成都花园上城地产项目价格策略ppt课件

1、成都花园上城价钱战略.目录价钱战略产品解读客户分析市场背景汇报目的.第一部分：汇报目的经过市场、客户、产品以及本工程本身条件的综合分析得出成都花园上城 的价钱战略，经过市场比较法得出本工程的面市测试价钱。.第二部分：市场背景宏观市场背景典型竞品楼盘比较.宏观市场.1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。06年1-8月城西住宅市场分析.06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。06年1-8月城西住宅市场分析.06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五

2、城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。.2006年1月至8月五城区商品房成交价钱呈稳步上升趋势06年1-8月城西住宅市场分析18月住宅价钱上涨9.5价钱月均递增速度：1.1.二环至三环之间成交均价为：4033元/06年1-8月城西住宅市场分析.城西成交均价为：4445元/06年1-8月城西住宅市场分析.1. 1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。2. 06年1-8月二至三环间，供销比为0.99953. 06年1-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供销比为1.064.

3、06年1-8月成都市住宅买卖价钱成小幅稳步增长趋势，6月到达最高值4392元/，7、8月开场回落5. 06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/6. 06年1-8月城西住宅成交均价4445元/小结.典型竞品楼盘比较.竞品分布鹭岛国际社区中海.龙湾半岛花间集优品道天合凯旋城成都花园.上城.竞争性楼盘一览表项目开发商物业形态总建面面积区间均价元/价格区间鹭岛国际社区滕王阁地产电梯（板式）75万120220560053005900天合凯旋城天合地产高层电梯（点式）161549.687200510042006000优品道博瑞地产高层电梯（板式）约45万60140570054006000花间集炎华

4、置信电梯（板式）约20万74170540050005980中海.龙湾半岛中海地产电梯（板式）约35万 94160580056006200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司高层电梯（点式）约16万106213 .开发商：中海地产占地：约210亩物业类型：叠拼1618层小高层建筑面积：约35万首批次房源：288户电梯均价：5800元/面积区间：94160中海.龙湾半岛.中海.龙湾半岛户型点评总户数：288户面积区间：94160平米户型：两房、三房、四房.中海.龙湾半岛D3户型D3户型：155， 四室二厅二卫户型评价餐厅厨房不成线，被人流自动线分割；卫生间旁的“任务间纯属浪费空间客卧带有大阳台而

5、主卧没有.中海.龙湾半岛D1户型D3户型：， 三室二厅二卫户型评价“任务间不适用主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅3米，客卫与任务间却占用3.4米的开间客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。客卫有“回污景象.中海.龙湾半岛C5户型C5户型：120， 三室二厅二卫户型评价餐厅开间仅为2.3米，桌椅难以摆放客卫仅4.5m，太小一切的门集中在一个通道上，觉得像住宾馆。.开发商：炎华置信占地：约110亩物业类型：叠加洋房、高层花园洋房建筑面积：约20万总户数：约430户均价：5400元/面积区间：76170花间集环境优势.花间集户型点评总户数430户面积区间：94160平

6、米户型：两房、三房、四房.花间集G1户型户型评价厨房旁的洗衣间无法运用，纯属面积浪费客厅仅有12.6m与次卧面积相当，功能面积配比有问题主卫有一三角空间浪费客卧开间仅为2.7m，摆完床后留不出通道次户型的通风采光存在严重问题G1户型：120， 三室二厅二卫.花间集G4户型户型评价餐厅面积太小，仅4.0次卧开间太小仅2.7米此户型仅有一个面积为4.5的卫生间，整体适用性不佳。G4户型：100， 三室二厅单卫.花间集G6户型户型评价大门入口后必需绕开餐桌，餐厅设置有问题除次卧带有一露台外，客厅与其主卧均没有设置阳台客卫开间仅为1.8m，成为狭长的空间，其布置与运用均不方便此户型三面都与其他房源临近

7、，存在对视问题G6户型：112，三室二厅双卫.花间集J16户型户型评价该户型中客卫是个“暗卫客卧开间仅为2.7m，在摆上家私后就会显得非常狭窄J1户型：127，三室二厅双卫.开发商：天合地产占地：80余亩物业类型：高层建筑面积：161549.6总户数：1085户均价：5009元/面积区间：87200凯旋城.天合.凯旋城户型点评共16种户型，总户数1085户；三居室占73%，是绝对的主力户型；面积段140-160平米为主力面积段；只需极少数户型的各功能区域面积比不协调；大面宽、浅进深的设计，使得采光方面很到位在“十字楼座中，处理相近住户中短间隔对视的问题，该工程利用转角飘窗、生活阳台、非功能区相

8、近等方式进展处置，根本上处理了此类问题；很多款户型除了尺寸和比例，功能区域的设计非常的类似。.天合.凯旋城H户型总户数：60户户型分析：主卧的门与公用卫生间的门连成一条直线；阳台飘窗设计的很多，可以提高住房的通透性、温馨感；公用卫生间太小；H户型：面积123.39，三室二厅二卫.天合.凯旋城N户型N户型：面积126.50，三室二厅二卫 总户数：86户户型分析：主卧门与公共卫生间门成一条直线;.天合.凯旋城A户型A户型：150.16，三室二厅二卫总户数：85户户型分析：大开间、小进深设计，采光效果不错入户、主卧、书房与客厅相通的三大露台设计，均朝东南向，提升居住质量书房、次卧、主卧、卫生间的四个

9、门非常紧凑，私密性无保证，给人住宾馆防备的觉得；户型比较适用，居住功能性强，但是各功能区域面积配比不协调，客厅面积太小，显得不大气。.天合.凯旋城B户型B户型：145.05，三室二厅二卫总户数：85户户型分析：超越13平米的入户花园，非常气派、休闲；客厅餐厅相连，4.6米开间通透气派；主次卧的转角飘窗设计的很好；厨房后的转角露台没法运用，纯粹浪费；.天合.凯旋城D户型D户型：面积87.03，二室二厅一卫总户数：85户户型分析：户型适用型处置方面还是不错；阳台设计在次卧，主卧没有；卫生间门与次卧的门在一条直线上，风水上很忌讳；餐厅与厨房被主人流线分割；.鹭岛国际社区开发商：滕王阁地产占地：422

10、亩物业类型：多层+小高层+高层建筑面积：75万入市均价：4800元/现有均价：5600元/面积区间：120-220.开发商：博瑞地产占地：413亩物业类型：高层、小高层建筑面积：约45万总户数：410户入市均价：4380元/现有均价：5700元/面积区间：60140优品道.项目开发商均价（元/）价格区间（元/）鹭岛国际社区滕王阁地产560053005900天合凯旋城天合地产510042006000优品道博瑞地产570055005900花间集炎华置信54005400中海.龙湾半岛中海地产580056006200成都花园.上城成都花园开发建设有限公司竞争性楼盘价钱比较.面积m优品道鹭岛国际社区中海

11、龙湾半岛天合凯旋城花间集90110130150170190成都花园.上城22070竞品推出房源面积区间集中在90150工程竞争性楼盘面积区间市场空白点顶跃、下沉.项目总套数（电梯）一房两房三房四房顶跃、下沉备注套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比龙湾半岛28800%3612.50%16256.25%9031.25%288套房源为此次推出的电梯公寓花间集43000%7016%32275%389%针对其电梯公寓凯旋城108500%908%78071.50%21520.50%整个户型配比优品道4237217%6616%27867%00%三期即将推出物业成都花园.上城324004213263811

12、961、6楼房源竞争性楼盘户型配比.竞争性楼盘推盘节拍比较分析中海龙湾半岛花间集鹭岛国际凯旋城优品道9月10月10月2810月21日能够开盘内部认购排号开盘推约300 套排号长春藤时蓄客蓄客05年开盘推288套开盘推313套11月开盘推 680 套蓄客2期时11月中旬开盘推 300多 套蓄客蓄客、排号开盘推约324 套成都花园.上城蓄客8.31排号剩余100套左右的房源销售明年3月左右推出新房源上市会排号.推盘时间较为重叠，均为十月底推盘量为1600套左右根据竞品推盘时间，建议在10月19日左右抛出成都花园.上城测试均价建议市场定价充分思索竞争性对手推盘时间竞争性楼盘推盘节拍比较结论.竞品小结

13、成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150面积区间，竞争猛烈。片区内户型定位以居家型为主温馨型两房、经济型三房、温馨型三房竞争楼盘推盘时间与本工程推盘时间重合，建议在10月19日左右抛出测试均价，以避开竞争顶峰。竞争楼盘大多都以相对较低的价钱进入市场，建议本工程以低开高走的方式入市。.第三部分：客户分析客户需求分析客户与产品.客户需求分析.客户情况成都花园.上城客户积累时间：8月2日-10月14日来访客户：1160组铂金卡入会客户：675组.来访客户户型需求分析.来访客户户型需求分析.客户与产品.户型配比统计表面积区间100以下100-1

14、10110-130130-140140-150顶跃下沉总套数4278425687154 户型以100-150三房为主，与来访客户三房需求量较多一致。成都花园.上城产品户型配比分析.需求房型2房3房4房顶跃下沉未告知合计来访客户321623110538451160成交转化率1239 75 136 1 5 121 户型推出量4226301540324客户需求与推盘户型模拟成交比较分析目前客户均未涉及户型、面积、价钱，因此，来访及入会客户意向性还有待甄别。按照上门客户12的成交转化率，估计开盘销售120套左右，于开盘销售180套目的相差60套左右。由于工程没有4房房源推出，如何将4房需求客户转化到3

15、房、顶跃或下沉是销售要处理的首要问题。.第四部分：产品解析.成都花园.上城产品户型罗列幢号单元户型楼层建筑面积套数11A1偶数（4-20）123.689 124.249 奇数（3-21）127.9810128.5510A23-20106.0236 21112.482 A322（跃）187.491 22（跃）192.391 A422（跃）161.352 A51（下沉）205.381 1（下沉）205.87 1 2123.68 1 2124.24 1 12B12-21133.65 40 B23-21143.73 19 B322（跃）195.72 1 B423（跃）191.47 1 B524（跃）1

16、98.25 1 B61（下沉）211.191 1（下沉）213.211 .成都花园.上城产品户型罗列幢号单元户型楼层建筑面积套数61、2G13135.08 421135.82 41-2139.66 84-20143.21 68G22-2198.17 40198.31 2G31-20104.35 4021110.11 2G522（跃）158.91 2G522（跃）198.06 2G622（跃）130.50 2G722（跃）159.50 2.户型配比统计表面积区间100以下100-110110-130130-140140-150顶跃下沉总套数4278425687154占比132413172751成

17、都花园.上城产品户型配比.第五部分：价钱战略均价测算目的与价钱战略工程背景与价钱战略竞争与价钱战略.测试均价测算.原实际述市场比较法实际根据：替代原那么原理阐明：在同一市场上，具有一样成效的物品，应具有同一的价钱，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价钱就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价钱相互牵制而终趋于一致。市场比较法根本公式：PDPBABDEPD待估楼盘价钱PB比较案例价钱A待估楼盘情况指数/比较案例情况指数 正常案例情况指数/比较案例情况指数B待估楼盘价钱指数比较案例价钱指数D待估楼盘区域要素条件指数比较案例楼盘区域要素条件指数E

18、待估楼盘个别要素条件指数比较案例个别要素条件指数.测试均价测算步骤产品因子比较1推盘节拍比较综合修正均价区位因子比较品牌因子比较2345区位因子修正品牌因子修正产品因子修正推盘节拍修正综合修正开发商知名度物业管理业主称心度自然资源能否临河生活配套外双楠、光华交通优势能否临主干道能否临街噪声影响市政配套公园、文化宫、地铁平安隐患加气站、辐射建筑构造景观规划建筑高度容积率社区配套智能化系统蓄客量推盘量推盘时间综合评定.竞争性楼盘区位因子比较分析中海.龙湾半岛临清水河，靠二环路外双楠，配套完善不临街鹭岛国际社区靠二环路外双楠，配套完善临街优品道临青羊大道，光华大道光华片区，配套完善临街花间集临清水河

19、，靠光华大道（2.5环）外双楠，配套较完善临街天合.凯旋城靠光华大道，外光华，配套较差临街成都花园.上城靠二环路，临青羊大道，靠清水河外双楠，光华片区交汇处，配套完善不临街.区位因子价钱修正市场比较法（区位因子）项目销售均价自然资源 （是否临河）生活配套 （外双楠、光华）交通优势 （是否临主干道）临街 （是否临街）市政配套（公园、文化宫、地铁）安全隐患 （加气站、辐射）修正均价市场均价中海.龙湾半岛5800102100102 100 100 100 5575 5350 花间集540010498102 98 102 102 5095 优品道570098102104 98 102 102 5378

20、 鹭岛国际社区560098100102 98 102 102 5495 天合.凯旋城51009898102 98 102 100 5208 .品牌因子价钱修正市场比较法（品牌因子）项目销售均价开发商知名度 物业管理业主满意度修正均价市场均价中海.龙湾半岛58001041041025257 5282 花间集54001001021025190 优品道57001001041025373 鹭岛国际社区56001021021025277 天合.凯旋城510098981005310 .竞争性楼盘产品比较分析中海.龙湾半岛板式，18F知名景观设计社区较完善（会所等）鹭岛国际社区板式，18F绿化面积800元/

21、社区较完善（会所等）优品道板式，18F、22F景观设计一般100亩社区配套花间集板式，18F景观性好临街天合.凯旋城点式，33F景观设计较好社区配套一般成都花园.上城点式，221F景观设计一般千亩大盘，社区配套完善.产品因子价钱修正市场比较法（产品因子）项目销售均价建筑结构景观规划 建筑高度容积率社区配套智能化系统修正均价市场均价中海.龙湾半岛5800102102102 102 98 102 5360 5330 花间集5400102102104 96 96 98 5526 优品道5700102100102 102 102 100 5266 鹭岛国际社区5600102104102 102 98

22、102 5076 天合.凯旋城51009810098 98 98 102 5421 .竞争性楼盘推盘节拍比较分析中海龙湾半岛花间集鹭岛国际凯旋城优品道9月10月10月2810月21日能够开盘内部认购排号开盘推约300 套排号长春藤时蓄客蓄客05年开盘推288套开盘推313套11月开盘推 680 套蓄客2期时11月中旬开盘推 300多 套蓄客蓄客、排号开盘推约324 套成都花园.上城蓄客8.31排号剩余100套左右的房源销售明年3月左右推出新房源上市会排号.推盘节拍因子价钱修正市场比较法（推盘节奏因子）项目销售均价蓄客量推盘量 推盘时间修正均价市场均价中海.龙湾半岛580010410010453

23、62 5310 花间集54001061001024994 优品道57001021001005588 鹭岛国际社区5600102981005602 天合.凯旋城5100104100985004 .综合价钱修正 成都花园.上城实收均价面价折扣前 0.985212元/项目区位修正品牌修正产品修正推盘节奏修正综合修正均价实收均价市场修正均价5350 5282 5330 5310 5318 5212 成都花园.上城面价折扣前均价5318元/.目的与价钱战略.目的回想配合销售方案、周期、逐渐提高“成都花园上城的佳誉度，渲染物业的市场价值，提升品牌佳誉度树立“成都花园上城的品牌笼统，提高关注率； 初次开盘实现180套目的，