20120818_北京_北七家居住用地(市场优先版)

1、昌平北七家地块取地分析符合中低密居住区项目开发，区域快速城市化进程中1项目所在区域的既有认知是集中的别墅住区以较低容积率的居住感受赢得大批高端住宅的客户的认知立汤路京承高速八达岭高速北六环北五环北四环京平高速机场南线亚北别墅区机场高速京密路中央别墅区2占踞城市交通要道，连通京承高速、机场高速、京昌高速、立汤路；以最快时间连通首都机场，迅捷畅达京城各处繁华区域，距北京CBD商务区40分钟，中关村25分钟，亚运村20分钟，机场15分钟；距离燕莎商圈25公里距离国贸28公里距离中关村26公里本项目五环四立汤路京承高速八达岭高速定泗路30分钟可达20分钟可达五环环 本项目位于奥北别墅区北七家与京承高速

2、交汇处向西;上风上水的传统皇脉所在地， 中轴之北、龙脉温泉资源核心区，小汤山、温榆河、13000亩的奥林匹克森林公园等自然资源，北七家镇核心丰盛配套，首都师范大学附中，8000平米东普风情商业街，20000余平米的拉斐特城堡俱乐部；现状拥有20分钟城市生活圈，便利交通联系3“生态”&“城市”，区域发展的两张王牌未来科技城落实成为区域发展引擎海鶄落湖湿地公园提升区域生态价值【未来科技城】大规模造成计划形成新的区域移民热潮4位于北七家镇中心，紧邻2500亩海鶄落湖湿地公园，与未来科技城咫尺相望项目海鶄落项目位于海鶄落村内，海鶄落湖西侧；用地四至：南至七北路；北至规划路；西至美树假日嘉园西边界；东至

3、规划路。规划用地范围58.82公顷。东临海鶄落湖湿地公园，与国家级开发区【未来科技城】咫尺相望。未来科技城5海鶄落湿地公园规划图北七家镇总体规划建设郑各庄、海青落湖及清河三大湿地保护区，面积分别为：23万平方米、73.14万平方米及70.97万平方米，并与温榆河相联通，构筑完整贯通的水面空间。形成“一环、三轴、四带”的总体绿地格局三轴：延续北京中轴线绿化带、构建海青落湖绿轴及东西向的北七家绿轴，并使其贯穿镇域，结合自然绿色空间将各建设用地区分为几大组团，形成服务于全市绿化格局的自然风光带现状一：海鶄落湿地规划出炉，进入环评公示阶段已有发展端倪现状二：规划未来两至三年内方有机会具体实施，但绿地性

4、质不会改变颠覆性开发无机会现状三：水面现状较成规模，湿地生态呈现眼前既有条件已属难得海鶄落湖生态公园带来的湿地生态价值海鶄落湖用地范围6未来科技城规划图未来科技城带动区域全面升级，预计建成时间为2015年，神华、中粮两大央企总部已落成，近期即将投入使用未来科技城，位于北京市昌平区境内，于2009年7月正式启动建设。规划总面积约为10平方公里，以温榆河和定泗路为界，分为北区和南区，两区之间核心绿地3.38平方公里。北至顺于路西延（距北六环2公里），东至京承高速和昌平顺义交界，南至规划二十八路（距北五环11公里），西至立汤路（距中关村生命科学园12公里）。这里将结合“创新、开放、人本、低碳、共生”

5、五大核心理念，力争用三年时间建成并投入运营。规划建设总建筑面积近300万平米的公共服务配套设施体系，含总部办公、优质办公、创意办公、四星主题酒店、国际五星酒店、白领公寓、服务式公寓、中高档住宅住、国际综合购物中心、科技财富论坛、体育中心、图书馆、剧院、中央绿地广场、知名公立学校、国际学校、医院及城市轨道交通系统。 确定入驻十五家央企名单：神华集团有限责任公司、中国海洋石油总公司、国家电网公司、中国华能集团公司、中国国电集团公司、中国电信集团公司、中国电子信息产业集团有限公司、鞍山钢铁集团公司、武汉钢铁（集团）公司、中国铝业公司、中粮集团有限公司、中国商用飞机有限责任公司、中国建筑材料集团公司、

6、中国兵器装备集团公司、国家核电技术公司7高端别墅价值是区域发展的基础：多年来受到亚北和中央别墅区两大北京主流别墅区的辐射，客户对区域已经形成并建立了高端居住的市场认知；“未来科技城”决定区域的走向与未来：随着“未来科技城”规划的完善与落实（2015年建成），以及目前已经确认入住的15家央企名单标志着，北七家在可预期的时间内（3年左右）将迎来区域城市化进程的全面升级；包括大量产业人口进驻，生活与城市配套的极大丰富以及丰富的资金涌入。海鶄落湖的规划为区域增值提供机会：对项目所在区域价值的认识8“别墅”VS“洋房”，一片混战市场城市化进程加快，普通住宅项目崭露头角成熟别墅板块外围，具备一定低密居住价

7、值9区域土地市场楼面单价超过7700元/，别墅与洋房项目并存的市场，低密度居住需求的主要释放区域土地名称昌平区北七家镇东二旗村居住项目用地地块属性住宅交易方式挂牌用地面积454073建设用地面积141498规划建筑面积149772容积率1.06成交日期2009-8-03成交总价47309万元楼板价3092元/每亩地价元/亩受让方北京京基房地产开发有限公司土地地址昌平北七家东二旗村（京基鹭府）土地名称昌平区北七家工业区配套住宅项目用地（配建中小套型普通商品住房）地块属性住宅交易方式招标用地面积196008建设用地面积156479规划建筑面积234719容积率1.5成交日期2010-5-18成交总

8、价180733万元楼板价7700元/每亩地价元/亩受让方金融街控股股份有限公司土地地址昌平区北七家镇八仙庄村西（金色漫香苑项目）项目京基鹭府金色漫香苑近三年的土地成交记录显示，仅有京基鹭府和金融街金色漫香苑两项目地块；容积率分别为1.06和1.5已无别墅用地指标出现。（京基鹭府通过内部平衡回迁房地块，争取到了0.7容积率的纯联排产品）。10位于亚北、中央两大别墅区之间，区内别墅项目京基鹭府受到容积率限制，产品打造存在先天不足项目项目容积率金科王府（有洋房）0.72远洋傲北0.66温哥华森林0.38京基鹭府（纯联排）0.72东方普罗旺斯0.3珠江紫宸山0.33清锦源0.33优山美地0.4亚北别墅

9、区中央别墅区11京基鹭府开盘10个月，销售35套/15980，实现均价30874元/，销售结果不理想日期物业属性成交面积成交套数成交均价成交金额2012年8月别墅1,784437,10066,200,0002012年7月别墅1,980431,61562,612,4682012年6月别墅2,280530,62269,812,2612012年5月别墅3,135729,13491,328,0962012年4月别墅832227,16422,600,0002012年3月别墅1,889430,25057,154,4092012年2月别墅471131,81715,000,0002011年12月别墅89123

10、0,23826,940,0002011年11月别墅1,363331,65743,157,3852011年10月别墅1,354329,14539,448,032汇总15,9803530874494,252,65022.7万平米代征绿地占地面积：8.67万平方米建筑面积：6.18万平方米容积率：0.72 建筑限高:12米建筑密度：30% 绿地率：30%西侧代征绿地一期项目地块南侧湿地公园（绿地+水资源）北侧隔离绿化带代征绿地代征绿化带南侧湿地公园北区南区12露台联排户型是绝对主力，整体户型设计面向舒适度，多露台等赠送空间，折合全面积楼面单价23000元/南区端户型中间户型地上面积产权面积全面积赠送

11、面积联排38套51套352456612156双拼2套279466618152288475627152北区 端户型 中间户型 地上面积 产权面积 全面积 赠送面积联排 36套44套352456612156双拼 16套279466617152288475627152独栋 7套331534697163露台挑空露台13可供家庭活动使用的大面积草坪纯正都铎风格外立面兵营排布英式雕塑小品叠水英式雕塑小品色彩丰富的多层次园林英式都铎风格，注重产品细节打造14京基鹭府的销售窘境原因探究一：先天不足的产品打造产品形式：独栋、联排别墅，地上2层，地下1层面积区间：360-590平米，其中地上面积区间为245-40

12、0平米；地下面积区间为120-200平米；庭院面积区间：250-500平米前三期共365套 ，其中1期58套 ，2期138套，3期169套。产品形式：纯独栋别墅；共有58种户型平面，户型面积由240平米至1000平米共有A-G七个级别的户型；庭院面积区间：500-833产品形式：联排别墅（少量双拼）；共199套，410-460联排是绝对主力，少量500以上双拼；庭园面积：70左右，部分端户接近100；温哥华森林东方普罗旺斯京基鹭府15京基鹭府的销售窘境原因探究二：大户型、高总价形成的竞争压力金科王府远洋傲北京基鹭府御汤山温哥华森林16 本项目位于昌平区北七家镇北亚花园东侧，亚北别墅区南部;金色

13、漫香苑是区域内首个普通住宅项目，项目规划为均质的花园洋房社区。首个非别墅项目，区域目前的地价标杆，纯粹的花园洋房规划，面向改善需求17名称套数户型配比(%)面积配比（%）三房（130-140）33237.7330二房（97）30034.0920五房（190）16118.3050四房（180）879.89户型配比物业类型：普通住宅;总建面积：234,719当期规划户数：1320户项目四至：东:规划路;南:规划路;西:天权路;北:东北路;项目地址：昌平区北七家镇北亚花园东侧300米绿化率35%容积率：1.5住宅建筑形态15栋8层小高层; 建筑密度35%使用率80%车位总数1422个车位配比1:1以

14、四居、五居为主力供应产品，面积占比超过一半18130、140三居，紧凑同时兼顾舒适度，去化速度最快；100两居户型满足刚需置业，受到市场追捧；目前一期两居、三居户型已售罄130、140三居100两居19作为1.5容积率的洋房社区，项目开盘一年来消化面积近9.4万（未计车位销售），销售均价超过16500元/户型销售均价（折前，2%）三房（130-140）17000元/二房（97）16500元/四房、五房（180-190）18000元/日期成交面积成交套数成交均价成交金额2012年8月7,9746316,782133,812,6252012年7月25,19020116,428413,819,290

15、2012年6月16,95213116,397277,971,3812012年5月7,3515016,017117,747,1162012年4月3,1852416,50552,567,5062012年3月4,1782916,48468,877,7812012年2月591417,44310,310,8152012年1月557516,8409,376,7862011年12月1,276815,61519,924,2002011年11月1,5471116,88026,108,3932011年10月6,6915016,322109,202,2942011年9月18,36112916,385300,850,

16、811汇总93,853705165081,540,568,99720一本帐，一套方案60万低容积率复合大盘项目，城市外围便捷可达。21用地指标总用地58.52公顷，建设用地46.39公顷，其中居住用地34.39公顷、安置房3.02公顷、多功能用地3.08公顷、文化娱乐用地1.39公顷。总建筑面积60.26万，其中可售面积50.06万。22交易要点与地价构成基本地价：该地块由一级整理单位负责协助受让方，通过正常的土地出让程度完成获取，地块总价不超过30.1亿（土地单方6500元/ * 建设用地46.39公顷）；土地溢价：地价以外，受让方需向一级单位另行支付13亿代办费用，并以成本价向其销售两栋5

17、00平米和一栋1000平米的别墅；配建成本：受让方需在地块内代建幼儿园、九年制学校和邮局各一座，总占地2.85公顷，建筑面积2.35万平米，造价约8200万（单方成本约3500元）；出让地块内， 包括一幅用于回迁房建设的土地，占地3.02公顷，建筑面积7.85万平米，其建设费用约2.75（单方成本约3500元）亿由受让方承担，不包含于土地款之内； 土地成本汇总：综合上述费用，含税费的土地获取总成本约46.7亿，按可售面积50万平米折合楼面地价约9230元/、按全部地上建筑面积（含安置房、公用设施）折合7749元/ 。23用地指标24各部分面积构成25各地块指标地块占地面积建筑面积2.0综合用地（02、14）3.08 7.30 2.0居住用地（12、17）8.15 16.30 1.6居住用地（09）1.51 2.42 1.2居住用地（13、18）8.76 10.51 0.8居住用地（15）13.45 10.76 还建（16）3.02 7.85 商业配套（05）1.39 2.78 代建公益配套（学校幼儿园邮局）2.85 2.35 合计42.21 60.26