城镇化的新热点与房地产的新机遇ppt课件

1、城镇化的新热点与房地产的新机遇中国城市和小城镇改革开展中心乔润令 北京.第一、城镇化面临的新问题 旧动力迅速减弱，新动能尚未构成.1-1、以往支撑城镇化的动力1、大规模的招商引资、推开工业化。既处理GDP增长、又可以添加财政收入，还能处理农民工的城镇就业。2、大规模的房地产开发，新城、新区建立。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，添加到2021的71804亿元，增长6倍之多。3、大规模融资借债，处理城镇化的巨额资金问题。中西部地域的城市建立资金，土地出让约占20%，土地抵押贷款约占70%。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规

2、划为手段，以公共设备为支撑，趋利动机倾向严重。.1-2、地方政府：资源、抓手与方式 1、地方政府的可控资源土地。一是制定政策空间很小；二是调理税收权益根本没有；三是运营土地。土地财政、土地金融、运营城市。2、城市侧抓手：一是房地产开发；二是新城、新区建立。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就业。3、乡村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建立乡村新社区。三是推进农民集聚、土地流转。4、开展方式：一是产业园区方式；二是城市综合体方式。三是乡村的“宅基地换房、“两分两换等新社区方式。.1-3、收入与就业导向决议地方政府行为1、城市建立没有稳定的、可继续的税种国外主要依托财富税、消费税2、财税

3、导向决议政府行为：以流转税为主体的税制构造鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地方政府对吸纳人口缺乏动力。3、地方政府竭力招商引资开展二产：既可以添加GDP，又可以添加税收和就业。4、地方政府热衷于开展房地产。由于土地是第二财政。一是多卖地可以添加土地收入。二是房地产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是新城新区可以迅速改善城市笼统、添加GDP、官员升迁与个人获益。.1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未构成1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。2、新城、新区、城市综合体、房地产曾经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。3、新政

4、策推进传统以土地金融为特点的融资方式转型：吃饭靠财政，建立靠土地方式风险大，不可继续。政府融资平台急需转型走向市场化。4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧方式中走出来，急需探求既不违规，又要有所作为的新方式。.第二、城镇化遇到了新挑战政策大力度推进户改，农民却不情愿进城落户.2-1、农民：进城还是返乡1、多数中小城市户籍曾经全面放开。但农民农转非志愿普遍不高。国家统计局：2021年以来许多地域农业转移人口市民化志愿较低，只需30%50%。2、2021年4月，社科院调查：半数农民工不情愿进城。3、安徽的调查：农民工情愿进城落户的占47%；不情愿的35.14；情愿进城落户的，希

5、望在本省地级市落户的占67.86%；在县城落户的占27.38%；在外省落户的占4.76%。3、情愿进城落户的缘由依次是：就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不情愿进城的缘由依次是：城市房价高、就业难、空气质量差。 政策导向：鼓励农民进城，农民：就业就学就是不转户口。.2-2、中国城镇化的新景观 1、大多数乡村大学生进城上学后不再迁移户口。 2、大多数在城市里买房的乡村家庭并不迁移户口。 3、相当多几年前进城落户者希望迁户回乡村。 4、许多农民在城里领取居住证，就业、子女就学、分享当地公共效力，但就是不想成为城市户籍居民。 5、中国城镇化的新景观：大量乡村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住

6、，但户籍、母体家庭依然在乡村。.2-3、农民进城志愿大幅度降低的缘由1、城市户口的含金量在下降。2、城市房价太高，挡住了农民进城的步伐。3、乡村财富的价值在提升：作为非传统资源，乡村的青山绿水、与自然、动物相交融的传统村落、日出而作，日落而归的慢生活方式价值提升。4、乡村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的双脚。.第三、中西部城镇化的新热点 省会大城市将成为中西部地域城镇化的重点.3-1、国家的政策导向：中小城市和小城镇1、国家新型城镇化的政策导向：中小城市和小城镇的户口限制全部放开。农民自在落户。2、：支持中西部中小城市、和小城镇的开展。3、鼓励中西部的农民工返乡创业，就

7、地就近城镇化。.3-2、农民工的流向：地级以上大城市1、国家统计局调查显示：2021年外出农民工中，流入地级以上城市的农民工11190万人，占外出农民工总量的66.3%，比上年提高了2个百分点。 2、跨省流动农民工80%流入地级以上大城市。比上年提高了3个百分点，省内流动农民工54.6%流入地级以上大城市，提高0.7个百分点。3、外出农民工仍主要流向地级以上大城市。从外出农民工就业的地点看，在直辖市务工的占10.3%，在省会城市务工的占20.5%，在地级市务工的占33.9%，在地级以上大城市务工的农民工比上年提高1.7个百分点。 . 3-3、2000-2021年部分中西部省会城市及全省户籍人口

8、复合增长率比较数据来源：各省、市统计年鉴. 3-4、缘由：大中城市有就业、有时机；中小城市时机少、收入少1、大部分的中部省会城市，例如武汉、长沙、合肥、南昌、太原聚集一省资源的景象较为明显。2、中西部省会城市经济及财政金融总量占该省的比重一直维持在较高的位置。3、 区域性政策规划利好省会城市：一带一路：部分省会城市节点位置突出，城市笼统提升；交通规划：省会、城市群中心城市位置凸显，集聚效应加强。4、省会城市拥有较多、较好的高校资源、文化资源、医疗资源。5、中部城市的吸纳人口主要集中在本省，人口基数对省会城市后期人口规模走向具有重要意义，河南、湖南、安徽、湖北、江西省会城市扩容开展的潜力宏大。.

9、3-5、顺势而为：中部省会建立千万人口大城市1、顺应市场导向、农民工的流向和需求，中部地域处理一亿人进城应确立大城市为主，中小城镇为辅的新方针。2、做大做强省会城市。下一步中国城镇化的顶峰在中部地域，首先开展10个左右1000万人口的省会城市。3、重点扩展武汉、长沙、合肥、南昌、郑州、太原的城市规模。东北的长春、哈尔滨、沈阳；西部的成都、重庆、西安；河北的石家庄也该当在扩容范围之内。.第四、城乡格局的新变化中国开场进入城乡要素资源双向流动的新阶段 .4-1、非传统资源价值上升1、新坐标：随着高速公路、高铁的普及、航空群众化，互联网的开展。乡村的交通将不再是优势。2、新价值：随着工业化进入中后期

10、、产能过剩，传统矿产等硬资源价值下降。而大数据、青山绿水、传统建筑、古村落、特征文化等非传统资源软资源的价值大大提升。3、新优势：自然、绿色、低碳、生态曾经成为当今社会最为稀缺的资源。成为乡村开展的新优势。4、乡村价值在提升。慢生活、乡村景致、传统农家生活、传统乡村的生活方式价值在提升。.4-2、城里人开场追求乡村生活 1、由于城市雾霾、拥堵，逃离大城市，到乡村、小城镇去曾经成为中产阶级周末和假日、第二居所的选择。 2、新市场：乡村、小城镇，休闲、度假、养生、养老、旅游、体验，曾经成为城市中产阶级周末和假日、第二居所的选择。 3、乡村与大城市相比最大的优势就是亲近自然，无污染、不拥堵，开展生态

11、产业、绿色经济优势开场显现。.4-3、政策支持和乡村本身的开展 1、绿色开展曾经成为十三五新理念。新型城镇化新理念。2、新政策：国家支持的安康产业、养老产业；旅游产业；文化产业；信息等新产业，乡村都有优势。3、土地制度的改革加快了城市资本下乡的步伐。农地的三权分立、集体建立用地直接进入市场、宅基地可转让、可买卖；占补平衡可以跨区域、地票制度跨区域流转4、统筹城乡、城乡一体化在根底设备、公共效力方面的建立成就开场显现。5、美丽乡村建立、农民工返乡创业。.4-4、城市的资源要素开场大规模下乡 目前乡村迅速崛起的三大新兴产业：1、乡村旅游在兴起。北京的古北水镇。2、养生、养老产业在兴起。国开金融的乡

12、村酒店。3、民宿经济在兴起。浙江桐庐、德清的洋家乐、四川武胜的民宿经济。 在城市资本大规模下乡的同时，城市的各类人才也开场下乡创业。 中国的城镇化正在迎来一个前所未有的新变局。.第五、区域板块加速分化中国区域城镇化呈现加速分化之势.5-1、中国区域经济新特征：四大板块的GDP比重和份额加速分化.5-2、县域经济开展差距拉大1、工信部下属机构对全国近3000个县(市)进展综合评价，发布了“县域经济100强排行榜。最新2、百强县的分布特点是：区域间严重不平衡、分化加剧、差、距拉大。3、东部地域占74席。中部地域、西部地域各占12席，东北地域仅有 辽宁省的2个县市入围。4、未入围的省：黑龙江、吉林、

13、山西、安徽、广西、贵州、甘肃、宁夏、西藏、重庆、海南。5、兴隆的经济都是类似的，不兴隆的经济却各有各的缘由；在经济体层面，“托尔斯泰景象同样存在。经济开展的目的都是类似的，开展才干和开展的结果却各有各的不同。 .5-3、小城镇正在加速分化 1、东南沿海部分小城镇已成为中小城市，面临着城镇管理体制的束缚和产业转型晋级的挑战。 2、中部绝大部分小城镇缺乏产业支撑，无法吸纳乡村劳动力就地转移。 3、西部和东北地域的小城镇人口在减少、经济空间在萎缩。 4、以往10年开展起来的资源型强镇，资源价钱高启时收入暴跌，房地产畸形、空城鬼城频现、过度福利化，正在苦苦挣扎。 四大类小城镇开展阶段不同、开展程度不一

14、、开展目的相左，呈现出加速分化之势。.5-4、“胡焕庸线根本锁定了中国的人口格局 1、胡焕庸线1934年发现的中国人口分布密度特征曲线。这条划分我国人口密度的分界限直观地展现出东南地狭人稠、西北地广人稀的现实。 2、“胡焕庸线两侧，农业消费才干、生态条件差别明显。锁定了中国农业经济的格局和农业文明时代的人口分布。 .准确的人口分布线.80年后的人口分布.现实：大数据显示的人口分布.5-5、胡焕庸线两侧的交通、城市密度.5-6、地理环境决议了人口差别化分布、区域经济的分化致使城镇化的分化不可防止1、工业化和城镇化高速开展的今天，“胡焕庸线依然锁定着中国的经济地理构造和人口分布。2、 80多年过去

15、了，1935年提出的胡焕庸线所提示的我国人口东密西疏格局至今没有发生根本性变化。3、到了后工业时代，即使粮食可以经过调配处理，但水资源和生态环境的约束无法改动。故“胡焕庸线很能够继续锁定中国经济、人口、城市开展的空间格局。结论：从区域经济分化到自然地理差别，城镇化的分化不可防止。城镇化与城市开展的区域差别将长期存在。.第六、城镇化新空间：添加城市数量东部特大镇撤镇设市：培育城镇化新动力.6-1、中国城市数量严重缺乏1、美国城市人口2.58亿人，有10158个城市；2、德国城市人口0.8亿人，有2065个城市。3、2021年我国城镇人口已达7.49亿，但仅有654个城市，城市数量和城镇人口严重不

16、匹配。4、中国设市的条件之多、之严，在世界上属于不叫稀有的。5、中国设市的条件和要求是顺应严厉控制城市的年代，与城镇化加速开展的要求严重不顺应。.6-2、中国的小城镇存在先天弱点1、除了东南沿海地域之外，中西部地域的小城镇缺乏产业支撑，无法为农民提供就业时机。2、规模小、规划分散，无法构成有效的三产需求和三产开展条件。3、没有独立的财政，设备落后、功能单一。4、行政层级的最低一级，短少行政性资源、短少公共资源。大学、医院、科研、文化、体育机构严重缺失。无法集聚高层次人才。.6-3、特大镇可以设市，添加城市数量1、2021年，我国镇区人口超越5万人的特大镇有254个，镇区总人口2779.9万人。

17、2、300多个左右特大镇撤镇建市，建立新型管理方式的小城市。3、目的是开展成为50100万人口的县级小城市，使中国的城市添加到1000个。4、城市管理体制创新的重要方面。.6-4、培育城镇化的新动能1、几百个特大镇设市。添加城市供应。2、采取PPP方式建立新城市、新功能。可以扩展几万亿有效投资，特别是扩展民间投资，为民间投资提供一个大空间。3、缓解特大城市压力，处理几千万农民进城落户。4、以新的理念，建立新型城市，构成新型城镇化的新动力。.第七、城镇化的新形状智慧城市建立与运营.7-1、智慧城市兴起开场重新定义城市1、智慧城市是一种新的城市开展形状。传统城市是工业化支撑的，智慧城市有信息化支撑

18、。2、物联网、大数据、云计算、挪动互联网四大技术革命支撑智慧城市开展。新一代信息技术及设备与道路、桥梁、电厂、自来水一样，将成为城市根底设备的一部分。3、创新、开放与共享成为智慧城市价值观。4、城市的规划需求重新定义。多规合一是前提，制度性的分割与封锁曾经严重过时。规划的智慧化、可视化、可选择成为能够。.7-2、新业态：智慧城市的运营和效力1、智慧城市的运营和效力。与城市道路、体育场、下水管道、供暖工期一样，智慧城市提供的设备、产品和效力也是需求运营管理，计算本钱。投入产出。2、因此，智慧城市的运营和效力本身需求专业化的智慧城市运营商，智慧城市运营本身就是一个稳定的、可继续的宏大的效力产业。3

19、、智慧城市的产品与工业产品不同。更多的是无形的效力、更好的体验、更方便的快捷。这些无形产品在量化、规范化、产权、质量方面如何界定价钱，维护知识产权，是全新的课题。.7-3、智慧城市建立面临的挑战1、信息孤岛、数据分割。数据的互联互通和开放，存在着技术和体制方面的双重妨碍。2、碎片化，各自为战者多，跨界、集成者少。特别是在跨界整合的方式上还没有进展深化的探求。3、缺乏有效的商业方式，未能充分发扬市场的力量。政府和企业的角色定位不清，智慧城市的建立和运营不能建立有效的商业方式，不能实现工程本身造血和发扬产业带动作用。4、PPP方式，虽有探求但胜利者少。政府财政压力宏大，工程难以耐久。 .7-4、智

20、慧从社区、特征小镇、新城区开场1、智慧从社区开场：完善智能设备。建立公共数据平台、生活大数据效力。 2、用数听说话、用数据决策。以前是人在做，天在看。如今是人在做，云在看。大数据将改动人们对城市的认识和效力方式。 3、城市将从粗放野蛮生长转到精明增长。运营管理需求全新的全流程、全覆盖、全方式、全相应的信息化、智能化的方式，做到精准规划、精细管理、准确效力、精致生活。 4、城市的规划方式、管理方式、运营方式、产业形状、盈利方式、产品的形状都将发生革命性的变化。.第八、城镇化的新领域特征小镇：新的热点.8-1、特征取胜，差别化开展的新方式1、改动以往以山寨、模拟、复制为特征的产业开展方式。走差别化

21、开展之路。2、特征是特征小镇的命脉。突出具有比较优势的产业，专业化开展，构成或产业、或文化、或资源、或建筑的特征小镇。3、因地制宜是特征小镇的灵魂。特征小镇一定要结合本身资源禀赋和条件特征开展，每个小镇都是独特的，越是因地制宜，越能做出特征，规划和产业要量身定做。4、特征就是比较优势。特征就是竞争力。比如韩城的历史文化资源。.8-2、小规模、紧凑型、集约开展的新追求* 1、改动单纯求大思想：微型城市是小城镇独有的优势。从追求规模到追求质量。产业特征、小尺度、近间隔、微景观。* 2、小城镇一定要开展成小中城市是一个误区：要追求小而特、小而优、小而美、小而精。3、小城镇不要克隆大中城市形状，要突出

22、本人的特征：地方文化、特征建筑、特征产业、适用技术。4、小城镇要与大城市相区别：亲近自然，乡土情调、青山绿水、保管传统文化、熟人社会、浓浓的亲情。3、小空间，大作为。以小取胜：改动以往新城新区建立方式。不论新镇建立还是老镇改造，要以居民企业的实践需求出发，在小字上下功夫，突出美、特、优、强。 .8-3、跨界、交融、共享：新开展理念的新探求1、特征小镇力求产业交融。一、二、三产业的交融；二是产业内的交融，一产内部、二产内部、三产内部直接的交融开展。表达出高度的信息化、系列化、高端化。2、三生交融消费、生活、生态、三位一体产业、文化、旅游是特征小镇的根本价值。3、特征小镇的跨界、交融、共享本身就是创新。是许多新业态、新产业、新经济的典型特