示随着一种生产要素每增加一单位，可以替代的另一种生产要素的数量将逐次减少，这是由边际技术替代率递减规律所决定的。 1.2

19、.3 生产理论（熟悉） 十二、边际技术替代率 边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一单位某种生产要素（如L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如K）的数量，称为要素L:替代要素K的边际技术替代率，记为MRTSlk。 设生产函数为：Q=f（L，K） 由于在等产量曲线上产量不随L与的变动而变动，故有： 从边际技术替代率的含义看，它可以用等产量曲线上任一点切线的斜率来描述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此等产量曲线上各点的边际替代率也不相同。经济学中通常将等产量曲线斜率的负数值定义为一种要素替代另一种要素的边际技术替代率，它等于两种要素的边际产量的比率。1.2

20、.3 生产理论（熟悉）十三、等成本线 与投入量的最优组合 等产量曲线只是反映生产一定量的产品可以选择的两种生产要素可能 的数量组合，但同一等产量曲线上的不同要素组合，可能会有不同 的成本支出。生产要素的组合受成本因素的约束 等成本线，又称企业预算线，它是指在生产要素价格既定的条件下， 生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能 数量组合的集合。 C=K r + L w (K资本 r资本单价 L劳动力 w劳动力单价)1.2.3 生产理论（熟悉）十三、等成本线与投入量的最优组合 投入量的最优组合在要素价格既定的条件下，等产量曲线与等成 本线的切点，为成本一定时产量最大（或者产量一定时

21、成本最小） 的要素投入量最优组合，即该切点E为满足厂商均衡条件的点。 该切点既是等产量曲线上的点，又是等成本线上的点。厂商均衡的条件：花费单位货币购买的生产要素所得的边际 产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量， 或者产量一定时成本支出最少。 1.2.3 生产理论（熟悉）十四、生产规模、规模经济、规模报酬 P34-9 生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。当只有一种生产要素为可变生产要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定。而当所有生产要素都增加或减少时，生产规模则发生扩大或缩小的相应变化。规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要

22、素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大；当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变;继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。（大纲要求掌握） 规模经济又称“规模利益”(scale merit)，指在一定科技水平下生产能力的扩大，使企业的长期平均成本下降的趋势，即长期费用曲线呈下降趋势，从而形成企业的长期平均成本随着产量的增加而递减的经济。1.2.3 生产理论（熟悉）十五、内在（不）经济与外在（不）经济原理 1、内在经济与内在不经济 内

23、在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有： 企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加；以及增加销售费用等。 1.2.3 生产理论（熟悉）十五、内在（不）经济与外在（不）经济原理

24、2、外在经济与外在不经济 外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。引起外在经济的主要原因是：整个行业生产规模扩大后，个别厂商可以从中获得诸多便利，如获得低价优质的原料、吸纳优秀人才，利用便捷的交通运输设施、提高信息交流的效率等，从而增加产量和降低成本。 外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。引起外在不经济的主要原因是：整个行业的生产规模过大加剧同行业各厂商之间的激烈竞争，各厂商往往要在扩大市场销售份额、争夺生产要素市场等方面付出更高的代价。 1.2.4 成本理论（掌握）十六、会计成本与经济成本 会计成本人们在日常生活中所说的成本往

25、往是“会计成本”，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计帐目上的各项费用支出总和，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等。 。 经济成本经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。 隐含成本在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。与此相应，会计成本也被称作“显见成本”。 经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本（正常利润） 经济利润=销售收入-会计成本-隐含成

26、本（正常利润） 1.2.4 成本理论（掌握）十七、总成本、固定成本与可变成本 总成本TC是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。固定成本FC是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。可变成本VC是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本平均成本AC是指生产一单位产品平均所需的成本，它等于总成本除以总产量，AC=TC/Q 边际成本MC是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本量，它等于增加的成本除以增加的产量，即MC= TC/Q1.2.

27、4 成本理论（掌握）十八、成本曲线的特征 及其相互关系TFCTCTVC成本C产量Q01234AAFCAVCACMC成本C0产量Q1234BC图110 短期成本曲线1.2.4 成本理论（掌握）十八、成本曲线的特征及其相互关系 1总固定成本TFC曲线、总可变成本TVC曲线与总成本TC曲线 总固定成本TFC在以产量为横坐标、成本为纵坐标的坐标平面中是一条与横坐标平行的直线。它表示在短期内无论产量如何变化，总固定成本是不变的。 总可变成本TVC曲线是一条由原点出发的向右上方倾斜的曲线。在达到一定的产量水平之前，可变成本的增量是递减的。在达到这个产量水平之后，总可变成本的增量是递增的。或者说，在一定的产

28、量水平点，总可变成本存在着一个拐点（A点）。在拐点之前，TVC曲线的斜率是递减的，在拐点之后，TVC曲线的斜率是递增的。TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。 1.2.4 成本理论（掌握）十八、成本曲线的特征及其相互关系 2平均固定成本AFC曲线、平均可变成本AVC曲线与平均成本AC曲线由于固定成本TFC与产量的变化无关，因此AFC曲线随产量增加而持续递减。它是一条向两轴逐渐靠近的双曲线。平均可变成本AVC曲线呈U型，表现出随产量增加而先降后升的特征。随着可变要素的投入和产量的增加，生产要素的效率逐渐得到充分发挥，因而平均可变成本AVC减少；但当产量增加到一定程度后，在边际报酬递减规律的

29、作用下，平均可变成本AVC增加 平均成本AC曲线的变动规律是由AFC曲线和AVC曲线共同决定的。当产量增加时，AFC迅速下降，且AVC也在下降，因此AC也迅速下降；随着产量进一步增加，AFC越来越小，它对AC曲线变动的影响亦随之减小，因此AC随产量的增加而下降的幅度趋缓；但当产量增加到一定程度之后，在边际报酬递减规律的作用下，AC再次增加。因此AC曲线也呈U型。1.2.4 成本理论（掌握）十八、成本曲线的特征及其相互关系3边际成本MC曲线、平均成本AC曲线与平均可变成本AVC曲线 边际成本MC曲线也呈U型，随产量的增加而先降后升。如图110所示，U型的AC曲线与U型的MC曲线相交于AC曲线的最

30、低点B。在AC曲线的下降段，即在B点之前，MC曲线低于AC曲线。在AC曲线的上升段，即在B点之后，MC曲线高于AC曲线。并且不管是下降还是上升，MC曲线的变动都快于AC曲线的变动 AVC曲线和MC曲线的关系。U型的AVC曲线与U型的MC曲线相交于AVC曲线的最低点C。在AVC曲线的下降段，即在C点之前，MC曲线低于AVC曲线。在AVC曲线的上升段，即在C点之后，MC曲线高于AVC曲线。而且不管是下降还是上升，MC曲线的变动都快于AVC曲线。 比较AC曲线和MC曲线的交点B与AVC曲线和MC曲线的交点C，可以发现，前者的出现慢于后者，并且前者的位置高于后者。也就是说AVC曲线降到最低点C时，AC

31、曲线还没有降到最低点B，而且AC曲线的最小值大于AVC曲线的最小值。这是因为，在平均总成本中不仅包括平均可变成本还包括平均固定成本。正是由于平均固定成本的作用，才使得AC曲线的最低点B的出现既慢于、又高于AVC曲线的最低点C。 1.2.4 成本理论（掌握）十九、收益与利润最大化原则 1总收益、平均收益与边际收益总收益（TR）是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入，总收益等于产品价格与销售量的乘积。TR=P*Q边际收益（MR）是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。当产品价格不变时，有平均收益边际收益产品价格。但在不同的市场结构中，价格与产量的变动有关，故收益变动的规律有所不同。 2利润最大

32、化原则经济学中的利润是指经济利润（），它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为： =TR-TC当为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润；当为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿；当为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数，所以对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：MR=MC即边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则1.2.5 市场失灵（熟悉）二十、市场失灵及导致市场失灵的主要原因P34-11 市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有

33、效作用的情况称为市场失灵。 市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。 导致市场失灵的主要原因： 垄断的存在； 非对称信息； 外部性； 公共产品等。1.2.5 市场失灵（熟悉）二十一、非对称信息与逆选择，败德行为 非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些。另一方掌握的信息少，有些市场卖方所掌握的信息多于买方，一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。 逆选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知

34、道得更多时，便会产生逆选择问题。 败德行为是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。败德行为也称为道德公害。败德行为产生的原因是非对称性信息。败德行为会破坏市场的运作，严重的情况下会使某些服务的私人市场难以建立。1.2.5 市场失灵（熟悉）二十二、委托人代理人问题 由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同， 并且他们所掌握的信息不对称，因而产生了委托 人代理人问题。 所谓委托人代理人问题是由于委托人不能确知 代理人的行为而产生的问题，它是指经理或工人 可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益 为代价。1.2.5 市场失灵（熟悉）二十三、

35、外部性及其划分 外部性是个人（包括自然人与法人）经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。 外部性分为有利的外部性（正外部性）与有害的外部性（负外部性）。 有利的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。有害的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。1.2.5 市场失灵（熟悉）二十三、外部性及其划分 （1）外部性及其后果 我们以生产中的外部不经济为例讨论外部性问题及其后果。假定靠近农田的某化工厂排放的污水与废气损害了周围的农田，使农民遭受损失。农民遭受损失的程度与化工厂产品产量同方向变化。化

36、工厂生产的产量越多，排放的污染物越多，农民遭受的损失越大。农民的损失是化工厂生产活动所造成的社会成本。 （2）政府干预 政府干预的方法主要有两种，一种是对污染的企业征收清污费，另一种方法是颁布污染标准。政府无论采取哪一种方法控制污染，它都必须知道把污染控制在什么程度才是合适的，所谓合适是指符合社会最优。 1.2.5 市场失灵（熟悉）二十三、外部性及其划分 （3）明确所有权通过明确所有权而解决外部性的措施与通过政府干预措施而解决外部性的措施截然相反。在所有权明确化的基础上通过市场交易，而无须政府干预就可以解决外部性问题。通过所有权的明确化而解决外部性问题的思想是以科斯为代表的所有权学派经济学家提

37、出的。科斯定理告诉人们，在生产外部性的场合，并不一定需要政府的干预，只要明确外部性的所有权，同样可以解决外部性问题，达到资源有效配置。1.2.5 市场失灵（熟悉）二十三、外部性及其划分 （四）合并企业 合并企业是解决外部性问题、使资源配置符合帕累托效率的另一种办法。 这种办法既可能是产生于外部性制造者与受外部性影响者之间的自愿交易，也可能是产生于政府的干预。 1.2.5 市场失灵（熟悉）二十三、外部性及其划分 （5）共有财产 共有财产是指那些没有明确所有者，人人都可以免费使用的财产，包括共有资源，比如海洋、湖泊、草场等资源。只要所有权是明确的，就可以有效地解决外部性问题。如果所有权界定不清，外

38、部性问题就难以解决。在财产为公众共有的情况下，共有财产通常会受到过度使用。 如果能够对共有财产的产权进行重新构造，使之界定明确，则可以改进资源配置的效率。如果无法界定所有权，则必须通过法律或行政手段进行严格控制，才能使共有财产免遭滥用。 1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十四、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用（一）物业管理需求 物业管理需求是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。 1物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，对物业管理的需求也可分为单个业主对物业管理服务的需求和整个物业管理市场中所有单个个体需求的总和所形

39、成的物业管理市场需求。 2某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务的需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面，并且这些要求都是以合同约定的形式在接受物业管理服务前就已确定了。 1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十四、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用（一）物业管理需求 3对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，对物业管理服务内容需求的多少及对物业管理服务水平高低的要求，与物业管理服务的价格呈相反的方向变化。物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应地降低。反之，则对物业管理服务需求的服务内容也会较多，服

40、务水平要求也较高。 4从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使得整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。 5对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应发生变化。收入升高，生活水平越高，对物业管理服务需求可能就会越多，要求也会越高。 1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十四、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用（二）物业管理供给 物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。对物业管

41、理的供给可以从以下几个方面进行理解： 1物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律。物业管理企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的。价格越高，物业管理企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。反之，则服务内容越少，档次与水平相对越低。 1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十四、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用（二）物业管理供给 2单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。如价格、成本、自身实力等。企业实力越强，控制成本能力的优势越突出，则越能体现出更强的竞争力，也就越能够提供规模越大、水平越高的

42、物业管理服务。 3物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成。物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。从理论上及物业管理发展的长期趋势看，物业管理服务的总供给规模和水平也是受制于物业管理服务总需求的规模和水平。 1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十四、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用（三）物业管理市场均衡价格 物业管理市场均衡是一种相对静止的状态。当物业管理市场上物业管理服务的总供给量恰好等于市场总需求量时，物业管理市场价格便会达到一种相对静止的状态，便实现了物业管理市场均衡。 而当物业管理市场需求量

43、不等于供给量时，即为非均衡。当出现过度需求时，即物业管理需求大于物业管理供给时，此时物业管理市场处于非均衡状态，存在着物业管理服务价格上涨的压力。 当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业，因为会有一些物业管理企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另一方面也会有一部分物业管理企业由于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。这样就会逐渐克服供过于求的现象。 只有当物业管理市场的供给和物业管理市场的需求相等时，物业管理市场才实现均衡。1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十

44、五、弹性理论在物业管理中的应用由于物业管理服务的特殊性，物业管理服务的需求弹性与供给弹性就显得相对比较复杂。物业管理服务的需求弹性主要是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程度的比值。与物业管理服务需求的的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性就显得较为明显。 物业管理服务的供给弹性是指由于影响物业管理服务供给的因素发生变化后，物业管理服务的供给量作出反应的程度。 1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十六、生产理论、成本理论在物业管理中的应用按照经济学的相关理论，物业管理服务价格的确定应该是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，围绕其价值作

45、上下波动，且波动的幅度是随着物业管理服务供需状况的变动程度而不断变动的。从长期看，物业管理服务的价格是与其价值是一致的。 因此，提供什么内容、什么标准的物业管理服务，一定要以物业管理服务产生的成本为参考。物业管理服务是一种市场行为，在不考虑其他因素的情况下，物业管理服务的价格或收益，应以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损 。物业管理服务具有一定的规模经济性。 但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。 因此，物业管理企业在提供服务时，一定要认真分析物业管理服务的成本，以及成本产生的

46、规律性，并根据企业自身的发展目标和利润目标，确定合理的物业管理服务价格。1.2.6 经济学基础知识在物业管理中的应用二十七、物业管理市场失灵与政府调节（熟悉）物业管理服务是一种商品，其价值的实现需要在物业管理市场中通过交换来完成。这样的市场交换应该是以价值规律所要求的物业管理价格与其实际的价值相一致。但是，在实际的市场运作过程中，由于物业管理服务的提供者和消费者对物业管理服务商品的相关信息的掌握程度不同，即物业管理服务供需双方信息不对称，物业管理企业掌握的有关物业管理服务的信息（如成本等）要比业主多一些，这样就很容易导致物业管理市场出现无效率状态。由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物

47、业管理市场失灵。此外，在物业管理过程中，也存在着外部性现象。由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，会给相邻区域，甚至整个社会带来不好的影响，这就是物业管理的负外部性所产生的。对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。 1.2.1 经济学知识与应用习题一、单项选择题1. （A）是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下， 他将购买的某种商品的各种数量。 A、个人需求 B、群体购买量 C、市场需求 D、客户需求量2. 在市场均衡的情况下，需求量（ B）供给量。 A、小于 B、等于 C、大于 D、与之无关1.2.1 经济学知识

48、与应用习题一、单项选择题3. 生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的（ C ）。 A、实时产出量 B、平均产出量 C、最大产出量 D、计划产出量 4. 边际收益递减规律是指可变生产要素增加所引起的产量的 变化，可分为（ B ）三个阶段。 A、产量递减、边际产量递减、总产量减少 B、产量递增、边际产量递减、总产量减少 C、产量递减、边际产量递增、总产量减少 D、产量递减、边际产量递减、总产量增多1.2.1 经济学知识与应用习题一、单项选择题5. 平均产量指每单位（ C ）平均生产的产量。 A、固定要素 B、产品存量 C、可变要素 D、固定资产 6. （ A ）是指在某一特定市场和某一特定时期内

49、，所有购买者 在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。 A、市场需求 B、个人需求 C、社会需求 D、总体需求1.2.1 经济学知识与应用习题一、单项选择题7. 西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、 资本以及管理者才能等，统称为（ B ）。 A、生产资源 B、生产要素 C、生产条件 D、资源要素 8. 边际产量指（ C ）生产要素每增加一个单位所增加的产量。 A、劳动力 B、资本 C、可变 D、固定1.2.1 经济学知识与应用习题一、单项选择题 9. 边际技术替代率是指在（ A）曲线上两种生产要素相互替代 的比率。 A、等产量 B、需求 C、最大产量 D、供给10. 规模

50、报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素 按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。 人们经过考察发现，规模报酬存在（ B ）三个阶段。 A、递减、不变和递增 B、递增、不变和递减 C、递增、递减和不变 D、不变、递增和递减 1.2.1 经济学知识与应用习题一、单项选择题11. （ A ）是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的 产量增加和成本降低。 A、内在经济 B、内在不经济 C、外在经济 D、外在不经济12. 经济学中的利润是指（ B ），它是总收益与总成本（经济 成本）的差额。 A、正常利润 B、经济利润 C、超额利润 D、最大利润 1.2.1 经济学知识与应用习题一、

51、单项选择题13. 市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在 某些领域不能起有效作用的情况，我们称为（ ） 。 A、市场失灵 B、社会失灵 C、价格失灵 D、需求失灵 14. （ ）是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将 好的商品驱逐出市场。 A、正选择 B、逆选择 C、市场失灵 D、内在不经济 1.2.1 经济学知识与应用习题一、单项选择题15. （ ）是个人（包括自然人与法人）的经济活动对他人造成 的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。 它分为有利与有害的两种。 A、外部性 B、外在性 C、市场失灵 D、内在不经济1.2.1 经济学知识与应用习题二、多项选择题

52、1、以下描述市场需求的表达中，正确的有：（ ABD ）。 A、市场需求是个人需求的加总 B、凡影响个人需求的因素都会影响市场需求 C、市场需求曲线和个人需求曲线形状相同，都是向左上方倾斜的 D、市场需求受消费者人数多寡的影响2、单个厂商的供给受多种因素的影响，主要有：（ ABC ）。 A、厂商打算出售的商品的价格 B、厂商的技术状况 C、为生产该商品厂商所投入的生产要素的成本 D、该时期国民经济状况1.2.1 经济学知识与应用习题二、多项选择题3、导致市场失灵的因素主要有（ BCD ）。 A、公平竞争的存在 B、非对称信息 C、外部性 D、公共产品 4、个人对商品的需求需要具备（ AC ）的条件。 A、个人购买意愿 B、所购买的商品有使用价值 C、个人具有支付能力 D、个人有稳定的收入1.2.1 经济学知识与应用习题二、多项选择题5. 关于需求弹性，下列理解正确的是（ BCD ）。 A、需求弹性是指需求量变动所引起的价格变动的程度 B、需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 C、价格是自变量 D、需求量是因变量 6. 决定内在不经济的主要因素有（ ABCD ）。 A、企业管理机构庞杂，管理效率低下 B、生产规模过大产生对生产要素的过度需求 C、刺激要素价格上涨导致生产成本增加 D、销售费用的增加1.2.1 经济学知识与应用习题二、多项选择