开发商及金融机构培训资料ppt课件

1、商品房期、现房买卖及预售资金监管系统培训讲义主讲：郴州市房产信息中心系统建立意义 根据建立部关于加强商品房预售资金监管的有关精神，在参考学习上海、南京、天津等城市做法的根底上，由长沙市房产信息中心开发的商品房期、现房买卖及预售资金监管系统，实现了房产管理部门、金融机构及开发企业之间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办事时间，提高任务效率，还大大提高了银行涉房贷款发放的平安性，可有效地杜绝冒名骗贷、假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生，意义艰苦。 系统建立意义 第四十五条明确规定“商品房预售所得款项，必需用于有关的工程建立。该法律条文规定了商品房预售资金的用途，因此，建立商品房预售资金的监控制度

2、对于真实维护消费者利益和维护房地产市场次序来说意义艰苦。 系统建立目的依托房地产市场信息系统资源搭建的业务办理平台，实现了房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、贷款业务的直接关联，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息资源的共享和利用。期房业务办理流程预测绘测绘队确定物业用房物业科恳求预售证开发商期房预售开发商恳求在建工程抵押开发商现房业务办理流程实测绘完成栋证办理完成期房户室与现房户室对接在建工程抵押转现房抵押期房预售转现房买卖现房网上销售系统登陆系统主界面系统工具条业务列表容器业

3、务阶段办理义务系统术语定义【业务受理】业务受理人员接受恳求人员的恳求，点击相应的业务类型，翻开业务受理界面确定受理产生新业务。【业务办理】业务办理人员继续完成曾经受理或接件但尚未完成的在手业务，即业务办理。【业务派工】业务一个办理阶段完成后，将该业务发送到下一阶段办理人员手中继续办理，即业务派工。【业务退件】业务办理人员在办理过程中发现了前面办理阶段出错，将该笔业务退回给相应办理阶段去核实，即业务退件。系统术语定义【业务接件】业务办理人员接纳上一办理阶段业务办理人员派工过来的业务，即业务接件。【取消受理】业务办理人员在受理界面取消受理该笔业务。 业务派工业务接件业务退件取消业务核定物管用房开发

4、企业在完成预测绘并获得了“商品房预测绘报告以后，要先到物管科核定物业用房，不论这栋房屋有没有物管用房，必需都要经过物管科核定。经过物业出核定后开发商才干经过网上系统接纳预测绘数据，恳求办理预售答应证或在建工程抵押业务。预售答应证业务预售答应证业务预售答应证初始登记预售答应证变卦登记预售答应证与银行监管开发商在恳求预售答应证时必需设定预售资金监管银行，同时开发企业与预售资金监管银行必需签署商品房预售资金监管协议。一栋允许一家或多家银行共同监管，该栋一切监管银行与开发企业必需共同签署商品房预售资金监管协议，并作为办理预售答应证要件提交房产局。 多家共同监管在监管协议上无需明确监管的详细范围及房号，

5、每套房屋的监管银行由开发商与客户签约时自行选择确定。预售答应证与银行监管假设商品房在办理预售答应证之前就曾经办理了在建工程抵押，但在建工程抵押放款银行不作为该栋的预售资金监管银行，那么该放款银行必需出具不对该栋的预售资金进展监管的书面阐明。预售答应证办理流程开发商恳求行政审批科受理缮证审批行政审批科初审审查打印决议书打印预售证预售证发证信息中心签约数据核实预售答应证初始登记受理界面预售答应证初始登记工程信息补充预售答应证初始登记预售栋信息录入预售答应证初始登记预售栋销售范围选择预售答应证初始登记栋预售范围信息预售答应证初始登记栋监管银行选择预售答应证初始登记栋监管银行信息预售答应证初始登记栋四

6、证信息，这里可以保管预售答应证初始登记户室数据补充预售答应证初始登记保管录入的预售栋信息预售答应证初始登记上传数据预售答应证变卦登记受理界面预售答应证变卦登记查询栋原有的详细信息预售答应证变卦登记工程信息补充预售答应证变卦登记栋信息变卦预售答应证变卦登记上传数据在建工程抵押业务在建工程抵押业务在建工程抵押初始登记在建工程抵押变卦登记在建工程抵押部分注销登记在建工程抵押全部注销登记在建工程抵押户室签约授权设定在建工程抵押条件以在建工程房地产设定抵押权，必需符合以下条件：获得土地运用权证书获得商品房建立工程规划答应证获得商品房建筑施工答应证房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑到达十层

7、，并曾经确定施工和开工交付日期该在建工程范围内的商品房尚未预售在建工程抵押业务办理流程开发商恳求银行审批产权处抵押发证归档产权处抵押审查开发商数据上传产权处抵押受理产权处抵押缮证产权处抵押核准在建工程抵押初始登记受理界面在建工程抵押初始登记抵押信息录入设定在建工程抵押户室开发商选择抵押户室时，系统会自动剔除物管用房、配套设备用房、公用面积、消防设备用房以及网上签约的房号，不允许选择。在建工程抵押初始登记选择抵押范围在建工程抵押初始登记录入抵押信息在建工程抵押初始登记抵押物清单在建工程抵押初始登记抵押恳求表在建工程抵押初始登记银行审核界面在建工程抵押初始登记应缴费用列表在建工程抵押初始登记上传数

8、据在建工程抵押变卦登记受理界面在建工程抵押变卦登记原在建工程抵押信息查询在建工程抵押初始登记在建工程抵押变卦信息录入在建工程抵押变卦登记银行审查原在建工程抵押信息在建工程抵押变卦登记银行审查变卦在建工程抵押信息在建工程抵押变卦登记数据上传在建工程抵押部分注销登记受理界面在建工程抵押部分注销登记录入抵押注销户室界面在建工程抵押部分注销登记选择抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记确认抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记银行审查抵押注销户室在建工程抵押部分注销登记注销恳求表在建工程抵押部分注销登记部分注销清单在建工程抵押部分注销登记数据上传在建工程抵押全部注销登记受理界面在建工程抵押全部注销登记-抵

9、押全部注销确认在建工程抵押全部注销登记银行审查在建工程抵押全部注销登记注销恳求表在建工程抵押全部注销登记全部注销清单在建工程抵押全部注销登记数据上传在建工程抵押户室签约授权作了在建工程抵押的房屋，要记得在建工程抵押权证号，由于必需用权证号进展查询。已设定在建工程抵押的房号，在在建工程抵押权人银行未授权前，不可签约，开发商根据销售进程，分批次向银行恳求签约答应，银行受理恳求并审核赞同后，开发商方可与购房者进展网上签约。在建工程抵押户室签约授权业务办理流程开发商恳求银行初审银行复审在建工程抵押户室签约授权受理界面在建工程抵押户室签约授权签约授权恳求界面在建工程抵押户室签约授权签约授权范围选择在建工

10、程抵押户室签约授权确认签约授权范围在建工程抵押户室签约授权银行初审在建工程抵押户室签约授权银行复审期房销售业务期房销售业务预售签约预售签约及抵押预告登记后恳求抵押合同变卦合同及抵押信息变卦商品房预售签约一次性付款业务流程认购预售资金监管银行审核首付款到账产权处缮证产权处核准签约发证归档计费上传产权处销售科所受理预售签约一次性付款-受理界面预售签约一次性付款-购房人信息录入预售签约一次性付款-购房人信息录入预售签约一次性付款-购房人信息录入预售签约一次性付款-预售款监管证明预售签约一次性付款-预购商品房预告登记恳求书预售签约一次性付款开发商与购房者根据网上公示的商品房认购协议示范文本，商定认购协

11、议内容后，经过系统录入并打印认购协议，购房人把首付款交到商品房监管银行的监管账号后，开发商与购房者签署商品房买卖电子合同。预售签约一次性付款-签署认购协议预售签约一次性付款-保管订购协议预售签约一次性付款-签署合同预售签约一次性付款-签署合同预售签约一次性付款-签署合同预售签约一次性付款-签署合同开发商与购房者在网上签署电子合同后，打印纸质合同并签字盖章，纸质合同上打印购房人所购商品房的初始密码，密码由系统随即产生，开发企业的任务人员不得修正这一密码。初始密码仅具备查询功能，购房人应尽快修正初始密码，密码对于保证购房人的合法权益和防备买卖风险起到很大的作用。郴州没有采用该技术预售签约-预售资金

12、监管银行审核首付款到账购房人将首付款交到监管银行的监管账户中，监管银行核定一切应收预售款到账后需求在预售资金监管证明上盖章确认，并在系统里审核预售款到账后，该合同方可上传房产局恳求预告登记。预售签约-预售资金监管银行审核首付款到账预售签约一次性付款-数据上传预售签约一次性付款-契税纳税申报表预售签约一次性付款-数据上传商品房预售及抵押按揭同时恳求业务流程认购预售资金监管银行审核首付款到账开发商数据上传或者录入商业贷款信息贷款银行审核抵押信息签约录入抵押数据可以恳求组合贷款抵押科受理抵押科核准缮证发证归档商业贷款银行审核商业贷款信息组合贷款业务数据上传商品房预售及抵押按揭同时恳求业务商品房签约及

13、抵押业务允许办理组合贷款业务。组合贷款业务：符合条件的购房人可以所购住房作为抵押同时向银行恳求个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。业务虚际操作：在录入抵押数据阶段录入购房人恳求按揭的资料。对于不办理组合贷款的业务，录入贷款详细资料。假设恳求的是组合贷款业务，操作人员在该阶段必需录入公积金贷款信息。录入完公积金贷款信息后将业务派往指定公积金贷款银行审核贷款资料。商品房预售及抵押按揭同时恳求业务业务虚际操作：贷款银行审核完后，对于开发商办理的是非组合贷款业务，在计费上传阶段将业务上传。假设是组合贷款业务，录入商业性贷款信息，再将业务派往指定商业性贷款银行审核。对于组合贷款业务，贷款银行审核购房

14、人住房商业性贷款资料后，开发商将组合贷款业务上传至房产局进展预购商品房抵押预告登记。预售签约及抵押-受理界面预售签约及抵押-购房人信息录入预售签约及抵押-签署订房协议预售签约及抵押-签署合同预售签约及抵押-预售资金监管银行审核首付款到账预售签约及抵押-开发商录入抵押信息预售签约及抵押-开发商录入抵押信息预售签约及抵押开发商录入抵押信息预售签约及抵押-预购商品房抵押预告登记恳求书预售签约及抵押-贷款银行审核抵押信息预售签约及抵押-预告信息查询预售签约及抵押-数据上传非组合贷款业务预售签约及抵押-数据上传非组合贷款业务预售签约及抵押-数据上传录入组合贷款信息预售签约及抵押-银行审核组合商业贷款信息

15、预售签约及抵押-组合贷款业务数据上传预告登记后恳求抵押业务流程录入抵押数据可以恳求组合贷款贷款银行审批缮证核准开发商数据上传或者录入商业贷款信息)贷款银行审批商业性贷款信息发证归档组合贷款业务数据上传抵押科受理预告登记后恳求抵押-受理界面预告登记后恳求抵押-抵押信息录入可以恳求组合贷款预告登记后恳求抵押-贷款银行审核抵押信息预告登记后恳求抵押-数据上传(非组合贷款信息预告登记后恳求抵押-数据上传(录入组合贷款信息预告登记后恳求抵押-贷款银行审核组合贷款信息预告登记后恳求抵押-组合贷款业务数据上传合同变卦业务流程缮证销售科核准销售科受理发证归档开发商数据恳求合同变卦-受理界面合同变卦-合同原预告

16、信息查询合同变卦-合同预告信息变卦合同信息变卦-重新签署合同合同变卦-数据上传合同及抵押信息变卦业务流程开发商恳求银行放款审批缮证抵押科核准开发商数据上传抵押科受理发证归档合同及抵押信息变卦合同及抵押信息变卦业务允许变卦办理组合贷款业务，操作同预售签约及抵押业务办理。合同及抵押信息变卦-受理界面合同及抵押信息变卦-合同原预告信息查询合同及抵押信息变卦-合同预告信息变卦合同及抵押信息变卦-重新签署合同合同及抵押信息变卦-原抵押信息查询合同及抵押信息变卦-抵押信息变卦备案及抵押信息变卦-银行审核变卦抵押信息合同及抵押信息变卦-数据上传商品房预告登记后退房等流程均在买卖所柜台直接受理预告登记后退房指

17、的是当期房预告登记胜利后由开发商向产权处销售科提出退房恳求，由销售科任务人员办理退房业务，业务归档后开发商即可再次对该户室进展签约。预告登记后抵押注销指的是存在抵押的曾经预告登记的合同，在业主还清贷款后可以单独地将抵押注销，取消该合同的抵押限制。预告登记后更正登记指的是合同预告登记胜利后，才发现合同预告信息错误，这时可以向买卖所恳求更正登记，买卖所会收回原来的预告证明及抵押证明，更正完成后会出新的证明。商品房预告登记后退房等流程均在买卖所柜台直接受理预告证明遗失补证指的是当期房预告登记胜利后预告证明遗失，需求补发预告证明，这时可以向产权处提出恳求，业务办理胜利会发出新的预告证明。抵押证明遗失补

18、证指的是当期房预告登记胜利后抵押证明遗失，需求补发抵押证明，这时可以向产权处提出恳求，业务办理胜利会发出新的抵押证明。现房销售业务现房销售业务现房签约现房签约及抵押现房销售业务商品房开工验收，到达现房销售条件后，到测绘队进展商品房实测绘。完成实测绘后，开发商凭预测与实测户室对照表到买卖所指定窗口完成预测户室与实测户室关联操作，然后才干办理该栋商品房的栋证。办理完栋证后，系统将自动停顿该商品房期房预售的一切业务。开发商才干办理商品房期房预售转现房买卖、在建工程抵押转现房抵押业务以及该栋的现房买卖网上操作。现房签约(一次性付款)业务流程开发商合同打印开发商合同审核产权科审批开发商销售受理缮证发证产

19、权科受理现房签约(一次性付款)-受理界面现房签约(一次性付款)-录入购房人信息现房签约(一次性付款)恳求表现房签约(一次性付款)-签署合同现房签约(一次性付款)-销售信息查询现房销售(一次性付款)合同审核现房签约(一次性付款)-合同打印现房签约(一次性付款)-数据上传现房签约及抵押流程开发商数据上传开发商抵押审核开发商合同打印开发商销售受理产权科受理产权审批抵押科受理抵押核准抵押缮证抵押发证产权缮证产权发证现房签约及抵押-受理界面现房签约及抵押-录入购房人信息现房签约及抵押-合同签署现房签约及抵押-销售信息查询现房签约及抵押-合同打印现房签约及抵押-抵押信息录入现房签约及抵押-抵押信息审核现房

20、签约及抵押-抵押信息查询现房签约及抵押-计费上传系统功能-在手业务系统功能-业务进度查询商品房销售业务系统功能-业务进度查询在建工程抵押业务系统功能-业务进度查询预售答应证业务系统功能-已上传业务抵押数据修正系统功能-楼盘查询系统功能-预售证数据修正及补录系统功能-预售证数据修正及补录系统功能-业务取回商品房销售业务系统功能-业务取回在建工程抵押业务系统功能-业务取回预售答应证业务系统功能已派工业务取回系统功能-公司信息维护系统功能-公司信息维护系统功能-公司信息维护系统功能-公司信息维护系统功能-公司信息维护系统功能预售工程数据补录点击“新增工程按钮，添加新的项目信息。系统功能预售工程数据补录新增工程补充工程信息。系统功能预售工程数