第10章房地产企业税收筹ppt课件

1、房地产企业税收谋划.一、房地产开发企业涉及的主要税种企业所得税土地增值税营业税印花税城镇土地运用税耕地占用税.1、房地产企业在设立环节上的税务谋划2、房地产企业筹资环节的税务谋划3、房地产企业开发建立环节的税务谋划 4、房地产企业销售环节的税收谋划。二、房产企业不同阶段的税务谋划.一房产企业在设立阶段的税务谋划1、和合伙企业的选择2、法人股东和自然股东的选择3、总分公司和母子公司的选择4、工程公司和公司工程部的选择5、内资公司和外资公司的选择.1、和合伙企业的选择包括有限责任公司和股份，以其出资额为限承当有限责任；合伙企业包括合伙企业和个人独资企业，对企业债务承当无限责任。合伙公司于相比最大的

2、优势在于不需求交纳企业所得税，而只需承当个人所得税就可以了。除了要交纳企业所得税外，在分配利润的时候还能够要交纳个人所得税。.案例：假设应纳税所得额为1000万元， 非上市： 企业所得税=100025%=250万元 个人所得税=1000-25020%=150万元 总体税负=250+150=400万元 合伙企业： 个人所得税=100035%-0.675=349.625万元税负比较：比合伙公司税后净利少 400-349.625=50.375万元.留意： 本案例中没有思索调增合伙企业股东发给本人的工资，合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400万元。总之，注册合伙企业相对于对于是有

3、节税效应的。 但是除去个人所得税在税收的优势外，也需求思索其不利的一面合伙公司是一个无限责任公司，股东承当无限责任。 普通情况下，股东们原意选择设立，但是在楼市牛市的时候，是可以思索为一个工程注册一个合伙企业，由于在牛市的时候根本上没有什么风险，节税收益将大于承当无限责任所带来的时机本钱。而在熊市的时候应该相反。.2、法人股东与自然人股东的选择房地产开发企业向股东分配税后利润时：个人股东需求交纳20%的个人所得税； 法人股东不需求交纳个人所得税，只需法人股东向其自然人股东分配利润时，才需求交纳20%的个人所得税。 利用法人股东身份可以无限期极端情况只需法人股东不向其自然人股东分配延缓交纳个人所

4、得税的时间，从而获得税款的时间价值.3、总分公司和母子公司的选择总分公司是同一法律主体，有能够将税款一致汇总在总公司所在地交纳，可以相互弥补亏损。母子公司是两个法律主体，各自在所在地交纳税款。高税区与低税区的存在，企业如何选择？1总机构设在低税区，分支机构设在高税区，应选择“总分公司的组合方式，可以将高税区的利润汇总到到低税区交纳。2总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择“母子公司的组合方式，防止将低税区的利润汇总到高税区交纳。.亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？1总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将分支机构的亏损弥补总机构的盈利。2总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司；3

5、总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组成总分公司，与盈利的组成母子公司。.4、工程公司和公司工程部的选择工程公司单独核算，工程公司的盈亏不能和母公司的盈亏进展相互弥补，工程公司与母公司运用各自的所得税税率，假设工程公司适用税率低于母公司，未来工程公司分会的利润将补缴差额所得税。工程公司获得所得税时间价值。公司工程部盈亏与公司可以相互弥补，税率适用母公司税率，不能享用差额税率获取的税收时间价值。另外一方面，工程公司的运营和税收风险与母公司相连。.谋划：假设工程所在地所得税税率低于母公司所在地税率，成立工程公司，假设两地税率一样或者工程所在地所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司工程部税

6、收上更为有利。成立公司工程部在审批上比较困难，各地由于税源问题，更希望其成立工程公司。.5、内资公司和外资公司的选择外资公司以前的益处主要在于免征城建税和教育费附加2021.12.01取消 。当然对于房地产企业还需综合思索土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才可以断定是内资好还是外资好。普通以为成立外资公司要比成立内资公司好。除了税收上能够有节税效应外，地方政府普通都有给予外资公司的诸多超国民待遇。.二房地产企业筹资环节的税收谋划1、资本弱化的运用 房地产筹资中合理利用资本弱化，即利用债务筹资，不仅可以使日后企业所得税中获得利息扣除，同时亦可以在计算土地增值税中获得扣除。可以获得减税效

7、应。.2、房地产开发费用中政策扣除工程的选择 利用税法给予的5%和10%选择权，进展测算看是选择“利息+5%的增值额小还是“10%的增值额小。 政策优选法.三房地产开发建立环节的税收谋划1、工程可行性研讨等前期费用的谋划2、企业价值链的延伸3、加大期间费用4、防止成为纳税义务人代建、合建.1、工程可行性研讨等前期费用的谋划在房地产拿地之前，需求到各地调查，并进展市场调研和可行性研讨等任务。普通企业的这些任务都是由内部员工进展，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。谋划： 可以利用“部门公司化，业务外包化这一原那么进展谋划。另外注册一家调研公司，向总公司提供效力并收取调研费用，从而到达提高土

8、地增值税税前抵扣额的目的，同时将可将其计拿地本钱。.案例： 某房地产开发商前期调研本钱为60万元，经过“部门公司化，业务外包化独立成立一个调研公司，专门为总公司提供调研效力。同样的60万元本钱，独立的调研公司可以向总公司收取150万甚至更高的调研费。这样就可以提高总公司土地增值税的抵扣基数。 多出的费用不一定很大，但是假设在增值率20%临界点上的话，能起到四两拨千斤的作用。使其增值率小于20%，从而享用免征土地增值税的优惠。同时这也是转移利润的重要方法。.疑问： 这个60万的本钱，收取150万的收入是不是定价不合理？由于提供的是调研这种效力，而效力是无形的。其定价有很大的空间，不容易招致税务局

9、的核定定价。 这种“公司部门化，业务外包化的方法，不仅可以在土地增值税的谋划中运用到，同时可以利用其将企业所得税中将高税区的利润转移到低税区，从而到达节税的目的。其重点就是把握利用买卖无形的效力把握好关联定价的度。.2、企业价值链的延伸例如成立资料供应公司，园林绿化公司，装修修公司等，从运营的角度来说是多元化运营。从税务谋划的角度来说，可以加大本钱添加土地增值税抵扣额，少纳土地增值税。公司部门化，业务外包化同时，也有利于转移利润，有助于日后企业所得税的纳税谋划。.例如，许多房产开发企业拿地后，分期开发。未运用的土地进展园林树木的种植，然后给开发的小区进展绿化装饰。这样有助于提高小区的品味、档次

10、，有助于小区的销售。但是假设独立成立一个园林绿化公司，那么可以加大抵扣本钱，树木的价钱有很大的选择空间，同时进展利润的转移。转移利润的益处在于，一方面假设园林绿化公司注册地为香港那么其企业所得税为17.5%比大陆低，可以少交企业所得税。假设注册地为大陆，但是可以招用下岗职工、残疾人和退伍军人等使之符合新办企业的优惠条件，从而到达节省企业所得税的目的。.3、加大期间费用有时候人为的加大期间费用，使之符合20%的免税条件，可以获得杠杆效应。案例： 某房地产公司，其建造的房子为普通规范住宅，扣除工程合计9000万，售价为10900万元。那么： 增值率=10900-90009000=21.11% ，

11、应纳土地增值税=10900-900030%=570万元. 假设添加期间费用90万，那么扣除工程合计9090万元，售价为10900万元。 增值率=10900-90909090=19.91%， 符合建造普通规范住宅的税收免税优惠条件。 营业税不变 印花税不变 企业所得税添加57025%=142.5万元 税后利润添加=570-142.5-90=337.5万元谋划节税效益： 以90万的期间费用投入获得570万土地增值税免税收益，同时多交纳企业所得税142.5万，最终净利润添加337.5万，这便是所谓的杠杆效应。.三房地产企业销售环节的税收谋划1、楼盘价钱制定的税收谋划2、促销方案选择的税收谋划3、销售

12、公司和销售部门选择的税收谋划.1、楼盘价钱制定的税收谋划经过价钱的制定来控制增值率，以获得减税效应。案例：某房地产公司，建造普通规范住宅，扣除工程合计9000万元，售价为10900万元。那么：增值率=10900-90009000=21.11% ，应纳土地增值税=10900-900030%=570万元营业税=10900 5%=545 万元印花税=10900 0.5 =5.45 万元企业所得税=(10900-9000-570-545-5.45)25%=194.89万 税后利润=10900-9000-570-545-5.45-194.89=584.66万.谋划：假设售价降低至10790万元，那么：增

13、值率=10790-9000)9000=19.89%低于20%，符合建造普通规范住宅的税收优惠的条件，可以免土地增值税。营业税=10790 5%=539.5万印花税=10790 0.5 =5.395万企业所得税=10790-9000-539.5-5.395 25%=311.276税后利润=10790-9000-539.5-5.395-311.276=933.829万谋划后税后利润添加349.169万元933.829-584.66.获得节税的缘由：土地增值额=应税收入-扣除工程免税570营业税减少5.5企业所得税添加116.386印花税减少0.055销售收入减少110净利润添加349.169经过降

14、低土地增值税的应税收入从而到达减低增值额，使之减低适用税率档次，到达节税的目的. 2、售楼促销方案选择的税收谋划买房赠送买房返现打折销售.1、买房赠送送花园、送阳台、送车位、送空调 案例：买100万房送2万元的空调。 1以100万元为应税收入进展调整交纳土地增值税2以100万元为应税收入交纳营业税3以100万元为税基交纳印花税5送2万的空调，代扣个人所得税6送2万的空调及其应承当的增值税以及代扣的个人所得税，在税务上做非公益性捐赠处置，调增企业所得税。7买房者要以100万为税基交纳契税。4送2万的空调，视同销售交纳增值税. 注： 送2万的空调及其应承当的增值税以及代扣的个人所得税，在会计上应计

15、入销售费用，但是从税法上来说属于捐赠支出，而且是非公益性捐赠支出。因此税法上应调增企业所得税的应纳税所得额。如何谋划？.2、买房返现金、买房送契税案例：买100万元房，返现2万元。1以100万元为应税收入进展调整交纳土地增值税2以100万元为应税收入交纳营业税3以100万元为税基交纳印花税.42万返现，代扣个人所得税52万返现以及代扣的个人所得税，在税务上做非公益性捐赠处置，调增企业所得税。6买房者要以100万为税基交纳契税。.3、打折销售案例：原价100万元的房子，打9.8折销售1以98万元为应税收入进展调整交纳土地增值税2以98万元为应税收入交纳营业税3以98万元为税基交纳印花税4以98万

16、为税基进展调整交纳企业所得税5买房者要以98万为税基交纳契税。比较： 在三种促销方案中，企业收入都为98万元、买房者获得的优惠都是2万元，第三个方案是使双方税负同时到达最低的方案。.销售公司PK销售部：销售部是非独立的法人主体，与房产企业一同汇总纳税。销售公司是独立法人主体，与房产企业分别纳税。.案例：某房地产企业，其建造的房子的扣除工程合计1亿元，楼盘市场销售价为3.5亿元。1设立销售部：那么其增值率=3.5-11=250%，应纳土地增值税=2.560%- 1 35%=1.15亿元2设立销售公司： 房地产企业将楼盘以2.8亿元80%以内的价钱卖给销售公司，销售公司再以3.5亿元的价钱对外销售

17、。房地产企业：增值率=2.8-11=180%， 应纳土地增值税=1.850%-115%=0.6亿元销售公司： 销售公司，增值率=3.5-2.82.8=25%，应纳土地增值税=0.730%=0.21亿 共交纳土地增值税=0.6+0.21=0.81亿元. 比较：2和1营业税、城建税及附加、印花税、都不变，但土地增值税减少1.15-0.81=0.34亿元，企业所得税添加0.3425%=0.085亿元2比1节税0.34-0.085=0.225亿元=2250万元 本方案中，假设再利用某些手段使销售公司获得新办企业优惠政策，那么其节税效果将更加明显。 节税的缘由：同样的增值额分散的次数越多，那么每次增值越小，从而越能够进入低税率级次，甚至起征点以下。从而到达节税的目的。降低税率档次.错误谋划：【案例】某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，获得土地价款为4000万元，开发本钱为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。 纳税