活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战分析3800字

1、活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战分析3800字 摘要：活化工厦的概念最早由香港地区政府部门提出，作为一种有效利用资源的方式，对于经济的稳步增长具有非常重要的作用。另一方面，活化工厦也为物业管理活动提出了新的要求。因此，有必要系统讨论活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战，并进而有针对性地进展物业管理活动的创新。 关键词：活化工厦 物业管理 机遇 挑战一、活化工厦的内涵与施行1.内涵所谓“活化可理解为“商业化，即把工业楼宇改建为写字楼或商场。可行性涵盖以下三个因素：一是区内需要。零售业及商业楼宇的供给及需求在个别区域会因活化工厦措施而出现改变，假设一个地区内零售及商业活动活泼，人口集中及购置力强，

2、那么“活化可行性高。二是地点的相对优势。商业活动讲求方便及时间性。一些位于交通方便、社区设施齐备的工厦会首先被活化。三是个别行业的考虑因素。个别行业对地点的选择自由度其实不高，例如 ：律师及会计师一般不会搬离商业中心区。估计活化工厦对甲级商厦租金影响有限。2.施行立场活化工厦政策施行的主要障碍包括业权分散引发利益摊分的问题；现有楼宇设计过时而无法符合现行相关法律的要求，如没能腾出足够楼面作额外停车位使用；个别较偏远的工业区的商业市场不太成熟；及由于不能增加楼宇现有高度及楼层，没能很好地开掘土地的开展潜能，导致其吸引力下降等。从业主的立场来看，可以以免补地价形式将旧工厂大厦转为其他更有利可图的非

3、工业用处是有益的。然而，需要注意的是，要活化工厦，首先要明白租用工厦的，根本是规模较小的商业企业或艺术类组织。所以一切应以防止租金上涨为首要目的。例如，在进展改善工厦工程前跟业主达成短时间内不加租的协议。尽管会拖慢工程，但这保障了小型团体的生存空间。第二项需要考虑的是确保工厦内活动的多元化，绝不能有任何使用限制，也不可期望短期内会为当地带来大量经济收入。所以政府应防止工厦被大集团垄断，或制订严格的土地利用限制规章。工厦的开展如同一个生态系统，只有多花一点时间及耐心等候才会有更多元化的产品出现。二、活化工厦对物业管理带来的机遇与挑战1.机遇大厦物业管理的目的在于为大厦的业主及住客提供和维持舒适的

4、生活环境，并有效地保养大厦的公用地方及设施。良好的大厦管理能令大厦干净、平安及和谐，并能为大厦提供保安措施，改善业主及住客的生活质素，也会提升物业的价值。从活化工厦为物业管理带来的机遇来看，包括如下内容。一是活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的，因为零售业及商厦对物业管理的质与量的要求比对一般轻工业物管的要求高，更何况目前不少工厦已空置。二是活化工厦可以提供更多的物业管理介入时机。活化工厦形式可以撤除更新原有建筑物，合理化住户安置，改良大厦公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。详细内容应包括土地使用的改变方案、地下与地上公共设施、设备的更新、现用户的迁移安置、区域内旧屋的撤除等。因此，工

5、程涉及方面极广，这些内容值得讨论，并与物业管理效劳业亲密相关。三是活化工厦使得业主对物业管理的需求度提升。详细反映在两个方面：业主对生活环境品质要求会逐渐进步；政府与业主对大厦生活环境的品质化与标准化具相当共识，物业管理市场将来成长空间极大。2.挑战一是活化工厦措施将增加商场及办公楼供给，租金及管理费可能面对下调压力。物业管理公司需面对以下的挑战：物业管理在商场及办公楼的市场增加；管理费或许有下调压力；物业管理人才的需求将增加。二是当前物业管理技能的缺乏。国内物业管理公司规模仍太小，人员素质参差不齐且易流于恶性竞争，难以提升整体效劳品质；缺乏教育体系及培训体系；目前的诸多法律很难适应时代的开展

6、，有必要进展修订，从而确保构建起符合活化工厦需求的物业管理相关法规；目前物业管理效劳人员证照制度有待加强，需根据国外经历，建立我国完好的物业管理人员证照制度；目前物业管理产业缺乏资料库的建立，导致该产业开展的根本资料缺乏；进入市场门槛低，并且退出该行业也没有太大障碍。三、应对活化工厦的物业管理新举措1.加大活化工厦前期阶段的介入目前，物业管理缺乏完好性整合系统，在活化工厦前期规划阶段全权由建立公司主导，建立公司与建筑规划设计人员很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便。因此，物业管理公司应在活化工厦专案规划设计阶段前期

7、介入，从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，并提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。详细来看，涉及到如下内容。一是前期设计介入。假如物业需要专业、有系统经营及具高度整合等特性，那么在规划设计时期，物业管理就应当介入，从业主使用和物业管理的角度出发，参与活化工厦规划设计方案的讨论，提合理的建议，完善设计每个细节，使活化工厦完成后，更能发挥其功能，并且可以有效地防止因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。二是前期管理介入。物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先应对员工进展物业管理相关知识培训，使员工们理解本阶段的工作重点，经常与业主获得联络，

8、加强对业主应用的监视指导，对应用中暴露出来与设计和施工有关的问题及时搜集汇总，并与开发商保持亲密的联络，或者经建立公司受权，代表建立公司与施工方联络，使暴露的问题能在活化工厦公司尚未完全撤离的时候，得到及时处理和排除。三是使用管理。物业管理周期最长的一段，可以延续到物业自身使用寿命的终结。目前我国活化工厦前期规划阶段多全权由建立公司主导，引入物业管理公司进入较晚，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便，因此如何使建筑公司与物业管理公司的互相搭配得宜，并与使用者的使用、管理需求相符，使得物业的寿命得以延长使用为主要的重点。 2.搭建活化工厦物业管理数据库一是期望官产学研方面

9、的不同组织共同建构活化工厦整体物业设施维护与管理数据库DATA WAREHOUSE与资料挖掘DATA MINING技术。为使物业设施维护与管理的知识创新与探究的根底应用，并以此根底开展出具有智能化设施维护与管理信息系统，提升效劳品质与效率，打造可以表达高科技的工厦物业设施维护与管理效劳品质与生活。二是物业或资产设施维护与管理信息系统将来开展方向，应确保管理信息系统能采用企业资源规划ERP模块进展规划。结合不同产业类企业资源规划ERP，强化管控机制，从而以期能在设施维护与管理领域架构一套完好的信息效劳平台，深化技术、信息、效劳共享的?机，以达成相应的管理目的。另外，需开展互动式数字技术资料库，有

10、效运用设施维修资料库，逐步建立GIS 互动式数字技术资料库的架构，通过文字、图形状态提供维护使用人员更完好维修技术指导知识，除可有效缩短技术指导知识等待时间，且减少维修过程误判的比率，并借以提升使用人员工作效益及延长设施寿命。三是开展互动式节能技术资料库，借助资料搜集及监视控制设备Supervisor Control And Data Acqusition， SCADA汇整设施的运转状态，并与物业设施维护与管理信息系统内建运转值进展自动比对。比对结果提供物业设施管理人员决策?有效执行设施设备的节能策略及预防保养策略，以到达延长设施寿命及减碳管理目的，创造绿色生活环境。3.标准化的管理理念与思维

11、创新一是标准化的管理理念。在给顾客提供的各项效劳应必须明确各自的责、权、利关系，即让顾客提早知晓，同时又保证了自身的效劳质量，从而进步了工作效率。施行标准化管理，是企业开展的目的和市场经济开展的必然规律。因此，物业管理企业必须明确贯彻并标准管理的理念，遵循市场规律办事，不投机不取巧，踏踏实实，使效劳过程标准、透明，建立一个公开、双向的沟通渠道，敢于将自己的工作明确地展示给顾客。二是创新思维。物业管理公司时刻要有危机感，有压力感，正确认识自身及所处的环境；所谓“做正确的事比把事情做正确更重要，就是正确处理好战略和策略的问题，凡事都要有一个正确的立足点；所谓“今天的方法就是明天的问题，因此还要有一个创新思维的问题，要关注形势的开展，根据外部环境的变化，不断调整工作方法，完善工作程序，防止僵化。综上所述，随着经济的区域化开展进程的加速，我国许多地区的工业大厦都被遗弃。因此，从多个角度着手，进展工厦活化非常必要。文章重点分析了当前工厦活化的主流政策和施行，并讨论了活化工厦对当今物业管理带来的机遇与挑战，最后给出了在活化工厦背景下，有效提升物业管理程