房地产经营管理复习ppt课件

1、【历年试题】从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有 。 【2021年试题】A土地B劳动力C资本D阅历E环境答案：ABCD解析：土地、劳动力、资本、管理阅历、企业家精神和同伴关系的综合投入，同时发明出满足消费者对空间、时间和效力需求的新价值。.【历年试题】房地产间接投资的方式主要有 。2005年试题A投资房地产投资信托基金B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租运营E购买土地进展开发答案：ABC.【2021年真题】以下关于商业物业的表述中，正确的有。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售曾经成为最受欢迎的运营方式C.适宜于长期投资D.常在机构投资者之间进

2、展买卖E.位置对其有着特殊的重要性【正确答案】ACDE【答案解析】整体销售成为趋势，所以B分割销售少。.【2021年真题】以下物业中，属于特殊物业的是。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【正确答案】B【答案解析】物殊物业的运营活动需求得到政府的特殊答应。 .【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊运用功能的物业。【正确答案】 【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的运营活动的性质特殊，必需得到政府的答应。.【2021年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物开工之日算起，在正常市场和正常运营形状下，净收益大于零的继续时间称为。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D

3、.自然寿命【正确答案】B【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。.【2006年真题】投资者对房地产内部运用功能的变动例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣效力等，表达了投资者对房地产投资的注重。A.各异性B.顺应性C.相互影响性D.专业管理依赖【正确答案】B【答案解析】顺应性是指适时的更新改造以顺应市场的需求。.【2021年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是由于房地产市场具有。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【正确答案】C .【2007年真题】买卖双方要经过多次搜索或长时间议价才干完成房地产买卖，这个过程反映了房地产的。A

4、.不可挪动性B.顺应性C.弱流动性D.相互影响性【正确答案】C【答案解析】弱流动性就是指不容易转手或变现。.【2021年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这阐明房地产投资具有的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移 【正确答案】D【答案解析】房地产不仅受本身情况的影响，还受周边情况和其它要素的影响，或者会影响他人。 .【历年试题】甲乙物业2021年10月的价值均为1100万元。估计2021年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的能够性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的能够性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是 。20

5、21年试题A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险一样D难以判别甲、乙物业的投资风险大小答案：B解析：甲物业：甲120011002100011002210000，其中甲是方差，而规范差是方差开平方根，那么物业甲的规范差是100，同理，可计算出物业乙的规范差是200，物业甲的期望值是12000.5+10000.5=1100万元，同理可得物业乙的期望值是1100万元，可见，物业甲的规范差要小于物业乙的规范差，普通情况下，规范差大的投资风险大；另，可用规范差系数衡量，规范差系数小的风险小，这是最准确的，物业甲的规范差系数100/11009.09%，物业乙的规范差系数是18%，故物业

6、乙的风险大。这里甲乙期望值一样也就不用比了。.【2007年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出卖B.抵押C.转让D.运营【正确答案】D【答案解析】置业主要用于运营，即出租或自营。如出卖或转让，就不是长期置业投资了。 .【2021年真题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于普通股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。【正确答案】【答案解析】信托是间接投资。 .【2007年真题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【正确答案】C【答案解析】用基金筹集起来的钱

7、用来置业投资，长期持有，出租运营，获得长期稳定报答，作为对投资人的报答。.【2021年真题】房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益程度。【正确答案】【答案解析】房地产投资收益程度较高，这是他的有利之一。.【2006年真题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。【正确答案】【答案解析】房地产年价钱增涨率超越年通货膨胀率，可以抵消通货膨胀的影响。 .【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化呵斥的影响大。【正确答案】【答案解析】房地产市场是地域性市场，当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。.【2006年真题】提高贷款利率对房地产市场的影

8、响主要有。A.导致房地产实践价值下降B.导致房地产实践价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.添加房地产市场需求【正确答案】ACD .【历年试题】以下房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是 。2021年试题A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险答案：B.【历年试题】以下房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是 。2021年试题A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险答案：B.【2005年真题】房地产投资的时间风险是指选择适宜的时机进入市场。【正确答案】【答案解析】不仅表现为选择适宜的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进

9、展装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需求时间的长短。 .【历年试题】1、房地产投资适宜作为一种长期投资。关于其缘由分析，错误的选项是( )。 A土地不会毁损 B地上建筑物有耐久性C变现性差 D土地运用权年限较长答案：C.【历年试题】2、房地产开发投资构成的供应是房地产市场上的( )。A增量供应 B存量供应C潜在供应 D总量供应答案：A.【历年试题】3、关于房地产投资特性的说法，错误的选项是( )A区位选择异常重要 B不易产生资本价值风险C存在效益外溢D易受政策影响 答案：B.【历年试题】1、以下房地产投资方式中，属于按经济活动类型划分的有( )。A居住物业开发投资 B商

10、业物业投资C土地开发投资 D房地产开发投资E房地产运营投资答案：CDE.【历年试题】商品房开发投资和保证性住房建立投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。( )答案：错，保证性住房建立投资注重的是房地产投资的社会效益。 .【历年试题】普通来说，与长期投资相比，短期投资 。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C.【历年试题】3以下房地产投资方式中，属于直接投资方式的是 。A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券答案：B.【历年试题】关于投资组合实际的说法，正确的选项是 。2021年试题A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者

11、应选择投资工程间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险要素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险要素减少甚至完全抵消答案：D.【历年试题】1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有 。A置业投资是面向已具备了运用条件或正在运用中的房地产B置业投资包括进展场地平整及道路等根底设备建立的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于本身居住或消费运营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终运用者答案：ACDE.【历年试题】2投资组合实际以为，对于一样的宏观经济环境变化，不同投资工程的收益会有不同的反响。 答案：对.【2006年真题】假设银行一年期

12、存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，那么房地产投资的预期收益率为。A.4.42% B.8.11%C.8.13% D.9.54%【正确答案】B【答案解析】留意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外普通指国债收益。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数平均收益率无风险资产收益率2.28%+0.612%2.28%8.112% .【2005年真题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，那么房地产业的系统性市场风险系数是。 A.0.25B.0.50C.1.5

13、 D.2.00【正确答案】B【答案解析】公式的变换。资产预期收益率无风险资产收益率市场风险系数市场整体平均收益率无风险资产收益率.【典型例题】以下可以用于土地贮藏资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地贮藏机构的银行贷款C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入【正确答案】AB【答案解析】留意不要与廉租住房建立资金来源混淆。.【历年试题】4以下房地产开发任务中，属于前期任务阶段的是 。A进展工程的财务评价B获取工程所需土地C确定规划设计方案并获得同意D对工程的建立工程进展招标E提交工程开工恳求并获得同意答案：BCDE.【2021年真题】以下各类土地中，不属于土地贮藏范围的是。

14、A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收买的土地D.依法行使优先购买权获得的土地【正确答案】A【答案解析】土地贮藏的范围包括依法收回的国有土地、收买的土地、行使优先购买权获得的土地、已办理农用地转用和土地征收同意手续的土地以及其他依法获得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地贮藏。.【2021年真题】土地贮藏机构对土地开发过程中涉及的根底设备建立和绿化、土地平整等任务，经过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地贮藏开发本钱的2%。【正确答案】.【2021年真题】以下本钱费用中，不属于土地贮藏开发本钱的是 。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政根底设备建立有关费

15、用C.贷款利息D.建安费用【正确答案】D.【2021年真题】政府授权开发企业担任实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地贮藏机构担任筹措。【正确答案】【答案解析】授权开发企业担任实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。.【2021年真题】在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地运用权出让市场。【正确答案】 .【典型例题】国家投资管理部门对建立工程进展核准的重点包括。A.工程能否符合宏观调控政策、产业政策等B.工程主要产质量量符合国家的规定C.工程建立对周边地域的公众利益产生有利的影响D.工程有利于促进环境维护和改善生态环境E.符合当地的产业构造调整的要求【正

16、确答案】ADE【答案解析】B不包括产质量量合格，主是指产品未对国内市场构成垄断，未影响国家的经济平安；C不要求工程建立对周边产生有利影响，只需不产生艰苦不利影响即可。 .【易混淆点辨析】判别题：建筑工程在施工过程中，建立单位或者施工单位发生变卦的，该当恳求施工答应证变卦。问：为什么这句话是错呢？请解析。答：建筑工程在施工过程中，建立单位或者施工单位发生变卦的，该当重新恳求领取施工答应证之规定，是恳求重新领取而不是变卦！.【2021年真题】房地产开发企业只能经过公开招标的方式选择开发工程的施工单位。 答案：错，还可以采用约请招标的方式.【2006年真题】将房地产开发划分为假设干阶段，其中编制建立

17、工程招标文件属于的任务。 A.投资时机选择于决策分析阶段 B.前期任务阶段 C.建立阶段 D.租售阶段 【答案】B 【解析】开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资时机研讨的界限是获取土地或工程。.【2021年真题】对房地产开发企业来说，以下房地产开发的任务内容中，属于前期任务的是。A.土地贮藏 B.销售方案的细化 C.建立工程的质量控制 D.申领 【正确答案】D 【答案解析】A土地贮藏是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段；C属于建立阶段的任务内容。 .【 2002年试题 】建筑工程招标文件中，不包括。A工程标底B工程数量C设计图纸D合同条件答案：A解析：工程标底不会提

18、早在招标文件中阐明。.【2006年真题】房地产开发工程的施工答应证由向发证机关恳求领取。 A.施工单位 B.建立单位 C.监理单位 D.设计单位 【答案】B 【解析】施工答应证的申领主体是建立单位，不是施工单位。.【2021年真题】在正式恳求开工验收之前，开发商要对工程进展初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。 A.开发商 B.承包商 C.监理工程师 D.运用单位 【答案】C .【2021年真题】房地产开发工程，施工阶段的工程质量控制任务不包括。 A.对原资料的检验 B.对配套设备的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立本钱控制档案制度 【正确答案】D 【答案解析】此题可用排除法。ABC全是与

19、质量有关的，而只需D是与本钱投资有关的，不属于同一类。 .【2021年真题】横道图法用于工程建立阶段的。A.质量控制 B.进度控制 C.本钱控制 D.合同管理 【答案】B 【解析】横道图和网络图是进展进度控制的两大方法。.【2005年真题】开发商的主要合同关系通常包括等。 A.保险合同 B.分包合同 C.销售合同 D.勘察设计合同 E.加工合同 【答案】CD 【解析】ABE主要是承包商的合同关系。 .【2021年真题】网络图法在建立工程管理中经常作为的方法。 A.质量控制 B.本钱控制 C.进度控制 D.合同管理 【正确答案】C 【答案解析】进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。.

20、【2007年真题】实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的平安应由担任。 A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位 【答案】D 【解析】实行施工总承包的，由总承包单位担任，分包单位应向总承包单位担任，服从总承包单位对施工现场的平安消费管理。 .【2005年真题】承包商收到开工结算价款后，通常应在内将开工工程交付给开发商。 A.半个月 B.一个月 C.一个半月 D.二个月 【答案】A 【解析】承包商在收到开工结算价款后半个月内交付工程。.【2021年真题】房地产开发工程开工后，按规定应移交给城市档案馆的开工档案应包括。A.工程质量保修书 B.可行性研讨报告 C.开工图 D.住宅运

21、用阐明书 E.开工验收备案表 【答案】BCE 【解析】B属于前期资料，C开工图是单独的一类；E属于验收资料，也属于技术资料。AD是开工验收备案的资料，不是向城市档案馆移交的资料。 .【2021年真题】开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要调查其代理的胜利率，还要调查其代理第一个工程的平均销售周期。 【正确答案】错【答案解析】调查的是其代理工程的平均销售周期，不是第一个工程的销售周期。.【2007年真题】以下关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需求有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息本钱 B.大型房地产开发公司普通更情愿委

22、托房地产经纪机构进展物业租售 C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理方式可以分为首席代理和分代理 D.房地产经纪机构或房地产经纪人经过信息搜集的规模经济优势，提供效力并获取收益 E.无论采用哪种代理方式，都应在工程前期就让房地产经纪机构及早介入 【正确答案】ADE【答案解析】B大型房地产机构普通有本人的营销团队和渠道，所以普通采用自行租售。依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。.【2021年真题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有。A.大型综合性房地产开发工程必需选择结合代理方式 B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C.

23、总代理可以委托分代理 D.房地产开发企业不能直接委托分代理 E.房地产开发企业最好在工程前期就确定好代理方式 【正确答案】BCE.【2021年真题】为顺应房地产市场动摇，某房地产开发企业经过降低本钱利润率来确定其商品房销售价钱，该定价方法为。 A.认知价值定价法 B.本钱加成定价法 C.挑战定价法 D.指点定价法 【正确答案】B .【2007年真题】根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价钱的定价方法是。 A.目的定价法 B.本钱加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法 【正确答案】A 【答案解析】利用损益平衡图。.【2005年真题】在以下定价方法中，需求运用损益平衡图的是。 A. 目

24、的定价法 B. 价值定价法 C. 挑战定价法 D. 本钱加成定价法 【正确答案】A .【2021年真题】某商品住宅工程位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的益处，并以此宣传效果作为楼盘的定价根据，这种定价方法是。 A.目的定价法 B.指点定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法 【正确答案】D【答案解析】认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是消费者或销售者的本钱。.【2006年真题】某开发商开发的物业质量与市场指点者的物业质量相近，假设定价比市场指点者的定价低，那么其采用的是。 A. 随行就市定价法 B. 价值定

25、价法 C. 应战定价法 D. 挑战定价法 【正确答案】D 【答案解析】不用背概念，了解含义就可以。.【2021年真题】采取随行就市定价法确定价钱的情形有。 A.开发商处于市场指点者位置 B.开发商难以估算本钱 C.开发商的牧业质量与市场指点者的物业质量相近 D.开发商计划与同行和平共处 E.开发商具有向市场指点者挑战的实力 【正确答案】BD 【答案解析】A可以采取指点定价法；CE可以采取挑战定价法。.【2021年真题】当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价钱变化的反响时，往往采用。 A.挑战定价法 B.指点定价法 C.目的定价法 D.随行就市定价法 【正确答案】D 【答案解析】另

26、行定价风险较大，难以把握时，普通会随行就市。.【2021年真题】用期末惯例法进展现金流量分析时，假设在计息期内的一切收支均发生在该计息周期的期末。【正确答案】【2006年真题】在现金流量图上，横坐标轴“0点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。【正确答案】【答案解析】0点有三种含义，可以表示始点，基准点，或当前时点。.【2021年真题】以下现金流量图中，能表示的房地产投资方式有。A.开发销售方式B.开发持有出租出卖方式C.购买持有出租出卖方式D.购买更新改造出卖方式E.购买更新改造出租方式【正确答案】BCE【答案解析】可用排除法。A一定不是销售方式，是持有运营型的。 .【2021

27、年真题】关于房地产“购买-更新改造-出租-出卖方式现金流量图的说法，正确的有。A.横轴上刻度间间隔相等，其上的数值代表不同时点B.房地产的购买本钱用向下的垂直箭线标在横轴的“1时点C.发生在计息周期之间的更新改造本钱标注在对应期间内D.各期运营费用的垂直箭线全部向下E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上【正确答案】ACD 【答案解析】B初始投资必需放在0的位置上，不能在1的位置上。E期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。.【2021年真题】以下房地产投资业务方式中，现金流出包括土地本钱的有。A.购买持有出租出卖B.购买更新改造出卖C.购买更新改造出租出卖D.开发销售E

28、.开发持有出租出卖【正确答案】DE【答案解析】购买型是直接购买已建成的物业，一切只需购买本钱，只需开发型的工程才需求购买土地。.【2006年真题】以下关于资金时间价值的表述中，正确的有。A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值表达为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进展直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险要素等【正确答案】ABCE【答案解析】D思索了资金的时间价值，就必需将资金换算到同一时点才干进展比较。.【2021年真题】关于资金时间价值的说法，错误的选项

29、是。A.如今的100万元与5年后的100万元的价值一样B.如今的100万元能够与5年后的148万元价值一样C.如今的100万元能够与2年前的121万元价值一样D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【正确答案】A【答案解析】由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。.【2021年真题】我国对外筹资本钱通常是在利率的根底上加一定的百分点或基点。A.纽约同业拆放B.香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放【正确答案】C.【2006年真题】以下关于根底利率的表述中，正确的有。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资这所要求的最低利率D.是

30、银行同业之间的短期资金借贷利率E.普通运用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE【答案解析】国内国债市场不完善，以普通以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。.【2021年真题】关于流动性偏好利率实际的说法，正确的有。A.利率是由储蓄和投资决议的B.利率是由货币的供求决议的C.利率是由可贷资金的供求决议D.利率是在商品市场和货币市场同时到达平衡时构成的E.货币供应是外生变量，由央行决议，无利率弹性【正确答案】BE【答案解析】流动性偏好利率实际。 .【2021年真题】可贷资金利率实际以为。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供应由家庭储蓄、企业储蓄

31、和政府储蓄构成C.利率是由货币的供应与需求决议的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供应函数是利率的递增函数【正确答案】ABE【答案解析】C利率是由可贷资金的供应与需求决议，不是由货币的供求决议，这是流动性偏好利率实际。 .【2021年真题】以为利率程度是由货币的供应与需求决议代表性实际是。A.马克思的利率决议实际 B.可贷资金利率实际C.ISLM曲线模型利率实际 D.流动性偏好利率实际【正确答案】D【答案解析】记清几种主要实际的结论。 .【典型例题】将1000元存入银行，年利率为6%，假设按单利计算，那么三年后的本利和为多少？【答案解析】.【典例案题】将1000元存入银行，年

32、利率为6%，假设按复利计算，那么三年后的本利和为多少？【答案解析】.3. 单利和复利的关系本金、利率和计息期一样时，按复利计算的利息以及本利和一定比按单利计算的高【2021年真题】房地产开发企业向银行恳求了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，那么按月计息比按季计息要多付利息万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【正确答案】A .2.名义利率与实践利率的换算公式【例】知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方商定按季度计息，那么该笔贷款的实践利率是多少。 .【2021年真题】某家庭向银行恳求了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月

33、利率为6.25，那么该贷款的实践年利率为 。A.7.5 B.7.56C.7.71D.7.76【正确答案】D【答案解析】10.625%12-1=7.76%.【2007年真题】银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、假设该笔贷款的实践年利率为7.25%，那么名义年利率是。A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85%【正确答案】A【答案解析】解法一：按公式计算 解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1时，实践利率大于名义利率。那么可以排除CD. .【2021年真题】某银行提供的贷款期限和年利率均一样的甲、乙、丙三笔贷款。假设甲贷款以年计息，

34、乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，那么这三笔贷款的实践年利率从大到小陈列顺序正确的选项是。A.甲乙丙 B.丙乙甲C.乙甲丙 D.乙丙甲【正确答案】B【答案解析】当每年的计息周期大于1时，越大，那么实践利率与名义利率的差距越大。.【2021年真题】关于实践利率和名义利率的谎法，错误的选项是 。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实践利率对应一年中计息周期的复利计息C.实践利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为月时，实践利率小于名义利率【正确答案】D【答案解析】当计息周期为月时，实践利率大于名义利率.【2021年真题】假设名义利率一样，计息周期不同，那么未来某个时点上两笔等额资

35、金的现值就不相等。【正确答案】.【2007年真题】以下关于名义利率与实践利率的表述中，正确的有。A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实践利率B.实践利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率一样时，计息周期越短，名义利率与实践利率的差值就越大E.计算周期一样时，名义利率越小，名义利率与实践利率的差值就越大【正确答案】ABD【答案解析】名义利率越大，计算周期越短，计息期越大，实践利率与名义利率的差别就越大。.【2021年真题】某投资者购买一间商铺用于出租运营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.O%，

36、那么该工程投资的实践收益率是。A.5.16%B.6.16%C.6.50%D.8.74%【正确答案】B【答案解析】名义利率、实践利率和通货膨胀率的关系。.【2021年真题】假设名义利率为10%，通货膨胀为4%，那么实践利率为。A.5.77% B.6.00%C.12.00% D.14.40%【正确答案】A .2021年试题假定年利率为10%，2021年初的100元与2021年年末的110元的实践经济价值是相等的。答案：.2021年试题以下关于资金等效值概念的表述中，正确的选项是。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动终了的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实践价值相等的另一时点的价值D不

37、同时点发生的绝对值相等的资金具有一样的价值答案：C解析： A时值没有这概念；B终值是资金运动终了时与现值等值的金额；D不同时点发生的绝对值相等的资金普通价值不一样。.【典型例题】某房地产开发商向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率为12%。假设第五年末一次还本付息，应归还多少万元？【答案】F=PF/P,i,n=P1+in500112%5881万元 .【典型例题】将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，那么如今应存款多少元？【答案】P=FP/F，i，n=F/1+in 1001+6%574.73万元.典型例题 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，

38、假设其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有归还才干的最大抵押贷款恳求额是多少？【答案】先理清题中的经济内涵。知A，求P该家庭每月还款额A=1600030%=4800元.【2006年真题】某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，预备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。知贷款期限为10年，按月等额归还，年贷款利率为6%。那么该家庭的首付款额是元A.34000.00 B.83265.38C.87867.78 D.91022.12【答案】C.【典型例题】 某人贷款12万元，分10年摊还，年利率为6%，按月计息，那么每月的归还金额为多少？

39、【答案】知P现值，要求的是A年值留意计息期，知的是年利率，但求的是月还款额。P12万元，i6%120.5%，n1012120APA/P，6%/12，120120.01110.1332万元.【典型例题】某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其他房款用抵押贷款支付。假设抵押贷款的期限为10年，按月等额归还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？假设该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才干购买上述住宅？解1知：抵押贷款额P2570%17.5万元；月贷款利率i15%/121.25%，计息周期数n1012120月2那么月还款额：APi1

40、in/1in1175000l.25%11.25%120/11.25%12012823.4元3该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：2823.4/0.2511293.4元.【2021年真题】张某用1000万元购买了一间商铺用于出租运营，其要求的投资收益率为10%，运营期为20年，假设每年运营净收益相等，那么该投资者的年投资报答为万元。A.17.46 B.100.00C.117.46D.672.75【答案】B.【典型例题】方案每年年末存入银行等额数额的资金等额零存，欲在7年后整取为1000元，假设存款利率为8%，那么每年末存入金额为多少？【答案】A/F，i，n1000A/F，8%，7=10000.1

41、121112.1元 .【典型例题】假设每年年末存入银行10万元，年利率为6%，那么5年后的复本利和为多少元？【答案】FAF/A,i,n=105.63756.37万元.【典型例题】某购房者拟向银行恳求60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。假设年抵押贷款利率为66%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为05%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？解1知：P60万元，s0.5%，n1512180月，i6.6%/120.55%2抵押贷款初次月还款额为：A1Pis/11s/1in6000000.55%0.5%/110.5%/10.55%1

42、80300/10.91443504.67元3第10年最后一个月份的还款额A120为：A120A11st13504.6710.00512016344.50元.【2021年真题】某投资者将其商铺出租运营，租期20年，估计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。假设折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为万元。A.91.76B.142.40C.150.94 D.160.00【正确答案】C【答案解析】有限年期的等比年值换算为现值A-P。方法一：正规的算法方法二：带有技术含量的猜测法假设每年不递增6%，那么折算为现值为86%=133.33，每年递增，那么现值一定大于133.33.A

43、首先被排除，B虽然大，但大的明显太少，可直接排除，可以在CD中猜测，提高命中率。.【典型例题】组合抵押贷款的相关计算 某家庭拟购买一套面积为80平米的经济适用住宅，单价为3500元/，首付款为房价的25%，其他恳求公积金贷款和商业组合贷款。知公积金和商业贷款利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭恳求组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？【答案】第一步：求出贷款总额P=3500801-25%210000元第二步：计算两种贷款的分别额度公积金货款额度为P1=100000元商业贷款额度P2210000100000110000元 .【2021年真题】王某拟

44、购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其他恳求年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。假设公积金贷款最高限额为20万元，那么商业贷款的最低月还款额为元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【正确答案】B【答案解析】第一步：计算出贷款总额P1207800130%65.52万元第二步：计算出商业贷款的总额P165.522045.52万元第三步：计算出商业贷款的月还款额A1. .【典型例题】提早还款还本金相关计算 某家庭以4000元/的价钱，购买了一套建筑面积为120的住宅，银行为其提供了

45、15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提早归还了贷款本金8万元，问从第6年开场的抵押贷款月还款额是多少？【答案】第一步,计算正常情况下的月还款额第二步,计算出第6年年初也就是第五年年末归还的本金部分，在第6到到第15年内减少的月还款额：第三步，计算从第6年开场的抵押货款月还额：.【典型例题】还款常数的相关计算 某家庭以3500元/的价钱，购买一套建筑面积为80的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，年利率为8%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次归还的剩余本金

46、金额是多少？【答案】第一步，先计算出实际上按月等额归还的还款额第二步，计算实践每月的月付款额第三步，计算每月实还与应还的差额，即每月欠款第四步，所月的欠款，将在最后一次性还清，相关于把等额的A折算到期末，其本质是A换算为F.2006年试题房地产开发企业的运营本钱主要包括。A土地转让本钱B运营管理费用C配套设备销售本钱D商品房销售本钱E房地产出租运营本钱答案：ACDE.2005年试题以下关于企业利润和收入的表达中，正确的选项是。A企业利润可分为运营利润、税后利润和可分配利润三个层次B运营收入销售收入出租收入C销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设备销售收入D可分配利润税后收入未分配利润答案：C

47、.2003年试题关于房地产企业的运营净收入、利润和税金，存在的数量关系有。A运营营业收入销售收入出租收入自营收入B利润总额或税前利润运营利润营业外收支净额C税后利润或净利润利润总额所得税D运营营业利润运营营业收入运营营业本钱期间费用销售税金E销售税金营业税城市维护建立税房产税土地运用税答案：ABC.2007年试题房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，运营营业利润与营业外收支净额之和为。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润答案：A.房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费，包括。A营业税B教育费附加C城市维护建立税D房产税E土地运用费答案：ABC.知两税一费的税、费率分别为营业税5%

48、、城市维护建立税7%、教育费附加3%，假设销售收入为1000万元，那么应交纳两税一费的总额为万元。A55.0B85.6C150.0D123.6答案：A解析：10005%17%3%。城市维护建立税和教育费附加是以营业税为基数的。.2021年试题以下目的中，反映房地产置业投资经济效果的有。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模答案：BCD.2007年试题以下目的中，属于房地产投资工程静态盈利才干目的的有。A净现值B投资利润率C现金报答率D静态投资回收期E内部收益率答案：BCD解析：净现值和内部收益率属于动态目的。房地产投资工程包括开发投资工程和置业投资工程两种，其中的现金报答率只属

49、于置业投资工程。.举例分析某房地产投资工程所需的总投资为100万元，工程全部投资的收益率为15%，假设借贷资金的财务费用程度为10%，那么投资者就可以经过融入借贷资金，来减少自有资金的投入，提高自有资金的收益程度。假设总投资中的80万元来自借贷资金，那么这80万元借贷资金所产生的收益12万元扣除财务费用8万元后所剩余的4万元，就属于投资者的收益，将这部分收益加到20万元资本金收益中去，那么资本金的总收益就到达了7万元，其收益率程度就放大到了35%。假设工程全部投资的收益率低于10%，或借贷资金的本钱高于15%，那么投资者就必需用资本金投资的部分收益来支付借贷资金的部分资金本钱，大大降低其资本金

50、的投资收益程度。.2021年试题通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，普通来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值那么导致折现率下降。答案：解析：通货膨胀导致折现率提高，由于投资者希望提高名义投资报答率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值那么不影响折现率，除非与物业投资有关的风险要素发生变化。.2021年试题对一个计算周期为20年的房地产置业投资工程进展现金流分析时，假设折现率一直为一个常数，那么该折现率。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实践意义D不能直接用于财务评价答案：B.例题知某投资工程的净现金流量如下表所示。假设投资者目的收益率为10%，求该投资工程的财务净

51、现值。 单位：万元年份0l2345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量1000300300300300300.2002年试题某房地产开发工程的财务净现值大于零，阐明该工程的收益率高于。A社会平均收益率B通货膨胀率C国民经济增长率D工程基准收益率答案：D.2006年试题某房地产开发工程采用20的折现率计算出的工程净现值为16万元，该工程的财务内部收益率。A小于20B满足目的收益率要求C大于20D不满足目的收益率要求答案：C.2005年试题知某投资工程折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。那么该投资工程的内部收益率是。A11.1

52、2 B11.36 C11.661 D12.95答案：C解析： =11%+1700(12%-11%)/(1700+870)=11.66。.2003年试题对于投资者以为经济可行的房地产投资工程，其投资的财务内部收益率一定要大于银行贷款利率。答案：.2007年试题以下关于内部收益率的表述中，正确的有。A内部收益率总是大于目的收益率B内部收益率是当工程寿命期终了时一切投资正好被收回的收益率C同一工程的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E内部收益率越高，投资风险就越小答案：BD解析：收益率折现率或报酬率与风险正相关，风险越大那么收益率越高，财务内部收益率也

53、是一种收益率。.2021年试题假设某房地产投资工程的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，那么依此测算的内部收益率精度最高的是 。A. 16.67%B. 16.71%C. 16.80%D. 17.00%答案：A解析：选择最接近于零的两组数值，分别是i2=16%、i3=17%时，NPV2=100万元、NPV3=-50万元进展计算，得到FIRR=16.67%.例题某投资者以10000元/的价钱购买了一栋建筑面积为27000的写字楼用于出租运营，该投资者在购买

54、该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价钱4%的契税、05%的手续费、05%的律师费用和03%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金股本金支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为75%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租运营期内，其月租金程度一直坚持160元/，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开场出租率到达95%，且在以后的出租运营期内一直坚持该出租率。出租运营期间的运营费用为毛租金收入的28%。假设购买投资发生在第1年的年初，每年的营业收入、运营费用和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租运营期为48年

55、，投资者全投资和资本金的目的收益率为分别为10%和14%。试计算该投资工程全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判别该工程的可行性。.解1写字楼购买总价：27000l0000元/27000万元 2写字楼购买过程中的税费：27000万元4%0.5%0.5%0.3%1431万元3投资者投入的资本金：27000万元30%1431万元9531万元4抵押贷款金额：27000万元70%18900万元5抵押贷款年还本付息额：APi/11i-n18900万元7.5%/117.5%-152141.13万元6工程投资现金流量表：年份01234151648可出租面积（）270002700027000270

56、0027000出租率65%75%85%95%95%月租金水平（元/）160160160160160营业收入（毛租金收入，万元）3369.63888.04406.44924.84924.8运营费用（万元）943.51088.61233.81378.91378.9营业利润（净经营收入，万元）2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资（万元）28431.0资本金投入（万元）9531.0抵押贷款还本付息（万元）2141.12141.12141.12141.1全部投资净现金流量（万元）28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量（万

57、元）9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本收益（万元）723.6777.9836.27236（17.5%）t100.7全部投资财务内部收益率和财务净现值1求FNPV 由于ic10%，故2求FIRR由于i111%时，NPV1=1701.6万元设i212%，那么可计算出NPV2=870.7万元所以FIRR=11%+1%1701.6/1701.6+870.7=11.66%8资本金财务内部收益率和财务净现值1求FNPVE由于icE14%，故2求FIRRE由于iE114%时，NPVE1=789.8万元设iE215%，那么可计算出NPVE2=224.3万元所以FIRRE=

58、14%+1%789.8/789.8+224.3=14.78%9由于FNPV=4747.1万元0，FIRR=11.66%10%，故该工程从全投资的角度看可行。由于FNPVE=789.8万元0，FIRRE=14.78%14%，故该工程从资本金投资的角度看也可行。.2021年试题某房地产投资工程的目的收益率为10%，内部收益率为16%，实践收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，那么通货膨胀率是。A1.82%B2.33%C3.57%D5.45%答案：C解析：1+16%=1+12%1+Rd，Rd=3.57%。1+名义收益率1+实践收益率1+通货膨胀率 .2004年试题假设某房地产投资工程的外表收益率

59、为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，那么该项房地产投资的实践收益率为。A9.26%B10%C11.32%D12%答案：C解析：1+18%=1+6%1+Rr，Rr=11.32%。1+名义收益率1+实践收益率1+通货膨胀率 .【例题】知某投资工程的净现金流量如下表所示。求该投资工程的财务内部收益率。假设投资者目的收益率为12%，求该投资工程的FIRR及动态投资回收期。 年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量1200300300350400400600单位：万元.解1工程现金流量2NPV1i120%1547万元3NPV2i221%17

60、60万元4FIRR20%15.47/15.4717.601%2047%5NPVic12%341.30万元6由于工程在第5年累计净现金流量现值出现正值，所以：Pb累计净现金流量现值开场出现正值期数1上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值51189.65/226.974.84年年份0l23456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量1200300300350400400600单位：万元年份0l23456净现值1200.00250.00208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值1200.00950.00741.67539.1