建筑知识与房地产术语ppt课件

1、建 筑 知 识.让每个人完全了解建筑的细节是强者所难，但学会从看得见的东西判别看不见的质量，这是置业顾问的根本技艺.第一部分：房屋建筑根底知识第二部分：房地产专业术语解释.房屋建筑的分类房屋建筑的组成第一部分：房屋建筑根底知识.第一部分：房屋建筑根底知识房屋建筑的分类房屋建筑从不同的角度可以进展不同的分类：1、按建筑物运用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑农业建筑；居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 2、按建筑物住宅的层数分类：1低层建筑：13层 多层建筑：46层 小高层建筑：816层 高层建筑：1730层530层以上：超高层公用建筑大于24米为高层，大于100米为超高层.建筑构造是指

2、建筑物中由承重构件根底、墙体、柱、梁、楼板、屋架等组成的体系。 第一部分：房屋建筑根底知识房屋建筑的分类 砖木构造 描画：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其 竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，程度承重构件的楼板、 屋架采用木材。 特点：层数较低，普通在3层以下。1949年以前建造的城镇 居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋 大多为这种构造。.第一部分：房屋建筑根底知识砖混构造描画：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点：建造层数普通在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都

3、遭到一定的限制。这类建筑物正逐渐被钢筋混凝土构造的建筑物所替代房屋建筑的分类.第一部分：房屋建筑根底知识房屋建筑的分类钢筋混凝土构造描画：承重构件如梁、板、柱、墙剪力墙、屋架等是由钢筋和混凝土两大资料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成特点：构造顺应性强抗震性能好，耐用年限较长钢构造描画：主要承重构件均是用钢材制成特点：建造本钱较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等5剪力墙构造和框剪构造也称框支剪力墙 .第一部分：房屋建筑根底知识4、按建筑施工方法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成预制、装配式建

4、筑这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件在施工现场进展装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件如墙体是在施工现场浇筑或砌筑而成，部分构件如楼板、 楼梯是采用在加工厂制成的预制构件房屋建筑的分类.第一部分：房屋建筑根底知识一幢建筑物普通由根底、墙体或柱、楼地层或梁楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。房屋建筑的组成1、根底根底是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是根底下面的土层，它接受着由根底传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。根底按构造方式不同，可分为：.第一部分：房屋建筑根底知识

5、1条形根底是指呈延续的带形根底，包括墙下条形根底和柱 下条形根底2独立根底是指根底呈独立的块状，构成有台阶形、锥形、 杯形的等3筏板根底是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板 直接作用于地基上，一块整板把一切的单独根底连在一同不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大4箱形根底主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙 构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形构造。对于抵抗地震 荷载的作用极为有利。5桩根底由设置于土中的桩和承接上部构造的承台组成。房屋建筑的组成.第一部分：房屋建筑根底知识房屋建筑的组成2、墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传

6、给根底墙体的分类A.按在建筑物中的方向，分为：外墙位于建筑物周围，是建筑物的围护构件。内墙位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。B.按在建筑物中的方向，分为：纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙.第一部分：房屋建筑根底知识房屋建筑的组成C.按接受力情况，分为：承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙不接受外来荷载的墙称为非承重墙。柱是独立支撑构造的竖向构件。柱承当、传送梁和板两种构件传来的荷载。3、楼地层和梁楼地层包括楼板和地面首层地面，是分隔建筑空间的程度承重构件主要作用是接受人、家具等荷载，并把这些荷载及自

7、重传给承重墙柱或根底.第一部分：房屋建筑根底知识楼板楼板的根本构造层是面层、构造层、顶棚首层地面是指建筑物底层的地坪梁是跨过空间的横向构件4、楼梯楼梯普通由3部分组成：楼梯段、休憩平台和栏杆扶手按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等房屋建筑的组成.第一部分：房屋建筑根底知识房屋建筑的组成5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件屋顶由屋面、承重构造层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶6门窗：门和窗都是建筑物的围护构件.第二部分：房地产专业术语解释房地产概念的图示：房地产土 地物 业不动产地下空间地 面地上

8、空间构筑物房 屋建筑物房产附属设备建筑主体.第二部分：房地产专业术语解释容积率是反映和衡量建筑用地运用强度的一项重要目的，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上一切建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区包容的建筑总量越小，居住生活质量就会越高建立部关于容积率的规定：1、多层建筑的容积率比高于32、高层建筑的容积率部高于5了解小区的容积率，可为处理小区密度大，人口多的问题提供数据支撑.第二部分：房地产专业术语解释绿地率居住区绿地面积/居住区用地总面积X100绿化率植被垂直投影面积/居住区用地总面积X100各地域的绿化率规定不尽一样，成

9、都市规定小区绿化率不得低于30绿地率与绿化率绿化率相关技术规范规定：并不是一切长草的地方都能算做绿地率。计算时，要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设备的地表覆土普通达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。相反计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60以上。开发商当然喜欢援用绿化覆盖率的概念。 .第二部分：房地产专业术语解释建筑面积 指建筑物的程度面积，其计算公式为：建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积套内建筑面积套内建筑面

10、积套内的运用面积厅、卧、厨、卫、储的净面积墙面子积阳台建筑面积套内墙面子积套内墙面子积12共用墙墙体投影面积 或非共用墙墙体、程度投影面积公共分摊面积公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积.公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和阐明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立运用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休憩生活运用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同其换算公式为：居住面积房屋的建筑面积建筑面积的换算系数第二部分：房地产专业术语解释.第二部分：房地产专业术语解释露台 露

11、台普通是指住宅中的屋顶平台或由于建筑构造需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积普通均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳台普通阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封锁全算面积和不封锁算50%面积。飘窗普通来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封锁落地居多，不计算面积。.第二部分：房地产专业术语解释填充墙和幕墙 墙体按照构造受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其分量由楼板或梁接受的墙称为隔墙；框架构造中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。契税 是指由于土地运用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与

12、等发生房地产权属转移时向产权接受人征收的一种税赋。 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 .第二部分：房地产专业术语解释什么是“楼花 “楼花一词最早源自香港，是指未完工的物业即在建物业。假设把开发公司已建成的房屋看成建立完成后的果实，那么开发公司正在建立而未完成的建筑物那么可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花、卖“楼花、炒“楼花等。普通称卖“楼花为预售房屋，买“楼花为预购房屋。 房地产市场构成 房地产市场是由参与房地产市场的主体、买卖对象和市场组织方式构成的。参与者、买卖对象和组织方式是构成房地产市场的三大要素。一级市场房地产一级市场又称土地市场

13、，是指国家将国有土地运用权出让给房地产开展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府经过对土地供应量的调理，起到调控房地产市场的作用。.第二部分：房地产专业术语解释二级市场房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅开展商、建造商和购房居民。三级市场房地产三级市场又称存量房市场，普通指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。什么是市场比较法 什么是市场比较法是选择实例与委托评价房地产在买卖时间接近，买卖情况无反常，非故意压低或抬高成交价钱，房屋的地点相近，房屋构造、朝向、户型、运用功能、新旧程度类似，可将他们

14、的差别进展指数调整，让成交实例与委托评价房地产的情况到达一致，进展房产比较后，测算出该房产的评价价。.第二部分：房地产专业术语解释本钱法 本钱法又叫反复本钱法。新建商品房的价钱可以用开发本钱、建造本钱、销售本钱、利息、税费、利润相加，除以建筑面积得出来。住宅二手房本钱法是把委托评价已运用多年的房屋，按如今的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量，减去房屋运用多年的折旧费，得出委托评价房地产尚可运用年限的如今评价价值。本钱法适用于独立或狭小市场，无法运用市场比较法进展房产评价收益法 收益法是委托评价房地产将未来预期出租收益减去一切费用和税收后的纯收益，再除以资本比率求得评价现价，收益法注重对未来得收益，是估测的，资本比率是设定的.第二部分：房地产专业术语解释住宅维修基金 凡商品住房和公有住房出卖后都该当建立住宅共用部位、共用设备设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的运用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售时，购房者与售房单位应 当有关