前期介入(万科物业管理)ppt课件

1、 物业管理之前期介入前期物业管理 新的胜利 新的开场前期物业管理包含哪些阶段？ 新工程总体流程图规划 设计阶段 营销 谋划 阶段 施工 建立 阶段效力 中心成 立至 交付交付 半年 内第一阶段第五阶段什么叫前期介入前期介入物业管理前期介入是指物业公司在接纳工程以前的房地产开发各个阶段，包括工程决策、规划设计、营销谋划、施工建立、开工验收等，就参与介入 。前期介入施工建立阶段营销谋划阶段规划设计阶段 新工程总体流程图第一阶段规划 设计阶段 营销 谋划 阶段 施工 建立 阶段效力中心成 立至 交付交付 半年 内第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通规划社区配套用房员工宿舍渣滓站管理用房整体规划需求关

2、注的焦点问题春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 构成工程的 物业管理设计要点 根据： 政策法规、工程特点、业主关注焦点 留意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 焦点一、安防系统围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封锁、门禁对讲系统、出入口门的方式电动门、磁力门的利弊、物防设备 规划设计阶段第一阶段：规划设计阶段焦点一：安防系统与物业管理方案中的安防体系相顺应坚持必需的内容：周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启思索资源的合理利用探头与围合红外，滚动开发工程的技防设备前置利用组团封锁，防爬刺、防爬网、围墙高度

3、安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设备物防设备优先关注，稳定、可靠、后期本钱低 围墙： 防爬刺网：围墙、采光井、燃气管箱等 出入口 组团封锁技防设备分布合理，非多多益善 关键镜头确实定人防优化、沙盘推演安防介入偏重点采光井等重要部位安装防爬设备半地下室围墙单刺外围墙三刺部分防爬钉管道防爬刺防爬刺设置靠山区域栅栏式红外阳台或花园围墙的栅栏式红外东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心监控镜头分布合理；关键镜头确实定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址大树构

4、成了新的攀爬危险源 大堂单元玻璃门地弹簧前期是90度限位, 经常呵斥门敞开,门禁系统构成虚设,顾客很不称心,也存有较大平安隐患;后期改为无限位地弹簧; 防尾随安装，须另留置自行车和重物通行道道智能化技术在物业平安管理中的运用焦点二、交通规划业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段 ；开放与封锁的协调；防备车辆乱停放的设备大门的设置思索本钱停车场的集中分布标识问题顶峰期车辆流量开放式小区车辆的控制需求关注的焦点问题与规划设计部门一同讨论 早作功夫 第一阶段：规划设计阶段焦点二 道路交通系统可挪动止车石：控制主要车道乱停车，焦点三、照明交流设计要思索节能和控制的方便，多路控制 一键控制 商铺单独控

5、制焦点四、渣滓站及渣滓捅平面布置 渣滓捅的适用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房关注国 家和地方政策法规需求关注的焦点问题与规划设计部门一同讨论 早作功夫 第一阶段：规划设计阶段焦点六 物业管理用房地产不注重，经过继续的沟通处理问题以法规为根据：公式，构成地产规划要点报政府部门同意，完全产权物业管理用房面积公式？6.2.5.1管理用房的规范，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照工程总建筑面积千分之二比例缺乏50平方米的按50平方米计向物业公司提供管理用房，缺乏部分由物业公司自行处理，由此产生本钱应在物业管理费测

6、算时统筹思索。 装修规范;不低于500元每平方米，地产支付 WGWG08-22管理用房装修时间：预留至少3个月，注重处理水电问题 确保入住后任务正常开展；管理用房规划：“前店后厂，“一站式效力，集中式分布员工宿舍难！苦楚! 影响大！】处理方法： 经过管理用房富余处理； 会所与管理用房对调处理武汉花城； 架空层处理，通风问题、产权纠纷及业主感受深圳花城 地产提供商业用房处理深圳万科城 直接建一栋综合楼，最正确方案但实现很难 地产出资造社区周边购买员工宿舍沈阳金色，深圳地产针对一线员工关怀有此明确意见焦点六 物业管理用房焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、商业规划

7、与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统需求关注的焦点问题与规划设计部门一同讨论 早作功夫 绿化带无排水沟，黄泥水外流交付时已作好排水沟施工阶段曾经完成少量变卦物业补硬化，效果总差一点渣滓桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。假设一次成型？与设计部门对接，后期添加了平安隔离安装减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入一期油棕挡住商户视野，开放性较差，商户意见大二期乔木美观适用休闲，且对商户视野和开放性无影响小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯便于以后缺点时不影

8、响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照亮堂度； 对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分思索种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮万科城一期、花城已出现此景象 接线盒：草坪内有一些接线盒，是竖起装，易被人踩坏和绊脚； 改为平接埋地，并封蜡防水，既美观又适用新工程总体流程图第二阶段规划 设计阶段 营销 谋划 阶段 施工 建立 阶段效力中心成 立至 交付交付 半年 内第二阶段：营销支持谋划物业管理谋划销售承诺营销支持效力规范合同签署创新想象管理费业主文件销售支持与销售承诺规范营销支持：在编制销售包装设计义务书和营销任务方案时，需求物业管理概念及方式研讨作为工程谋划

9、的一部分，以满足销售包装设计内容的要求销售人员培训物业管理常识及万科物业的品牌优势工程物业管理效力特征销售过程中物业管理相关本卷须知违章承诺、配套承诺、效力承诺等销售承诺、图片、展板、提交报告资料等留意存档与客户相关文本的制定前期物业管理合同业主暂时公约与当地法规的交融前期物业管理合同签署主体：开发商与物业公司签署。 签署时间：新建现售商品房工程该当在现售前30日完成；预售商品房工程该当在获得之前完成；备案：如当地法规规章政策有要求与客户签署：以销售合同 附件方式不鼓励以补充条款方式：摘要有关业主权益义务重要条款前期物业管理合同内容填写的重要性填写错误不当承诺突发事件为0、设备完好率100%等

10、本卷须知：物业管理费交纳时间工程类型的全面性会所、学校等不同产权的车位的不同规范与收益分配利用公共部位与公共设备获得的运营收入按商定纳入维修基金附件中物业构成部分两个问题：前期维修资金能否运用违约金物业能否有权减免业主暂时公约内容：商定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开发商的权益义务。性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三者之间的协议 明示：由开发商在物业销售现场与销售合同一同向物业买受人明示，并予以阐明。签署：时间：开发商在与业主签署房屋买卖合同时，该当要求业主对遵守业主暂时公约予以书面承诺。主体：业主一方签确认函即可，物业公司或开发商不该当签字/盖章或作其他承诺。新工程

11、总体流程图第三阶段规划 设计阶段 营销 谋划 阶段 施工 建立 阶段效力中心成 立至 交付交付 半年 内第三阶段：开工建立至工程开盘施工工程介入地产关系地产设备的管理开盘 内部运营市场化 委托关系契约化 业务关系制度化物业与地产关系地产关系地产 物业物业进入可行性研讨物业管理概念和方式研讨物业管理方案和物业管理费用商业、管理用房前期介入、接纳验收、集中入住、开荒费、水电热差额、差价地产拥有产权的空置房、车库、商铺、工程部办公室、卖场、会所及文娱场所、食堂、地产车辆、住户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、暂时用工行政关系运营考核委托管理、运营、代理、暂时效力业务工程物业管理委托关系物业与

12、地产关系表示图委托契约地产关系客户的利益最终还是地产的利益忠实度、股东利益角色：物业管理是客户与开发商沟通的桥梁定位：即要保证客户的利益，又要保证地产的利益原那么：以现实为根据，以契约与制度为准绳吃谁的粮？为谁扛枪? 为谁打仗？与地产关系的理顺效力内容与地产各部门业务对接方式流程与操作规范费用结算方式物业管理前期兴办效力协议物业管理前期介入效力协议物业管理零星效力协议工程施工跟进范围：主要偏重于工程土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在开工验收前35个月。 目的：质量监控、设备设备功能的提早学习、随时提出功能改良建议内容(设备安装与隐蔽工程)了解委托工程各类机电设备设备配置或容量

13、、设备设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋构造等，并指出设计中缺陷、脱漏的工程工程；加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主运用功能角度，留意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位孔、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。接纳验收流程内容本卷须知资料交接清单，分类归档公共设备新版销售合同商定更为严厉细部检查应地产要求，为地产提供效力结果性检查全面质量检查集团物业部文件：细部检查可按照1元每平方米由地产支付费用入伙前模拟接纳验收的重要性验收时间及频次：提早3个月开场，组织23次模拟验收主导单位：地产客户中心、物业效力中心参与单位： 工程部、总包单位、施工单

14、位、监理公司重点事项：验收内容验收规范、分组人员确定定期召开验收沟通会议，确定整改时间和要求作用： 提早发现，提早处理，提高产品交付质量，提升客户称心度，融洽客户关系 客户受害，地产受害，物业受害接纳验收常见问题及对策渗漏水： 提早3个月作淋水实验、暴雨天气查看现场、及时整改或确定口径。交付规范与销售合同及附图能否一致： 要特别关注，如能否有缺漏项，阳台露台等规范能否与合同相符、入户花园地面能否符合合同等，否那么存在赔付及法律隐患。园建等观感设备： 绿化提早植苗、道路能否下堆积水、配套设备能否按交付规范及时到位等门窗五金工程： 常见问题，门窗能否封锁、把手、门锁等接纳验收常见问题及对策土建工程

15、： 能否存在空鼓、墙面地面平整度、楼层标高、坡度、排水设备水电工程： 通水通电实验、水管线路走向标注通球实验： 一切公共排污、雨水管道和套房户内衔接公共管道之间的管道全部要作通球实验，保证无建筑渣滓堵塞，防止后期装修和运用时发生纠纷。其他： 智能化系统及配置能否符合、空调位设置能否合理新工程总体流程图第四阶段规划 设计阶段 营销 谋划 阶段 施工 建立 阶段效力中心成 立至 交付交付 半年 内第四阶段：效力中心成立至交付任务移交组织架构物资配备管理流程入住谋划证照印鉴管理用房装修公共关系前期介入继续推进交付前一个月物业管理见面会或预体验VKWG08-2204VKWG08-30第五阶段：交付运用半年内装修管理返修管理客户关系遗留问题水电抄表办理非住宅物业会所 商业街！高频度学校幼儿园业务管理如今，我们一同来接纳万科家园业主会关注什么？ 赞扬源分析万科家园蔷薇苑百合苑海桐苑文兰苑商业街幼儿园会所餐饮、超市物业管理用户房增压泵房渣滓紧缩点步行入口车行口图例：万科家园红线外广场 交付前业主关怀的问题讨论 (上海区域 房屋交付的节点能否与销售合同商定的一致；市政配套能否齐全？就学幼儿园、小学、中学、就医、买菜、购物、交通、邮政、银行等；市政道路隔断与小区的平安问题；小区渣滓搜集站、水泵房、箱变的位置对居住位置的影响；红线外部分对小区业