商业地产基础知识-商业地产基础知识ppt课件

1、国泰王府商业街 -商业地产知识培训王府商业街工程组 何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售方式 商业地产的客户商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说：狭义的商业地产就是我们平常说的商业的买卖场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和运营这些物业综合体的运营方式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、零售市场、折扣店、工厂直销店、文娱类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等，与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产工程是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数购买者购买商业地产类

2、产品是作为一种稳定型、投资报答率较高的一种投资工具，买来作为投资用的开展商思索的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的运营、推行作为第一等大事来对待开展商大多数采取开发销售的方式，其资金回收方式相对简单大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住开展商只需将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就根本算是大功告成商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产商业地产在开发和运营中涉及到三个层面运营管理市场开发资本运营商业地产商业地产的内容贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为运营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产的市场开展条件欧美：欧美参考的主要判别元素为人

3、均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP30004000美圆时，家庭汽车拥有率1520，商业地产开展Shopping Mall为例才开场进入开展阶段；人均GDP10000美圆，家庭汽车拥有率60，才是成熟开展阶段。亚洲及国内亚洲及国内含香港、新加坡等主要判别元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其开展条件为城市人均GDP程度到达2500美圆；二是郊区型商业地产，其开展条件为城市人均GDP程度到达3000美圆、公路开展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。商业地产的开展特点及趋势高质量商业地产分割

4、商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方运营管理开展趋向显著商业地产开展趋势及特点按开发方式划分购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设备商铺商业地产投资市场产品类别概念：Mall林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、文娱设备和餐馆组成的大型零售综合体。Shopping Mall规模在10万平方米以上，由管理商一致运营管理，主要采取出租方式运营的集零售、文娱、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。购物中心SHOPPING MALL1、主力店租户：百货主力店、超市及文娱主力店。2、半主力店租户：运动品牌店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、文娱、餐饮设备：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧

5、等文娱设备，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设备。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。SHOPPINGMALL工程能够包括的商业组合内容按投资价值划分都市型社区型便利型专业型其他商铺商业地产投资市场产品类别专业型商铺定义：专业型商铺指运营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所运营的产品关系亲密。案例：北京中关村海龙电子市场属于专业运营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期胜利运营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业

6、地产投资市场产品类别按业态划分综合型特征型零散型商业地产的销售方式销售方式整体转让零散销售自在出租返租销售-指带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分假设干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金报答，开展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售-指带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分假设干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金报答，开展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售返租销售本质即商品房/商铺售后包租是指房地产开发运营企业为促进销售，在其将商品房出卖时与买受人商定，在出卖后的一定年限内由该房地产开发运营企业以代理出租的

7、方式进展包租，以包租期间的租金冲抵部分售房款或偿付一定租金报答的行为。返租销售利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、本钱增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进展开展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，如今商铺是一种房地产和理财富品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想形状下，又是一种收益比较高的投资理财富品。可见，售后包租并非只是开发商一方获益的方式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。返租销售风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业运营管理机构要么是开展商暂时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不能够为开展商的承诺担任。由于物业租给大商家

8、的租金非常之低，开展商不能够从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金报答成为开展商的长期包袱，很有能够无法兑现先前承诺，尤其在运营形状不佳的情况下，其风险更加宏大。6%-10%左右是合理报答率商铺投资大部分都是10-15年收回投资本钱。某些工程开发商胡乱提高年报答率承诺，有的甚至到达20%，这完全背叛了市场规律，其后果自然落得一败涂地。投资者最关怀什么？商业地产的客户物业能否能增值怎样才干让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才干保证物业能增值呢？背景环境大的经济环境能否安康开展行业环境商业地产行业能否是投资热点地块价值地产工程所处地块能否在未来有开展同类市场运营情况某个地产工程估计运营的业态目前能否有开展空间工程规划商铺规划设计能否合理，能否符合运营要求价钱合理销售价钱能否与实践价值趋同影响客户决断的要素客户：不仅指投资客，更是针对运营者，由于他们才是更加专业、更加挑剔的客户。影响客户决断的要素客户本身实力、知识、年龄、偏好、参与开发的公司品牌工程本身