房地产开发项目可行性分析 (2)ppt课件

1、第四章 房地产开发工程可行性分析房地产可行性分析概论房地产市场分析房地产开发工程费用测算房地产开发工程财务评价房地产开发投资风险分析.第一节 房地产开发工程可行性分析概述一、可行性研讨的概念、作用二、可行性研讨的内容三、可行性研讨的任务程序.一、房地开发工程可行性研讨的概念、作用1、可行性研讨的概念 在投资决策前，对与工程有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进展全面的分析、论证和评价，从而判别工程在技术上能否可行，经济上能否合理，并对多个方案进展优选的科学方法。. 2、可行性研讨的作用 1为投资决策提供根据 2作为资金筹措的根据 3作为编制设计义务书的论据 4作为有关部门签署协议

2、、合同的根据 5作为工程审批、恳求建立执照的根据 .二、可行性研讨的内容 (实践案例链接)1、工程概略2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、工程的建立工期、开发进度安排5、工程投资估算6、资金的筹集方案和筹集本钱估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论 .项目筹划三、可行性研讨的任务程序市场调查与分析优化和选择开发方案方案评价编制研讨报告.第二节 房地产市场分析一、房地产开发投资的影响要素分析二、市场调查.一、房地产开发投资的影响要素分析1、内部影响要素 .2、外部影响要素分析 宏观要素：人口、经济、政策法规等 微观要素：地段位置与技术要素 根底设备与公共设备

3、 邻里影响 规划控制 .二、市场调查.市场环境调查1、房地产市场调查的内容 (实践案例链接)房地产的供需情况调查开发场地调查. 房地产市场供应调查 123 房地产市场需求调查 123 房地产市场竞争情况调查：竞争企业1234、竞争产品1234 房地产价风格查 123456. 2、房地产不同营销阶段的调查内容 房地产工程定位阶段的市场调查： 工程地块现状调查 工程交通情况调查 工程周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域根本信息调查 相关工程根本信息调查 房地产市场推行阶段的市场调查：竞争工程根本信息调查 竞争工程销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查. 房地产工程销售阶段的市场调查： 市场推行调

4、查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查 .第三节 房地产开发工程费用测算一、房地产开发工程费用测算的作用二、房地产开发工程总投资构成.1、为筹集开发资金提供根据2、作为研讨工程造价合理性的手段3、作为选择最优设计方案的重要控制条件4、作为工程建立实施过程中投资控制的根据一、房地产开发工程费用测算的作用.土 地 费 用二、房地产开发工程总投资构成前期工程费建筑安装工程费开发企业的运营管理费其他代收费用固定资产投资方向调理税土地、拆迁安顿、根底设备、公共配套管理、销售、财务表格P48 3-6实践工程费用清单.面积法：P=CQ其它方法等等.第四节 房地产开发工程财务评价目

5、的一、投资根底知识二、投资回收期三、净现值四、内部收益率五、财务评价根本报表.一、投资根底知识1、资金的时间价值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累计500500500不同方案的优劣比较 单位：万元 通货膨胀 承当风险 资金增值 时机本钱.2、资金的时间价值换算将现值转换为未来值： F=P1+In将未来值转换为现值： P=F/1+InN为计息周期.例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次归还本息。那么到期后应归还的本息是多少？例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于

6、多少？.3、现金流量分析现金流量：一个工程在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流入量、现金流入量、净现金流量现金流量图： 现金流量表5000123N-1N7575757575.二、投资回收期工程的净收益额用于抵偿全部投资所需求的时间1、静态投资回收期：不思索时间要素影响2、动态投资回收期：动态投资回收期还需求与基准回收期相比较.三、财务净现值1、净现值FNPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将工程各期的净现金流量折算到工程起始点时的现值之和。2、工程的经济可行性：FNPV=0.3、例：某投资工程的现金流量如表单位：万元，假设基准收益率为10%，试计算该工程的净现金流量和净现值，并判别该

7、工程能否可行。年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000.四、内部收益率1、内部收益率：是指使工程各期的净现金流量的现值之各等于零时的折现率。2、计算过程：试错法3、工程经济可行性的判别：内部收益率=基准收益率根据上例数据：求取其内部收益率4、内部收益率法与净现值法的主要区别.第五节 房地产开发投资风险分析一、投资的主要风险要素二、风险分析的方法.一、投资的主要风险要素市场风险运营风险利率风险政策风险其它风险.作业给定一个实践的房地产调研报告给定一个实践房地产工程可行性研讨报告要求整理报告的框架构造写出报告的目录，分析报告的重点内容所在。分组进展，每组的案例均不同.二、风险分析的方法1、