某地产楼盘项目推广方案3

1、虹口华严路项目推广方案目 录项目优劣势初评项目客户阐发项目产物发起项目推广思路壹 项目优劣势初评本案位于虹口华严路122号，属于凉城板块。项目总修建面积9929平方米，其中商铺面积（三层）850平方米。楼盘体量不大，房型设计也相对整齐，其中两房两厅33套面积在90112平方米，三房两厅33套面积在120150平方米。以下是从项目的市场、地段、配套、人文、交通、产物等出发阐发本案的SWOT。一、优势1、市场情况：从宏观市场看，虹口房产一直求过于供（2002年供求比例1:1.13），市场情况一直良好。对付凉城这个区域，因为与市中心及北外滩虹口区域相比代价相对较低，楼盘去化情况一直走好。2、竞争情况

2、：从全市范畴的中档房产市场来看，持币待购的中档客户大量存在；而由于政府控制和土地有限，本区域一直求过于供，大多数楼盘都已售罄大概销售告一段落，目前低价市场供给空白明显； 3、社会情况：凉城属于虹口，虹口市民特有“虹口情结 ”，周边的宝山、闸备、杨浦、黄埔等区对凉城也没有抗性；现在的旧区改革和加上已有十多年历史的凉城老住宅区，二次置业的潜在需求巨大。4、配套设施：华严路、汶水路区域为老居住区，成熟的住宅气氛拥有配套齐全的生活配套设施，非常适合于居家生活。5、交通状况：区域内门路无论纵横，通勤动线都很明显，出行方便，交通便捷。6、产物计划：本案的户型控制非常公道、总案量较小，都使本案的推广变得较为

3、轻松。二、劣势1、市政建立：从地理位置上轨道距离本案较远，受益不多，并且未来轨道沿线房产可能造本钱案的升值受阻。2、消费群体：旧区改革虽产生了大量客源，但过半购置力差，无法形本钱案购置的主力群体。3、情况状况：旧城区内的情况、配套比力破旧，并不切合本案楼盘形象，对新盘销售反而造成一定的抗性。4、区域住宅：区内多数楼盘为老楼盘，缺少统一计划，且范围不大，品质一般，会给区域定位带来倒霉影响。5、区块联动效力差：旧区改革面积大，改革连续时间长，北部工场动迁时间未定，对产物的销售将产生抗性。6、产物计划：产物范围较小，相对应没有范围社区的会合绿化和景观部署，对销售推广有一定的影响。 三、时机1、市场需

4、求：有市场需求就是我们的时机。从大市场上看，3545万总价的楼盘去化速度一般很快，市场求过于供，潜在市场空间很大。2、房型特点：房型上做适当控制与目前市场上流行的大房型做错位竞争，制止同质化竞争，有利于本案推广。3、二次置业：凉城住宅区域已经创建十多年，区域内二次置业的潜在需求很大，并且这批客源在总价符合的情况下更愿意选择在本区域内。如何做好区域客源的引导也是本案的重点之一。 四、威胁1、政府方面：因为房价快速生长，政府对房地产市场有所调解、控制，尤其在税收、信贷方面做部门调解，增加客户购置本钱。2、竞争压力：一方面，本案周边有供给，将对本案形成竞争，另一方面上海交通的便利造成区域内的分流，尤

5、其是中低档客户。五、针对威胁的解释1、政府调控：因为上海楼市整体供求并未失衡，更多的体现在结构性上的调解，因此国度出台的政策更多的是要控制高端物业，包罗别墅市场的土地供给等，而对中低档楼盘，因为其需求面依然很广，待购客户照旧许多，因此这些威胁对本案造成的倒霉影响相对较弱。2、错位竞争：根我司了解，在万安路、华严路就将有一个10多万方的楼盘出现，销售时间可能在本案之前或相近。其实上，如果可以正确利用代价落差，掌握好销售节奏，反而能够利用竞争敌手来提高整个区域的均价，并使区域更为活泼，促进本案销售。另外，我们在紧跟大盘推进的历程中，注意错位竞争，注意动线引导，也可以在短时间内将本案销售引爆。关于如

6、何错位竞争将在下面产物发起和推广主题中都将提到。 总之，从客户需求和竞争情况来看，本案面临着极好的市场时机，这个区域市场局势良好；相对付区域个案而言,本案要想在竞争中取胜,更需要在未来的包装推广中,需要作产物特点（文化）上一定条理的提升,才气既叫座又喝采。贰 项目客户阐发一、客户区域漫衍鉴于本案案量较小，相应告白投入不会过多，因此消化客户可能更多的是区域客源，最多辐射到周边接壤的几个市区。与本案所在凉城接壤的为：虹口、闸北、宝山和杨浦。而实际上，这几个区域对凉城都比力认可，地区上抗性较小，因此都可能有客源流入。区域的动迁户可能是本案重要的客源群体之一。可能是凉城地区的动迁户，因为拆迁需要购置新

7、房而选择本案，也可能是在内虹口的居民大概外区域居民，也因为拆迁动居，而原来的居住区域新房的代价无法蒙受，但是有着深深的虹口情结或对虹口比力认同，于是选择凉城地区代价相对自制的楼盘，本案也在被选择其中。二、客户年龄阐发这个案子总价在35万45万之间，代价相对经济实惠，因为可能有新婚者首次购房使用，但是对付本案所在区位，更多的可能是动迁居民，包罗凉城地区、虹口广中路以南以及扬浦、闸北的动迁户，年龄条理偏大。因此，对付本案来说主力购置客源应该在2645之间，购置的主要动机可能主要是动迁换房与改进居住情况，也不排除代价适中一次置业结婚使用。三、客户心态阐发以下是本案未来的主要购置者，和他们的购房心理的

8、扼要阐发：配景事情4年以上公司职员/政府或事业单元办事人员事情年以上工人退休收入5000元左右退休金买房公积金人生理想事情、享受稳定、保障生活方法质的追求实事求是小我私家品味品位、格调中式、传统生活追求自我肯定：电脑、科技、社会心识（新闻咨讯）、家庭 康健意识：情况（阳光、空气、水）居住要求实用空间配套周全、交通便利较理性，可以担当外区祥和、宁静，较多家庭看法，主要考虑区域内功效需求他们具有一定的共通点：1、经济蒙受能力中等；2、追求实用型居住空间；3、价廉物美的“质量”追求；4、公道的交通摆设（大众交通依赖性非常强）；5、购置动机更多为居家，原因可能因为动迁换房（多为年长客户）、或首次购房（

9、多为年轻客户）。以上四点也是本案应该从客户需求从应该注意的：1、注意总价控制，注意对产物性价比的提升；2、注意物业治理和保安防卫；3、注意房型设计紧凑适中，而景观计划要注意有特点的部署，能够找到一个吸引人的理由。4、因为项目所在位置和为切合客户购置心理，产物需要更能体现出其精致、品质、宁静、宁静的意境，才可感动消费者购置。叁 项目产物发起一、错位竞争错位竞争的理由源于两点：1、有效规避大盘竞争的压力；2、制止自身不敷的袒露。从产物阐发看，本案基地范围较小，难以在产物计划、景观绿化以及生活空间上更周边个案形成竞争，而就在本案南边就有一个范围在本案10倍以上的项目出现，如何利用销售控制和推广引导，

10、制止与之直接辩论，反而推动整个区域楼市生长，我司认为在产物上一定要做好错位竞争。一般大盘的特点是：功效齐全、户型多样化、景观计划周全、可能注重品牌；本案需要更多的体现小案的优点：私密性好、宁静、宁静、物业齐全，更重要体现其精致小巧、品质感觉。二、全装修利用全装修的观点可以装点本案“品质感”，切合产物推广思路。另外，在凉城地区还尚未出现全装修楼盘，附加符合价位的专修用度，控制在消费者总价可以蒙受的范畴内，对本案来说这是一个市场空白点。其实，装修房也是住宅消费的一种生长偏向，从久远看它是切合上海生长的趋势，目前政府提倡全装修本质上照旧因为它更能切合大众利益。实行装修住宅制度能带来较多的益处：对消费

11、者来说，装修用度可以结合房款一起做按揭贷款，淘汰消费者现金压力，装修部门的性价比提高；购房者不需再费力寻找装修公司，同时停止受那些不讲信用和低素质的装修商蒙骗，并且装修的事情由生长商治理，制止对室内设计无知所带来的负面影响，并且凭据条约也有明确的投诉工具；对生长商来说，住宅的整体质量提高，住宅档次得以提高，并且在销售上因为买房时消费者已可知道产物的最终效果，更便于说辞推广，另外，本钱与售价可以更为公道，并淘汰重复事情量，淘汰小区噪音和污染，淘汰装修质料运送历程中对电梯使用寿命的损害等，便于物业治理。三、物业保安小区范围较小，但是小区物业治理和配套办事却不能不注意，反而我们更应该在治理上做到小区

12、的宁静性、私密性，满足业主需求。在这点上，我们需要做出小楼盘的精致和细致。1、宁静配套收支口治理及周界防越报警 车辆收支停放治理对讲与防盗门控制 住户紧急报警电子巡更、红外线监控 大众设备监控2、生活配套本案有三层商铺，这里会有沿街商铺，包罗便利店、餐饮等根本生活需求配套，另外因为本案位于住宅气氛浓郁的区域，周边自己的生活配套也比力齐全，因此发起增加会所，主要办事于小区居民健身、休闲之用，包罗棋牌室、小区健身区等。3、智能化配套远程抄收与治理 紧急广播与配景音乐小区物业治理盘算机系统 电话、闭路电视与其他宽带光纤接入网肆 产物推广发起一、筹谋思路营销企划，即要扬长避短，以明确的优势打击目标客户

13、。本案的优势可能来源于两个方面，即项目的共享性优势（地段、区域等不动产因素）和本性优势（产物特点）。在共享性优势中，地段凉城是有许多可言的。但是，综观目前的区域市场，我们会发明，主打虹口凉城口号的个案触目皆是：虹北公寓、中星凉城苑、良辰美景、虹福满园、虹凉馨苑、中虹翡翠苑、虹韵故里、虹祥福邸。如果本案参加他们的阵营，主打虹口凉城观点，以本案的小体量，很可能被淹没，没有了本性，也没有了注目率。从虹口凉城观点引伸出来的人文资源，也已经被文曲苑、翰林苑等个案抢先运用，并且本案距离高校职工聚集的文化之地另有距离。从以上阐发来看，追随区域通行的思路是很难有出路的。我们再来看本案的本性优势能给我们一些怎样

14、的时机。本案的本性特质主要在于：体量少，即稀有；闹中取静，私密性强，更宜居家；代价适中；修建醒目。可以发明，前两点为本案的焦点所在，也是很具有发挥空间的点。因为稀少，才弥足珍贵，才在区域内更有本性，住户也更纯粹。在区域都主打“占据生活中心”时候，我们的“生活中心的平静角落”大概更能引人注目。以下的思路将主要从稀有和平静两个点出发。二、案名发起晶典66本案名比力别致，差别于市场通用的“苑”“居”等名称，易于消费者影象。案名的重点在于“66”，源于本案只有66套，稀少而精致，有合了祥瑞数字“6”，很切合消费者的口彩与心理，在音节上，“66”收尾非常轻松，如落盘之珠清脆可人。前缀“晶典”二字，“晶”

15、即晶莹，指本案之修建现代，并且“晶”字造型挺拔，较好地转达了本案小高层的修建造型。“典”即典雅，以为本案内蕴深涵，小而有意静，堪为居家的别致之选。从整体上看，晶典66相当现代、大气、轻松亲切，音节有力，寄义有虚有实，条理富厚，相信可以为本案的销售助力。观筑66本案名重点也在“66”，寄义与上相同。“观筑”读来让人一怔似曾相识。从字意，她让人立刻联想到修建，感觉到这是一个出秀于周边的个案，所以能够直接吸引众人的目光；从字音，让人联想到“存眷”，即存眷66户稀有产物的诞生。整个案名表意性不如前一只强，但是有一种机巧在，令人莞尔一笑，轻松之间，完成消费者影象的历程。静庐本案名重在塑造平静宜居的形象。

16、都会繁忙，但有一些人，在渴望清静的地方，所谓“静以修身”，一小我私家、一家人静历时光，独享高兴与温情，这是相当一部门人的心理。“庐”，则显文质彬彬，质静而有内涵。综合来看，“静庐”能很好地转达一种品质与意境，转达本案的焦点卖点，准确直击目标客户的内心。乐府“乐”有高兴祥和之气；“府”为中堂高庭之象，所以，“乐府”内蕴很醇厚的瑞吉之气，而又不流俗。稍有文化的消费者，对“乐府”都相当熟悉。乐府为中文的知识课，时常收支于中小学课本之中，作为中国文学经典示范熏染，并且平实易懂，深受接待，所以，“乐府”的文化气息不问可知。整体来说，“乐府”转达的是与“静庐”不很相同的更具有家庭温情的生活气氛。兰亭本案名

17、从另外的角度思考，个案的特质将通过Slogan来增补，仅供参考。兰亭，垂名自东晋书法名家王羲之的兰亭序，为秀山上的一座观景小亭，四面皆层峦叠翠，廖阔舒意。兰，也指兰花，古称“空谷幽兰”，兰花在静处最美。兰，也是古代文人比喻志节崇高的常用物。所以，“兰亭”可以表达本案的三重寄义：静、开阔（小高层）与雅致。三、Slogan静巷66席守候大概静巷深处的66户人家不是孤单，而是自我，依附于那一幢修建，如鹤，伫立在匆忙的都会生活之侧；只有你，可以推开那一扇小院的门，嘈杂的人群无踪、搅集的声音无迹，只有平静，在这一方角落，你听到了自己的脚步声；每一步都可以思索，不被外人打断，拾级而上，沉醉在自己的世界，当头磕到门，才恍然笑道：“抵家了”四 项目推广思路第一阶段：形象创建期时间：开盘前一个月推广目的：迅速填补市场缺口，力争在短时间内聚焦市场目光，以立体化全方位攻势最大化地将本案推向市场。推广主题：围绕“静巷深处的66户人家”这一主题，进行会合性的推广运动，全里塑造本案稀少、精致、宁静的整体形象。 主要媒体：以新民晚报、新闻晨报等主力报纸媒体进行展开式宣传；以要害地段的路牌或高炮吸引区域客户，配合流动车体告白，