某地产工程管理组织设计方案

1、万科地产工程治理组织设计方案 第 PAGE 47页共50页体例： 审核： 批准：万科都会花圃工程治理组织设计方案第一版2009大连万科房地产开发有限公司都会花圃项目治理部目 录 TOC o 1-3 h z t Blockquote,1 HYPERLINK l _Toc286409488 1、项目表面 PAGEREF _Toc286409488 h 3 HYPERLINK l _Toc286409489 项目简介 PAGEREF _Toc286409489 h 3 HYPERLINK l _Toc286409490 1.2 主要互助单位 PAGEREF _Toc286409490 h 4 HYP

2、ERLINK l _Toc286409491 2项目部分建立治理 PAGEREF _Toc286409491 h 5 HYPERLINK l _Toc286409492 项目治理部主要职责 PAGEREF _Toc286409492 h 5 HYPERLINK l _Toc286409493 项目治理部治理架构 PAGEREF _Toc286409493 h 6 HYPERLINK l _Toc286409494 项目治理部主要岗亭职责 PAGEREF _Toc286409494 h 6 HYPERLINK l _Toc286409495 3、项目前期协调与治理 PAGEREF _Toc286

3、409495 h 12 HYPERLINK l _Toc286409496 设计部协调 PAGEREF _Toc286409496 h 12 HYPERLINK l _Toc286409497 营销协调 PAGEREF _Toc286409497 h 13 HYPERLINK l _Toc286409498 项目生长协调 PAGEREF _Toc286409498 h 13 HYPERLINK l _Toc286409499 本钱协调 PAGEREF _Toc286409499 h 13 HYPERLINK l _Toc286409500 4、项目筹划治理 PAGEREF _Toc286409

4、500 h 13 HYPERLINK l _Toc286409501 标段的分别及根本要求 PAGEREF _Toc286409501 h 13 HYPERLINK l _Toc286409502 总包的平面分区及进场顺序 PAGEREF _Toc286409502 h 14 HYPERLINK l _Toc286409503 施工园地临设部署 PAGEREF _Toc286409503 h 14 HYPERLINK l _Toc286409504 总体进度筹划 PAGEREF _Toc286409504 h 14 HYPERLINK l _Toc286409505 工程进度筹划 PAGERE

5、F _Toc286409505 h 15 HYPERLINK l _Toc286409506 4.6质料设备采购筹划 PAGEREF _Toc286409506 h 15 HYPERLINK l _Toc286409507 项目里程碑进度控制筹划 PAGEREF _Toc286409507 h 15 HYPERLINK l _Toc286409508 模拟工程筹划 PAGEREF _Toc286409508 h 15 HYPERLINK l _Toc286409509 工程筹划的修改 PAGEREF _Toc286409509 h 15 HYPERLINK l _Toc286409510 销售

6、配合 PAGEREF _Toc286409510 h 16 HYPERLINK l _Toc286409511 5、项目采购治理 PAGEREF _Toc286409511 h 16 HYPERLINK l _Toc286409512 总包采购 PAGEREF _Toc286409512 h 16 HYPERLINK l _Toc286409513 监理单位采购 PAGEREF _Toc286409513 h 17 HYPERLINK l _Toc286409514 专业分包单位采购 PAGEREF _Toc286409514 h 18 HYPERLINK l _Toc286409515 质料

7、、设备采购 PAGEREF _Toc286409515 h 19 HYPERLINK l _Toc286409516 5.5 分包与甲供、限价质料清单 PAGEREF _Toc286409516 h 20 HYPERLINK l _Toc286409517 团体禁用质料清单 PAGEREF _Toc286409517 h 22 HYPERLINK l _Toc286409518 6、供方治理 PAGEREF _Toc286409518 h 22 HYPERLINK l _Toc286409519 监理治理 PAGEREF _Toc286409519 h 22 HYPERLINK l _Toc2

8、86409520 总包治理 PAGEREF _Toc286409520 h 25 HYPERLINK l _Toc286409521 专业分包单位及质料设备供给商（下称供方）治理 PAGEREF _Toc286409521 h 27 HYPERLINK l _Toc286409522 7、项目质量治理 PAGEREF _Toc286409522 h 29 HYPERLINK l _Toc286409523 质量筹划 PAGEREF _Toc286409523 h 29 HYPERLINK l _Toc286409524 质量包管 PAGEREF _Toc286409524 h 29 HYPER

9、LINK l _Toc286409525 质量控制 PAGEREF _Toc286409525 h 30 HYPERLINK l _Toc286409526 8、项目现场本钱治理 PAGEREF _Toc286409526 h 32 HYPERLINK l _Toc286409527 设计阶段 PAGEREF _Toc286409527 h 32 HYPERLINK l _Toc286409528 招标阶段 PAGEREF _Toc286409528 h 32 HYPERLINK l _Toc286409529 图纸会审阶段 PAGEREF _Toc286409529 h 33 HYPERLI

10、NK l _Toc286409530 工程实施阶段 PAGEREF _Toc286409530 h 33 HYPERLINK l _Toc286409531 9、项目风险治理 PAGEREF _Toc286409531 h 34 HYPERLINK l _Toc286409532 风险治理筹划 PAGEREF _Toc286409532 h 34 HYPERLINK l _Toc286409533 风险识别 PAGEREF _Toc286409533 h 34 HYPERLINK l _Toc286409534 风险定性、定量阐发 PAGEREF _Toc286409534 h 35 HYPE

11、RLINK l _Toc286409535 风险应对筹划 PAGEREF _Toc286409535 h 36 HYPERLINK l _Toc286409536 风险监测及控制 PAGEREF _Toc286409536 h 37 HYPERLINK l _Toc286409537 10、文件治理 PAGEREF _Toc286409537 h 37 HYPERLINK l _Toc286409538 控制印章 PAGEREF _Toc286409538 h 37 HYPERLINK l _Toc286409539 文件编号总文档目录 PAGEREF _Toc286409539 h 37 H

12、YPERLINK l _Toc286409540 文件有效版本标识 PAGEREF _Toc286409540 h 38 HYPERLINK l _Toc286409541 文件的发放、接纳与失效 PAGEREF _Toc286409541 h 38 HYPERLINK l _Toc286409542 文件的归档及利用 PAGEREF _Toc286409542 h 38 HYPERLINK l _Toc286409543 文件的移交 PAGEREF _Toc286409543 h 38 HYPERLINK l _Toc286409544 11、集会制度 PAGEREF _Toc2864095

13、44 h 39 HYPERLINK l _Toc286409545 周例会制度 PAGEREF _Toc286409545 h 39 HYPERLINK l _Toc286409546 紧急集会制度 PAGEREF _Toc286409546 h 39 HYPERLINK l _Toc286409547 12、情况治理 PAGEREF _Toc286409547 h 39 HYPERLINK l _Toc286409548 现场情况掩护治理划定 PAGEREF _Toc286409548 h 39 HYPERLINK l _Toc286409549 环保治理的目的 PAGEREF _Toc28

14、6409549 h 40 HYPERLINK l _Toc286409550 环保控制目标 PAGEREF _Toc286409550 h 40 HYPERLINK l _Toc286409551 环保事情小组架构与责任 PAGEREF _Toc286409551 h 40 HYPERLINK l _Toc286409552 12.5环保不切合情况的纠正 PAGEREF _Toc286409552 h 41 HYPERLINK l _Toc286409553 环保意识及能力培训 PAGEREF _Toc286409553 h 41 HYPERLINK l _Toc286409554 环保记载

15、PAGEREF _Toc286409554 h 41 HYPERLINK l _Toc286409555 项目现场CI作业指引 PAGEREF _Toc286409555 h 41 HYPERLINK l _Toc286409556 13、现场宁静治理 PAGEREF _Toc286409556 h 41 HYPERLINK l _Toc286409557 宁静治理目标 PAGEREF _Toc286409557 h 41 HYPERLINK l _Toc286409558 宁静事情小组架构及责任 PAGEREF _Toc286409558 h 41 HYPERLINK l _Toc28640

16、9559 施工宁静治理 PAGEREF _Toc286409559 h 42 HYPERLINK l _Toc286409560 14、紧急事件处置惩罚步伐 PAGEREF _Toc286409560 h 43 HYPERLINK l _Toc286409561 15、项目治理部培训筹划 PAGEREF _Toc286409561 h 43 HYPERLINK l _Toc286409562 项目治理筹谋书培训 PAGEREF _Toc286409562 h 43 HYPERLINK l _Toc286409563 项目设计交底 PAGEREF _Toc286409563 h 44 HYPER

17、LINK l _Toc286409564 条约有关内容培训 PAGEREF _Toc286409564 h 44 HYPERLINK l _Toc286409565 质量、进度控制培训 PAGEREF _Toc286409565 h 44 HYPERLINK l _Toc286409566 宁静文明施工治理培训 PAGEREF _Toc286409566 h 44 HYPERLINK l _Toc286409567 案件培训 PAGEREF _Toc286409567 h 44 HYPERLINK l _Toc286409568 16定期考核 PAGEREF _Toc286409568 h 4

18、5 HYPERLINK l _Toc286409569 条约考核 PAGEREF _Toc286409569 h 45 HYPERLINK l _Toc286409570 16.2.图纸考核 PAGEREF _Toc286409570 h 45 HYPERLINK l _Toc286409571 16.3.治理要点考核 PAGEREF _Toc286409571 h 45 HYPERLINK l _Toc286409572 16.4.工期进度考核 PAGEREF _Toc286409572 h 45 HYPERLINK l _Toc286409573 16.5.质量要点考核 PAGEREF _

19、Toc286409573 h 45 HYPERLINK l _Toc286409574 16.6.宁静文明施工要点考核 PAGEREF _Toc286409574 h 45 HYPERLINK l _Toc286409575 16.7.本钱要点考核 PAGEREF _Toc286409575 h 45 HYPERLINK l _Toc286409576 16.8.治理交织点的协调考核 PAGEREF _Toc286409576 h 45 HYPERLINK l _Toc286409577 17、工程移交 PAGEREF _Toc286409577 h 46 HYPERLINK l _Toc28

20、6409578 模拟移交 PAGEREF _Toc286409578 h 46 HYPERLINK l _Toc286409579 移交步伐 PAGEREF _Toc286409579 h 46 HYPERLINK l _Toc286409580 18、项目治理部项目治理指导书传阅、修改记载 PAGEREF _Toc286409580 h 46 HYPERLINK l _Toc286409581 18.1传阅记载 PAGEREF _Toc286409581 h 46 HYPERLINK l _Toc286409582 修改记载 PAGEREF _Toc286409582 h 46 HYPERL

21、INK l _Toc286409583 相关附件 PAGEREF _Toc286409583 h 471、项目表面该项目宗职位于大连市区西北部，行政区划为沙河口区，现为辽宁省大连牢狱羁系区，宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距中山广场7.5公里。项目总用地面积约为130000平方米，净用地面积为121700平方米,总修建面积为188545平方米，计容积修建面积为181660平方米。该项目工程分二期建立，其中大二期工程总修建面积约为125714平方米，由、等原二期的3个组团及原三期（25，26，27，28，29号楼）组成，其中：组团全部为多层结构，修建面积为20579

22、平方米；组团为多层和小高层的组合体系，修建面积为27443平方米；组团为三栋11层的小高层，修建面积为19908平方米；原三期根本为小高层组团，修建面积为61512平方米。小区配套修建面积为4413平方米。大二期工程组成结构图：1.2 主要互助单位互助内容单位名称联络人联系电话筹划设计施工图设计装修设计情况设计总承包施工监理大连市正信土木监理公司地质勘察大连市勘察测绘研究院王勋84306692 2项目部分建立治理项目治理部主要职责 部分主要职责目标要求1.项目建立的操纵和协调中心主动、实时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职能部分的事情情况2.项目工期、进度控制治理工程按筹划竣工3.项目质量控制

23、治理切合国度及相关部分划定并到达公司下达的质量目标4.项目制作本钱控制治理通过一系列优化治理，使制作本钱控制在筹划之内，实时完成竣工结算5.项目开发历程中设计问题的应急处置惩罚凭据设计部分的配合情况以及项目总经理的判断，实时摆设项目部人员解决设计问题6.销售现场配合治理按筹划提交销售园地及相应的销售通道7.项目竣工验收手续治理按公司经营筹划要求治理竣工存案8.项目入伙后客户质量投诉问题处置惩罚、维修配合公司相关部分实时妥善处置惩罚并摆设专职人员卖力，提高客户满意度，制止影响公司形象9.培养项目治理后备人员培养一到两位项目治理部治理架构项目总经理岗亭职责凭据公司的决策，该职位要领导项目的筹划、组

24、织和控制事情，确保项目的建立事情在预算范畴内定时优质地完成，并有效协调息争决与项目有关的所有问题，从而使项目到达满意效果。 序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1项目筹划体例切合公司经营筹划。2项目团队组织和建立，公道分派人员职责和授权，营造事情情况，包管项目事情需要，并为公司培养更多的项目治理人员。3监控协调项目部事情，实时接纳步伐解决产生的重大问题。完成年度筹划。4监控和协调项目的所有事情和问题，实时接纳步伐解决产生的重大问题。完成项目目标。5配合现场销售事情定时按质提交销售所需场合6协调政府干系确保政府层面支持项目。7协调公司各部分干系确保公司资源支持项目。8部分员工考核及团队建立

25、充实变更员工积极性，使各自的潜能得到充实发挥，确保项目治理顺利9处置惩罚紧急事务实时接纳步伐处置惩罚好紧急事务。2.3.2项目秘书岗亭职责 序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1质量体系记载治理包管体系记载完全收集、科学整理、妥善保管2档案治理事情做好项目治理部资料的收集和治理，确保公司档案收录完备3项目竣工档案专项验收事情确保项目顺利完成竣工验收事情并顺利移交项目资料。4日常文件流转包管项目部日常文书运作畅顺5日常运营协助协助做好部分信息、筹划、品质三大要系事情6风险监测记载提醒协助风险监测小组做好监测提醒事情7文化运动组织摆设协助项目总经理助理做好组织摆设事情8风险监测记载提醒协助风

26、险监测小组做好监测提醒事情2.3.3工程主管岗亭职责凭据项目治理部已体例项目施工及销售配合筹划，该职位要负担体例各分项任务的施工及销售配合筹划，协调处置惩罚的现场施工进度、质量及本钱控制；使种种筹划得以定时按质实施。卖力各专业工程师事情结果的查抄和监控。 序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1体例并汇总各分项施工筹划切合项目施工及销售配合总筹划2体例及完成月度事情筹划必须满足项目月度总筹划3处置惩罚工程现场进度、技能、质量及本钱控制等问题各项结果切合相关范例及满足公司下达的各项指标4配合现场销售定时按质向相关专业或部分提交事情面5协调处置惩罚现场供方之间的干系确保工程按筹划有序进行6协调

27、处置惩罚差别组团之间的治理确保事情摆设有序开展，有效解决交织部位的治理7支持监控监理事情确保监理独立履行条约和监理职责2.3.4技能主管岗亭职责该职位主要是卖力处置惩罚项目实施历程中遇到的技能问题，包罗图纸审核、施工方案审核、技能步伐、变动审核等。序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1体例设计图纸出图筹划解决设计图纸定时出图，工程顺利开展2组织图纸会审确保本钱、质量、施工技能到达目标3协调设计变动事情制止不须要的返工，到达低落本钱4组织质量大查抄事情杜绝重大质量事故的产生。5组织分项、分部工程的验收事情对分项分部工程验收事情进行监视，确保质量目标。2.3.5土建工程师岗亭职责凭据项目治理

28、部已体例项目施工及销售配合筹划，该职位要负担体例各自卖力的分项任务的施工及销售配合筹划，协调处置惩罚天职项的现场施工进度、质量及本钱控制；使种种筹划得以定时按质实施。序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1体例分项施工筹划切合项目施工及销售配合总筹划2体例及完成月度事情筹划必须满足项目月度总筹划3处置惩罚所卖力的分项工程现场进度、技能、质量及本钱控制等问题各项结果切合相关范例及满足公司下达的各项指标4配合现场销售定时按质向相关专业或部分提交事情面5协调处置惩罚现场本职范畴内的各供方之间的干系确保工程按筹划有序进行6设计问题的处置惩罚与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和画图能力

29、7配合协助其他组团的交织治理解决交织部位的治理2.3.6给排水工程师岗亭职责序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1体例分项施工筹划切合项目施工及销售配合总筹划2体例及完成月度事情筹划必须满足项目月度总筹划3处置惩罚所卖力的分项工程现场进度、技能、质量及本钱控制等问题各项结果切合相关范例及满足公司下达的各项指标4配合现场销售定时按质向相关专业或部分提交事情面5协调处置惩罚现场本职范畴内的供方之间的干系确保工程按筹划有序进行6设计问题的处置惩罚与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和画图能力7协调配合其他专业事情确保工程有序进行，淘汰交织作业的治理难度。8设计问题的处置惩罚与设计经

30、办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和画图能力2.3.7电气工程师岗亭职责序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1体例分项施工筹划切合项目施工及销售配合总筹划2体例及完成月度事情筹划必须满足项目月度总筹划3处置惩罚所卖力的分项工程现场进度、技能、质量及本钱控制等问题各项结果切合相关范例及满足公司下达的各项指标4配合现场销售定时按质向相关专业或部分提交事情面5协调处置惩罚现场本职范畴内的供方之间的干系确保工程按筹划有序进行6设计问题的处置惩罚与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和画图能力7协调配合其他专业事情确保工程有序进行，淘汰交织作业的治理难度。8设计问题的处置惩罚与设计

31、经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和画图能力2.3.8造价工程师岗亭职责卖力项目本钱举措的总结，组织项目结算和结算阐发的本钱动态治理事情，卖力各项事情的监视审核。实施项目本钱动态治理，配合工程预算及查对跟踪及交底，完成工程的结算体例、审核。序号事情职责事情目标权 限经办审核批准其他1本钱动态治理的实施剖析本钱控制指标，提出控制要点，按筹划进行项目招投标配合，条约审核，实施本钱动态治理2卖力本钱动态治理协调项目部本钱治理方面的业务，制定有效控制本钱的要领，发明问题实时解决，进行本钱举措的总结。3实施结算治理组织和进行项目各工程的结算4协助资金筹划治理确保资金有筹划配合项目治理5卖力设计阶

32、段的本钱控制组织各专业对设计阶段经济指标监控6本钱事情审核监视治理结算审核、定期查抄本钱总控目标、种种范例执行情况 7实施预结算治理配合体例预算及查对跟踪及交底，对查对后的预算进行详细了解及阐发，完成结算体例，项目结算问题的统筹及协调3、项目前期协调与治理创建立计事情小组，设计事情小组由设计部、本钱部、工程部、项目治理部组成，每周四定期召开协调解决修建、结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业问题。在方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，各专业工程师凭据专业要求提供设计任务指导书，到场介入发明问题并提供专业意见，确保设计院的设计切合本钱、专业技能、施工技能等各方面的要求。项目治理部组织提供

33、设计所需要的详勘资料、现场现状资料，配合提供设计所需的相关资料。 充实征求设计部意见，协调营销部、项目生长部、本钱部，制定二期二级筹划。项目治理部凭据二期二级筹划协助落实设计部在各阶段提供的设计图纸时间，每周实时提醒设计部，制止造成筹划拖延。项目治理部针对经常变动设计事情的情况，在可调控的时间范畴内实时协调各部分做出相应调解，对重新调解的筹划进行协调跟踪落实。充实征求设计部意见，协调设计部、项目生长部、本钱部，制定二期二级筹划。3.2.2协助营销部、设计部做好二期工程开放、展示区的相关事情，并提供相关资料和施工意见。充实征求项目生长部意见，协调设计部、营销部、本钱部，制定二期二级筹划。在各阶段

34、报建期间，协调设计部定时提供报建图纸，协助配合项目生长部做好报建事情。在报建事情出现阻碍时，协调各方面干系，做好相关公关事情，确保报建事情按筹划进行。项目治理部凭据二期二级筹划协助落实项目生长部的报建事情，每周跟踪并实时提醒项目生长部。针对报建事情容易出现政府性变动影响筹划实施，在可调控的时间范畴内实时协调各部分做出相应调解，对重新调解的筹划进行协调跟踪落实。充实征求本钱部意见，协调设计部、营销部、工程部、项目生长部，制定二期二级筹划。协调本钱部做好资金筹划。协调本钱部、工程治理部做好考察监理、总包、各专业步队的考察事情。协调设计部、本钱部、工程治理部配合做好各项招标事情。协助本钱部做好该项目

35、成天职析及本钱筹划。4、项目筹划治理标段的分别及根本要求依据本工程特点，以有利于工程的质量、进度、本钱控制为原则，每个标段分别不凌驾3万平米(由于区位限制的情形除外)，除重要机电工程外，其他简朴设备安装工程均纳入土建总包。在切合本地区划定，分身协调治理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包，铝合金门窗、入户门、电梯、外墙及内墙涂料等为指定专业分包。凭据以上原则，整个大二期工程拟分为56个标段，选择五至六家总包单位进行工程施工治理，开端拟定如下：序号标段名称工程范畴修建面积（平方米）定标时间投标步队数量及方法1原二期总包第1标段（组团）2023栋205792004.9.30凭据图纸情况可分三次

36、招标，每个标段要有4-5家投标单位2原二期总包第2标段（组团）89栋308482004.10.153原二期总包第3标段（组团）10，11，1315栋199082004.11.304原三期工程(拟分23个标段)2529栋61512注: 1).第8号楼的修建面积已经去掉在建的11269平米,组团中未考虑幼儿园. 2).由于各组团施工图纸完成时间差别，定标时间为组团中某一栋楼的最早定标时间. 凭据现有实际情况，原二期第一标段的招标将比力完善，第二、三标段的部分区域招标将延迟，其中第二标段主要是10，11商业楼的影响，第三标段为13，15号小高层的影响。原三期工程主要图纸预计会在明年年初完成，开端拟定

37、在明年开春前完成观察招标事情，开春后进入正式的施工阶段。二期工程的临设：总包及分包的生活区暂时利用幼儿园及牢狱的部分地区，后期考虑临设的二次搬家，然后投入三期的施工。施工临时用水、用电及临时门路部署详见施工园地临设部署图。 二期工程分三个阶段实施，第一阶段为组团：幼儿园及多层框架住宅，第二阶段为组团：商业楼、多层及小高层住宅组合，第三阶段为G组团：3座11层高的小高层商住楼，总体进度筹划包罗设计、营销、项目生长、招投标、工程进度筹划，设计、项目生长、工程进度均按三个阶段实施。按此制定大连万科都会花圃二期二级筹划（因详规调解，此筹划阶段分别需重新调解）。 工程实施阶段的进度筹划按三个阶段住宅及配

38、套工程实施控制。 开工前做月度质料设备采购筹划。 施工历程中，每月按此流程体例质料设备采购筹划：设计出图时间质料设备定样板体例标书通知已考察过的质料设备供给商发标截标议标定标签约 碑进度控制筹划凭据项目总体进度筹划，为确保项目定期完成，对项目的要害线路中的里程碑进行控制。 凭据二期二级筹划，综合风险治理要求，提交给总包单位的筹划要点比项目筹划提前1520天，由总包按此要求进行体例和施工组织筹划的摆设。通过这种模拟方法，淘汰筹划和实施脱节的现象。在筹划实施历程中，每天、每周针对实施历程中出现需要调解的筹划，实时提醒相关部分定时完成筹划内容。筹划实施历程中，不影响里程碑，造成中间环节的调解，则协调

39、各部分进行相关筹划的调解，进行部分之间的调解。筹划实施历程中造成里程碑的拖延，拖延的部分需要提交拖延陈诉到公司，拖延的部分而且要协调各部分进行相关筹划的调解。 在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好宁静防护步伐，确保在宁静情况下销售。向供方（监理、总包、专业分包、质料供给商等）宣传礼貌待客户，并要求供方做此方面的答应和步伐确保善待客户。实时跟进销售部对销售场合的要求，配合销售做好相关施工内容。按三个时间段摆设销售配合路线及施工路线。 5、项目采购治理凭据项目治理和供方市场情况，结合万科治理体系要求，对都会花圃二期项目按施工历程进行分别。 考察总包单位由本钱部、工程部、项目治理部

40、组成联合考察小组，对考察结果形成考察总包单位陈诉。.1考察未上网注册的总包单位通过种种途径了解潜在的优秀总包单位，在考察历程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀总包单位总包单位送资质、业绩资料选择符合的总包单位进行面谈考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地考察总包单位办公情况考察拟派项目经理考察拟派项目团队了解同行对该总包单位的评价了解已同行该总包单位拟派项目经理互助过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理的评价在有强烈互助意向的前提下：可以了解该总包单位对拟建项目的施工组织筹划。.2考察上网注册但未互助过的总包单位由于各项目及其治理团队差别，需要找到治理理念和治理方

41、法切合的总包单位。按此流程考察：考察拟派项目经理考察拟派项目团队考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地了解已同该总包单位拟派项目经理互助过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理的评价。将整个考察历程记载在总包考察陈诉中。将工程发包给具有相应资质品级的单位来负担，是包管建立工程质量的根本前提。工程招标责任部分应当对总承包公司进行评审，确保其资质和能力切合要求，无商誉问题。通过调考核实其商誉，审核证照、实地考察代表工程，评价其施工能力。本项目二期工程对总包要求重点会合以下几点：有住宅项目施工经验，得到过多项优质工程证书（验收证书）已经通过ISO9000认证房建施工总承包壹级及以上在大连建立局正当登记

42、（外地企业）与万科有过多年的、良好的互助经历。（优先考虑）社会信誉较好，对万科工程有很高的热情。上网登记注册招标由本钱部组织，项目治理部协助配合。定标凭据公司划定流程办。 由于本项目第二期工程监理单位是以战略监理的治理模式来确定的，经过了解，虽然在第二期工程中监理的体现有所不敷，但考虑到该监理单位对本工程的了解水平、在大连市场上的信誉度及我们现在工程的整体进展情况，发起继承由该监理单位来羁系二期工程，同时该监理单位的总经理体现会总结在第二期工程上的经验，进一步增强对二期项目的监视治理力度，调解治理要领，确保二期工程的顺利进行。 由于项目及其治理团队差别，需要治理理念和治理方法切合的监理小组来配

43、合。在监理单位委派监理小组时，我们会按以下流程对项目监理小组重新进行考察：考察拟派项目总监考察拟派项目团队考察拟派项目总监正在做或曾经做过的工地了解已同该监理单位拟派项目经理互助过的甲方项目经理对该监理单位及项目总监的评价。将整个考察历程记载在监理考察陈诉中。项目二期工程对监理单位的根本要求本二期工程项目监理单位要求现场监理人员30%以上为国度注册监理工程师，总监应具备高级工程师职称，监理工程师应住在现场。现场监理必须认真凭据监理大纲及监理条约的要求履行自己的职责，必须包管对工程质量的实时监控。通过我司项目治理部专业工程师的按比例抽查，量化对监理事情的质量评估，增强对监理事情监视治理。监理工程

44、师对分项（或分批）工程验收后，甲方复验及格率应到达95%以上。考察专业分包单位由本钱部、工程部、项目治理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察专业分包单位报告。.1考察未上网注册的专业分包单位通过种种途径了解潜在的优秀专业分包单位，在考察历程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀专业分包单位专业分包单位送资质、业绩资料选择符合的专业分包单位进行面谈考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地考察专业分包单位办公情况考察拟派项目经理了解同行对该专业分包单位的评价可选：了解已同该专业分包单位拟派项目经理互助过的甲方项目经理对该专业分包单位及项目经理的评价.2考察上网注册但未互助

45、过的专业分包单位由于各项目及其治理团队差别，需要找到治理理念和治理方法切合的专业分包单位。按此流程考察：考察拟派项目经理考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地可选：了解已同该专业分包单位拟派项目经理互助过的甲方项目经理对该专业分包单位及项目经理的评价。填写供方考察表上网登记注册招标由本钱部组织，项目治理部协助配合。定标凭据公司划定流程办。5.4质料、设备采购甲供质料、设备采购或甲方指定供给质料、设备采购.1甲供质料、设备采购或甲方指定供给质料、设备采购可选范畴：.1.1土建主材：钢筋、商品混凝土、水泥等。.1.2门、窗等。.1.3装饰质料：瓷片、地面砖、外墙饰面质料、涂料、窗台面板等。.1.4

46、厨房设备：橱柜、抽油烟机等。.1.5卫生间设备：坐厕、洗手盆、淋浴间组合设备、浴盆等。.1.6水主材：给水管材、水龙头、排污雨水立管等。.1.7电主材：预埋管材、电线、插座开关面板、入户开关箱、灯具等。.1.8设备：电梯、抽风机、水泵、发电机等。.2考察质料、设备供给商已经上网注册的质料设备供给商可以直接到场招标。考察主要针对未上网注册的主材、装饰质料、大型设备供给商，由本钱部、工程部、项目治理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察质料、设备供给商陈诉。通过种种途径了解潜在的优秀质料设备供给商，在考察历程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀质料设备供给商质料设备供给

47、商送资质、业绩资料选择符合的质料设备供给商进行面谈考察质料设备供给商的工场、工人事情情况、治理人员办公情况了解同行对该质料设备供给商的评价可选：了解已同该质料设备供给商互助过的甲方项目经理对该质料设备供给商的评价.3填写供方考察表.4上网登记注册.5招标由本钱部组织，项目治理部协助配合。.6定标凭据公司划定流程办。总包或专业分包单位质料、设备采购.1总包或专业分包单位质料、设备采购可选范畴：除甲供质料设备、甲方指定质料设备之外的质料设备，分为三大类：一是主材、装饰质料、大型设备；二是其他质料、设备；三是帮助质料。.2主材、装饰质料、大型设备采购必须经过甲方许可，在监理、甲方治理质料设备采购许可

48、手续才气采购。.2.1在甲方许可供给商名册里。.2.2总包或专业分包单位提供相关资料给监理和甲方，经过监理、甲方考察，许可后才气采购。.2.2.1主材、装饰质料、大型设备供给商相关资料：资质、业绩、产物质量答应书、质量包管体系证书。.2.2.2主材、装饰质料、大型设备产物相关资料：产物质量查验陈诉、产物出厂及格证等。.3其他质料设备必须经过监理许可，在监理单位治理质料设备采购许可手续并报甲方存案，总包和专业分包才气采购。.3.1在监理许可供给商名册里。.3.2总包或专业分包单位提供相关资料给监理，经过监理考察，许可后才气采购。.3.2.1其他质料供给商相关资料：资质、业绩、产物质量答应书、质量

49、包管体系证书（非必须）。.3.2.2其他质料产物相关资料：产物质量查验陈诉、产物出厂及格证等。.4帮助质料在使用之前，必须提供产物相关资料：产物质量查验陈诉和产物出厂及格证给监理单位存案。5.5 分包与甲供、限价质料清单专业分包工程、甲方分包工程、甲供质料设备、现价质料设备一览表序号项目名称配合治理费费率一、专业分包工程1变配电及崎岖压接驳无2燃气工程无3电视安装工程无4电话、宽频安装工程无5智能化系统无6二次装修工程无7园林景观无8发电机及其降噪工程无二、甲方分包工程1铝合金门窗、采光罩22单位门、入户门23防水工程24平台栏杆、楼梯扶手工程25外墙涂料工程26信报箱27车库门28铝合金空调

50、百叶2三、甲供质料设备1内墙体砌块12屋面彩瓦13配电箱（三箱）14外墙面砖、楼地面砖15PPR给水管16预埋线管17防腐木平台板1四、限价及指定品牌质料甲方要求使用品牌范畴暂订代价、结算方法1水泥2钢筋3杜拉纤维限价4防水质料限价5电线电缆6制品烟道限价7制品天沟限价8聚苯乙烯保温板18KG/M3 、25KG/M3限价合计注：施工单位应优先选用上述指定品牌的质料，如要接纳上述品牌以外的产物时，须报甲方考察确定。5.6团体禁用质料清单应严格凭据团体的要求，杜绝禁用质料在本工程内使用，具体清单见下表： 6、供方治理治理目标：“信任、支持、监控”.1信任：充实授权监理对总包、专业分包单位、甲供质料

51、设备供给商进行质量、宁静、进度、文明施工、本钱控制、工程款的审核等方面按条约划定实施治理。.2支持：对监理在治理历程中遇到来自总包、专业分包单位、甲供质料设备供给商的阻力，甲方赐与鼎力大举支持，并协同监理做好供方的治理事情。监理在前治理，甲方在后支持。.3监控：对监理在实施治理历程中出现未严格按正常治理步伐或未能充实实施治理职责时进行监视，使之治理行为在受控状态下正常进行；对影响质量、宁静、进度、文明施工、本钱、工程款的审核等要害节点实施二级治理，确保整个项目处于受控状态之下。条约治理.1.提前介入条约制定，提供监理治理的相关意见。.2.充实熟悉条约条款，并就疑问咨询条约双方。.3.在双方履约

52、历程中，定期熟悉条约条款，实时就双方在履约历程中出现的问题进行条约的协商及修订。.4.按双方履约水平治理相关的手续（如嘉奖、处罚、调解承包范畴、增补协议、支付进度款和结算款、终止条约等），确保条约双方利益的实现。.5.提供职员职务行为手册给监理，善待监理。.6.每月、每季度进行条约考核，由项目治理部或工程部组织进行。筹划进度治理.1开工前，监理必须凭据甲方提供的三级节点筹划和总包的项目进度筹划体例项目监理进度筹划给甲方，项目监理进度筹划必须切合条约约定及现场治理要求，而且对应有细化到每周的资源监理筹划：如何监理供方劳动力、质料、机器、资金、治理人员、资料提供筹划。有确保监理筹划实施的治理人员摆

53、设筹划。.2凭据甲方销售要求，提供相应配合监理筹划，包罗差别销售时期的平面部署调解监理筹划、宣传配合监理筹划、销售配合监理小组名单等。.3监理筹划必须有足够治理素质的治理人员组织实施，并确保总包筹划、项目三级筹划的实施。如非甲方原因造成总包筹划、项目三级筹划未能定时实施，甲方有权按条约约定做出相应的步伐（如罚款、拆分项目、接替治理、终止条约等）确保筹划的如期实施。里程碑治理：包罗底子完成时间、主体完成时间、靠开放区三层以下排栅拆除时间及外墙装饰完成时间、整体外排栅拆除时间、粗装修完成时间、精装修完成时间、专业项目开竣工时间、竣工验收时间等。通过剖析里程碑到要害节点实施监理治理。造成里程碑拖延的

54、，监理按条约支付违约金。要害节点治理：监理对里程碑中的要害节点（0.00以下底子工程完成时间、三层结构顶板完成时间、六层结构顶板完成时间、九层结构顶板完成时间、十一层结构顶板完成时间、首层外脚手架拆除完成时间、靠开放区三层以下外脚手架拆除完成时间、三层以上外脚手架拆除完成时间、三层以下毛坯房提交完成时间、屋面工程完成时间、垂直运输设备拆除完成时间、粗装修完成时间、竣工验收完成时间、存案验收完成时间）接纳监理步伐：如每周通过资源筹划的监视控制以及甲方对总包、专业分包单位、甲供质料设备供给商的奖罚步伐实施监理步伐，充实利用甲方授权额度实施监控治理。造成要害节点拖延的，监理按条约支付违约金。非要害节

55、点治理：监理对要害节点中的非要害节点实施协调治理：当供方需要调解非要害节点未凌驾要害节点的，监理对此调解实施审核，报甲方存案；如凌驾要害节点，可以在下一要害节点中调解解决的，监理对此调解实施审核，报甲方审批；如凌驾要害节点，而且造成下一要害节点拖延的，监理对此调解实施审核并制定相应的监控步伐和处罚步伐，报甲方审批，监理按条约支付违约金。日常治理.1监理每周做好资源监理筹划、监理事情筹划、上周未完成监理事情及调停步伐。.2每周五由监理组织的项目协调事情集会，落实本周事情筹划、上周未完成事情及调停步伐、资源到位情况，制定相应的奖罚步伐以确保筹划的落实。.2监理每天就供方的资源（包罗：劳动力、质料、

56、机器、资金、治理人员、资料提供等）到位情况与筹划情况进行比拟阐发，做好每天供方资源到位记载。针对到位情况做出相应处置惩罚步伐。.3监理每天就供方的事情筹划、上周未完成事情的调停步伐落实情况进行查抄，并做好每天事情查抄记载。针对实施情况做出相应处置惩罚步伐。.4监理每天就总包的质量、宁静、文明施工实施情况进行查抄，做好质量、宁静、文明施工查抄记载。针对实施情况做出相应处置惩罚步伐。紧急治理.1创建紧急应对小组，卖力处置惩罚紧急现场产生的紧急事务。.2创建紧急反响机制，制定紧急处置惩罚流程，确保紧急事务在第一时间得到妥善处置惩罚。.3监理工程师均必须具备处置惩罚紧急事务的能力，通常在紧急事发明场的

57、监理工程师，都有责任实时处置惩罚紧急事务，并第一时间通知总监、甲方卖力人。.4监理必须对紧急处置惩罚的事件进行记载及事后做出相应阐发陈诉及调停步伐。质量治理.1严格凭据国度质量治理范例、大连市地方质量治理条例、万科地产质量治理范例、项目治理部质量治理要求、设计质量要求等来实施范例治理。.2严格按四级查抄验收流程进行质量治理，并做好每分项工程具体部位的查抄记载、整改记载、验收记载。.3分项工程查抄验收流程中的每个环节必须向其上一环节提出查抄验收书面通知，上一环节的责任人必须在接到该通知15分钟之内组织相关人员进行查抄验收事情，上一环节的责任人在书面通知上签字并写下收到该通知的时间，整个流程书面通

58、知接纳一式六份，通用整个流程。如因上一环节凌驾30分钟，则甲方对违反该划定的监理人员处以500元/次的处罚给下一环节单位。但如因下一环节单位的事情未到达6.3.7.2条款的要求，则上一环节视情况对其可以做100500元/次的处罚。宁静文明施工治理.1严格凭据国度宁静操纵范例、大连市宁静文明施工治理条例、万科项目施工现场治理尺度(宁静文明施工治理细则)、项目治理部宁静文明施工治理要求实施范例治理。.2严格凭据三级查抄验收流程（供方自检监理全面查抄；供方整改监理、甲方复查验收）进行宁静文明施工治理，并做好宁静隐患点的查抄记载、整改记载、验收记载。.3三级查抄验收流程中的监理环节查抄面到达100%并

59、有查抄记载，在划定的验收时间内供方整改必须到达100%的及格率，不然，监理按条约支付违约金。本钱治理.1监理凭据甲方总本钱治理目标进行本钱控制目标的剖析，并针对每阶段增加的设计变动本钱做出相应的剖析。.2工程指令单及现场签证流程：供方提供增加工程项目报价需要变动的项目由甲方工程师拟稿甲方本钱员审核代价、甲方项目总经理（或总经理助理）审批发出指令给监理、供方治理签收手续供方实施监理验收查对数量、甲方验收查对数量监理、甲方签名确认。嘉奖处罚监理单位条款凭据条约结合项目治理要求，对监理单位实施治理到位有奖、治理不到位就罚的原则实施嘉奖处罚，确保项目治理目标的实现。将嘉奖处罚条款纳入到条约治理中去。凭

60、据历程中将可能出现的情况按附件格式整理，组织相关治理人员讨论最终确定。 治理目标：“监控、支持、协调”.1监控：监视总包按筹划、进度、条约、现场实际摆设、开展、完成事情，控制按条约划定的质量尺度、宁静操纵范例、文明施工要求尺度实施，控制因设计变动、甲方原因、工期因素影响项目本钱。.2 支持：总包在整个项目治理中经常遇到专业分包或甲供质料设备供给商因质量、宁静、文明施工、事情面、进度等方面影响总包的施工进度筹划和项目目标的如期完成，甲方支持总包在条约约定和可协调范畴内进行的协调治理事情；实时按条约支付工程进度款。淘汰因种种不须要的手续带来的影响。.3协调：在交织作业和作业不明晰部位，协调总包与专