文化公园管理运营方案

1、文化公管理运营方案（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！） TOC o 1-5 h z 一、方案说明-1二、公园简介-1三、总体思路-2-（一）发展定位-2-（二）发展目标-3-（三）功能定位-4-四、招商运营规划-4-（一）项目规划-4-（二）特色经营-9-（三）大型活动开展-10-（四）区域结合形成互动-10-五、智慧化公园-11-六、管理模式-11 -（一）管理模式-11-（二）市场化运营合作模式-12-（三）运营管理的组织架构-17-七、财务测算-22-（一）成本分析-22（二）收益分析-26-丿I、宣传方案-28 -（一）宣传目的-28-（二）宣传策略-28-（三）宣传与媒

2、介形式-30-（四）资金预算-31-九、亟需推动工作及相关建议-32-（一）亟需推动的工作-32-（-）相关建议-34 -附件某某公园新增沙滩公园及游乐园方案附件2：某某文化公园管理考核细则- - #一、方案说明本方案根据资产公司在长沙洋湖湿地、梅西湖以及株洲 文化园、上海世纪公园、苏州金鸡湖景区等公园、景区的学 习调研，结合九华园区实际情况，现提出运营管理的初步方 案。最终运营方案可根据后期考察、聘请专业团队论证后进 行最终确定（2016年6月前完成）。确定后的方案在公园实 施运作管理一年后，再根据实际运营经验，聘请专家团队调 整规范人员配备和管理方案（2017年9月开展），修正后实 施。二

3、、公园简介某某文化公园位于某某经开区滨江新城的中心区，北起 沪昆高速公路，南至学府路，东临湘江，西接滨湖路，公园 总投资约6.5亿元（建设投资约4亿元），总面积1009.8亩, 水体面积572.76亩，绿地面积338亩，公园是全国唯一以德 文化为主题的公园，具有独一无二的德文化体系，浓缩中华 民族上下五千年传统道德文化。拥有忠、孝、礼、义、廉五 大主题区，以德楼为统领，以德泉为中心，通过德门、德岛、 二十四忠轩、二十四孝台、彩绘长廊、正衣阁等一系列景观 节点的打造来展示忠、孝、礼、义、廉五大德文化精髓。德 文化公园是九华生态系统、城市景观的重要组成部分，是为 满足新九华人的休闲需要，为新九华人

4、提供休息、游览、锻 炼、交往，以及举办各种集体文化活动的场所。公园配备有 大型音乐喷泉、舒适长椅、免费停车场、免费园内交通等， 优雅、高贵、庄重的特点，引导人回归传统，修身明理，亦 体现了九华自建区以来“以德做人，以德治企，以德治区的 管理理念。总体指标。总用地面积：673240 m2；地上总建筑面积 16249.6 m2；地下建筑面积15421.8耐；建筑占地面积11934.8 nf；总绿地面积：223983 m2；总水体面积：381840 m2；停 车位503 （地面车位65个，停车库车位438个）。经营性建筑设施。主要包括：德楼建筑面积4679平方 米，共计6层；商务楼建筑面积2167平

5、方米，共计2层； 茶室3处，建筑面积分别为205平方米、106平方米、237 平方米，共548平方米；服务用房2处，建筑面积分别为356 平方米、1351.7平方米。经营性设施建筑面积约9101.7平方 米。其他建筑设施。主要包括：彩绘长廊、廊桥、忠烈轩、 二十四孝台、正衣阁等景观。三、总体思路（一）发展定位以德文化公园为核心，以优质的服务、新颖的娱乐及餐 饮方式、厚重的文化渗入等方式，与风光带及周边商务、住 宅开发相结合，将公园周边区域打造为-文化教育、游乐休 闲、商务聚集以及高端住宅四个区域，形成西部九华湖文化 沉淀、中部商务聚集和东部风光带游乐休闲的特色文化生态 公园。1、西部九华湖文化

6、沉淀。以传统道德文化为核心，文 #体爱好、学生团体以及休闲市民为重点市场，依托丰富的人 文资源和优美的景色，风光带互动结合展示“三湘胜景、九韵 风华”和中华德文化的独特魅力。2、东部风光带游乐憩息。增加大众游乐项目吸引人气, 初步选址在德楼东部风光带大堤与滨江路之间的300余亩土 地，建设沙滩公园、摩天轮、游乐场和水上乐园，与德文化 公园东西相望、动静结合。3、中部商务聚集。中部主要是指公园与风光带之间的 500亩商住区，引入大集团采用PPP合作模式，开发商务地 产项目，建设特色商业街、酒店、商城、影院、会展等综合 商务功能区，打造现代商务集聚区。（二）发展目标1、全国首家德文化主题公园。如若

7、说到某某的名人， 想必伟大的毛主席必定国人皆知；如若说到某某的特产，槟 榔必定名传湖湘；如若说到某某去哪儿，韶山一定不可少。 某某文化公园作为全国首家以传统道德文化为主题的主题 性公园，是一座让人引以为傲的公园，是某某城市中的一片 美丽绿洲，围绕“首家传统道德文化，不断扩大公园影响力， 将某某文化公园打造为某某的又一张城市名片。2、打造高端服务业。将某某文化公园作为发展高端商 业旅游业、文化服务产业的突破点，有利于加快九华高端服 务的发展，充分发挥区域资源优势，促进九华产业经济的发 展及服务业产业由传统向高端的转型，刺激服务业内部结构 调整、升级以及优化。3、营造品质休闲环境。一是充分利用德文

8、化公园蕴涵 的文化资源优势，打造高品质的文化休闲环境；二是将周边 剩余土地纳入德文化公园开发之中，打造优秀的、高品质的 商业地产项目；三是充分结合沿江风光带，利用风光带周边 空闲土地引进品牌游乐园运营单位，打造优秀的娱乐休闲项 目；4、提升区域价值。提升区域价值必须有一个个主题明 确的载体来支撑，以德文化公园作为九华提升区域价值的载 体，致力发展休闲度假项目，以旅游业推动城市营销，为九 华赢得更多关注和资源，进而促进区域经济发展。（三）功能定位主要功能。主要功能为城市生态、娱乐游憩、文化承载、 商业经营4个方面。城市生态为公园的基础功能；娱乐游憩是提升片区人气 的关键功能；文化承载是公园差异化

9、和生命力的所在；商务 开发是公园运营的主要收入来源，周边500亩土地引入大集 团合作开发剩余500亩商业用地，采用PPP等合作模式打造 商务地产，建设步行街、特色商业街及大型城市综合体；四、招商运营规划（一）项目规划1、特色打造符合德文化主题商业经营。以“礼、乐、射、 御、书、食六艺的主线充实“忠、孝、礼、义、廉五大主题。 将商业经营与“六艺主线贯穿，以此打造重点招商项目，实 现娱乐、商业和文化承载的融合。主要重点项目如下。礼：主要为文化礼仪项目。中华传统文化交流协会。属于文化部下属协会， 经接洽已有初步意向设置场所在某某文化公园，举办全国性 的传统文化交流活动，对公园品牌建设、品质提升、人流

10、聚 集方面有巨大带动作用。礼仪学堂。吸引高端白领和商务人士，着汉服、 行汉礼，开展交际礼仪、演讲培训。主要分2类团体举行， 一是与各中学、高校展开合作，开展成人礼活动(毕业季与 开学季各举行一次)；二是以社会团体形式不定期的举办交 际礼仪、演讲培训等活动。宣传中国传统道德文化，扩大影 响力，带动人流聚集。婚庆园。引入婚庆公司及微电影工作室，成为免 费婚纱摄影基地，人气旺盛可可周边酒店合作经营草坪婚 礼。爱情文化点染项目。打造一组体验性、互动性较 强的爱情文化点染项目，如月老池、爱情树、同心锁长廊、 爱情物语(植物)科普展示等。茶道中心。茶道礼仪，在茶社可享受品茶，观看 炒茶等茶艺茶道养生精髓。

11、金鱼观赏点。彩绘长廊长509米，彩绘长廊附近 水面打造成为金鱼观赏点，人观画、人观鱼、鱼画互映，人 鱼互动。乐：主要为曲乐项目。曲艺舞蹈培训。引入舞蹈培训班、社区曲艺培训 #- -机构，管委会或其他企业工会舞蹈、曲艺活动可在里面开班 培训。音乐清吧。休闲音乐酒吧，可欣赏弹唱和观看投 影节目。最吸引和聚集年轻人，园区工人下班后社交交友最 佳场地。演艺中心(或水上舞台)。可表演各类戏曲、演唱 和商业活动展出。可设置在商务楼天井、文化广场或湖面。射：体育类休闲项目。沙滩公园。以细腻海沙吸引儿童和青少年免费游 玩。儿童的吸引往往带动家庭游，极利于人气聚集。例如郴 州沙滩公园地处偏远，拥有10余亩沙滩游

12、人如织，边上的 咖啡店、餐厅消费者大都是等孩子玩耍的父母，夏天到晚上 10点停车场及路边车位常满。水上拓展训练基地。水上扩展训练包括木桩、划 艇、单条钢丝、水上动力绳、独木桥、轮胎桥、团队接龙、 水上拔河、竹排戏水竞技夺箭赛等项目。可吸引周边企业作 为加强团队精神，增加团队凝聚力的培训基地。游乐场及水上乐园。引进造浪池、游泳池、彩虹 滑道等嬉水乐园和小规模儿童游乐项目。由于公园陆地布局 紧凑，已无用地，建议将游乐园布局在滨江路、沿江风光带。摩天轮。与风光带与九华湖公园间建设临江摩天 轮，除了运营收益外，广告收益效果明显，将成为风光带沿 岸标志性建筑。体育设施。如健身房、瑜伽馆、射箭场等。御：游

13、船及车类休闲。游船码头。摇橹船、脚踏船、画舫等水上游船， 湖面水上碰碰车、垂钓、水上舞台等。乐摇车。广场休闲车。书：品书、摄影等文化培训机构。青少年宫。与市少年宫合作，作为青少年德文化 教育、汉学培训班和文化娱乐基地。(目前已有初步接洽)公共图书馆。建设区级免费开放的图书馆。摄影书画艺术机构。举办各类摄影书画比赛，开 园初期摄影展是最好的宣传。食：餐饮行业。药膳馆。以阴阳五行配置养生食谱，打造特色高 端餐饮项目。(目前已有初步接洽)渔餐饮。餐饮与配套，享受垂钓乐趣。咖啡饮品店。主要是休闲咖啡茶饮。美食SHOWo德楼附近可适当开发特色美食聚集 点。2、因地制宜，利用文化公园建筑特色招商。抓好重点

14、 建筑设施的定向招商工作。(1)德楼。德楼共6层4679 m2,作为德文化公园的标 志性建筑。可用于青少年宫、礼仪学堂、健身房、瑜伽馆、 曲艺培训机构、音乐吧的招商入驻，推荐设置在德楼26层, 1楼可引入商业销售和展示，以摊位形式诚招手工艺品、纪 念品、毛绒玩具、休闲区(饮吧)等项目，德楼周边广场可 # 适当开发特色美食聚集点。商务楼。商务楼共2层2167 m2,区域依山傍水， 曲静通幽，周围有正衣阁、彩绘长廊景点，绿树环绕，顶楼 可隔窗赏泉。由于会所的限制不景气，建议园区以合作招商 的模式在内建小规模的免费市民图书馆，吸引人流，其他区 域引入茶社、药膳馆、咖啡馆、棋牌休闲、摄影书画机构等,

15、营造区域性文化消费热点。(目前已有某某最好的茶楼项目 衔接)茶室。茶室共 3 处 548 m2 (205 m 106 m 237 m2)o可引入茶社、音乐清吧、咖啡茶饮店等。服务用房。服务用房共2处1707.7 m2 (356 m 1351.7 m2),部分服务用房可引入零售点、摄影工作室、培 训机构等。彩绘长廊和廊桥。附近可设置为放生池、月老池、 同心锁长廊。湖面。600亩湖面可招商引入水上舞台、水上拓展 训练基地，建立游船码头、垂钓中心等。游乐区用地。增加大众游乐项目吸引人气，初步 选址在德楼东部风光带大堤与滨江路之间的300余亩土地， 建设沙滩公园、摩天轮、游乐场和水上乐园，东西相望、动

16、 静结合。其他设施。公园广场及部门服务用房招商定位主 要设置服务中心、乐摇车、便利超市、大众餐饮、休闲小吃 等。园区部分节点可布置摊点或承包给自动售货机商，路灯 广告位可租赁。（二）特色经营1、游客至上的体验。德文化公园建设的景点、雕像等 标志性景点较多，鱼类繁多，垂钓、刻画“到此一游现象屡 禁不绝，与其禁止不如规范。一是在主要雕像、景点等附近 埋设大理石块，通过引导，在预设位置免费书写或有偿雕刻 “到此一游。二是通过规划定点垂钓区，对外免费开放垂钓 区域，建立放生池，让钓鱼爱好者适当放生鱼苗。三是在花 开集中处，售卖鲜花，对儿童免费发放，教导不要随意摘取 盛开的花卉，讲述文明礼节故事。2、公

17、众参与互动性强。鼓励和发动公众参与公园绿化 和设施建设和管理，既可以降低运营成本，又能增强游客归 属感，增加再游可能性，对游客的长期吸引非常有利。一是 公园内绿地维护成本较大，建议园区建立绿化公司利用部分 绿地开展特色经营。例如情侣爱情树种植，可自行或委托维 护；亲子园林种植体验，认领植物种植成功后，可自己带回 或出售给绿化公司。一方面可产生经济效益，节省绿地维护 成本。又能举办园艺花卉展等活动吸引人流。二是鼓励社会 与个人捐献公园座椅等设施的建设和维护经费，座椅及捐赠 设施上可按捐献者意愿制作特色标牌，内容是捐献者所纪念 的人的名字、出生年月和想表达的语句。三是开通网络参与 平台，公众用手机

18、可以随时收取或参与园区各类捐赠、认领 等互动活动，实现广泛推广。 -（三）大型活动开展策划特色活动，扩大营销宣传。精心策划组织，力争做 到月月有亮点、季季有活动。市场营销方面重点策略如下。1、开展主题节庆及活动。一是举办节庆活动。积极与 商家合作，免费提供场地，开展节庆。例如清明踏青，德岛 赏桃花，踏青、炒茶、品茶看茶艺茶道表演等；7月赏荷花、 釆莲蓬、剥莲子、听戏曲、放荷花灯祈福；七夕相约廊桥同 心桥偶遇、祈愿定情；中秋夜游九华湖赏月观歌舞等。二是 定期举办主题烟花汇演，烟花并放，音乐喷泉交汇，倒印湖 中美景，聚集人流。三是承接各类文化和道德评比活动，例 如书画、摄影、模特、十佳青年、成人礼

19、等文化活动。四是 承接婚纱摄影及影视拍摄，与23家婚纱摄影公司或微电影 拍摄公司形成合作关系，逐步面向全社会进行宣传推广。2、分类营销推广。一是与本地旅行社开展联营，每个 重点客源区域选择送客量最多的5家旅行社进行奖励；与携 程等旅游网络平台合作。二是政府及企事业单位团体。争取 某某市政府及企事业单位的会务、活动承接。三是积极与各 类团体或非营利性组织携手合作，支持开展各类团体活动。 四是面向学生市场，建议学校开展各类郊游、德文化教育， 内容包括参观展览、参与实践活动等。（四）区域结合形成互动德文化公园的开放运营是周边商业运营的一个契机，合 理利用德文化公园文化要素，开发特色资源，围绕德文化公

20、 园发展旅游和休闲娱乐产业。依托沿风光带优美景观，建设 步行街、特色商业街及大型城市综合体，形成西部九华湖文 化沉淀、东部风光带游乐休闲和中部商务聚集的九华湖文化 商务区。以公园及风光带衬托商务区运营管理、以商务区及 风光带带动公园人气的聚集、以公园及商务区打造风光带游 乐休闲的重要节点，形成公园、风光带和商务区的互动经营 模式。五、智慧化公园九华经开区是智慧城市的试点区，在德文化公园开园之 前将公园监控管理系统并入园区智慧化管理体系中，着力提 升公园管理效率，将其打造为长株潭首家智慧公园。一是线上游客统计，通过手机基站，准确统计游客数量, 同时可以对游客客源进行分析；二是在线游客中心，通过手

21、 机APP实现有可定位、导览、闻讯和评价，进入景区后手机 APP可以实现详细的语音、图片及文字介绍，查询周边的活 动、住宿、购物、美食以及卫生间、ATM、便利店等信息。 三是线上综合管理，对景区实施综合监管，合理分布环卫、 保安人员，监管公园。将德文化公园作为智慧管理的亮点， 对外推广公园，让市民更放心、舒适的畅玩公园。六、管理模式该管理模式初步方案根据全国公园管理条例、某某 市公园管理办法制定，体现“以德做人，以德治企，以德治 区的管理理念。（一）管理模式牢树经营理念，市场化运营。采用公开招商、招标等方 式确定具备丰富管理经验和经营管理能力的专业运营企业， 对公园实施经营管理。资产公司负责制

22、定经营管理目标，对 专业运营企业的经营管理情况进行运营监管和考核，收取经 营收益。综合执法局负责公园行业行政监管，对违反规定行 为依法实施处罚。（二）市场化运营合作模式资产公司采用委托经营的模式，采用公开招商、招标等 方式，将物业管理和盈利性经营项目整体委托给专业运营企 业进行管理运营，资产公司制定经营管理方案，负责收取运 营收益，并制定考核办法对受托运营企业进行考核，考核成 绩经投资公司董事会认可后，按考核结果支付受托方委托经 营费用。1、运营合作模式比较。目前国内公园管理模式主要有: 1、政府管理模式；2、买断经营模式；3、委托管理模式；4、 特许经营权授予模式；5、委托经营模式；6、现代

23、企业制度 模式（PPP）。下面对六种模式的优劣势进行对比：（1）政府管理模式。是指政府按照我国的法律法规实 施政府投资项目，从决策到实施所需要经历的一整套流程以 及一系列管理制度体系的设置安排。该模式集公园所有权、 经营管理权、监督权于一体，具有强烈的非盈利性，比较契 合公园公共服务性的功能特点；缺点是缺乏明确的经营目 标，不利于公园的市场化运作和可持续发展，对财政资金补 贴有较大依赖性。（2）买断经营模式。指政府通过招标以租赁或承包的 - - -形式，将公园交给中标者或承包人经营管理，该模式在不改 变所有制性质的前提下，最大限度实现城市公园所有权与经 营权的分离，赋予经营管理者较大的经营自主

24、性和灵活性； 缺点是价值易被低估导致贱卖国有资产，公园公益性难以保 障，经营者可能会过度开发导致对公园的严重破坏。委托管理模式。指通过社会招投标形式确定年度 公园、绿地养护管理者，并委托其对公园实施全面管理。该 模式的优点在于专业管理水平较高，管理理念先进，有利于 市场化运作；有利于降低管理成本、节约资金。弊端是难以 明确受托管理人的权利与责任；管养经费难以界定，对财政 资金补贴有较大依赖性。特许经营权授予模式。是指通过签订合同，政府 将公园的经营管理等权限授予给特定的被特许人，被特许人 按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人 支付特许经营费。该模式的优点在于资金限制较小，有利于

25、 提升公园整体管理水平；有利于提升受许人的管理水平，不 断改进、改善公园环境及设施。弊端是价值易被低估导致国 有资产流失；被特许人可能会过度开发，导致对景区的严重 破坏；被特许人管理水平影响，经营风险较高。委托经营模式。是公园所有权与经营权分离的一 种经营模式，即符合一定条件的企业接受政府委托，定期由 政府支付一定的管理成本，企业享有或部分享有公园运营 权，承担管理责任的管养模式。该模式适用于具备经营性且 公益性较强的城市公园，适合已建成公园。这种方式的优点 在于管理责任明晰，社会公众利益易于得到保障；弊端是经 营收益由政府统收统支，资金调配灵活性不足。委托经营模 式最优的操作方法是物业管理和

26、盈利项目整体委托经营。现代企业制度模式(PPP模式)。指以市场经济为 基础，以企业法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以 产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企 业制度。该模式的优点在于可以引入其他投资者，融通社会 资金，减轻财政资金压力；有利于明确经营模目标，提升管 理效率等问题，有利于提升投资者的信心，减轻投资者融资 和还贷压力，降低投资风险。弊端是信息不对称，监督权执 行力较低；企业财力限制，改善和提升公园的环境和设施能 力有限；公园盈利能力有限，企业成长能力较低。2、合作模式的选择。德文化公园现处于起步阶段，周 围人气聚集度较低，商业尚未开发，主题定位整体偏于公益 性，

27、要实现“以园养园可持续发展的发展思路，必须将公园 所有权、经营管理权、监督权合理分配，通过相互制约、相 互依赖、相互促进、相互融合，组成有机统一的管理体系。通过上述对六种经营模式的优劣势进行梳理得出买断 经营、委托经营模式适合九华湖公园。选择分析如下。政府经营模式不符合市场化运营要求，行政化色 彩浓重，不建议采用。买断经营模式是最大限度实现城市公园所有权与 经营权的分离的一种经营模式。适用适合商业经营强、公益 性弱的公园，买断经营模式下，公园所有管理及经营完全买 断给企业，需运营支出约458万元/年，公园估算收益约725 万元/年（详细测算见第五章），具备买断条件，事实买断经 营后，我方不需再

28、投入资金，但买断经营实施后，公园公益 性难以保障，可选择性采用。（3）委托管理模式中引入的运营企业维护与经营不挂 钩，没有经营积极性，运营企业为获取最大利润容易减少管 理维护投入，物业市场化企业管理，而招商运营依旧由政府 主导，属于直接聘请物业管理的模式，易造成财政压力，不 利于德文化公园商业化运作及可持续发展，不建议采纳。（4）特许经营权授予模式。该模式适合营利性强的公 园，和委托管理模式一样，单纯出售经营权，缺乏对管理的 市场化。公园运营和管理必须由一家企业统一负责，才能更 好实现持续发展。（5）委托经营模式。政府委托专业公司市场化运营， 通过经营收益，支付日常管理开支。运营收益与物业管理

29、支 出挂钩，受托企业接受政府的监督考核，并以此作为支付管 理费用的标准和依据。鼓励运营企业不断改善和提升公园的 环境和设施，增加盈利项目的吸引力，最终达到以园养园的 目的。是目前某某公园最适宜实施的管理模式。（6）现代企业制度模式（PPP模式）。该方案适用规划 建设的公园，主要作用是融资。经营性强的公园实施该模式 可引入先进的市场管理，公益性强的公园实施该模式有利于 政府可利用民间资金融资。由于九华湖公园已采用BT模式 融资建成，此方案不适用当前公园运营管理。3、买断经营模式的利弊。通过公开招商引入高端公园 运营单位，将管理和商务经营全部交给运营方，按照公园经 费测算，公园所有管理及经营完全买

30、断给企业，企业引入项 目必须由资产公司进行审核，根据测算，需运营支出约458 万元/年，公园估算收益约788万元/年(详细测算见第五章), 预计58年后可以实现完全收益。具体可以通过与经营方进 行招商洽谈，公园前几年年全部免费，由运营方进行管理经 营，以后每年按收入比例或者固定的费用上缴资产公司，并 逐年增加上缴进行。买断经营的好处：一是由专业公园运营商自负盈亏负责 运营，管理者较大的经营自主性和灵活性，有利于运营企业 激发最大的积极性，提高公园品质，吸引人气。二是减少我 方后续投入，且可稳定获取收益。买断经营的弊端：一是政府对公园经营监督较弱，可能 会过度商业化开发。二是国有资产价值易被低估

31、。4、委托经营模式的控制管理。委托经营模式的控制关 键在于对委托目标的考核。受托单位在享受物业管理费用带 来利润的同时，承担起委托资产经营的责任。通过招商进度 与物业管理费用挂钩的考核，对运营企业加以管理，确保公 园运营符合园区发展需求，最大效益的增加经营收益，实现 “以园养园可持续发展覽公园物业管理费用按管理水平及招商进度考核评 分，每年度支付一次，宣传策划活动经费单列，不纳入物业 管理费用。- - - -物业管理考核评分由资产公司管理小组进行评定, 按百分制，绿化工作占25%、保洁工作占25%、安保25%、 维修工作占15%、其他方面工作占10% (详细见附件1),每 月评定一次，年终将考

32、核评分汇总作为付款依据。评分以90 分作为付款标准，90分及以上支付全款，90分以下每扣1 分，扣除1%的物业管理费用，80分以下物业管理费按少于 90分的每1分扣除2%的物业管理费用，70分以下物理管理 费用按50%支付，甲方有权解除委托经营，更换经营单位。物业管理费用与招商进度挂钩。以经营性建筑面 积(9101.7 mJ作为计算依据，招商比例需第一年目标为4500 m2,第二年目标为7000 m2,此后每年保持90%入住率，其 他商业经营活动的收入目标为60万元。招商经营与物业管理费用挂钩的标准，年度经营 任务未完成，每少1%,扣除物业管理总费用的1%,最高扣 除50%；超出年度经营目标部

33、分收入，按一定比例分红给受 托经营企业。(三)运营管理的组织架构该组织构架是根据其他公园考察调研结合九华湖规划 制定而成，运营后根据实际情况和客流量进行调整。1、组织架构。组织机构分为资产公司及运营企业两大 部分。由资产公司的管理人员对运营企业进行监督考核。运 营企业按照清洁、安保、绿化、卫生、招商等工作任务进行 专业团队搭建。(1)政府公园管理机构。由资产公司负责管理，管理小组的主要职能是贯彻国家的有关政策、法律、法规等规章 制度，负责监督管理运营企业的日常业务，对运营企业进行 考核，按考核情况支付运营管理费用。规范招商入园经营者 的经营行为，收取租赁及特许经营费用。向游客、下属单位 等宣传

34、党的方正政策，协调沟通公园与园区各部门之间的关 系。处理游客对管理服务工作的投诉，重大问题报请上级部 门处理解决。完成领导布置的其他工作。公园管理小组组织 架构如下：保安、保洁专干绿化专干维修专干招商策划专干资产公司管理机构重点考核公园运营企业的保安、保 洁、绿化及维修（即“四保T和招商工作，由资产公司专人 负责公园管理，资产公司经理为负责人，保安、保洁专干及 招商策划专干可为资产公司现有人员兼任，绿化及维修专干 2个岗位人员聘请具备专业素质的人才担任，由我方招聘， 属于资产公司管理，与经营企业签订劳动合同，但薪资及福 利等由我方管理和支付。（2）管理运营企业的组织架构及人员配备。完善的物业管

35、理体系是德文化公园正常运转的基本条 件。加强监督力度，提升物业管理单位管理水平，降低公园 整体运营成本。组织架构:人员配备。根据给岗位设置，德文化公园共需管理、 保安、保洁、绿化等人员85人。各岗位部门人员设置如下。项目经理（负责人）、行政管理负责人2人。维修部：班长I人，维修员2人保安部：实行三班倒制，白天班：7： 00-23： 00巡岗班 每班8人，监控值班室每班1人，夜晚公园巡岗及监控5人， 队长2人，保安部人员为25人（可根据实际情况增减）。保洁部：划分区域分工进行保洁，根据区域划分，地面 清理沿道路800米长度范围进行区划，估算约7人，保洁水面 清洁片区划分为23组，按10万平米/人

36、计算，估算约6人。日 常每日1班，作息时间为上午8： 00-12： 00,下午2： 30-5： 30,特殊季节5月11月安排4名晚班保洁人员，晚上18：0022： 30进行环境保护。德文化公园需要清洁人员15人，另设班长 和组长，保洁部人员按18人计算（可根据实际情况增减）。绿化部：公园智能化喷淋设施齐全，绿化人员按照10000 H17人计算，需要绿化人员约25人，班长（园艺师及管理）1 人、副班长（园艺师及管理）4人，绿化部人员为30人（可 根据实际情况增减）。财务部：会计、出纳各1人（兼职办公室职责）。招商策划部：招商及策划人员4人（兼职咨询导游）。岗位职责负责人：统筹安排公园的日常维护管

37、理工作，结合日常 工作状况分析在日常管理中体现出来的制度弊端及不完善 处。并及时向上级主管部门反应，以不断提高管理水平。处 理群众的日常投诉与合理性建议，若存在实质性困难而难以 解决的某投诉或建议，则应向群众给予满意的解释。做好绿 化、维修、清洁、保安等下属部门的内部管理与协调，对各 部门有指挥安排、监督检查、批评指正及培训强化的责任。行政管理部负责人：协助总经理做好公园安全、人文 历史文化宣传教育、维修、绿化、保洁、经营项目招商及全 年活动策划工作和办公室等方面工作。完成主管部门领导和 总经理的其它任务。- - -保安部：做好消防设施、器材的管理；制订并落实消防 管理制度和消防安全责任制，做

38、到责任落实，器材落实，检 查落实；制订消防事故处理预案，防患于未然；保持消防通 道的畅通；做好巡逻工作，以保障市民的生命财产安全。保洁部：负责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工 作；负责公共设施的保洁工作；完成上级安排的其他工作。绿化部:负责规划辖区环境绿化美化及景点、小品的设 置、保养；负责辖区绿化的养护、修整工作；负责园林、绿 化的病虫害防治工作；负责绿化机具的保养工作；完成上级 安排的其他工作。维修部：负责公用设备、设施和建筑物、廊桥、道路、 雕像景观和场地等的维修处理工作以及水质的管理；负责编 制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施；负责各类检 测设备的管理；负责水电的正常供应；完

39、成上级安排的其他 工作。财务部:负责财务报账发票审核工作；负责财政、审计、 税务、等单位的联络协调工作；负责财务和人事报表工作； 负责办公室日常管理工作；完成上级安排的其他工作。招商策划部：主要负责对园区经营性设施实行招商；负 责公园活动策划，在不影响公园坏境、文化性质的前提下， 挖掘开发公园商业潜力；完成上级安排的其他工作。2、管理内容。主要包括公园内公用设施部分、园林绿 化养护管理和运行服务；公共环境（包括公共场地、水域湖 面管理、水上打捞、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃 圾的收集、清运；交通、车辆行驶和停泊管理；水上娱乐、 房产等项目的运营管理；安全、消防管理和巡防工作；公园 文化娱

40、乐活动；其他特约服务；公园管理档案、资料。七、财务测算德文化公园正常运营后运营收入可达788万元/年（按 10%空置率计算满状态运营），支出约为458万元/年，若不 计算财务成本，正常运营后，收入能覆盖运营成本，估算盈 余330万元/年。若计算财务成本，则亏损7296万元/年。投 资回报只能通过公园的人气聚集，带动提升周边500亩储备 土地价值，增加服务业收入来实现整体盈利。测算如下。（一）成本分析运营支出费用为458万元/年（详见表7.1）,其中物业管 理费用382.6万元。本次计算的成本分析不包括财务成本为 6500万/年，建筑折旧约为400万元/年，如计算财务成本和 建筑折旧，总成本约7

41、267万元/年。主要构成如下。1、人工成本。按照组织机构和岗位职责共聘请员工85 人，年支出共计277.08万元（详见表7.2）O2、公共设施、设备维护保养费。公共设施、设备维修 保养是指为保持设施的完整和正常运行所进行的预防性保 养和轻微损坏部分的修补，不包括设施更新和园林建筑主体 结构的修复；为保证设施的正常运转及维护设施的原有功能 而进行的清洁、紧固、调整、润滑及检修等。包括园林建筑（厕所）、园林小品（园灯、导游牌、果皮箱、园桌椅、栏 杆、健身器材、井盖）、园路及铺装场地、园艺设施（主要 为喷灌、喷泉）、园林电气设备（主要为广播、电视监控系 统、景观照明，以及电子屏、水泵、配电箱、变压器

42、、电动 门、派接柜等）的维护保养费用，不含设施设备大修。公共 设施、设备维修保养费用按照总体估算思路进行测算，按苏 州城市公园维护标准1元/打/年进行预估测算费用。公园设 施设备维护保养费用二1元/R17年x公园陆地面积=291400元/ 年。3、开办及工具费。开办费包含办公费、工具购置费、 消防用品、养化设施、保安用品等，费用支出预估为250000 元/年。4、宣传推广费用：前期宣传推广投入估算约160万元, 后期将逐年减少，预计持续期宣传推广费用约86万元/年（详 见表8.1）o表71某某湖德文化公园运营费用估算表序号项目测算依据年支出/兀（一）物业管理成本1人工成本人工成本2770800

43、2开办费开办费2500003公共设备设施维公共设施设备维修保养费291400小计33122005企业佣金按以上各项之和的8%计算2649766其他费用按以上各项之和的2%计算662447营业税金及附加按以上各项之和的5.6%计185483合计3828903(-)招商宣传宣传推广费用宣传推广费用万（第一年为860000合计860000总计4588903表7.2某某湖德文化公园人工费用估算表序号项目人数月薪（元）年薪（元）1负责政管理部负责营策划负责营策划23000720005招商专员23000720006财务22500

44、600007水电维修人员350001800008治安人员2518005400009保洁人员18180038880010绿化人员302200792000小计85226080017员工福利（含餐饮、保险、服装等）按500元从/月计算510000小计510000合计2770800（二）收益分析德文化公园是中国唯一以中国传统道德文化的主题公 园，公园内的德楼、商业楼、茶社、服务用房、廊桥等建筑 物可以打造为商铺（商位）位置，商业价值较高；公园其他 的场地景点具有较高的商业开发潜力。预计满租期间（未包 括广告等其他项目开发，空置率按10%计算）年收益可以达 到788万元/年，测算情况如下。1、商业门面收

45、益测算。德楼、商务楼、服务用房等经 营性资产共计9101.7 m2,租金按照整体均衡租金标准79.52 元/U17月（详情见表7.3）计算，可获得租金收益约801万/ 年（详情见表7.4）o2、活动场地租赁等收益测算。其他可经营性设施预计 收益为74.8万元/年（详情见表7.5）o表7.3建筑物均衡租金测算表建筑物面积占地面积建筑成本土地成本财务成本折旧均衡租金德楼46791547.63100000046427403564274155000091.09商务楼216713336000000399900099990030000049.99服务用房1707.71707.763500005123100

46、114731031750071.48茶室54854842800001644000592400214000122.63合计9101.75136.347630000154088406303884238150079.52注：土地成本按照200万元/亩计算；财务成本按照10%年利率计算；建筑物折旧按照20年计算。表7.4商业建筑收益测算表侍置面积(m2)年收益(元/年)德楼46794679*79.52*12=4464888.96商务楼21672067838.08服务用房1707.7 （按 1000）954240茶室548522923.52合计9101.78009890.56- - -表7.5商业活动场

47、地租赁收益表位置租赁用途收费合计(按十次一年)徳楼东门广场文艺活动、展示活动5000元/天50000彩绘长廊展示活动2000元/天20000水面游船/垂钓/水 上舞台/拓展基 地150000 元/年150000廊桥露天咖啡馆、展示活动等2000元/天20000正衣阁、水榭文艺/展示活动800元/天20000路灯牌广告各类广告50000元/月600000合计748000八、宣传方案(一)宣传目的九华湖需要解决的核心问题点:谁会来？什么时候来？ 来做什么？宣传的目的就是针对不同人群进行品牌的建立 和推广，完善和树立品牌形象，吸引不同的游客体验文化公 园的特色及主题，聚集人气，打造慢节奏文化休闲生活

48、，提 升社会形象和影响力。(-)宣传策略1、宣传切入点让大家记住我是谁。九华湖需要一个整体可直观 的形象，具体化就是一个既体现主题又简单美观的LOGO, 一套主题吉祥物卡通形象。让大家知道我是干什么的。针对某某文化公园特 色策划公园的宣传标语，简洁明了，直入主题，例如“桂林山 水甲天下二 进行标语选取，再通过各类平台进行宣传。通过何种形式让大家认识我。公园宣传的时间上 可大致分为四个期间，层层递进，逐步推广公园，提升公园 影响力。悬念期：4月底之前，由专业公司策划好九华湖 LOGO、VI和吉祥物设计，高调在媒体征集评选LOGO、VI、 吉祥物和宣传标语。通过高质量的文案策划，建立九华湖微 信公

49、众号，通过网络和实体宣传广告进行渲染，多采用疑问 形式，首个中华德文化公园，史无前例的开创，犹抱琵琶半 遮面的角度，营造悬念，吸引公众关注。形象期：5月对德文化公园的整体形象以及景观节点、 娱乐设施等进行初步的宣传报道，体现德文化“上善若水的 水景资源，“厚德载物的文化厚重，让大家初步了解公园。开园期(品牌形象树立及概念渗透期)：展现德文化 公园“寓教于乐特色，和以往的公园进行区分，让大家感觉， 原来公园还可以这样。持续期：后续宣传主要通过网络平台和大型活动开展 进行，例如音乐烟火汇演、中华文化论坛等。重大节日发售 公园吉祥物、带LOGO的礼品，部分重大节假日或活动运用 媒体宣传，深入报道。

50、#- -2、宣传要点（1）以全国首家道德文化为主题的主题性公园，某某 最大的水上乐园进行前期的渲染造势。（2）设计策划公园LOGO、导示系统、吉祥物、宣传 口语等，通过一系列策划展现公园特色及主题。（3）组织策划大型庆典活动及年度活动方案，及时对 庆典活动进行宣传炒作，营造出良好的活动氛围，吸引游客, 树立公园形象。（4）通过招商和宣传，吸引各种公益性组织、机构及 商家入驻公园，逐步充实公园文化内涵，提升公园整体档次。 扩大公园影响力。（三）宣传与媒介形式针对某某地区各媒体的广泛性，以经开区为中心，逐步 向周边县市地区扩散。以平面广告（户外大型立柱、城市LED 屏）、网络平台（微信、网站）等媒

51、介为主体，整合电视、 报纸、广播等宣传途径。展开对德文化公园文化内涵、娱乐 特色的宣传，直接直观的面对全市人民群众。1、网络广告。建立德文化公园微信平台、官网，与微 九华共享资源，进行广告推广，扩大传播力度。在某某地区 的各门户网站发布开园信息、招聘信息等。建立德文化公园 自己专门网站，例如，九华经开区管网等。2、报纸。可以选择某某日报、某某晚报、九华 周报等报纸宣传。广告形式以软广告为主，配合少量新闻 炒作，投放收费低廉的通栏广告。3、电视台、LEDo制作某某文化公园专题广告片，选 择好的频道或者LED广告屏在黄金时段播出。广告形式以形 象广告为主。4、公交车车身及公交站广告。由资产公司出面

52、协调， 请求执法局等部门同意九华环线公交、公交站台，开展对德 文化公园的宣传。流动性大，宣传面广的特点，并且比较经 济，另外可以选择在市内跑的几条主要干线的公交车，作为 德文化公园形象广告宣传车。5、营销推广。一是与本地旅行社开展联营，每个重点 客源区域选择送客量最多的3家旅行社进行奖励；与携程等 旅游网络平台合作。二是政府及企事业单位团体。争取某某 市政府及企事业单位的会务、活动承接。三是积极与各类团 体或非营利性组织携手合作，支持开展各类团体活动。四是 面向学生市场，建议学校开展各类郊游、德文化教育，内容 包括参观展览、参与实践活动等。（四）资金预算第一年LOGO、VI、卡通形象及前期宣传

53、预计费用将达 到160万以上，持续期的后续品牌推广资金每年减少至86 万/年，主要为活动策划举办费用。- - -表8.1广告宣传推广费用序号类型前期（万元/年）持续期（万元/年）备注1策划设计及活动费用8550外聘策划团队，设计公园LOGO、导示系统、广告宣 传、纪念品制作、软广告、 年度活动策划等2报纸51可根据实际情况，选择性投放3电视或其他可视传媒30104网络105搭建微信平台、推广和维 护；网络广告投放（可根 据实际情况，选择性投放）5户外媒体1010利用园区已有资源进行宣传，主要为印刷制作费用6其他推广2010与各平台展开营销合作合计16086注：德文化公园宣传费用并非机械性的一层

54、不变，按公园宣传需求适当的增加或减少经费开支。九、亟需推动工作及相关建议（一）亟需推动的工作1、由资产公司对公园进行临时接管。由于公园开园在即，先由资产公司聘请人员进行临时接管，对公园物业进行管理，确保6月1日顺利开园。2、尽快引入运营策划公司，开展公园宣传。（1）聘请策划团队，启动品牌推广工作。由资产公司、 宣传部及策划团队共同征集设计公园形象Logo.吉祥物、 VI、主题宣传广告语；拍摄制作德文化公园户外广告形象宣 传片（视频）、系列德文化创意形象广告（平面）。（2）按照方案，由资产公司及招商部门启动运营单位 招商、招标程序，组织上述单位按方案具体实施。同时启动 公园LOGO、吉祥物的评选

55、（以评选进行广告宣传），并确 定公园LOGO和吉祥物，同宣传部门启动活动策划。3、完善公园文化内涵，新增游乐设施。目前公园主体 基本完成，主题雕塑、彩绘、碑文等文化设施尚未设计建设, 在规模宏大的设施构架下缺乏充实、支撑文化内涵的点睛之 笔，绿地景观苗木过多过密，缺乏休闲放松的草皮绿地，公 园游乐设施空间有限，文化内涵和娱乐性有待进一步充实。（1）建设沙滩公园和游乐设施。以儿童吸引人气。（2）完善公园北片区以及相关设施建设，启动公园雕 塑、彩绘的设计和制作。4、确定功能定位及重新对公园规划功能分区。德文化 公园是我国首家以中华传统道德文化为主题的主题公园，但 “德文化市场定位不突出，国家旅游局

56、李金局长提出的旅游 要素“商、学、养、闲、情、奇几大特色，德文化公园的德 文化表现形式还没有准确定义，似乎样样可以覆盖，但样样 都无法做到突出特色。一是建议由资产公司、规划局、宣传 - - - 部及产业局做好公园产业规划，对德文化公园“忠、孝、礼义、 廉五个片区进行重新命名或重新划分；二是明确德文化公园 整体定位，建议将德文化公园及周边剩余土地纳入德文化公 园开发之中，以德文化公园为核心，按德文化公园定位将公 园及周边商业土地打造为文化休闲区、娱乐休闲区、商业休 闲区及高端住宅区四个区域，致力将德文化公园打造为髙端 品牌的休闲度假区域。（二）相关建议某某文化公园即将开园，提升公园整体运营管理水

57、平， 建立健全公园管理机制，在促进区域经济持续快速健康发展 具有重大而深远的意义。借鉴上海世纪公园及苏州金鸡湖景 区的成功经验，提出以下建议。1、亮化改造和水上舞台。由规划制定公园亮化规划， 特别是大喷泉的彩光系统，尽快实施，主要建筑和桥梁进行 亮化，夜间九华湖将成为湘江璀璨明珠。建议于24孝台西 部水面建设水上舞台，用于各类演出，舞台与音乐喷泉灯光 呼应，可用于音乐会、会展和各类中小型演出。2、引入智慧化管理系统。九华经开区是智慧城市的试 点区，建议在德文化公园开园之前将公园监控管理系统并入 园区智慧化管理体系中，着力提升公园管理效率。主要建设内容如下：一是线上游客统计，通过手机基站, 准确

58、统计游客数量，同时可以对游客客源进行分析；二是在 线游客中心，通过手机APP实现有可定位、导览、闻讯和评 价，进入景区后手机APP可以实现详细的语音、图片及文字 介绍，查询周边的活动、住宿、购物、美食以及卫生间、ATM、 便利店等信息。三是线上综合管理，对景区实施综合监管， 合理分布环卫、保安人员，监管公园。3、打造某某之眼（摩天轮）。摩天轮是作为游乐场的一 部分，也可以单独成为一个地标性建筑物，其建设成本相对 低廉建设周期较短，同时摩天轮承载乡愁、浪漫还有社交网 络等社会标签，建设一座摩天轮有利于文化传播及聚集公园 人气。建议由投资公司建设或采用PPP模式建设一座直径 50m的摩天轮（投资成

59、本约300万元），将其打造为九华标 志性建筑，后期运营主要从门票及广告逐步收回投资成本。4、加强商业地产开发。引入大集团合作开发剩余500 亩商业用地，采用PPP等合作模式打造商务地产，建设步行 街、特色商业街及大型城市综合体，形成西部九华湖文化沉 淀、东部风光带游乐休闲和中部商务聚集的九华湖文化商务 区。5、落实规划实施。绿化是公园映景的重点，德文化公 园原绿化规划是按照“忠孝礼仪廉分区种植的梅兰竹菊，现 规划都未完全按原有规划落实，绿化未完全体现主题，且栽 种过于密集，用于休闲放松的草皮绿地过少，不利于游客驻 足小憩。建议在开园后分年度逐步对过于密集的苗木进行移 植和改种，突出绿地和苗木主

60、题。附件1某某公园新增沙滩公园及游乐园方案目前某某湖德公园主体基本完成，主题雕塑、彩绘、碑 文等文化设施尚未设计建设，在宏大设施构架下缺乏文化内 涵充实支撑的点睛之笔，公园游乐设施空战空间有限，文化 内涵和娱乐性有待进一步充实。建议招商引资新建沙滩公园 及游乐场。一、新增游乐设施1、沙滩公园。沙滩公园是近年来少年儿童最喜爱的游 乐场所之一，免费的沙滩进行堆沙、绘图、沙滩排球，是都 市儿童享受自然、互动社交、培育创造能力的最佳场所。免 费开放的沙滩公园能吸引大范围的儿童过来游玩，儿童的游 玩能带来家庭游，对九华湖人气聚集具有重大作用。例如郴 州沙滩公园地处偏远，10余亩沙滩每天游人如织，周边的咖