标杆企业龙湖实战房地产项目工程精细化管理(讲义)1ppt课件

1、标杆龙湖实战房地产项目工程全程精细化管理 .老师简介 董 绛老师 原龙湖重庆龙湖地产发展部总监，项目工程总负责人；15年的房地产从业经验，7年龙湖地产任职经历；熟悉房地产开发公司相关工作流程，对地产开发项目管理有较强的工作能力。历任龙湖地产项目土建工程师、项目副经理、工程项目部经理、项目工程负责人、发展部总监，负责集团项目报建、施工准备、项目景观、精装修工程管理、土地储备及政府关系维护等业务。 实操项目：龙湖蓝湖郡项目、水晶郦城项目、龙湖西城天街项目、重庆龙湖东桥郡项目、重庆龙湖后工项目等龙湖经典项目。.目 录一、工程管理架构二、工程计划管理三、工程技术管理四、工程师能力管理.一、工程管理架构

2、.龙湖运营体系.项目管理的概念.职能型组织地区公司总经理工程造价副总营销研发副总财务副总发展部经理人力资源经理工程部经理造价采购部经理研发部经理营销部经理财务部经理行政部经理.项目型组织地区公司总经理项目A项目经理项目B项目经理财务副总发展部经理人力资源经理工程经理成本经理研发经理营销经理工程经理成本经理研发经理营销经理.矩阵式组织.矩阵型组织.矩阵式组织架构 .区域公司工程部工程部经理/总监装饰项目组技术支持组各项目部项目经理专业工程师现场专业工程师装饰专业工程师文员组景观项目部景观专业工程师.集团和区域公司在职能上的区别.龙湖地产工程管理架构的特点 .房地产项目干系人15.龙湖地产工程部的

3、输入与输出 .龙湖地产工程部的输入与输出 .工程部对外部（分供方）输入输出的管理 按项目特点制定考察标准:考察标准的制定是考察顺利开展的前提；考察标准制定的科学与否是能否甄选“合格”的分供方的前提； 分供方评价体系 分供方评价体系造价采购部工程部景观项目部龙湖物业.分供方管理对同路人的管理（分供方考察）考察交流情况（一般考察项目）拟派项目经理答辩公司领导人合作意向项目承接能力公司对项目机构的支持及管理项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施针对龙湖采用的合作模式企业的区域战略布局维保体系风险分析综合评述考察结论可以入围暂不入围评估人签字：考察时间按项目特点制定考察标准:考察标准的制定是考察顺利

4、开展的前提；考察标准制定的科学与否是能否甄选“合格”的分供方的前提；.总包单位考察记录（针对特殊需求项目）公司名称承包资质项目名称项目类型高层/多层/别墅项目经理联系电话项目在建状况主体阶段/砌体抹灰阶段/工程竣工推荐人考察日期年 月 日参与考察的人员考察公司情况（包括合作意愿）考察项目情况现场安全文明临设道路水平及垂直运输机具布置安全防护其它主要工程实体施工质量模板及支撑系统砼成型砖砌体抹灰地面外墙其它考察结论分供方管理对同路人的管理（分供方考察）.主要工程项目考察权限表序号分类分项名称项目总监招采中心负责人工程部（景观项目部）造价采购部部门经理项目经理专业工程师部门经理成本经理专业工程师1

5、样板区工程土建及总平管线工程参加面谈参加面谈组织面谈参加面谈2景观工程抽查抽查抽查参加面谈现场考察、参加面谈抽查组织面谈现场考察、参加面谈3基础及主体工程建安总包工程（含配套设施主体工程：学校、幼儿园等）参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈，抽查现场考察参加现场考察与面谈参加现场考察和面谈参加面谈，抽查现场考察参加现场考察、组织面谈组织现场考察、参加面谈4临时设置及三通一平工程（临水、临电、施工道路、临时办公用房）抽查抽查抽查参加面谈和考察参加考察和面谈抽查参加面谈和考察组织考察和面谈5门窗、栏杆及幕墙工程入户门、铁艺栏杆等分部工程抽查抽查抽查参加面谈和考察参加考察和面谈抽查参加面谈和考察组织

6、考察和面谈6铝合金栏杆及扶手工程参与面谈及考察参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈和考察参加考察和面谈参加面谈、抽查考察参加面谈和考察组织考察和面谈7二次装修装饰工程雨篷、扶手等分部工程抽查抽查抽查参加面谈、抽查考察参加考察和面谈抽查参加面谈、抽查考察组织考察和面谈8住宅项目户内精装修参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈，抽查现场考察参加现场考察与面谈参加现场考察和面谈参加面谈，抽查现场考察参加现场考察、组织面谈组织现场考察、参加面谈9总平、景观工程总平市政工程参与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈、抽查考察参加面谈和考察参加考察和面谈参加面谈、抽查考察参加面谈和考察组织考察和面谈10景观工程参

7、与面谈及考察参与面谈及考察参加面谈、抽查考察参加面谈和考察参加考察和面谈参加面谈、抽查考察参加面谈和考察组织考察和面谈分供方管理对同路人的管理（分供方考察）.分供方管理对同路人的管理（分供方评价体系）分供方评判的目的：建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源；通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，并帮助分供方成长； 合同执行完毕合同执行责任人对分供方的评判对施工单位的评价（项目工程部填写）工程质量优秀 良好 一般 较差 工程进度优秀 良好 一般 较差 技术实力优秀 良好 一般 较差 合作配合优秀 良好 一般 较差 竣工资料优秀 良好 一般 较

8、差 综合评价优秀 良好 一般 较差 继续选用推荐 一般 不推荐 不选用 其他意见 专业工程师 工程项目经理 年 月 日.已有分供方资源评审流程说明责任部门适用于造价采购部承办的工程招标和材料设备招标造价采购部工程/景观部1、无论何种招标方式，在启动招标流程前须组织对已有资源的综合评审；已有资源的收集参与2、评审小组为虚拟团队，其评审小组成员由招标小组组长确定；项目成本经理现场造价师项目工程经理项目专业工程师3、评审工具因招标类型由工程类和材料设备采购类组成，并根据评审主体分为造价采购部使用的评审表和工程部/景观项目部使用的评审表；组织评审组织评审4、评审各方分别给出评估意见，并按照权重设置汇总

9、得分，形成初步评审结论；由招标经办人收集评审意见，并汇总评审得分；5、提交招标小组最终评议；1、由招标经办人组织资源评审会，并形成初步评审意见；2、启动会上确定最终评议结果；6、形成入围名单（经评审已有资源满足招标入围单位数量要求，可直接使用，否则将进行新增资源考察）；造价采购部工程部（景观）分供方资源评审小组评审意见1评审意见2汇总评审意见招标小组最终评议形成入围单位已有分供方资源评审流程指引分供方管理对同路人的管理（分供方评价体系）.分类序号评 价 原 则备 注A1胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准与龙湖理念相协调同步对连续获得A级评价的合作伙伴，优先考虑合作，也可从公司层面与其签订

10、长期战略合作协议2有较大的发展潜力，能随龙湖的发展而发展自己3有强烈的愿望与龙湖建立发展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部的收益4是龙湖分供方的典范，龙湖愿意同其继续合作（甚至给予其略优于其他分供方的条件）B1能基本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能基本达到龙湖的要求对获得B级评价的合作伙伴，在招投标阶段优先考虑邀请入围竞标2有一定的发展潜力，还可以同其适度扩大合作范围3是龙湖同类分供方中的中坚力量，龙湖愿意同其继续合作C1能基本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要龙湖有力的监督对获得C级评价的合作伙伴，在其工作完工后如仍无明显改善，则应考虑引入新的合作伙

11、伴2无发展潜力，现有的工作范围，工作量已饱和3是龙湖同类分供方中的“鸡肋”，应着手引入同类新的资源D1完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到龙湖的要求对获得D级评价的合作伙伴，当其完成目前正在与龙湖合作的项目后，强制淘汰，三年之内不再考虑合作2在现有合作范围完成后，龙湖不愿意同其继续合作分类评价原则分供方管理对同路人的管理（分供方评价体系）.评估依据评估纬度评估内容备 注质量管理对图纸上出现的错、漏、碰、缺的纠偏能力主体和砌体阶段分户验收合格率低于80%或装饰阶段低于90%即判定为不合格样板引路的控制及实施过程分供方管理及实施工程移交物业或物业前期介入检查反馈问题组织整改的及

12、时性、有效性和达成率进度控制对甲方总体工程实施计划的控制和执行能力项目主体达到预售时间延误超过2天以上；正负零及竣工验收时间延误超过7天以上；外架拆除及总平场地移交延误超过15天以上；精装项目土建移交精装修时间及精装单位泥水作业时间延误超过30天以上（从第一个流水段移交完成开始计时）即判定为不合格当关键节点发生变化时的纠偏能力是否能按建设方要求的关键节点达成任务，如正负零完成时间、主体完成时间、外架拆除时间、竣工验收、专项验收等是否能积极配合甲方总体计划的调整配合意识现场对外协调（包括不限于：市政、环卫、材料供应等）是否积极、主动因施工单位配合原因导致项目验收工作节点出现延误的即判定为不合格合

13、同未涵盖的配合工作是否满足现场要求项目工作面移交的配合项目验收工作的配合安全文明在监理单位或建设单位职能部门组织的检查中符合规范JGJ59-99要求,同时满足本项目合同对安全文明标准的要求在监理（检查结果占评价结果的30%）和甲方职能部门（检查结果占评价结果的70%）组织的安全文明检查中平均分低于80分的即判定为不合格工程、景观平时根据以上关注点，记录典型案例，作为会议讨论的依据 分供方管理对同路人的管理（分供方评价体系）.分供方管理对同路人的管理（分供方评价体系）综合评估结果：.分供方管理对同路人的管理（分供方评价体系）分供方激励措施：.分供方管理合同交底需要合同交底的合同类型合同类型组织人

14、参加人员主要内容总平管网工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理景观工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理精装修工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理总包工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理总包配合、甲供材管理、签证等经济单据的办理新单位进场进行合同交底的必要性：龙湖管理模式的宣讲；降低管理过程中的沟通成本；.分供方管理合同交底1.材料设备供应界面；2.材料设备计划；3.材料设备供应；4.甲供材料设备验收和结算；5.交底会议结束后施工单位需完善的工作；总包合同材

15、料设备供应交底内容总包合同工程管理工作交底内容1.对合同中涉及工程管理的重要条款解读交底;2.对停止点检查的设置和工作的流程及注意事项交底；3.龙湖工程观感质量验收标准；4.交房标准；5.竣工资料需配合和移交的事项交底；.分供方管理监理管控项目监理部必须配备工程质量检测仪器及工具，并报相应装备清单，清单内容至少应包括以下内容：经纬仪一台、水准仪一台、工程质量检测包一个、游标卡尺一只、钢卷尺和线垂人手一只。项目监理部须配备不少于三台以上电脑，打印机一台,并能有效使用。监理公司须保证项目监理人员的稳定性，未经龙湖项目部同意，不能随意更换项目监理人员；必须更换项目监理人员的，须由项目总监书面说明拟更

16、换人员、更换原因、接替人员及其履历介绍，经项目部批准后方可实施。派驻的总监理工程师和监理工程师必须是专职驻本现场，不得兼管其他项目。乙方派驻的总监理工程师或监理工程师，在工作中有严重不称职，或不负责任，严重失职造成工程质量缺陷或经济损失，徇私舞弊，滥用职权造成严重不良影响的，甲方有权责令其退出现场，由乙方另行选派合格监理人员。监理费用的组成：合同基本服务费+奖励金；除按合同支付基本服务费外龙湖还将视监理工作情况给予X元/m2的奖励金，奖励金的支付是在监理实施过程中分期、分阶段（基础工程、主体结构、建筑装饰、安装）对监理单位进行考核，考核内容包括：质量、进度、安全及文明施工、信息管理、协调管理、

17、与甲方的配合等，考核决定向监理单位支付奖励金比例。奖励金的30支付给监理公司；奖励金的70给现场监理组成员。对监理设备的管控对监理人员的管控对监理服务费的管控.二、工程计划管理.计划管理的目的.怎么做好计划管理.计划管理体系.目录一、项目基本开发流程二、项目开发关键控制点三、项目阶段性成果管理四、公司计划管理体系五、进度控制.一、项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房.二、项目开发关键控制点明确项目投资决策确定土地权属确定土地资金支付计划签定国土合同取得设计条件办理国土证拆迁及交地建立项目团队完成前期调研完成开发预案投资决策土地购买项目启动.概念设计方案设计初步设计二

18、、项目开发关键控制点概念设计确定概念中标方案方案设计方案上会并取得方案审查意见书初步设计初设上会并取得初设审查意见书办理建设工程规划许可证下达项目目标成本.施工图设计施工准备二、项目开发关键控制点施工图设计施工图审查景观概念方案设计景观扩初设计景观施工图设计取得建设用地规划许可证取得建设工程规划许可证考察并确定施工单位及监理单位完成招投标手续办理施工许可证完成项目管理大纲完成三通一平景观设计.二、项目开发关键控制点基础工程主体结构施工到可售状态主体结构封顶砌体抹灰内装、外装、设备安装工程精装修工程室外管网/道路工程景观绿化施工导示系统施工项目销售策略方案（方案版、初设版、预热版、开盘版、强销版

19、、持续版、尾盘版）推广开盘销售项目建设项目销售售楼处、样板房建设选址、定位建筑设计精装修设计景观设计土建施工环境施工精装修施工装饰.竣工移交业主入住商场开业项目结束二、项目开发关键控制点竣工验收备案物业移交向业主交房项目总结.阶段性成果管理的目的明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号对阶段性成果的完成质量，由总经理、下游项目职能负责人、项目负责人进行评价 项目运营知识的积累和共享 三、项目阶段性成果管理.项目阶段成果管理目的.三、项目阶段性成果管理本成计设务财销营程工发开.项目实施工作总进度计划项目资金计划项目整体进度计划四、公司计划管理体系. 1 2 3

20、 4 5四、公司计划管理体系.1、项目整体进度计划的编制及调整项目整体进度计划需明确各阶段关键性节点.1、项目整体进度计划的编制及调整序号阶段编制时间编制依据1项目整体进度计划（预控版）取得项目后5日内项目关键节点2项目整体进度计划（正式版）土地权属确定（或基本确定）或项目正式启动前项目关键节点3项目整体进度计划（年月调整版）预计项目关键节点会发生重大变化时：包括但不限于某期项目的开工、开放、开盘、竣工时间变化1、项目关键节点；2、就该项目具体情况认为需要关注的控制点或里程碑事件。项目整体进度计划的编制和调整可分为三个阶段：.1、项目整体进度计划的编制及调整计划编制责任人公司总经办开发拓展总监

21、计划编制参与人项目负责人计划专员项目相关专员计划编制时间取得土地后的5日内计划送达对象总经理公司各部门负责人计划执行信息反馈责任人项目负责人形式月度计划执行情况反馈对象公司总经办.2、项目实施工作总进度计划的编制及调整 项目实施工作总进度计划是以建设项目的单位工程和室外工程为对象，编制深度要达到主要子分部工程。.2、项目实施工作总进度计划的编制及调整项目实施工作总进度计划项目前期准备工作进度计划项目施工控制进度计划（子分部）项目设计工作进度计划项目主要材料设备准备计划公司各职能部门配合工作要点.2、项目实施工作总进度计划的编制及调整计划编制责任人公司项目负责人计划编制参与人计划专员项目专员及各

22、部门职能负责人计划编制时间项目前期准备工作开展初期编制编制时间15天计划送达对象公司总经办及相关部门公司项目团队工程师总包施工单位、监理单位计划执行信息反馈责任人项目负责人形式月度检查反馈对象公司各职能部门.3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整 施工方项目施工总进度计划编制的主体为施工单位：.3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整 在编制过程中应符合下列规定： .3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整计划编制责任人 总包施工方项目经理计划编制参与人总包施工方专业负责人分包施工方项目经理计划编制时间项目开工实施初期编制编制时间根据不同（分部）内容在1025天内完成计划送达对象公司工程部成

23、本管理部监理单位项目部计划执行信息反馈责任人总包施工方项目经理形式月度检查反馈对象公司项目部和监理项目部公司计划管理部门.4、项目实施月度计划的编制项目实施月度计划项目实施月度计划项目部实施月度计划项目工程师月度工作计划月度材料设备供应计划零星材料供应计划施工方公司工程部.4、项目实施月度计划的编制.4、项目实施月度计划的编制计划编制责任人 总包施工方项目经理公司项目工程经理计划编制参与人总包施工方专业负责人分包施工方项目经理施工方材料员、计划员项目工程师计划编制时间项目开工实施中每月编制依据不同计划，于每月2328日提交计划送达对象公司工程部成本管理部监理单位项目部计划执行信息反馈责任人公司

24、项目负责人项目工程经理形式项目月度计划执行情况月报监理月报反馈对象公司各职能部门.5、项目施工周报的编制施工周报应包含内容统计整理上周实际施工进度，并与月度施工计划比较分析现场劳动力动态影响进度的原因及分析下周需要建设单位、监理单位解决和协调的问题.5、项目施工周报的编制计划编制责任人 总包施工方项目经理计划编制参与人总包施工方专业负责人分包施工方项目经理施工方计划员计划编制时间项目开工中每周编制在周工地例会前一天提交计划送达对象公司项目负责人公司项目工程经理项目总监计划执行信息反馈责任人施工方项目经理项目总监形式项目施工周报监理周报反馈对象公司项目部和监理项目部.以营销需求为目标制定工程计划

25、 进度控制进度控制的基础工作.对造价采购部工作期量的管控进度控制工作期量合同名称招标工作期量（日历天）启动会（已有资源）新资源（考察）招标文件拟定（含清单的编制）、交底、发放投标报价时间招标答疑投标分析投标澄清评定标总用时清单编制招标文件起草交底、发放平场土石方工程合同 0.514.51.561150.521会所建安工程合同0.50191.5171460.549.5会所精装修工程合同0.52212181380.556区内、外供电设备安装合同 0.51102211750.548总承包工程合同 0.57375302710199.5防水工程合同0.54133152260.546幕墙工程合同0.541

26、42242690.562户内精装修工程合同 172253857212108环境景观工程施工合同0.522032625110.570.工程部内部工作期量的管控 合同名称合同需求招标合同签订进场总期量（工期）移交物业0标高阶段性控制时间竣工验收平场土石方工程合同 3215会所建安工程合同349.55会所精装修工程合同5567区内、外供电设备安装合同 3487总承包工程合同 1099.510防水工程合同3465幕墙工程合同5625户内精装修工程合同 71087环境景观工程施工合同7705进度控制工作期量.项目关键计划节点的设置:(集团管控重点)进度控制项目关键计划节点的设置及检查.进度控制阶段性成果

27、评审（一）项目阶段性成果月度评审计划序号阶段性成果评审项计划时间责任部门/项目责任人是否按时完成实际完成时间未按时完成原因分析概念设计研发部施工图设计研发部招标启动会造价采购部施工实施项目部甲供材料造价采购部样板房项目部.评审需要解决的两个问题进度控制阶段性成果评审（二）.进度控制项目月度计划计划编制的思路（大事化小）大事化小：将大循环分解成多个小循环就具体事件而言阶段性划分计划比如：34层分为2段变为17层阶段性计划偏差调整比如:34层分为3段变为12层.计划管理的方法（分解）月度计划周计划整体计划进度统计计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循进度控制项目月度计划.计划管理的关键点通过经济处罚、各项评比、管控会议等手段，达到整体计划和关键节点的受控总体计划的刚性调整计划的可操作性 月度计划和统计处置的果断性 周计划和统计的连续性涉及验收、工作面移交、样板点评等主要节点是高压线计划不可动摇。刚性计划外的可