土地权利重要的理论和方法

1、1土地权利重要的理论和方法2 提 纲 第一部分：新形势下我国的土地权利体系 第二部分：土地确权基本理论 第三部分：“以案说法”土地权属争议调处典型案例3 1、财产权、物权、不动产物权的概念 2、财产权类型：物权、准物权、债权、继承权、知识产权等 物权类型:所有权、用益物权、担保物权 3、物权与债权的区别： 性质、主体范围、客体范围、内容、发生原因 4、土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益、处分 5、土地权利的特征：土地支配权、排他性财产权、对世权、 由法律规定、登记公示 一、土地权利的概念及特征第一部分 我国的土地权利体系土地权利概述4二、 土地权利体系土地权利所有权国有国家所有权集体所有

2、权用益物权土地承包经营权建设用地使用权集体宅基地使用权地役权担保物权-土地抵押权 划拨 出让 租赁 作价出资或入股第一部分 我国的土地权利体系土地权利概述5（一）农村土地产权制度 1、农民土地所有制的建立 1950.6 中华人民共和国土地改革法 2、农村土地集体所有制的建立 1952年后 “三级所有、队为基础” 3、农村家庭联产承包经营责任制的建立（70年代末）三、中国地权制度的演变过程第一部分 我国的土地权利体系土地权利概述6三、中国地权制度的演变过程（二）城市土地产权制度 1、城市土地国有化奠基时期（1949-1952） 所有权：国有和私有 2、城市土地基本国有化时期（1953-1966）

3、 “三大改造”和“私房改造” 3、城市土地国有化完成时期（1966-1982） “一大二公” 4、城市土地制度改革时期（1982-至今） “有偿有限期”第一部分 我国的土地权利体系土地权利概述71、我国现行土地登记制度2、土地登记的效力：登记成立主义、登记对抗主义3、土地登记的权属种类：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权4、土地登记的内容：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记四、土地权利登记制度第一部分 我国的土地权利体系土地权利概述8权利主体：国家或农民集体权利客体：国家或特定农民集体所有的土地权利性质：支配性、绝对性一、土地所有权的概念和特征主体的特定性交易的禁止

4、性权属的稳定性权能的分离性第一部分 我国的土地权利体系土地所有权 特 征 内容和限制1、不得违反法律法规规定的义务2、禁止交易9客体主体及代表内容二、国家土地所有权第一部分 我国的土地权利体系土地所有权国家所有国务院代表行使 单一代表，分级行使城市土地被国家依法征收、征购为国有的土地 林地、草地、荒地、滩涂等10客体主体及代表处分权的限制 1、受集体经济组织成员共同意志的限制 2、受国家法律和政府管理的限制三、集体土地所有权第一部分 我国的土地权利体系土地所有权主体是农民集体农村集体经济组织、村委会和村民小组代表行使土改时颁发了集体土地所有权证根据“六十条”已确定给集体所有农民集体连续使用其他

5、集体土地满20年持有集体建设用地使用权证的11征收与征用的区别征收的概念、程序与审批权限征用的概念与特点四、土地征收征用制度第一部分 我国的土地权利体系土地所有权因公共利益需要应符合法定程序和权限应将返还原土地权利人并给予补偿12China Land Surveying and Planning Institute1、概念2、特征3、土地用益物权内容一、用益物权概述第一部分 我国的土地权利体系用益物权建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权所有权派生的物权独立的物权受限制的物权以物的占有为前提，使用、收益为主要内容一般以不动产为客体13中国土地勘测规划院China Land Survey

6、ing and Planning Institute即在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。1、概念2、特征:权利内容的特定性权能的差别性可以分层设立3、国有建设用地使用权的类型 划拨、出让、租赁、作价出资、授权经营二、建设用地使用权概述第一部分 我国的土地权利体系用益物权14特征：无偿、无期限限制、交易受到严格限制范围 抵押： 抵押登记代抵押审批收回（土地管理法规定） 2008年3号文除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的

7、经营性用地先行实行有偿使用。三、国有建设用地使用权（划拨）第一部分 我国的土地权利体系用益物权15特征：有偿、有期限、权利相对完整取得方式出让合同的内容 出让最高年限转让要件终止的几种情形 三、国有建设用地使用权（出让）第一部分 我国的土地权利体系用益物权物权法：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。支付全部出让金并取得土地使用证按合同约定进行投资开发16国有土地租赁（期限、终止情形）作价出资入股授权经营三、国有建设用地使用权（其他方式）第一部分 我国的土地权利体系用益物权出租人不同原始取得与传来取得一级市场与二

8、级市场登记类型不同租赁国有建设用地使用权国有建设用地使用权租赁17特征主体分类终止（国家征收、集体收回）中国土地勘测规划院四、集体建设用地使用权第一部分 我国的土地权利体系用益物权农村集体经济组织及成员农村集体经济组织投资设立的企业乡（镇）、村公益性组织乡镇企业建设用地使用权乡村公益建设用使用权18建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立。（物权法第136条）新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。 （物权法第139条）中国土地勘测规划院五、地上地下建设用地使用权第一部分 我国的土地权利体系用益物权19主体

9、客体取得承包合同的内容、承包期限及承包土地调整限制六、土地承包经营权第一部分 我国的土地权利体系用益物权本集体经济组织成员。本集体经济组织以外的单位和个人。即集体经济组织成员以外的单位和个人，也可以通过与集体经济组织签订土地承包合同取得土地承包经营权。 20主体客体取得承包合同的内容、承包期限及承包土地调整限制土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，如“四荒地” 。六、土地承包经营权第一部分 我国的土地权利体系用益物权21主体客体取得承包合同的内容、承包期限及承包土地调整限制六、土地承包经营权第一部分 我国的土地权利体系用益物权区分不同

10、的承包主体程序不同。通过签订承包合同取得。“四荒地”可采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。不得擅自改变权利取得时设定的土地用途 “五不准”不得闲置耕地。22特征新规定超面积的处理七、宅基地使用权第一部分 我国的土地权利体系用益物权主体特殊性：本集体经济组织成员客体为农民集体土地需依法审批无偿、无期限限制数量、面积、使用权权能受到限制为用益物权23特征新规定超面积的处理国务院【2004】28号、国务院（办公厅） 【2007】71号文件：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或（小产权房）。城市居民、外村、外乡居民已经不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。2008年国土资源部146号文件：首次明确

11、了依法继承的宅基地使用权的合法地位。七、宅基地使用权第一部分 我国的土地权利体系用益物权24特征新规定超面积的处理分三个不同的时间段分别处理：11982年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。21982年村镇建房用地管理条例实施起至1987年中华人民共和国土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。31987年中华人民共和国土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批

12、准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。七、宅基地使用权第一部分 我国的土地权利体系用益物权25定义特性举例说明与相邻权的区别取得与消灭地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 八、地役权第一部分 我国的土地权利体系用益物权26利用他人不动产来提高自己不动产的效益；具有从属性；具有不可分性。定义特性举例说明与相邻权的区别取得与消灭八、地役权第一部分

13、我国的土地权利体系用益物权27定义特性举例说明与相邻权的区别取得与消灭甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决本场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。 八、地役权第一部分 我国的土地权利体系用益物权28定义特性举例说明与相邻权的区别取得与消灭1、性质不同：所有权、用益物权2、适用范围不同：必须相邻、可相邻亦可不相邻3、取得方式不同:法定取得、协议取得4、是否有偿：否、依约定八、地役权第一部分 我国的土地权利体

14、系用益物权1、自合同生效时设立2、几种消灭的原因29担保物权的概念、几种担保方式担保物权的种类抵押权质权留置权担保物权的消灭中国土地勘测规划院一、概述第一部分 我国的土地权利体系担保物权1、主债权消灭2、担保物权实现3、债权人放弃担保物权4、其他情形30土地抵押权的特点可以抵押的财产禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得抵押登记的优先效力不是实物抵押而是权利抵押客体是法律允许转让的土地使用权抵押人须是享有土地使用权的债务人或第三人土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利二、土地抵押权第一部分 我国的土地权利体系担保物权31土地抵押权的特点可以抵押的财产禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得抵押登

15、记的优先效力建筑物和其它土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权生产设备、原材料、半成品、产品正在建造的建筑物、船舶、航空器等交通运输工具法律、行政法规未禁止抵押的财产二、土地抵押权第一部分 我国的土地权利体系担保物权32土地抵押权的特点可以抵押的财产禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得抵押登记的优先效力土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地；所有权、使用权不明或者有争议的；依法被查封、扣押、监管的。

16、 二、土地抵押权第一部分 我国的土地权利体系担保物权33土地抵押权的特点可以抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得抵押登记的优先效力签订书面形式的抵押合同办理抵押登记。 二、土地抵押权第一部分 我国的土地权利体系担保物权34土地抵押权的特点可以抵押的土地权利禁止抵押的土地权利 土地抵押权的取得抵押登记的优先效力 已登记的，按登记先后顺序清偿;已登记的优先于未登记的；登记顺序相同或均未进行登记的，按债权比例清偿;二、土地抵押权第一部分 我国的土地权利体系担保物权35概 念特 征与一般土地抵押权的关系 是限额土地抵押;是为将来发生的债权提供担保；所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额

17、不确定;是对一定期间内连续发生的债权作担保三、最高额土地抵押权第一部分 我国的土地权利体系担保物权1、与一般土地抵押权的区别； 具有一定的独立性，不从属于主债权；所担保的债权在设立时具有不确定性；必须事先约定土地抵押权人得以优先受偿的最高额债权数额。2、优越性；36新形势下我国的土地权利体系第一部分土地权利所有权国有国家所有权集体所有权用益物权土地承包经营权建设用地使用权集体宅基地使用权地役权担保物权-土地抵押权 划拨 出让 租赁 作价出资或入股37第二部分 土地确权基本理论38 全国每年发生约三万起土地权属争议，并且呈逐年上升趋势。（2008年为四万起） 主要原因是由于土地权利的经济价值不断

18、凸现，人们的土地“权利欲”越来越强。在农村农民视土地为命根子，寸土必争。在城镇土地价值显现，寸土寸金，纠纷不断。其中，大量的历史遗留案件，是土地纠纷案件居高不下的重要原因。 我国土地权利制度建设相对滞后，土地权利的规定不具体、不明确，导致大量的土地争议。土地争议调处面临着缺乏法律依据的问题。当前土地权属争议调处的基本情况及问题第二部分 土地确权基本理论39一、土地确权的依据法律依据:法律、行政法规、司法解释、部门规章、规范性文件及函复等。事实依据： （一）人民政府颁发的确定土地权属的凭证； （二）当事人依法达成的协议； （三）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件； （四）县级以上人民

19、政府国土资源行政主管部门的调解书、处理决定； （五）人民法院生效的判决、裁定或者调解书； （六）生效的遗嘱； （七）法律法规规定的其他文件。 第二部分 土地确权基本理论40二、土地确权的基本原则 城市土地国有化原则 国有土地所有权性质不可变更原则 尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则 有利于生产生活和社会稳定原则中国土地勘测规划院第二部分 土地确权基本理论41因历史遗留与政策变迁引起的集体土地所有权争议的主要表现 合作化以来遗留下来的因权属未定，地界无明显标志，土地所有权不明确的原因引起的争议。 因过去无偿占有或者一平二调的土地，引发的现在使用者与原土地权利人之间的争议。 在过去的公社

20、化运动中，农民集体组织的土地界线被打乱引发的争议。 四固定过程中因当时地籍管理和测量技术的落后，界址不清，导致的争议。 由于行政区划调整，乡、村的合并、分立等原因造成的争议。第二部分 土地确权基本理论42三、确定土地所有权应注意的几个问题 （一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 （二）正确划分集体之间土地所有权的界线 （三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用 土地的土地权属问题 （四）重复征收、重复划拨问题 （五）界线和面积不吻合问题第二部分 土地确权基本理论43三、确定土地所有权应注意的几个问题 （一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 1、土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据；2、农业合作化时期土地入社和实施六十条时土地已确定为集体所有是确定集体所有的主要依据；3、20世纪50年代存在的公有土地归国家所有，但颁发了土地所有权证的，归农民集体所有；4、以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志；5、国家土地所有权推定原则。第二部分 土