泰州姜堰项目政府汇报报告11202232488137顾问泰州姜堰市河南大街项目初步定位思路工作汇报课件

1、泰州姜堰市河南大街项目初步定位思路工作汇报第一部分：剖析姜堰城市发展环境，提出城市发展战略性思路7/11/20222思源顾问姜堰市发展环境分析从两个层次进行研究姜堰市靖江市泰兴市兴化市南京盐城淮安扬州南通常 州姜堰姜堰连云港徐州镇江无锡苏州上海宿迁县级市层面（泰州4个县级市）地级市层面(长三角北翼城市群)7/11/20223思源顾问县级市层面姜堰城市化进程较慢，目前对外来人才、资金吸引力不足城市定位不明确城市化率低城市产业基础薄弱收入水平较低人口外移7/11/20224思源顾问姜堰与泰州的靖江、泰兴、兴化等3个县级市相比，城市发展定位不明确，失去了对外来资金、产业的吸引力泰州未来规划将推进靖江

2、、泰兴、兴化三个中等城市加快发展，而姜堰相对来说城市发展缺少较为明确的定位，对外来资金和产业的吸引力欠缺靖江城：进一步协调与江阴经济开发区靖江园区、靖江经济开发区的功能定位与空间关系，积极承接苏南产业转移，加快发展制造业、商贸物流和休闲旅游业，建成沿江现代化、综合性工贸港口城市。泰兴城：进一步优化沿江开发区和城镇集聚区的产业和空间关系，积极发展临江精细化工和城区劳动密集型产业，建成沿江现代化综合制造业基地。兴化城：大力发展特色农产品深度加工、大型农产品交易市场，发展轻纺、机械、多种农用工业及相关服务业，建成里下河地区富有水乡风貌的旅游工贸城市、历史文化名城、商品集散基地。 泰州市国民经济与社会

3、发展“十一五” 规划纲要靖 江兴 化泰 兴姜 堰泰州市城镇体系规划旅游工贸城市、历史文化名城、商品集散基地沿江现代化、综合性工贸港口城市沿江现代化综合制造业基地五金、旅游等特色产业和生态产业7/11/20225思源顾问姜堰市城市化水平低，也是失去对外吸引力的诱因之一城市化率70%以上城市化率30%-70%城市化率30%以下后期成熟型发展阶段 中期加速阶段初期发展阶段苏南水平苏中水平苏北水平7/11/20226思源顾问城市现有产业层级较低，也是缺乏资金吸引力的原因之一第二产业仍为主导产业 姜堰市三次产业为二、三、一的格局，以制造业为主的第二产业仍是城市主导产业。高端服务业明显滞后 在三次产业内部

4、，传统的交通运输、仓储邮政以及非营利性服务业仍占主导地位。金融等高端服务业所占比例较低。数据来源：2006年姜堰市统计年鉴7/11/20227思源顾问姜堰市整体收入水平不高，失去对外来人才的直接吸引力行业平均工资职工数比重年平均1.5万以上总计1601551179100%公用事业182931360.2739.2720097人交通、邮政175917721.51信息、软件347794430.87金融业2115512792.5房地产业154116221.22科研、技术253903100.61居民服务21829350.07教育21687775815.16卫生、社保2307329875.84机关2531

5、8575411.24企业主高层管理人员技术及中层管理人员基层员工制造业从业人员人数达到24434名，收入等级如作图所示，中层管理和技术人员以上比重在30左右，人数在7330人左右，年收入在3万元以上。30707/11/20228思源顾问姜堰不仅对外来资金、人才吸引不足，本市人口也呈明显外移态势需要鲜明的城市特色和功能定位来增强姜堰城市吸引力2006年2005年总人口数901447900381迁入人数765510645迁出人数868214720自然增长率（）0.952.24数据来源：姜堰统计年鉴姜堰人口总数显现降低趋势，出生率下降和人口外迁是主要原因，城市等级低、经济发展不快是深层次原因，不过人

6、口净迁出数在降低。7/11/20229思源顾问长三角北翼城市群层面经济凹地姜堰已经成为长三角北翼城市群的“经济凹地” 经济总量凹地城市化凹地投资凹地税收凹地财富凹地房地产凹地对外经济凹地工业化凹地产业规模凹地资料 链接“经济凹地”相关数据资料详见附件7/11/202210思源顾问姜堰与周边各城市经济发展对比姜堰周边各城市的综合情况介绍详见附件资料 链接7/11/202211思源顾问依托港口、交通、能源、水利、用地及上海经济辐射等优势条件 ，无锡、镇江经济发展势头迅猛，姜堰较其对比悬殊姜 堰无 锡镇 江民营经济迅猛发展，已经成为重要的经 济增长极；长江三角洲地区重要的制造业中心；长江、京杭大运河

7、、庞大的公路、铁路 网络齐聚，是重要的区域性交通枢纽。长江南北重要的商品集散地，市场发达，商贸流通发达 ；电子、造纸、化工、机械、建材是重要的支柱产业 ；临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。姜堰地处苏中腹地产业资源短缺，交通优势不显著，受苏南地区经济辐射影响较弱详细资料见附件7/11/202212思源顾问姜 堰常 州扬 州旅游资源丰富，旅游经济发达；加工制造业、高新技术产业聚集明显，经济增长势头强劲；“城市西进、产业南下”的战略，加快基础设施建设，促进了城市发展。姜堰的旅游资源、产业基础弱于扬州，加工制造业和外向型经济落后于常州，城市建设缓慢，经济发展动力不足。

8、姜堰产业基础薄弱、自身资源挖掘不足，经济发展缺乏源动力全市水网纵横，连江通海，交通便利；外向型经济发展势头迅猛；拥有农业机械制造、输变电设备制造、 工程机械、车辆及配件制造、新型纺织服装四大支柱产业。详细资料见附件7/11/202213思源顾问姜 堰南 通盐 城南通是重要的江海港口城市，是长三角北翼重要的基础产业和先进制造业基地、现代物流中心和区域交通枢纽；依托其产业和区位优势聚集了大量人才，成为苏中、苏北的经济第一强市；长三角地区产业配套转移基地之一，全方位承接上海的产业和资本转移；主导产业为加工制造业，占到区域经济比重的一半以上，地区生产总值较高；南通、盐城两市着重发展高能耗、劳动密集型的

9、制造业和运输业，经济实力较强，发展潜力巨大，姜堰与其相比产业优势欠缺，经济发展较为缓慢。姜堰缺乏产业优势，经济发展总体水平较低详细资料见附件7/11/202214思源顾问基于对姜堰市发展环境的分析，提出问题如何与经济实力强于姜堰的周边城市进行差异化竞争？7/11/202215思源顾问在“经济凹地”的情况下，再来看姜堰具有的资源条件产业资源与周边城市相比相对薄弱；但同时，姜堰相对资源消耗较低。如具有较多的土地储备，为城市发展提供了后发优势的基础条件。如何充分发挥土地价值，规避姜堰劣势，进而突破经济凹地的尴尬局面？从经济发展一般规律出发，研究姜堰市整体发展战略7/11/202216思源顾问我国传统

10、的经济增长是以二产为主的“粗放式”发展模式，随着经济水平的提高，逐渐向“集约式”模式发展高污染高能耗不可持续低附加值粗放式低污染低能耗可持续高附加值集约式依赖资源，以二产为主发展趋势对资源的消耗较少，以研发、自主创新、高端服务业产为主劳动密集型技术密集型戴上“世界工厂”的帽子摘掉“世界工厂”的帽子7/11/202217思源顾问全球经济一体化服务全球化采纳集约式经济发展模式，可以实现姜堰市的跳跃式发展吻合高附加值、技术密集型产业劳动密集型产业姜堰市拥有良好的教育科技资源房地产业有较大的提升空间土地储备较多生态资源优势处于众多城市的包围中大经济背景姜堰资源集约式经济发展模式“姜堰”跳跃式发展全国

11、“固二进三”的产业升级趋势7/11/202218思源顾问姜堰周边城市均属于粗放式发展模式，带来了大量的非生产服务型需求，给姜堰的集约式发展创造了绝佳的机会常州纺织等污染性较强的工业为主，占GDP的56%粗放式发展大量的生产、生活类服务需求得不到满足南通机械、纺织与食品工业为主，占GDP总值的47%无锡纺织与汽车工业为主，占GDP的56。扬州镇江常州无锡南通盐城姜堰需求外溢承接周边城市的服务需求，为集约式发展创造良机盐城以加工制造业为主，三产比重仅占GDP14.2%扬州工业增加值的年增幅仅有16-17%镇江服务业对GDP增长的贡献率为37.7 7/11/202219思源顾问以集约式的发展模式，解

12、释城市可持续运营的观念结合姜堰城市特性与现状，以长期战略的眼光对城市进行运营，分析城市运营的关键因素，实现城市的可持续生长以经营实体的模式来精心运营城市，不贪图眼前利益，以长远的战略性眼光看待城市的发展高度塑造城市空间开发以人为本传承城市特征实现城市的可持续运营人才集聚资金集聚 产业集聚7/11/202220思源顾问聚焦姜堰开发资源，提出形成技术密集的战略性开发思路姜堰市拥有良好的教育科技资源房地产业有较大的提升空间土地储备较多生态品质优良发挥房地产业对经济的带动作用发挥教育对高科技人才、知识密集型人才的吸引优势利用生态环境塑造城市特有的气质合理、集约利用城市存量土地技术密集型开发思路7/11

13、/202221思源顾问在提出技术密集型发展思路后，我们再来看姜堰的外部发展战略融入、补充、跳出姜 堰融 入补 充跳 出积极融入长三角北翼城市群的发展；更紧密融入长三角北翼1小时经济圈城市的整体发展；融入泰州的经济发展补充长三角北翼1小时经济圈城市缺乏的城市功能与产业功能；对泰州的欠缺因素进行有效补充跳出姜堰地理位置局限，辐射整个苏中、苏北的高层次定位；跳出姜堰，形成与泰州共同发展的格局。7/11/202222思源顾问基于永泰集团全国范围内丰富的城市运营实战经验，我们认为应该放大教育产业，以教育产业为引爆点大教育产业高等教育成人教育专项研究机构新经济形式下的网络教育、多媒体教育学前教育初等教育中

14、等教育国际性品牌教育职业教育大教育产业所涵盖的面非常广，包括学前、初等等基础教育，还有高等教育、成人教育、国际性品牌教育及专项研究机构、新经济形势下的职业教育及网络教育等等，本案打造的大教育产业要与国际接轨，承接国际的产业转移需求，吸引全球企业研发机构的良性集聚。产业与国际接轨，吸引全球企业研发机构承接国际技术转移7/11/202223思源顾问依托大教育产业，形成人才、资金、高附加值产业的聚集人才聚集吸收周边高端、知识密集型人才，并培养释放影响力聚焦全球投资者的目光资金聚集高附加值产业的聚集打造国际化、高层次的教育品牌形成依托海量时尚消费需求大都市以服务业为支撑大教育产业7/11/202224

15、思源顾问最终达到实现姜堰可持续发展、形成区域差异化开发的战略目标人才聚集良性聚集资金聚集技术密集，高附加值产业的聚集可持续发展与区域形成差异化实现姜堰开发目标姜堰常州无锡扬州镇江盐城南通苏州开发特色与周边区域形成差异化人才、资金、技术密集型高附加值产业的集聚，可以加快城市化进程；同时这些要素还能实现城市的永续生长和可持续发展。7/11/202225思源顾问要实现姜堰的开发目标，必须对空间载体提出新的思路土地的集约化利用摊大饼式集约式合理化利用土地资源浪费，城市功能不完善，城市整体发展受限；粗放式发展，与开发目标违背人才、产业、资金的集聚国家对集约利用土地的引导趋势转变思路实现姜堰可持续发展、与

16、周边差异化的开发目标良性的土地利用模式加速城市化进程，快速实现姜堰可持续发展的开发目标；集约式发展，城市半径小，舒适度高，利于时尚高消费行为，同时实现资金的集中；高密度、高配置逐渐完善城市功能，逐步吸引大量人才的集聚。7/11/202226思源顾问在这种情况下，土地资源是稀缺的集约化土地利用（合理规划、优化配置、内涵挖潜 ）土地稀缺有限的资源作为要价的一个条件，相对垄断；基础设施的逐步完善后，土地稀缺性更明显。7/11/202227思源顾问案例：温莎依托区域的教育、人文和自然资源，形成了产业和人口的聚集，并衍生出许多特色的配套商业，促进区域城市功能的完善和发展 伊顿镇区温莎城堡区伊顿公学：“世

17、界级精英人才的摇篮”温莎城堡(Windsor Castle)伊顿公学周边亲水住宅衍生特色商业，城市功能逐渐完善教育资源人文自然资源人才聚集产业聚集特色配套商业需求区域城市功能逐步完善7/11/202228思源顾问案例：温莎以教育和旅游资源为基础，建设成为文化底蕴深厚、城市发展潜力巨大的世界名城 温莎的发展与伦敦周边的其他城市形成了较大的差异化，依靠自身教育、旅游、文化、自然等特色优势资源，开创了以产业带动城市发展的新途径；依托具有500多年历史的伊顿中学，发挥教育资源优势依托温莎城堡，发挥历史文化及旅游资源优势二者共同构筑了城市发展的基础城市规模不断扩大经济发展势头迅猛城市影响力逐步增加基础设

18、施建设日趋完善伦敦周边特色地区发展主题温布利、温布尔登体育事业伯明翰传统工业班内特绿地、商业、观光景点克罗伊登商业、文体活动哈罗历史、人文切斯顿商业、旅游温莎教育、旅游、商业7/11/202229思源顾问基于上述分析，对姜堰市的发展提出初步思路长三角北翼一小时经济圈的生产性服务核初步思路承接周边的非生产性服务需求链接：从经济学角度，1小时的通勤距离，非常适合形成经济圈基于长三角北翼城市群的地理分布，构建一小时经济圈科研教育高端居住会展商业商务7/11/202230思源顾问姜堰的形象定位江淮“芯”都三江水郡自然和人文双优的宜居城市姜堰泰州扬州镇江常州无锡南通湖州嘉兴舟山苏州绍兴南京上海杭州宁波优

19、势：对北部有区位和基础好优势 对南部有价格和环境优势 对西部有区位和交通优势 对东部有两头吸引的优势文教、休闲优势，与周边城市差异化，形成苏中、苏北的生产性服务中心二十一世纪是“城市环境、历史、文化复兴”的世纪姜堰应抓住契机，突出城市特色 7/11/202231思源顾问第二部分：在明确以大教育产业引爆，带动城市集约式发展，走技术密集型发展思路后，我们如何运作本案？7/11/202232思源顾问首先，从本案与姜堰城市发展战略的关联角度，提出本案运作总体原则大量投资带来大量人流永泰人流聚集姜堰城市发展受益本案加快城市发展步伐通过我们对本案的大量投资，带来大量的人流，人流聚集的同时加快城市发展的步伐

20、，我们的运作将站在整个城市发展的角度，与城市共谋发展之道。共同发展7/11/202233思源顾问我们将以实力和经验为鉴，开发一步到位的大都市产品，提升城市整体形象丰富的城市运营经验实力型开发企业产品精致包装，打造精品一步到位的“大”都市产品提升姜堰城市整体形象7/11/202234思源顾问开发大都市产品的同时，要和城市的软环境紧密契合，保留城市气质，传承城市品性开发大都市产品城市软环境保留城市气质崇文重教，良好的基础教育资源三水文化，弘扬悠久的人文精神传承城市品性精致、品味的城市格局，河横、溱河等生态资源7/11/202235思源顾问基于原则，提出我们的开发思路一依托在一线城市多年的开发经验，

21、扮演姜堰城市运营商角色，合理塑造城市空间，有力促进高附加值产业集聚，促成可持续发展；二紧密结合对姜堰市的城市发展认识，梳理特色资源，对本案开发进行合理定位，形成对姜堰市整体发展的良性带动；7/11/202236思源顾问开发思路一基于永泰多年一线城市房地产开发经验和对城市发展肌理的深刻认识，站在城市运营商角度运作本案开发永泰在本案开发中的角色扮演：姜堰市的城市运营商对如何合理塑造城市空间，整合区域经济、人文资源，促成人才、资金和高附加值产业有效集聚有深刻的理解；1能够站在运营城市的高度，运用合理的开发策略，促进城市的可持续发展。27/11/202237思源顾问开发思路二对本案进行合理定位姜堰城市

22、发展战略全面对接产业向技术密集型升级的趋势，实现可持续、跳跃式发展；以多功能的大教育产业为先导，引爆姜堰全面城市化发展和城市功能升级；本案作为500亩规模的大面积开发项目，如何进行合理定位,以全面适应姜堰城市总体发展要求？7/11/202238思源顾问本案定位方向姜堰市城市起动机、产业放大器、文脉传承者本案特色城市发展500亩大盘城中心位置全面对接产业升级大教育产业带动促进教育产业为核心的人才、资金、高附加值产业集聚，形成有力的区域发展带动点；在放大教育产业后，进一步全面丰富城市功能，进而带动姜堰整个城市的发展；以城市运营的开发理念，融入人文因素，促成可持续发展。产业放大器城市起动机文脉传承者

23、7/11/202239思源顾问城市起动机姜堰作为一小时经济圈生产性服务功能核，非生产性服务集聚是主要功能特征，而本案作为中心城区项目，最适于形成有持续带动作用的城市起动机生产性服务功能核商务商业科研高端居住会展非生产性服务功能的共性特征是需要依托便利的沟通渠道和成熟的基础设施，因此最容易在市中心形成集聚；本案位于姜堰市中心，具有先天的位置优势，因此，将城市功能定位为带动生产性服务功能集聚的起动机，可持续带动城市发展，同时能够很好的契合本案的开发资源优势。7/11/202240思源顾问产业放大器导入教育产业，并进行放大，成为具有对多重功能的大教育产业载体，促进有力因素的集聚教育产业导入高级人才集

24、聚区高附加值产业集聚区放大放大高价值产业载体高价值商务载体高价值居住载体7/11/202241思源顾问文脉传承者从人文角度进行挖掘，体现城市运营内涵三水文化之根脉进行传承，并应用到地产开发理念中；强化以人为本的理念，形成有地域特色和充分的文化内涵的开发理念；成为传承姜堰区域文化的城市名片。7/11/202242思源顾问综合三大定位方向，提出本案定位本案定位姜堰城市宜居示范区 城市综合服务核 三水文化之根脉城市起动机产业放大器文脉传承者7/11/202243思源顾问城市宜居示范区外部资源环境的梳理和价值挖掘：溱湖，水景等内部景观的打造：中心景观，组团景观的配合产品功能的体现：强化舒适，实用和细节

25、的营造定位解读7/11/202244思源顾问城市综合服务核多功能的复合大盘：居住，会展，会所和商业的组合，提高项目整体的综合性价比多元化的产品组合满足不同客群的需要多种形态的建筑形成极富冲击的视觉效果7/11/202245思源顾问三水文化之根脉的“昔”与“今”昔日“江潮滚滚北上，海汛滔滔西溯，淮水悠悠南下”三水相触回旋、冲腾激荡、汇聚姜堰！ 弘扬三水历史文化 再谱姜堰时代新篇今朝以大教育为始，提升城市价值，吸引人才、资金、技术的聚集，谱写时代新篇！7/11/202246思源顾问定位实现的关键步骤一会所带动姜堰城市的亮点满足高端人士的商务接待、商务谈判、会议会展、商务居住需求本项目的带动点、亮点

26、提升了项目的整体功能和形象。满足姜堰和周边城市的非生产型服务配套。商务多功能载体高端商务会所7/11/202247思源顾问定位实现的关键步骤二国际四星级酒店，填补姜堰国际酒店的空白国际酒店国际型、超五星级配置，为高端人士倾情打造高标准的国际酒店提升项目的品质填补姜堰国际型酒店的空白7/11/202248思源顾问定位实现的关键步骤三时尚型消费为主导的商业业态设施优良的商务会所吸引较多的高端人士教育产业将为本地带来一批年轻的时尚消费群体带来数量较大的购物群体，产生对时尚购物的需求体现市场前沿消费的商业街西方城市现代化、时尚前沿观念的步行街姜堰历史文化积淀的步行街7/11/202249思源顾问第三部

27、分：基于整体定位，确定本案初步开发方案7/11/202250思源顾问初步规划构思7/11/202251思源顾问7/11/202252思源顾问宜居住宅形态示意产品类型：高层容积率： 3.0左右包含：住宅，建筑面积约89万 商业，建筑面积约4.2万基本说明：丰富的景观、水系，生态环境优良，面向高端客户的高品质住宅区宜居住宅，是在姜堰现有的基本居住需求的基础上，进行品质升级后的高档住宅区。其针对的客群，购买能力强，对舒适度和品质的要求高，追求时尚品味的生活，要求配套设施较为完善。住宅住宅住宅商业中心住宅住宅住宅7/11/202253思源顾问商务办公形态示意产品类型：集中式写字楼，SOHO容积率： 3

28、.0左右基本说明：商务办公，SOHO是高端社区的特色之一，对接中心城区的高端办公需求。商务办公商务办公7/11/202254思源顾问国际会所形态示意产品类型：会展、国际酒店、酒店式公寓、商务配套建筑面积：18.46万平米容积率： 3.0左右基本说明：会所：国际会所面向高端人士的商务接待、商务谈判、商务展览和商务居住等，是多功能综合性的商务设施。国际会所会展：承办商务展览、会议会展，弥补姜堰及周边城市缺乏高端商务设施的空白。国际酒店：为商务展览、商务谈判、商务会议提供居住设施，补充商务需求设施。酒店式公寓：面向高端商务人士的酒店式公寓，丰富了商务居住产品。商务配套：提供购物的场所，提升项目整体的

29、功能性。7/11/202255思源顾问学校形态示意产品类型：教学楼及相关设施容积率：1左右基本说明：优良的师资水平，品牌教学质量，满足高端客户的教育需求。让高端业主的子女在自家住宅社区就可以接受优质的品牌教育，也是品味的生活的重要体现因素；告别接送子女的时代，让子女在自家社区花园般的环境学习，节省出宝贵的时间享受生活，充分体现项目高品质高层次的特色开发理念。学校7/11/202256思源顾问未来教育机构示意4个地块是未来规划用地，用地的产品类型将可能包含大教育产业的相关设施：教育科研设施（未来规划）其他产品类型（未来规划）基本说明：规划将建设包含初等教育、高等教育、成人教育、国际性品牌教育及专

30、项研究机构等不同形式的教育基地，以期成为项目的特色，为城市聚集大量人流，吸引国际型企业科研机构的进驻，并提升整个城市的影响力。教育科研作为本项目启动的引爆点，将与国际接轨，承接国际的产业转移需求，能吸引更多的企业、研发机构和相关专项教育进驻。教育产业聚集、培养和释放大量的高端人才，国际化的教育品牌更有利于聚焦全球的目光，实现人才、产业和资金的聚集，由此产生的消费需求更是直接推动姜堰朝着大都市发展。未来教育用地7/11/202257思源顾问开发投资估算7/11/202258思源顾问费用细则单方造价（元/平方米）1前期工程费用160规划设计费25交通影响分析47环境评估费3方案设计费50工程勘察设

31、计费15地上地下物处理0筹建开办费用202基础设施费用560城市基础设施建设费 200绿化费用100小市政费200路灯维护费10供电用电负荷费503建安工程费1980基础土建1350内装费用200设备安装费用200许可证执照费5招投标费30建筑工程监理费20工程质量监督费5新型墙体材料专项基金8散装水泥专项基金5图纸审查费5竣工图费2不可预见费用1504管理费用1505财务费用1506销售费用150合计3150本案住宅除土地出让金外的建设成本测算7/11/202259思源顾问费用细则单方造价（元/平方米）1前期工程费用160规划设计费25交通影响分析47环境评估费3方案设计费50工程勘察设计费

32、15地上地下物处理0筹建开办费用202基础设施费用660城市基础设施建设费 250绿化费用150小市政费200路灯维护费10供电用电负荷费503建安工程费2220基础土建1350内装费用200设备安装费用300许可证执照费5招投标费25建筑工程监理费15工程质量监督费5新型墙体材料专项基金8散装水泥专项基金5图纸审查费5竣工图费2不可预见费用3004管理费用1505财务费用1506销售费用150合计3490本案公建除土地出让金外的建设成本测算7/11/202260思源顾问备注：土地出让费用以姜堰市2007年9月份的土地平均出让价格70万/亩计算：70万/亩37.81万平方米3.97亿元住宅部分

33、总停车数量为6100个（90平米以上1个/户，90平米以下0.5个/户），商业部分为2600辆）。每个车位按照40平米计算。人防面积为地上面积的3%。人防及车库单方造价按3000元/平米计算计算项目占地面积（万）建筑面积（万）单方造价（元/）建设成本数额（亿元）住宅29.5589.28315028.12商业4.2034901.47商办及商住4.2812.934904.50学校3.013.3434901.17幼儿园0.980.9834900.34地下车库/24.430007.32人防 /3.3230001.00合计37.81110.6943.91项目总投资：本项目总投资81.72亿元，其中土地费

34、用37.81亿元，建筑安装成本43.91亿元7/11/202261思源顾问谢 谢！附件一：“经济凹地”相关数据资料7/11/202263思源顾问凹地泰州层面姜堰层面7/11/202264思源顾问经济总量的凹地泰州GDP增长相对临近城市比较缓慢，经济发展速度相对较低数据来源：江苏省统计局网站凹 地7/11/202265思源顾问城市化凹地泰州市处于城镇化阶段，城市化程度较低，随着未来人口向中心城市集中，现有城市设施将不能够满足需要数据来源：江苏省统计局网站7/11/202266思源顾问外来投资的凹地泰州吸引外商投资水平远远落后于其他城市，其城市各项设施还未能满足投资市场的需要数据来源：江苏省统计局

35、网站7/11/202267思源顾问税收的凹地税收金额远远落后于无锡等地，发展缓慢，吸收投资较少数据来源：江苏省统计局网站7/11/202268思源顾问财富凹地人均储蓄水平较低，储蓄增长率较低，居民收入增长相对缓慢数据来源：江苏省统计局网站7/11/202269思源顾问房地产投资凹地泰州市房地产市场发展缓慢，年投资额与同地区城市相比较低，房地产市场发展不充分数据来源：江苏省统计局网站7/11/202270思源顾问房地产销售凹地泰州市商品房销售面积远远落后于同地区城市水平，房市前景有待提升数据来源：江苏省统计局网站7/11/202271思源顾问房地产价格凹地泰州较同一区域的南通、扬州低，更是远远落

36、后于苏南地区的地级市房价，房地产价格水平尚低数据来源：江苏省统计局网站7/11/202272思源顾问对外经济凹地泰州进出口额很低，贸易发展程度比较落后数据来源：江苏省统计局网站7/11/202273思源顾问工业凹地泰州工业用电量较低，反映其工业发展相对滞后数据来源：江苏省统计局网站7/11/202274思源顾问产业规模凹地泰州工业用电量较低，工业用电量占总用电量的比重较高，反映出其产业规模小数据来源：江苏省统计局网站7/11/202275思源顾问凹地泰州层面姜堰层面7/11/202276思源顾问经济总量凹地姜堰市经济总量处于较低水平，与苏南的城市比较差距很大，与周边城市比没有明显发展优势数据来

37、源：江苏省统计局网站7/11/202277思源顾问投资凹地姜堰吸引外资能力有限数据来源：江苏省统计局网站7/11/202278思源顾问房地产投资凹地姜堰市房地产投资基数很小，比周边城市的投资相对落后数据来源：江苏省统计局网站7/11/202279思源顾问对外经济凹地姜堰市的经济外向度很低，与周边城市比较处于劣势数据来源：江苏省统计局网站7/11/202280思源顾问工业化凹地姜堰市的工业化水平较低，与周边县市比较不具优势，与苏南更是有很大差距数据来源：江苏省统计局网站7/11/202281思源顾问产业发展凹地姜堰工业所占比重过大，产业发展较为单一返 回数据来源：江苏省统计局网站7/11/202

38、282思源顾问附件二：姜堰周边各城市综合情况介绍7/11/202283思源顾问无锡市城市概况 行政区划：无锡下辖江阴、宜兴二个市和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。地域面积：无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里。地理位置：无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场淮安市 总体规划无锡 无锡7/11/202284思源顾问公路网：市域构建“三纵八横”高速公路主骨架，并形成高速环城线。配以“八纵九横”公

39、路次骨架，促进城乡统筹协调发展。轨道交通和航空港：依托苏南国际机场、高速铁路、沪宁铁路、城际铁路、新长铁路等构建苏锡常地区的对外交通中心。航道和港口：以沿江发展和对外开放港口为基础，以三纵三横沿岸港口为重点，建设设施先进，功能完善便捷的枢纽港区和物流园区。无锡市内外交通组织有序形成公路、轨道交通、航空、港口全方位的交通体系 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202285思源顾问数据来源无锡市统计局无锡市历年GDP增长情况统计表近几年来无锡的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。基础设施的改善，经济基础的积累，外部发展环境的改善，将促进无锡经济

40、跨越式发展。无锡经济快速发展，未来发展势头强劲 区位交通 经济人口年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量（亿元） 13601601.71901.22235028053,300增幅11.50%13.10%15.40%17.40%15%15.30%人均GDP（元）31,24636,63257,709 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202286思源顾问无锡市人口状况 近年来无锡人口增长呈现稳中缓降趋势，城市总人口在江苏省处于较低的水平江苏各城市暂住人口情况对比表地区无锡扬州南京苏州泰州徐州总人口（万人）457.19453.39583.60598.8

41、5502.77916.85暂住人口（万人）169.0028.98130.00325.8719.5460.60暂住人口比率37.79%6.39%22.28%54.42%3.89%6.61%数据来源无锡市统计局 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202287思源顾问无锡市人均可支配收入平均水平较高，城市居民整体消费能力较强无锡市居民收入统计表数据来源无锡市统计局 区位交通 经济人口年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）9,454.009,988.0011,647.0013,588.0016,005.0018,189.

42、00增 幅9.90%14.90%16.60%16.70%17.80%13.60%在岗职工平均工资（元）13,782.0015,644.0018,913.0022,126.0025,602.0029,658.00增幅15.00%13.50%19.70%17%15.70%15.80%农民人均纯收入（元）5,524.005,860.006,329.007,230.008,004.008,880.00增幅5.80%6.00%8.00%14.20%12.50%10.90%城市扬州南京无锡苏州泰州徐州人均可支配收入(元)12,94517,53818,18918,53212,68212,8372006年江苏

43、省各城市人均收入比较表数据来源各城市统计年鉴无锡市历年人均可支配收入统计 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202288思源顾问无锡市经济发展虽然仍以第二产业为主导，但产业结构调整成果逐渐显现 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划三次产业增加值（亿元）在GDP中所占比例涨幅第一产业51.326.30%第二产业1968.75915.30%第三产业12803915.50%无锡市2006年三次产业发展情况 无锡7/11/202289思源顾问无锡市将以高起点打造“五个中心”，实施功能性产业支撑体系，促进综合竞争力的提升 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划无锡市

44、产业发展目标建设国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心、创意设计中心、职业教育中心和旅游度假中心； 无锡7/11/202290思源顾问无锡市近年来房地产市场取得了较大的发展，房地产投资额一直保持快速平稳增长态势，未来投资增长空间仍然比较充裕 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划06年的房地产开发投资总额比02年翻了近3.6倍，进入04年后，在国家宏观调控不断加紧的环境下投资额仍然以16以上的速度增长，并且增幅比例呈现递增趋势。 无锡7/11/202291思源顾问无锡市20022006年房地产开发情况分析商品房施工、竣工面积都取得了较大幅度的增长，市场供应量较大 区位交通 经济人

45、口 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202292思源顾问随着国家宏观调控的不断加强，无锡商品房销售额增长幅度下降，但总销售额仍呈增长态势 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202293思源顾问无锡市规划构建“多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构： 一级中心城市特大城市，无锡市主城区。 二级中心城市大中城市，江阴市区和宜兴市区。 三级城镇十二个新市镇，洛社、玉祁前州、胡埭阳山、安镇羊尖、东港锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、和

46、桥 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 无锡7/11/202294思源顾问镇江地处长江与京杭大运河交汇处，临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市，是长江三角洲的咽喉之地。 距南京机场70公里距常州机场60公里沪宁铁路沪宁高速公路312国道镇江港是全国主枢纽港之一 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江7/11/202295思源顾问三横北部“一横”（跃进路、长江路、东吴路、禹山北路和临江路）；中部“一横”（南徐西路、南徐大道、丁卯桥路、镇大路和金港大道）；南部“一横”（由312国道和沿江公路）。九纵西翼二纵（通江路和园中路）；主城三纵

47、（新城大道、镇宝路和经十二路）；东翼四纵（谏辛路、雩龙路、通港路和圌山路）。十字由解放路、镇宝路、沪宁高速公路镇江支线与南徐大道、丁卯桥路相交构成。双环一环由312国道、沿江公路、横山东路、 长江路和戴家门路构成二环 由檀山路、经十二路、中山路、 学府路和丹徒南环路构成。路网体系由快速路、主干道、次干道和支路组成。以方格网布局为主，局部地段结合地形采用自 由式路网布局。规划形成“三横九纵、十字双环”的道路骨架体系 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江7/11/202296思源顾问经济总量不断提高，经济实力逐步增强。地区生产总值达到1021.52亿元，比上年增长17.2%，四

48、年时间地区生产总值翻一番2003年2004年2005年2006年地区生产总值（亿元）641.05781.16871.671021.52人均地区生产总值（元）23995292353259738088 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江7/11/202297思源顾问人口增长得到有效控制，保持“低出生、低死亡、低增长”的发展态势 ，全市户籍总人口逐年增长，随着社会经济发展对人才的需求，全市迁入人口数量日益增多 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江7/11/202298思源顾问3510工程机械化工造纸 食品 电力 新材料电子信息交通设备化工船舶眼镜木业醋业造纸

49、电子信息五金工具工程电器汽摩配件*资料来源：镇江产业发展大力实施“3510工程”，发展壮大机械、化工、造纸3大主导产业，培育提升食品等5大优势产业，全力打造化工等10大产业集群 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江99机械机械产业拥有占全市近四分之一数量的规模以上系统企业，经济总量已占全市的三分之一 ，销售规模超百亿的工程电气及配套产品、产销量占全球半壁江山的麻花钻、出口创汇超亿美元的五金工具等，成为名扬海内外的“拳头”产品 ；化工 化工产业走出了滚动发展和吸纳集聚相结合的发展道路，江苏索普、钛白集团等本地骨干企业和奇美化工、国亨化学等外来优势企业的同步发展，使化工产业迅速

50、集聚200余家规模以上企业，形成了占全市工业销售16%的总规模 ；造纸造纸产业以销售规模80多亿元的金东纸业为核心，以金河、大东为两翼的亚洲最大的造纸产业基地悄然形成 。镇江产业结构偏重、资源能源消耗偏高，机械、化工、造纸三大支柱产业已占全市总产值的54% 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江7/11/2022100思源顾问镇江房地产市场投资理性增长，销售额增幅快于销售面积增幅，商品房价格持续上涨 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 区位交通施工面积增加，其他用房面积增长较快 ，1-10月全市施工房屋面积561.42万平方米，同比增长18.93% ；新开工速度放慢，增

51、幅回落。1-10月全市新开工房屋施工面积22.77万平方米，同比增长10.8%，增速回落92个百分点；空置房略有增加，空置3年以上 商品房面积消化较快 ，至10月底，全市空置商品房面积44.55万平方米，同比增长6.3% 。 镇江7/11/2022101思源顾问主城以生活居住、商业金融、电子高新技术产业、行政办公等功能为主以生活居住、商业金融、电子高新技术产业、行政办公等功能为主建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。东翼西翼镇江城市空间发展方向为“一城两翼”，沿江沿路“T”字型发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，主城与东、西翼之间以生态绿地、防护绿地相隔，以快速

52、路、主干路相连 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 镇江7/11/2022102思源顾问常州市地处长三角腹地，水陆空交通便利常州位于长江三角洲中心地带，地处苏南，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望。辖金坛、溧阳2个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰5个行政区。全市总面积4375平方公里，总人口354.67万，其中市区面积1864平方公里，人口217万。 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划常州水陆空交通便利：京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路。江苏第2大机场，4D级民航常州机场。在建的京沪高速铁路常

53、州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线也给常州的交通增添亮色。常州市千载读书地，现代创新城地域旅游生态经济人物科教文化胜景工艺常州7/11/2022103思源顾问常州市人均地区生产总值达到44440元，在江苏省名列前茅。 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划常州市经济发展名列江苏省前茅，以工业为主导产业的第二产业是其支柱产业常州7/11/2022104思源顾问居民收入较高，支出的热点是通讯交通和房产2004年常州全年人均消费支出位列全省第一，全年人均消费支出分别比列第2至第4位的苏州、无锡、南京高出95元、361元、1529元，比全省平均水平高出2546

54、元。2004年末，每百户市区居民家庭私人汽车拥有量达2辆2004年，人均交通支出达695元，比上年增长11.1%2004年，人均通讯支出达486元，比上年增长14.0%。2004年，固定电话（包括小灵通）及移动电话拥有量分别达109部、118部2004年，人均购建房支出为2579元，比上年增长5.4%2004年，市区居民人均住房建筑面积达27.6平方米2004年末，有92.3%的居民家庭拥有一套自主产权住房，12.3%的居民家庭拥有2套及2套以上房屋住房、家电、旅游、教育、通讯以及娱乐休闲消费成为常州市居民家庭消费的重要内容。 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划常州7/11/2

55、022105思源顾问常州曾是工业明星城市，其乡镇工业创造了著名的“苏南模式”，是全国最早的“经济体制综合改革试点城市”和“对外开放城市”农机制造业输变电设备制造业汽车及配件制造业新型纺织服装业着力打造先进制造业基地，规模和品牌效应已经显现四大支柱产业电子信息新型材料工业生物医药及精细化工三大新兴产业 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划福布斯最佳商业城市12名，中国城市竞争力前30，2003年被国务院批准建立特大城市。2005年，建成区已经达到145平方公里。商业明星城市常州7/11/2022106思源顾问 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划常州市经济出色、地域环

56、境良好，在国内和国际上受到广泛认可常州市全国投资环境40优城市中国优秀旅游城市国家环保模范城市全国综合实力50强城市国家卫生城市全国科技进步先进城市全国文明城市工作先进市中国人居环境范例奖常州7/11/2022107思源顾问 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 区位交通房地产发展迅速，开发竣工面积、价格都呈现加速增长势头近年常州市商品房价格增长迅速，2002年，这一价格不足3000元。销售金额2004年，商品房屋销售额61.7亿元，住宅45.6亿元，占73.9%；办公楼2.4亿元, 占3.9%；商业12.3亿元，占19.9%；其他1.4亿元，占2.3%。销售面积2004年，商品房屋销售面

57、积249.4万。住宅销售208.7万，占83.7%；办公楼7.4万，占3.0%；商业25.8万，占10.3%；其他7.5万，占3.0%。投资总额2004年，房地产完成投资98亿元，住宅投资71.7亿元，占73.2%；办公楼3.6亿元，占3.7%；商业16亿元，占16.3%；其他投资6.7亿元，占6.8%。居民对房地产市场消化能力强劲。常州7/11/2022108思源顾问 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 区位交通相比省内其他城市，常州市目前房地产价格仍有上升空间常州市房地产市场发展仍处于良性发展阶段，未来房地产价格上涨空间比较大。现房销售出现下降，期房销售依旧增长施工规模继续扩大，竣工

58、面积持续下降外商投资增势强劲，私营投资比重下降本地市场活跃，投资购房需求旺盛。常州7/11/2022109思源顾问常州市未来城市发展将以长三角为立足点，六个原则将更好的实现与上海南京融合 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划 区位交通立足长三角自主创新原则市场导向原则突出重点原则促进协调发展原则融入开放原则以人为本原则常州一个立足点，六个原则的常州东可溶入上海，西可溶入南京常州7/11/2022110思源顾问位于长江与京杭大运河的交汇处，宁通高速公路与京沪高速的交汇海、江、河沟通，水、公、铁联动，强壮“骨骼”的构架扬州市地处江苏中部，对外交通联系方便：沿河、沿江、通海，公路、水路、铁路联动

59、 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划辐射苏北融入苏南扬州接轨上海扬州7/11/2022111思源顾问城市道路系统 快速路系统：环线加纵横道路 一环为运河南路、运河北路、北外环路，西外环路、南外环路。 东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。 南北方向快速干道：扬子江路；润扬路；扬圩路。轻轨交通系统 “一纵一横加环线” 一横：（铁路客站）文昌西路扬子江中路江阳中路江阳东路江都路文昌东路江都市区：总长度约为24公里。 一纵：（江阳工业园）扬子江北路扬子江中路扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。 环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。扬

60、州内部交通组织有序：将形成“二纵三横”公路主骨架和“一纵一横加环线”的轨道交通系统。 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划扬州7/11/2022112思源顾问近几年来扬州的经济增速一直在加快，总体GDP和居民收入增长势头强劲。基础设施的改善，经济基础的积累，外部发展环境的改善，促进扬州经济跨越式发展。2006年，扬州居民的恩格尔系数为39.8，达到了富裕标准。 居民人均可支配收入国民生产总值 数据来源扬州统计年鉴 区位交通 经济人口 产业发展 房地产市场 总体规划扬州7/11/2022113思源顾问扬州市属于长三角城市群的重要节点，越江交通的改善，为扬州接轨上海，吸纳各种资源，实