基于非均衡理论的长春市住宅市场ppt课件

1、基于非平衡实际的长春市住宅市场研讨.研讨思绪与分析框架问题的提出非平衡实际及模型住宅市场相关实际住宅市场非平衡计量经济模型宏观调控警戒线设置模型长春市住宅市场非平衡实证分析结论和政策建议.现有研讨多是基于一线城市的，而且根本上都是把整个房地产市场作为研讨对象的，这样做虽然防止了数据可获得性的问题，但研讨的深度和广度遭到很大限制，因此笔者选取长春市住宅市场作为研讨对象。从以下图可以看出，长春市住宅市场非平衡问题比较突出，因此运用非平衡实际对其进展研讨具有重要的实际和实际意义。问题的提出长春住宅市场供求关系开展图.经济学对平衡的定义是指市场价钱到达使供应量与需求量相等的程度时的形状。平衡模型中影响

2、比较大的是马歇尔的部分平衡实际与瓦尔拉斯的普通平衡实际。经济学中的非平衡普通指非瓦尔拉斯平衡，是相对于瓦尔拉斯平衡而言的，它是指在不存在完善的市场、不存在灵敏的价钱体系的条件下所到达的平衡瓦尔拉斯平衡经过价钱探求而到达平衡，而非瓦尔拉斯平衡那么是经过数量探求而到达的平衡非平衡所到达的平衡是在市场不完善前提下的平衡。非平衡实际概述.概念需求供应和有效需求供应价风格整和数量调整价钱信号和数量信号数量配额和配额平衡自愿交换和市场效率短边规那么非平衡实际假设干根本概念.根本模型CES型指数聚合方程双曲线聚合方程非平衡模型最小原那么方程表示图市场聚合后的买卖量曲线.住宅市场指的是进展住宅买卖和租赁行为的

3、经济组织，具有地域性、分散性、多元性和反复性等特点住宅需求 是指在各种能够的价钱程度下，消费者情愿并且可以购买的住宅效力的数量，它取决于消费者对住宅的消费愿望与其财政资源共同作用的结果，具有阶段性、个别性、渐变性和复合性等特点住宅供应是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量和住宅效力流量的过程，包括存量供应和流量供应，具有多样性、滞后性、方案性、时间性等特点住宅市场相关实际中国住宅市场层次构造.中国住宅市场体系.住宅市场非平衡计量经济模型有效需求有效供应买卖量非平衡度.宏观调控警戒线设置模型住宅供求两条警戒线表示图住宅市场最后手段运用表示图.长春市住宅市场非平衡实证分析年份GDP

4、(亿元)RK（万人）RJS（元）XSM（万平）JGM（万平）ZZJ（元/平）TR（亿元）1996434.9 274.2 416429.04 104.08 1457 8.63 1997491.2 278.8 470228.65 83.80 1498 5.94 1998569.6 282.7 475139.69 86.80 1720 9.07 1999683.7 286.6 511056.94 126.61 1789 16.61 2000803.2 292.8 556896.68 153.36 1735 20.88 2001928.9 298.0 6339129.49 251.39 2119 40

5、.84 20021060.8 303.9 6963173.21 273.10 2079 41.17 20041415.6 314.7 8900174.75 213.57 2120 64.88 20051508.6 337.2 10065251.75 239.56 2336 84.14 20072089.0 358.1 12811472.99 472.43 3118 203.82 20082561.9 360.8 15003517.42 414.34 3341 288.74 注：1.由于短少部分必要数据，2003、2006年被剔除 ； 2.住宅销售价钱根据年鉴中的有关数据整理计算得到； 3. 2

6、001年住宅价钱为笔者推算数据，1996-2021年长春市住宅市场相关数据.因变量XSM与自变量GDP、RK、RJS、 ZZJ、TR均成高度正相关，这阐明线性模型在解释它们之间的关系时，是比较适宜的但是，同样由表可知，各自变量之间的相关系数均超越0.9，阐明自变量间的相关性较高，存在多重共线性的能够，因此在以下分析中，笔者将采用SPSS进展逐渐回归以消除其影响。相关系数计算GDPRKRJSXSMZZJTRGDP1.0000 0.98040.99690.98250.97860.9641RK0.9804 1.0000 0.98600.97650.96730.9258RJS0.9969 0.9860

7、 1.0000 0.98330.97450.9649XSM0.9825 0.9765 0.9833 1.0000 0.98830.9750ZZJ0.9786 0.9673 0.9745 0.9883 1.0000 0.9669TR0.9641 0.9258 0.9649 0.9750 0.9669 1.0000 模型各变量间相关系数计算结果.原模型设定为：回归结果：结果分析：供应函数和需求函数两个回归完全一样，这并不符合实践情况。其实，这主要是由自变量之间的多重共线性问题引起的，我们的模型设定出了问题。原模型设定及回归结果.新模型设定与回归结果新模型设定为：回归结果：结果分析：供应函数和需求函

8、数两个回归完全一样，这并不符合实践情况。其实，这主要是由自变量之间的多重共线性问题引起的，阐明原模型设定出了问题。.按此模型做出的预测曲线如以下图所示，可以看出这个模型的拟合程度还是比较好的。回归结果评价长春市住宅买卖量拟合效果图.以下图表示的是根据上述计量模型估算出的长春市住宅市场有效供求量长春市住宅市场有效供求的估算长春住宅市场有效供求估计值比较图.根据以下图的非平衡度目的，可以将长春市住宅市场分为三个阶段：19962001年为初步开展阶段；20022006年为大开展时期；2007年至今为成熟化时期。长春市住宅市场非平衡度分析长春市商品房市场和住宅市场非平衡度比较图.由以下图可见，安居工程

9、占住宅供需总量的比例关系并没有到达平衡。从比例上来看，1999年前安居工程的供求不平衡程度很高，但99年后的供求不平衡性明显减小。由于2000年起统计目的由安居工程转变为经济适用房，因此前后相比有较大变化。长春市住宅市场产品构造性非平衡分析长春市安居工程供求对比图.从以下图来看，普通住宅的供需从比例上来讲是在平衡点上下动摇的，除2000年外，普通住宅占整个住宅市场的比例根本其供求比例根本稳定在60-80%，即普通住宅一直是住宅市场的主流。从绝对面积来看，近两年的供不应求局面呵斥的缺口很大。长春市住宅市场产品构造性非平衡分析长春市普通住宅供求对比图.从以下图来看，高端住宅的供需不平衡形状在三个细

10、分市场中是最严重的，而且还有进一步扩展化的趋势。2005年开场，高端市场的供应增长明显超越了需求的增长，处于供过于求的阶段。长春市住宅市场产品构造性非平衡分析长春市高端住宅供求对比图.有资料阐明，经济兴隆国家和地域上市买卖销售的住房中一手房与二手房的比例是1：35，买卖对象大部分是二手房而我国由于住房改革制度尚处于改革过程中，市场体制尚不完善，目前的情况是一手房是绝对的买卖主体，一、二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9：1受多种不利要素限制，长春市二手房市场在2002-2004年的活泼之后，复转下降长春市住宅市场层次构造性非平衡分析2003年底长春市房屋根本情况.长春市住宅市场宏观调控警戒线设置模型的运用临界点非均衡度变化调控手段说明1996-1997剧减应该是采取了非常规手段调节所致1997-1998增加本应采取经济手段进行调节1999-2000降低应该是采取了非常规手段调节所致2001-2002降低应该是采取了经济手段调节所致2003-2004增加不应该过多干涉2005-2006降低应该是采取了直接调控手段调节所致长春住宅市场非平衡度动摇临界点.长春市住宅市场当前开展的两大问题：1、高端住宅市场供过于求；