GVL天津宝利汉沽项目提案

1、宝利汉沽项目策略方案2012.7.10 1一个时期的结束同时也宣告着另一个时代的到临。奢侈的面积、昂贵的建材、华丽的装饰、昂贵的价格当汉沽大部分地产开发商还在为7K的房价较劲的时候，有一种标准席卷而来。唯一，是唯一的价值标准。所谓豪宅，如此而已。2第一部分 豪宅土地3如果说，每一块土地背后都充满判断与抉择，那么，每一块豪宅土地的背后都拥有值得发人深思的实力与责任。4什么样的土地可以被称为豪宅土地？怎样的开发商可以拥有豪宅土地？豪宅土地之上究竟需要诞生怎样的产品？豪宅土地对于开发地产市场的影响与作用究竟是什么？5NO.1 什么样的土地可以被称为豪宅土地？当土地被贴上豪宅的标签，一般来说它往往具备

2、了区位特有的地理空间、对稀缺资源的占有、以及长久的生命力即发展空间，而这些先决条件通常成为被他人嫉妒的资本。6 “东拓南移” 汉沽区未来城市发展重心将南移，在老城区东南部沿海规划建设新城区 项目所在区域为未来规划的大规模居住区，潜力无限。 交通体系较好，辐射能力和通达性强，有通往开发区几条公交线。 具有景观资源性特征 教育资源相对完善，缺少早教和幼教，需要弥补。可树立项目教育品牌地产概念 当前周边商业文娱配套资源氛围一般，但旁边正在施工一个商业综合体项目，并且与 中心商业区域较近，动静相宜具有互补优势。汉沽豪宅土地之唯一7NO.2 怎样的开发商可以拥有豪宅土地？先机责任实力8实力篇品牌实力的体

3、现往往是一种市场认知度、认可度的表现。因此，市场是实力的最好体现。宝利品牌之于汉沽，是长久以来深耕市场的高端物业形象。海尚豪庭、新都汇拥有汉沽市场大量高端人群为业主，无论是产品或是品牌早已深入人心。9很多时候，决定品牌先机的不是机遇，而是眼力。这种眼力，不是指看到了什么，而是观察事务的精准角度。深刻了解区域市场后对土地的本能判断，是决定开发商是否把握领土先机的先决条件，也是决定开发商是否拥有豪宅土地的第二要素。先机篇10责任者，必定大有所为。“得城市以土地，还城市以责任”，今天的宝利不再将自己定义成为普通的开发商，而是本着为城市建筑重新定义的标准来要求自身的产品，为不可复制的土地资源带来不可复

4、制的标杆产品。责任篇11NO.3 豪宅土地之上究竟需要诞生怎样的产品？所谓豪宅，就是当社会经济发展到一定程度时，一部分高收入阶层对居住区求上升的表现。“宅” 就是住宅，属于物质层面，强调了它做家、第一居所的使用功能；而“豪”是指豪华，它属于精神层面，它与其它物业相比，应该在价格、配套、品质等方面都有明显的区别，另外购买和使用豪宅的人应当具有相当的知识体系，对自身的社会单位应该相当自信。 12NO.4 豪宅土地对于开发地产市场的影响与作用究竟是什么？拥有汉沽豪宅市场的唯一定价权13定价权定价权指对产品价格制定拥有主动权，若改变产品定价不会对需求有负面影响。拥有定价权的公司在成本上升情况下可以顺利

5、通过提价将新增成本传导给下游且不影响销量。定价而绝非溢价，崭新标准的建立，是撼动现有市场价格体系的致命武器。14那么，怎样的产品为我们提供定价权空间？是我们必须思考的问题。15豪 宅 标 准16豪宅的发展是从炫富到享富的变迁，从大的方面看，经历如下三个发展阶段：闹市里的拜金豪宅穿着“漂亮外套”的高档公寓，以奢侈的面积、高价的建材、华丽的装饰为突出特点，以占有和挥霍成为主人骄傲的资本。繁华上的理念豪宅优越的地理，豪华的概念，加以大量的广告宣传诠释产品的“所谓内涵“。资源控的定制豪宅稀缺的社会资源，以为定向人群量身定造的品质细节，成熟的豪宅营销手段。满足财富人群对生活渴望已久的”苛刻需求”。17豪

6、（精神层面）宅（物理层面）财富只有在自然享有时才具备灵魂，而刻意标榜必然成为累赘18本案被视作刷新汉沽高档物业历史的制高点，不仅占尽稀缺资源，并且将为汉沽再次创造豪宅的“宝利标准”。19三大标准体系领地阶层手笔20三大标准体系领地阶层手笔21 寨上文化杨家寨汉沽发源地汉沽发源于寨上，历史悠久，一条运河由此穿过，孕育了汉沽两岸的盐渔文化和丰富的人文景观资源。22 蓟运河运河文化、盐业文化，历史底蕴浓郁人文蓟运河，是一部编年史，记录了汉沽自诞生以来丰富的历史片断和人文智慧蓟运河，也是一部教科书，叙述着汉沽的发展脉络、无数百姓的生存之本23作为河岸版图诞生的新塔尖，本案结合了地脉和人文，是汉沽水岸人

7、居理想的最高体现唯一的湾岸在这里24 东岸河东是汉沽的行政、金融中心，相对河西更为宜居，城市建设中的西拓南移规划将对项目区域价值进一步提升商业中心政治中心文教中心 商贸区域商业氛围成熟，且项目旁边有一处正在开发的商业综合体，为本项目提供成熟商业氛围。 交通交通体系较好，辐射能力和通达性强，有通往开发区几条公交线。 教育中小学教育体系完善25运河东岸 上层湾区域定位26产品三大标准体系领地阶层手笔27本案以同期高于市场精品20003000元的价格定位市场人群：汉沽 红顶阶层在上次的沟通中，我们是这样描述他们的：他们拥有财富，他们需要标签，他们目标实际，他们在乎身份地位的体现,他们有着自豪、自卑、

8、真实、虚伪的矛盾心理特征和行为.28但是今天，我们要做汉沽唯一拥有豪宅市场定价权的产品，所以，应该将这群位于金字塔顶端的客户继续细分29富人者谁？30新富乍到的模仿为了拉开与中产阶级的水平，消费和使用尽量奢侈的物品， 凸显买得起，经常改变财富象征，迫切渴望挤进上流圈子，通过“把别人欣赏的标签贴在自己身上”的方式制造捷径。31招摇式的挥霍把炫耀规格扩大，把价位提高限定炫耀行为，在仍可能成为最惹人注目的挥霍范围之内珠宝、艺术品、收藏32低调的奢华不那么容易一眼看出，靠社会地位获得财富认同更加懂得炫耀的艺术，有品位、会判断，尽量培养自己成为专家无须招摇财富，拥有专属和唯一的权利，是最有效的炫耀行为3

9、3今天的汉沽，不具备任何一个物业能将他们与泛财富人群剥离开，而我们，超出了区内所有高端地产的价值范畴，正是供给社会上，具有相当的财产、地位、权利人群居住的真正豪宅，绝对资源的占有/极致的人文价值/最具优越感的圈层标识唯一就是特权34财富之上 特权阶层人群定位：35产品三大标准体系领地阶层手笔36汉沽，已经有一个成熟的阶层可以堂皇地住进豪宅，但他们不再是随便贴个豪宅标签就可以满足，各项指标都处于尖端的产品才是今天汉沽豪宅精神的生命力体现。37我们的产品力如何？ Where am I ?38汉沽市场中的同期高端物业：项目名称总体量产品形式位置开发商均价分析华城公邸175000高层、小高层、超高层、

10、洋房一纬路与二经路交口天津金厦环海置业6700位置最近产品形式不纯粹中建御景华庭176000高层四经路与四纬路交口中建地产6900品牌最强区域、户型较弱泰达汉郡230000高层、小高层大丰路与太平街交口天津滨海荣泰置业7700价格最贵区域、资源较弱从现有楼盘格局审视，我们集综合优势为一身，占据绝对的物理优势，是汉沽名副其实的豪宅明星。39之前我们提到过豪宅四大标准：私密性1。台地式社区规划2。大围合式社区组团3。叠水式中央下沉会所4。立体式的景观植被规划稀缺性1。位处东岸的地段资源2。繁华与宁静之间的平衡点3。观运河之湾的绝佳地段4。项目河东之南的城市发展方向5。地标性的ArtDeco建筑安全

11、性1。地上、地下完全的人车分离2。先进的社区电子安防系统3。高标准的物业服务4。与社区外仅有的2个社区入口舒适性1。宽敞豁达的入户大堂2。全地下式的私家地库3。超大尺度的楼间距4。大户型的产品设计5。情景式社区商业内40如何让我们的产品形象更清晰？Who am I ? 41土地 建筑 服务 技术 营造五 大 产 品 价 值 体 系42地理价值： 一线江岸，湾区不可复制人文价值： 城市中最汇聚人文精华，百年汉沽精神策源地景观价值： 皇家园林景观、下沉式中央瀑布景观、欧陆商业街区景观、顶级河滨公园景观四大景观体系规划居住价值：城市性与生态性交融，周边有汉沽最大购物场所及顶级配套集地脉、文脉与人脉的

12、极致土地43东西方文明交汇的极致之园灵感溯源： 法式新古典主义规格形制： 以形制与礼序，比例与尺度，营造建筑的殿与堂国际设计：携手国际知名团队打造，树立国际化设计理念空间尺度：纯大户平层官邸，8大户型空间创新，将西方礼序空间与中国人文情节相结合，开创汉沽豪宅新格局44精湛工艺： 户式中央空调、窗式新风系统，高附加值户型设计精装系统：双精装大堂，3万平米高比例车库配套，品牌电梯轿厢装潢，入户单元门加宽设计，依循顶级酒店的标准精装公共配套空间 氛围环境：汉沽首席欧陆风情步行商业街区，红线外50米公共绿化带营造投入情感价值的尊贵享受45五重智能安防系统，电梯速度载重配置，弱点智能化系统十大科技智能系

13、统隔音、降噪、环保、节能、舒适、安全的全方位呵护顶尖科技体贴人性46顶峰会所： 以绝对高端配套品质打造城市顶级精英俱乐部；1500平米殿堂级建筑：会议室、室内泳池、顶级健身房等多元功能空间，提供生活、礼仪、社交、商务的全方位满足，创造凝结社会资本的平台御制服务：顶级定制化服务体系，为生活带来安全与尊贵物业专家：于五大行物业顾问公司的世界级物业管理承诺定制级顶峰精英生活舞台4748以今天的手笔和投入，我们不再是高端产品制造商，而是汉沽高端生活营造家49极致的土地+极致的产品=？资源的极权占有50我们要做汉沽最有号召力的极权领袖住区51第三部分 豪 宅 体 验52视 觉 体 验53案名建议 154

14、海宁湾55SLOGAN 建议 156上层湾上 上层山57SLOGAN 建议 258名门湾 御东岸59LOGO 16061626364656667LOGO 2686970717273747576LOGO 37778798081828384案名建议 285迎浦山 迎浦，本意为引入注汇大河的川流，河流汇集之地。 即将物理定位巧妙的融入其中，又将汇集感凸显，适为豪宅项目聚财之选。 山，可表明本案高层的产品体系，又可彰显出豪宅气魄，彰显权威。 案名大气恢弘，映射出深刻的文化底蕴，韵味十足。86案名建议 387观 潮 观，谛视也。观览全局者，当为王者。从物理上，将高层产品形式带出。 观，又可引申为示范、如

15、观瞻、观摩，本案将成今后为汉沽的豪宅标杆。 本案处于海、河交汇处，观潮、看水、赏川流汇集，聚财之地。 案名个性鲜明，朗朗上口。简单直白，却又耐人寻味，易于接受。88品 牌 体 验89豪宅，不仅仅是建立在奢豪的价格上，更重要的是在豪宅形象塑造过程中，所赋予的符号价值与人文涵义。90今天的宝利文化是什么？15年品牌历程，天津民营企业20强，在汉沽拥有多个知名高端楼盘，几千个家庭在宝利落户安家宝利品牌 深耕汉沽十五年91宝利品牌，将以怎样与汉沽沟通？几个案例92腾讯在12年周年庆之际，推出品牌情感广告。影片以母子相隔两岸之间的沟通，触动着每位观众心中最柔软的部分。QQ在人们心中的形象，成功转化为人与

16、人之间的沟通平台。腾讯“弹指间，心无间。”案例一 :93人为什么活着大众银行推出由真实故事改编的系列广告，将大众银行“关注、陪伴、相信”的宗旨暗含其中，“大众”在被广告片打动的同时，也记住了大众银行。案例二 :台湾大众银行“不平凡的平凡大众。”母亲的勇气94宝洁“为母亲喝彩。”案例三 :95这是一个情感经济的时代，成功的品牌从情感营销中脱颖而出，是因为与客户之间建立信任和好感，品牌文化情感品牌是一种超值的承诺借助源于96豪宅序曲 & 情感营销宝利 用十五年品牌兑现承诺97邻里之间相依相随宝利 感情记录片 家，在宝利 邀请宝利老客户，以访谈的形式相互沟通，用镜头记录下宝利与业主们之间的深厚感情。

17、四世同堂98导演：张一白代表作：开往春天的地铁好奇害死猫将爱情进行到底擅长电影、MV拍摄，善于拍摄人物之间的细微情感，在影片策划宣传中可以充分发挥名人效应。99活动执行100家，在宝利感动故事征集活动真实的视角，真实的语言，发现他们的故事，讲述他们的幸福生活。 影片启动101家，在宝利 礼献汉沽 开机揭幕仪式策划方、导演、参演业主联袂出席开机活动，以“尊重城市，关注生活”为主旨，塑造宝利品牌形象，邀请各界媒体到场，引发第一轮媒体炒作。102海报103候车厅104 影片宣传预告片曝光 引发话题/制造期待短短30秒钟的预告片，将首次勾勒出影片的故事脉络，导演、演员、精彩镜头全体出席，将万众期待的目

18、光推向一个新的高潮。105张一白导演 情感力作106家，在宝利。1071081092012 蓟运河畔 宝利巅峰之作 敬 请 期 待110电梯间电视商场LED大屏网络电影院（配图）（配图）（配图）（配图）商场LED滚动播放111汉沽影院映前贴片广告112电梯间113 影片应用【口碑的力量之一】售楼处品牌展示 品牌实力展示 品牌价值与客户价值双提升 加深到访客户对宝利品牌的认知与感触114【口碑的力量之二】微博话题营销随着微博影响力的持续扩大，微博平台已成为广告片投放的一个重要渠道，我们作为汉沽最有影响力的豪宅项目，将以全新的宣传方式、渠道运营，吸引各界的关注，创造业内的观点话题。 影片应用#有奖

19、转发活动#115 影片应用【口碑的力量之三】“产品说明会”启幕序曲在项目问世之际，将客户邀约至影院，举办产品说明会。以家，在宝利为序曲，让客户在品牌口碑的感染力之下，深刻体验项目背后宝利品牌的人文魅力。116 后续宣传【口碑的力量之四】“家在宝利，感恩有你”老业主迪拜之旅将参与家，在宝利微电影拍摄的业主家庭，及参与故事征集的部分幸运业主组团免费飞赴迪拜，享受宝利为业主精心准备的尊崇礼遇，作为本次活动的答谢回馈。117大多数事件营销只能短时间引爆市场，而成功的营销手段能够做到：反复 持久惊艳的噱头，终会成为过眼云烟。耳熟能详，绝不只仅仅是因为力道。118产 品 体 验119主形象120121户

20、外122123124125江 岸 户 外126127128社 区 户 外129130131海 报132133134135车 体 包 装136137报广方案 A138第1阶段 树立汉沽第一豪宅形象139140141142143144145146147第2阶段 产品优势集中爆发阶段148149150151152153154报广方案 B155第1阶段156157158159160161162第2阶段163164165166167168169170171172173174175围 挡176177178179180现 场 体 验 包 装 方 案181182对于豪宅而言，现场的体验是一种前所未有的接触，而在客户与我们的接触过程中，我们的目标只有一个，制造消费冲动感。183184入口，往往是一种礼仪185通往售楼中心的小径重点：两旁植被186局部的露天庭院总能让人流连忘返187水景示范区亲近客户188189时刻营造恭候感190每一个细节都是一种标准191管家式接待是一定要拥有的环节192温馨是最能体现不同的地方193安全 无处不在194195售楼中心的外延是一种昭示性的自信196精益求精，哪怕只是门前的石板路197室内的风格，仅需拥有品位便足以198全息3D投影的立体沙盘199哪怕是局部应用也是个不错的效果2002