XXXX年天津天一中北镇房地产项目营销推广沟通案ppt课件

1、关于新城的时代理想天一.中北镇工程营销推行沟通.前期回想具有指点型大盘的条件可自成体系，但外围环境及气氛需逐渐完善工程本体物业开展方向及定位建议跳出区域、俯瞰城市、以构建城市理想生活为目的在产品、营销等方面全方位营造高尚质量工程设计建议工程由低密度产品与高层产品相结合组成，配套商业设置于紫阳道两侧，南北两区需分别设置会所，各类产品相互交融，确保均好性，实现工程整体笼统和利益的高度一致。.营销思绪第一章：大时代机遇站在巨人的肩膀上，迎合社会趋势第二章：定位在最好的时代找好位置第三章：首战启动目的必胜，处理难题，打造营销攻势.COMPANYCITYThe following takes place

2、 in TIANJIN城市正在扩张财富迅速累积愿望ZHENG在膨胀企业亟需晋级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日渐明晰第一章大时代机遇.更快2021年GDP增长16.5%，位居全国第二 高速铁路 400km/h 28分衔接京津 空客A320 870km/h 分钟连通世界 .更新道路、交通等城市根底设备全面晋级 滨海新区实体化催生地产新契机.更高300m嘉里中心339.6m环球金融中心340m中粮大厦350m滨海MSD600m海泰117大厦城市高度见证开展速度.天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶变.在这里，智富正在聚集全球最宜居城市内地NO.1城市竞争力直追中国第三城地

3、名排名千万富豪（人）排名亿万富豪北京1151,00019,400广东2145,00028,200上海3122,00037,3004116,50046,760天津1114,500131,030山西12 13,300101,110富有人士分布表：福布斯最新统计信息来源：每日新报：天津市总人口：约1176万人天津千万富豪总数：约14,500人天津亿万富豪总数：约1,030人天津人口资产总额约为：14940亿元年收入总额150-300万人口：约20-30万人中产迸发.在这里，愿望正在多元PRICE豪宅产品：资本属性日渐鲜明普通住宅：价钱增值空间日渐饱和6070中心人群天津改善需求已到了从普宅时代到城市

4、豪宅时代迸发的节点财富需求正在呈现多元化.华苑 7公里1996-2000城市中心在中环线以内华苑张家窝梅江2001-2005城市中心外扩至中环线周边2001-2005城市中心外扩至中环线周边10公里大寺双港军粮城华明镇大毕庄小淀双街双口中北12公里天津的城市幅员不断扩张/半径已达12公里 中北镇将承当城市西部扩张的重担.天津市城市规划建立10个外环新家园组团之一的中北镇为于2005年启动，总投资超越100亿元，建成后估计居住人口添加到20万人中北镇占地400万平方公里，建筑面积400万m，定位为适宜于中低端居民的保证性用房居住板块。早期对中北镇的定位、规划中北镇已完成200万平米的开发；地铁2

5、号线估计今年底通车，中北大道已成为中北镇主要交通干道；公交、步行、干道，全方位交通晋级；区域配套、市政全面晋级，肯德基进驻中北镇排污河、绿化带、夜景灯，景观绿化开场建立现状开发进程过半，成为城市外扩的重要承接板块，板块实现城市化开展南运河沿线RBD的打造；中北镇开发规模将有400万平米增值至600万平米未来大规模土地政府定位为低密度居住区未来开发规模加大、向高端住宅开展，功能趋于多元化中北镇区域定位进化.中北镇市场开展历程 历经6年，三个阶段，区域开发过半，区域日益成熟/未来区域将进入再晋级阶段发展阶段时间节点代表项目起步期05-06年假日风景、大地12城、水语花城成长期07-08年华亭国际、

6、假日润园、富力湾成熟期09年朗润园再升级期10年以后盈润园、霞飞路63里弄、天一化工厂液化天然气厂水语花城东兴里溪青苑溪秀苑华亭国际大地12城假日风景富力湾八栋世家燕居花庭芒果郡霞飞路63里弄天一地块假日润园朗润园盈润园.2005年，万科假日风景进驻西青，随后，水语花城、大地12城等工程陆续进驻区域起步阶段：认知度较低，抗性大，配套不完善，以产品方式、性价比牵引区域开展阶段产品演化价钱平台客户变化区域开展阶段：广泛认知并被逐渐认可区域逐渐成熟，城市化，能支撑较高价值产品周边大学城、产业园的地缘性客户，以及南开区被动郊区化客户，后来客户层面逐渐扩展，吸引到更多其他区域被动改善型客户，同时产品方式

7、也吸引到少量自动郊区化客户 客群更加成熟，地缘性客户为主，同时由于板块不断开展成熟也能支撑到更高要求的改善型客户假日润园精装小户型面市，同时，富力湾等工程陆续面市中北镇市场开展历程朗润园纯别墅社区产品出现别墅产品辐射吸引全市客户，认可区域与产品被动郊区化城市化洋房产品占主力高层产品占主力别墅产品出现典型工程市场容量开展阶段起步期生长期成熟期20-25万m/年25-30万m/年40-50万m/年4500-6500元/m6500-7500元/m8000-9300元/m别墅17000元/ m05年 06年 07年 08年 09年 10年自动郊区化.中北镇市场开展历程历经6年开发，中北镇曾经开发过半，

8、区域配套交通已逐渐完善，中北镇已率先实现城市化，伴随南运河沿线RBD的定位，其商业商务功能开场逐渐强化产品上，中北镇阅历了由洋房洋房+高层 纯粹高层+纯粹低密别墅的转变客户上，区域根本实现了由洋房牵引型客户外溢型刚需客户自动外溢的改善型客户的转型.针对当前天津及中北镇区域的特征，站在历史的角度和高度我们判别：1、城市能量在累积；2、城市半径在扩展；3、中产的数量在增长；4、改善性需求外向延伸；5、城市近郊大盘日渐稀缺；.第三章定位定位风险分析客户定位笼统定位.It was the age of CITY：It was the age of FORTUNE：It was the age of G

9、EDALE：天津极速扩张中产阶层迸发迸发时不我待It was the best of timesDESTINY使 命 .天一+中北镇肩负多重使命 12工程使命：获取最大利润，保证明现资金回笼企业使命：以资源大盘奠定天一品牌在天津市场的位置，打造天津精工质量模范大盘2城市使命：代表天津城市开展的方向和高度，建立新时代城市居住规范，提升城市未来价值3.目的三大风险于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？历史上任何使命的达成总要阅历曲折劈荆斩棘.外20km中心城区东丽湖津南团泊湖城市近郊、远郊开发加速，大批名企开发商进入，近郊四大板块鼎足而立，中心城区及环线周边将构成

10、强力竞争 团泊：香港建立地块光耀地块金地团泊工程松江高尔夫小镇 津南及西青南部环线：远洋 海尔碧桂园星耀五洲京基 华润东丽：东丽湖万科城亿兆工程华侨城恒大绿洲中北镇中北镇：万科富力上投乐康天一中心城区及周边： 西北板块 老城厢 西南环线.中心城区中北镇板块西北板块津南板块二级竞争环外板块一级竞争中心城区成熟度居住气氛城市间隔交通条件资源条件居住属性低密社区资源条件性价比未来开展外部竞争战略相对中心城区优势在于性价比及低密社区/相对环外板块优势在于成熟度、城市间隔及交通条件优势优势.区域划分项目名称建筑形式上市时间存量（m）区域外中信珺台别墅、高层2010.5（预计）18万东北角艺术公寓高层20

11、09.1021万九州国际高层2009.54.5万金奥国际高层2009.8.2万瞰海尚府高层2010.16.4万格调艺术领地 高层2010.112.6万合计70.7万2021年2021年中信珺台估计2021年5月上市，体量18万平米东北角艺术公寓库存3200套九州国际库存400套金奥国际住宅库存约500套，额外3栋公寓瞰海尚府剩余5栋，31层高层风格艺术领地剩余10栋约1300套1月 4月 7月 10月 12月 1月 4月 7月 10月 12月 销售周期中心城区竞争中心城区及环线存量约70万m，竞争主要集中在2021年下半年及2021年初期.大盘、名企、名盘集中放量，高层、洋房、别墅产品同时出击

12、内分产品竞争判别 洋房产品高层产品别墅产品.在售洋房产品主流价钱平台在9000-9500元/平米在售洋房产品在售项目大地十二城华亭国际效果图面积区间70-83平米一室，82-99平米两室，123平米三室89-120平米几室两室、三室两室、三室平均价格9500元/平米9000元/平米产品特点毛坯。5层半洋房，带有露台。毛坯。6层到顶。社区景观较好。产品剩余目前销售三期，库存较多。目前销售四期，库存较多。产品特点：户型根本为两室、三室；在售洋房产品根本无户型创新，中规中矩。.洋房市场高速高价产品，未来供应稀缺出售情况项目名称建筑形式入市时间体量主力户型价格销售情况已售假日风景洋房2005.7200

13、00085-1208500售罄水语花城洋房2005.1960085-1208500售罄芒果郡洋房2008.5约500009150售罄燕居花庭洋房2008.5约3000060-907100售罄待售霞飞路63里弄洋房2010.5（预计）约100000未知未知未售在售大地12城洋房2006.86000065-1189500在售华亭国际洋房2007.114000089-1209000在售 西部新城五年当中洋房产品总体建筑面积约60万，其中已售面积约30万，在售面积为20万。 洋房消化速度较快，单个工程年消化面积最高可达5万平米。.未来洋房市场预判市场存量较小，未来存在一定的市场空白点后期存量洋房产品存

14、量较少，约20万平米，集中在华亭国际与大地十二城项目；产品特征基本为洋房高层混合型社区；户型缺乏赠送与创新；产品力待提高；销售速度主流销售速度达到为15-20套/月，年消化速度为5万m，受市场影响相对较小；（以华亭为例）实现价格目前价格平台为9000-9500元/平米。洋房产品的销售速度及价钱均高于高层产品由于客户认可度较高，产品存量相对较少，未来洋房产品在市场中依然可以继续遭到追捧.高层在售产品在售项目大地12城富力湾华亭国际效果图面积区间55-90平米89127平米5087平米几室一室、两室两室、三室一室、两室平均价格8800元/平米10000元/8200元/产品特点以小户型为主，毛坯房，

15、属于经济型住房。产品品质较差，分流区域较为低端人群。大户型。精装。社区楼王产品。一室小户型为主，毛坯，客群为中下游客户。共同特点：小户型居多，以一室、两室为主。总房款较低，主要初次置业客群。容积率较高，温馨度不高。景观较好。现代感强。在售高层产品以一室、两室户型为主，三室户型根本只占到工程供应的30%，仍以刚性需求为主.高层市场高层产品为目前主流供应，产品方式已实现市场认知，年均消化约10万m/未来可估计存量到达100万以上出售情况项目名称建筑形式入市时间体量主力户型价格销售情况已售假日润园高层2008.710000088-927400售罄假日风景高层2008.110000085-888200

16、售罄水语花城高层2005.1960060-1106100售罄芒果郡高层2008.52600060-1107200售罄八栋适家高层2007.54000060-908000售罄燕居花庭高层2008.51000060-906900售罄待售霞飞路63里弄高层2010.5（预计）约60000未知未知未售盈润园高层2010.312000078-11011000在售在售大地12城高层2006.86000055-908800在售富力湾高层2007.122000008912710000在售华亭国际高层2007.118000050878200在售中北镇高层产品自05年以来总计供应约85万平米，5年消化建筑面积约5

17、0万，整体年均消化10万平米。.未来高层市场预判市场需求量较大，溢价才干较高，未来依然是主流产品后期存量高层产品存量较大，达100万m以上，集中在在售项目的存量；产品特征基本为洋房高层混合型社区；产品力有待提高；销售速度主流销售速度达到为40套/月（以富力湾为例），年均消化速度约10万m，市场需求量较高，已实现市场认知；实现价格目前价格平台约为8200-8800元/平米，精装产品约为10000-11000元/m，高层产品价格兑现能力与洋房产品基本持平。目前高层产品已实现客户认可，由于未来城市化开展要求及高层产品的溢价才干，未来中北镇板块将依然以高层产品为主流产品，并逐渐提升产品质量。.别墅在售

18、产品在售项目万科朗润园金厦水语花城效果图面积区间160180平米（实得270）211270平米几室地上三层地上三层价格区间360410万263337万产品特点阳台、露台、小院赠送面积高附加值产品剩余5万m30套没有绝对的景观优势，距城市中心间隔短，成为城市第一居所别墅。联排别墅，总房款在四百万以内。总房款较少。客群从初次购置别墅的客群向投资兼自住的方向转型。在售别墅产品城市间隔与性价比获得客户认可，高质量、高附加值型的经济型别墅热销.出售情况项目名称建筑形式入市时间体量（m）主力户型价格销售情况主要卖点待售霞飞路63里弄低密产品2010.5（预计）总体8万未知未知未售在售水语花城别墅2005.

19、196002112701250005年至今仅销售14套城市别墅朗润园别墅2009.97300016018023000（不含赠送）开盘即售罄城市距离，性价比，品牌开发商，品质别墅市场别墅产品为中北镇市场新兴产品，目前以城市间隔及较高的性价比优势获得了市场的认可，实现较高市场溢价才干经过5年的培育，2021年朗润园的出现，代表中北镇已进入城市晋级阶段其开盘即售罄的销售情况阐明近郊低总价控制的别墅产品已遭到市场认可虽然经济型别墅产品处于广泛需求形状，但根据水语花城的别墅销售情况，仅以产品方式，难以获得客户认可.别墅市场小结市场存量及供应量均较少，存在区域市场空白后期存量在售别墅产品存量少，仅万科朗润

20、园有存量；产品特征基本为混合型社区；产品力有待提高；销售速度开盘即售罄；（以朗润园为例）实现价格目前价格平台约为300-400万/套，相对城市别墅市场有一定的“洼地价值”，未来有一定的提升空间。目前别墅产品方式已被客户认可，未来存量较少，但客户需求旺盛，溢价才干较高，未来将成为城市化开展的必然产物.区域内竞争区域存量约140万m，主要竞争集中在2021年下半年，供应构造以高层产品为主，别墅初露峥嵘，洋房日益稀缺区域划分项目名称建筑形式上市时间存量（m）区域内假日风景洋房、小高、高层2005.7200假日润园小高、高层2008.780.32朗润园别墅2009.99.8万盈润园小高、高层2009.

21、1217.92万大地12城洋房，高层2006.86万富力湾高层2007.124.5万华亭国际洋房、小高2007.1010万水语花城小高、洋房、别墅2005.109600霞飞路63里弄小高、洋房、联排2010.5（预计）24万本案别墅、高层、洋房2010.10（预计）66.67万合计139.878万2021年首开高层、小高层，总体量24万平米霞飞路63里弄富力湾2021年1月 4月 7月 10月 12月 1月 4月 7月 10月 12月 华亭国际约10万平米大地12城约6万平米约4.5万平米盈润园约18万平米销售周期.区域内竞争小结由于内部未来供应及存量较多，因此区域内竞争较为猛烈区域内存量较多

22、集中在高层产品中，提升产品力=提高竞争力未来供应洋房有限，量价实现才干强，但与高层差距不大别墅存在明显市场时机，但需具备较强的产品打造才干，且区域别墅市场容量尚未得到验证.客户面对中心城区及环线的强力竞争，及竞争白热化的中北镇，客户如何选择？分产品客户分析 洋房产品高层产品别墅产品.在售项目万科盈润园富力湾华亭国际大地12城客户来源以地缘性为主，辐射河西、和平、红桥、远郊南开、红桥、西青为主南开、红桥、西青为主南开、西青为主客户职业万科老客户、公务员、教师、白领私营业主、公务员白领、年轻教师工作3-5年的教师、小白领客户置业目的改善、投资或刚需初次改善初改或刚需刚需客户特点对区域的价值认同，相

23、信区域的发展前景；对于品牌、社区环境比较认可，相信万科对于产品价值的兑现度；对政府南运河改造政策看好注重社区景观对精装产品感兴趣在经济实力方面属于中北镇中上游客户，经济实力较强吸引总房款较低的客户群体。客户经济实力不强对物业品质和区域位置不是很在意对精装产品没有情结更青睐低密生活经济实力较差，属于中北镇中下游客户对社区品质、物业品质、户型等都没有过高要求要求交通便利，基本生活配套齐全高层、洋房客户分析客户变化不大，大多来自于刚需或初次改善的地缘性客户.别墅客户分析以朗润园为例年龄划分，3050中年人为主万科老业主是很大客群地域划分，初次开盘，地缘性为主，南开、河西、和平 、河西 为主；第二次开

24、盘异地客户添加，跨城市客户出现职业划分：初次置业以教师、公务员 高公积金，自营、高管为主；二次开盘添加外企高管和能源类自营业主。置业目的划分：初次开盘以买房目的，圆梦、改善自主；二次开盘投资类客户添加比例。客户构成.统计时间：2021年1月27日至2021年2月24日排卡总量：23张基于生活相关，客户来源依然以南开区为主，和平、河西、红桥居次。240岁上下，该部分人群是如今社会当中的中坚力量，经济实力较为雄厚，处于事业上升阶段。 1别墅市场客户分析朗润园最新排卡客户多为经济实力较为雄厚的地缘性客户.由于万科的品牌积累以及口碑传播，加之储客期推行动作仅以短信方式配合，排卡客户多为朋介以及万科老业

25、主再购。受市场政策影响，投资客减少，对客户心思呵斥干扰，使客户产生理性回归，不确定性加强；自住改善型客户为主，对于社区要求较高，物业以及社区环境成为此部分排卡客户最关怀的要素。34统计时间：2021年1月27日至2021年2月24日排卡总量：23张别墅市场客户分析朗润园最新排卡客户多为改善自住.客户分析小结随着中北镇房地产市场的逐渐成熟，板块内客户由最初的被动郊区化的刚性需求或刚性改善开展到如今的自动郊区化，改善型客户逐渐添加；其中，高层及洋房产品客户大多来自于刚需或初次改善的地缘性客户；而高层产品客户多为经济实力较为雄厚的地缘性客户，居住目的以改善型自住为主。.针对风险的工程定位于外：板块之

26、间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？客户定位笼统定位.万科盈润园客户改善兼投资性需求凸显客户分析：投资兼改善客户占69%；刚性需求占31%。客户来源外扩 城市主流改善客群添加客户特点：对万科品牌忠实度较高对物业质量很注重。注重成熟社区感受对万科产品附加值较为青睐。看好万科产品升值空间。客户驱动要素分析客户多为看重万科的品牌及假日系的成熟社区看重产品质量，以为只需温馨的产品才干有温馨的生活看好中北镇未来的开展潜力及升值空间.已成交客户来源区域来源：客户多来自南开及工程周边，另有部分红桥区客户；客户描画：客户有较高的经济实力，对总价不敏感，初次改善型客户居多，有部分客户为子

27、女购置婚房客户多认可工程的精装质量，对户型设计和产品力质量认可，看重品牌开发商产品已成交客户特点对政府南运河改造政策看好，对南运河景观较为感兴趣注重社区景观，较为青睐富力湾社区景观对精装产品感兴趣，比较倾向富力湾奢华式的装修在经济实力方面属于中北镇中上游客户，经济实力较强。可以接受较高总房款富力湾客户经济实力较强，初次改善型居多.已成交客户来源区域来源：客户多来自南开及工程周边，另有部分红桥区客户；客户描画：多为适用至上的居住型客户对价钱敏感，但对社区及产品要求也比较挑剔，需求明确为两居，有部分客户为子女购置婚房，总价接受才干有限；客户多认可工程的低价战略，对户型设计和产品力质量认可，同时受价

28、钱驱动。已成交客户特点吸引总房款较低的客户群体。客户经济实力不强对物业质量和区域位置不是很在意对精装产品没有情结更青睐低密生活华亭国际满足低密情结、低总价客户的置业需求.已成交客户来源区域来源：客户多来自南开及工程周边，另有部分红桥区客户；客户描画：多为适用至上的居住型客户对价钱敏感，需求明确为两居，有部分客户为子女购置婚房，客户多属观念传统，不欣赏、也不了解住房的创新型设计，总价接受才干有限；客户多认可工程的低价战略，对户型设计和产品力质量不认可，受价钱驱动。已成交客户特点经济实力较差，属于中北镇中下游客户。对社区质量、物业质量、户型等都没有过高要求。要求交通便利，根本生活配套齐全。大地十二

29、城销售情况分析依托低价和跟随战略吸引被动郊区化客户，各期客户层次无明显差别.中心客户重要客户游离客户偶得客户区域外首置、改善需求投资客户外地办户口、婚房客户 价值观：生活圈在区域内，对区域的价值认同极高，了解区域内的一切配套设备，内并且置信区域的开展前景，看到了物业的升值过程。置业目的：在区域内购房的需求为晋级自住或投资，存在反复购买的能够 客户群体：中北镇社区，南开区社区 价值观：了解区域并有认同感，基于目前资金情况，选择本案资金方面最从容；对于品牌、社区环境比较认可，置信产品价值的兑现度。置业目的：改善、晋级自住客户群体：沿外环线周边工程，芥园道、天拖南沿线。 价值观：大部分客户有城际视野

30、，看好区域开展价值，追求房屋保值增值和租赁需求的投资投机客户；或看好良好的社区环境，置信工程的价值兑现力。 置业目的：投资，获取一定的投资报答价值观：盼望成为在津的有房一族，但对于交房时间不敏感，有足够的时间等待。置业目的：养老、办户口、婚房客户来源：外地客户在津为父母或孩子置业、不急于结婚的婚房客户。区域内首置、改善需求高层、洋房客户定位：基于客户梳理.他们对生活的要求：城市，城市，再城市他们是城市动物，一座城对他们意味着事业、朋友、圈子、自我城市就是他们的会客厅.他们对城市的期许：生活，生活，再生活然而他们又不甘于被城市束缚追求自我的空间爱享用，与家人一同或本人读一本书都是生活中必不可少的

31、组成部分.质量极致型成熟买家投资客户资金处置原住觉悟自住客户首置圆梦质量改善别墅客户定位.首置圆梦经济实力有限，追求别墅低密生活置业逻辑客户要素细节敏感：用住宅的角度衡量别墅，对别墅有天有地的空间有功能性需求；关注建筑设计：寻求“家的回归，喜欢产品讲究，独有的“红砖、铁门、梧桐树等学院气质及静谧感；关注月供：平衡既有物业月供，保证每月有足够的归还才干；注重品牌：对万科有一定的了解、比较信任。家庭构造：家中有1-2个孩子，普通孩子在上高中，交房时孩子曾经外出，本人单独居住；性格：内心盼望用别墅标签或定位本人，外表内敛；事业：企业中层管理，财富积累速度较慢，经济实力有限；置业：多次置业，本身居住在

32、3居大平层内，没有别墅置业阅历；经济实力：经济实力有限，购买房款是多年的积存，反复对比工程。.置业逻辑客户要素关注地缘：任务、生活在本区域，不希望分开这个片区；圈子的指点者：想摆脱原有圈子，却无法完全摆脱，因此在装扮、购买等消费习惯上超越，力求上升圈层；物业的标签感：不在意产品细节等顺应性，只看重物业本身带来的标签感；资源的占有：需求资源最优，剧烈的占有欲；家庭构造：家中有1个孩子，曾经独立任务，老人和亲戚居住在本区域；性格：张扬、外露，有炫富认识，经常购买奢侈品；事业：和工程相关行业，是区域内第一批富起来的人，希望摆脱原有圈子；置业：多次置业，有多处物业，另有外地度假别墅，现居住在3居平层中

33、；经济实力：经济实力较强，购房不会选择贷款，较少的占用流动资金；原住觉悟跳脱原有圈子、有剧烈的标签感、炫富感，资源占有.置业逻辑客户要素家庭构造：家中有1个孩子，曾经独立任务和生活，夫妇二人单独居住多年；性格：朴实，本人内心想什么，就和销售人员沟通什么；事业：本人曾经退休，老公是私营业主；置业：多次置业，已购2套别墅物业，目前已居住在别墅内；经济实力：经济实力普通；关注地缘：任务在本区域，居住地不要远离；关注社区、人文质量：注重社区的人文素质和社区景观细节的打造；关注物业管理：在意物业对社区的效力及管理；品牌：信任万科的品牌，带来居住的长久。质量改善居住质量的追求者.置业逻辑客户要素成熟买手对

34、市场、政策敏感，城际视野、投资活泼性格：比较低调事业：私营业主，往来于津京之间，和天津有生意往来；置业：多次置业，已有别墅物业；经济实力：经济实力较强，手中流动资金有1000万；城际视野：关怀物业的升值潜力，将一线城市和二线城市物业升值潜力对比：二线城市投入本钱低，收益大；判别城市别墅升值空间比较大，认识到工程的价值洼地，同样的价钱只能在北京购买普通住宅产品，预期2年内涨到500万；市场、政策：比较敏感市场及政策的变化；投资活泼：不仅在本工程购置产品，还在其他工程购买物业；开发商品牌：投资物业会选择大品牌开发商，抗风险才干强；.置业逻辑客户要素资金处置关注产品稀缺价值家庭构造：孩子已独立任务，

35、客户本人因任务关系经常在外地；性格：性格比较开朗事业：私营业主；置业：多次置业，名下已有多套房产，客户本人住在万科别墅物业，还够买了多套天津顶级物业；经济实力：经济实力较强，资金快速积累，投资决策快；质量认同：认可万科物业，关注物业气氛感受；市场、政策：比较敏感市场及政策的变化；资源占有：稀缺资源占有剧烈；.置业逻辑客户要素质量极致质量产品的极致享有家庭构造：成交业主年龄集中于4045岁之间，处于家庭、事业平稳阶段，3口以上人口占到较大比例；事业：多为私营贸易业主，房地产相关、钢材、汽车相关行业高居前三位；置业：大多业主在本市均有多处房产，现居区域多为城市中心区；经济实力：有一定社会阅历，有见

36、识、有档次，对工程的理念、风格有鉴赏力；资源占有：市中心的地段；质量认同：社区良好的环境；.针对风险的工程定位于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？客户定位笼统定位.以改善晋级型居住做为主导功能的低密度高尚社区前期定位结论推导：以世界级名表风范 打造天一中北镇一座充溢异域风情 具有浪漫主义的生活庭院在历史开展与时代大潮下，高尚社区与浪漫主义生活的规范？笼统定位.高尚社区与浪漫主义生活必备规范一定是在最具竞争力的上升城市一定有最便利的城市尺度一定具备最为珍贵的稀缺资源一定是环保的、安康的一定提供最温馨的质量产品一定有最可信任的品牌保证一定有浓重的文化气味 7大规

37、范不可缺失.我们有什么优势集中梳理资源层面产品层面附加值层面1.地理位置优势2 .片区规划成熟3.低密大盘4.欧式规划5.园林景观6.产品丰富10.社区文化气氛11.物业管理优势12.施工质量优式7.主题商街8. 双会所9.幼儿园12工程规范，保证高尚质量，浪漫生活.我们的与众不同低密大盘：独创西部 低密度 千亩规模社区产品类型供应套数用地面积603465.6（905亩）建筑面积670420容积率1.11 建筑密度24.1%意向图片展现社区规划.我们的与众不同专业建筑、地产集团：为本人盖房子工程开发商天津天一建立集团，是一家具有年完成施工面积200万平方米，施工产值40亿元以上的总承包一级施工

38、企业。公司自1992年进入天津建筑市场以来，荣获国家优质工程“鲁班奖、全国用户称心工程、天津市优质工程“金奖海河杯、天津市优质工程“海河杯、天津市市级文明示范工地、天津市市级文明工地等国家和省部级优质工程奖、文明工地称号80多项。 市内六区工程分布以往工程展现：天津市平安局工程.我们的与众不同“三合一社区配套：全方位 生活配套主题商街幼儿园双会所主题商街北区会所南区会所商业配套涵盖主题商街、双会所、以及幼儿园商业配套面积达3.3万平方米商业面积比重占5%.我们的与众不同园林景观: 把房子种在绿毯上社区规划方向社区绿化独创“绿毯概念打造稀有坡地景观大面积组团间绿化低于25%的建筑密度人车分流.我

39、们给客户的价值稀有的 低建筑密度 大盘社区专业的 精工建筑 质量保证完备的 社区配套 立体生活独创的 “绿毯式精装园林天一建立4重价值规范一流的企业做规范！.致臻藏品一宅天下心灵之乡，诗意联想绿色芬芳|诗歌记忆 | 悠闲生活 | 人本理念诗意的风光旁从不短少诗人，就是普通人面对不是诗人也会成了半个诗人笼统定位.第三章首战必胜塑造市场影响力天津市场，思源的操盘具备影响力的工程开盘均能实现2-3个亿的销售额，故工程目的以此为参考蓝本结合工程排期，思源对工程启动及10年方案的了解是首推别墅，开盘完成2.5亿认购额.1、基于区域，如何借势区域定位转化，提升工程质量认知？2、基于竞争，如何突破销售壁垒？

40、2、基于目的，如何处理前期客户量的问题？首战营销命题导出.问题1：基于区域，如何借势区域定位转化，提升工程认知依托天津开发最早，距市中心最近的新城.1我是谁？明确角色，做价值对位链接未来规划定位发布相关政府官员、建筑设计师、文化名人，现身说法，同时实时媒体线上热炒，提升板块价值新认识.谁说的更有力？优选协作同伴，提高公信力与政府及知名媒体协作，出版系列化建立属于天一中北镇本人的全新话语体系2.问题2：基于竞争，工程如何突破销售壁垒？1、规模牌： 低密度 大盘社区2、质量牌： 精工建筑 质量保证3、配套牌： 社区三大主题配套 立体生活4、景观牌： “绿毯式精装园林4大牌打造天津全景展现的主题社区

41、.1.规模牌区域沙盘营造气势阐明未来开展趋势工程沙盘功能明确讲述社区全景生活.2.质量牌1、天一重点施工工程巡展包括施工现场2、天一.中北镇工程质量阐明会3、现场高质量展现(施工样板.3.配套牌主题商街北区会所南区会所打造“三合一配套概念“主题安康会所“安康、环保主题商街“国际双语幼儿园.例如：儿童成长健康管理视力健康跟踪管理 饮食营养结构管理 微量元素检测 心理健康管理1、建立安康管理中心，对个人或人群的安康危险要素进展全面检测、分析、评价、预测以及预 防的全过程，并提供全面健身中心，包括三部分：安康体检患病危险性评价开具个性化的安康管理处方健身休闲中心打造天津首席安康生活主题会所spa桑拿

42、游泳池健身房.2、全方位健身文娱中心会所室内高尔练习场羽毛球壁球儿童活动区室内攀岩乒乓球台球打造天津首席安康生活主题.例：Sergio Rossi 旗舰店安康环保主题旗舰店植入主题商街招商前置 打造安康、环保主题的商业街绿色生活概念店Ecols 无印良品 环保、安康、高质量的生活以时髦、简约、适用，主打生态牌，一直追求一个新主题可继续性，提倡生态环保生活方式系列产品提倡简约、自然、富质感的现代化生活哲学理念 商业.超市餐饮休闲购物选取高质量国际品牌，如珍妮超市整体规模不需求太大，注重精致；以销售外国进口商品为主，保证商品种类齐全，符合国际生活习惯；以满足社区内部需求为主，兼顾品牌笼统打造，以进

43、一步满足区域消费需求。严厉控制商家档次，引进知名餐饮店品牌，保证与工程风格一致与纯粹性；处理社区客户日常生活需求，同时构成鲜明特征；多种业态混合，全面满足需求，如酒吧，咖啡店，中式、西式餐馆，快餐。满足日常购物需求，并表达档次与质量；业态选择迎合国际人士生活习惯：如花店、工艺品店、小型家居店等。营造根本生活配套高配置理念商业招商前置 打造安康、环保主题的商业街.幼儿园引进国际双语幼儿园例：伊顿、华兰等，保证根底教育质量，处理客户后顾之忧.园林示范示范区表达园林细节，打造别墅符号花钟借用日内瓦元素表达生态、艺术理念打造社区园林亮点4.景观牌.园林示范乔木 种植高大乔木选用北方常绿植物保证四季常绿

44、的景观效果示范区表达园林细节，打造别墅符号.园林示范坡地 营造坡地景观营造起伏的景观效果做足别墅符号示范区表达园林细节，打造别墅符号.极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑别墅情调精雕示范细节.问题2：基于竞争，工程如何突破销售壁垒？4种手段滚动运用外展设置及包装贯穿工程生活主线的系列活动线上制造影响力渠道突破.270度弧形影院3D立体宣传片仅18席座位样板示范区呈现之前的杀手锏经过3D的渲染兑现北中国首席湖居物业的价值影院预算：100-200万(根据规模不同外展场中心地段拦截客户，立体影音给客户洗脑.2021年，开启仲夏嘉年华活动，定义都市新时髦生活车友会组织自驾游环球美食季 休闲度假季玩

45、在天一！吃在天一！.渠道客户继续发掘各行业资源银行资源客户“养生讲座第三方资源客户“海鲜烧烤会EMBA高管班组织论坛高尔夫联谊赛.报广、网络线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注天津主流报纸媒体：今晚报、每日新报开盘前夕密集投放后期推行：正常情况坚持每周一次的整版曝光率天津主流网媒：搜房、新浪硬广关键节点投放软文、论坛继续炒作继续.点位选择覆盖南开、河西主流客群居住及任务必经区域可选资源红旗路复康路芥园西道外环线卫津南路、红旗南路芥园西道复康路外环线红旗南路卫津南路 本案户外锁定目的客户所在区域，主要干道客户拦截,网络南开、河西客户.翻开工程的客户通路依托城市快速线，强势辐射西南高端板块从客户通路

46、上看，中北镇据市中心仅需十五分钟通勤时间短经过快速线，配合外环、中环、内环以及快速路，可辐射到天津目前一切的高端居住板块，如梅江、梅江南、水上奥体、和平中心以及河西中心、华苑、长江道等成熟居住区；城市辐射才干强机场梅江河西中心中北镇华苑水上奥体和平中心长江道密云路.任务方式选择银行、地产及与高端客户有接触行业的任务人员开展为内线兵；采用工程推介会、私家宴方式与其接触，并坚持定期沟通，传送联动胜利案例，鼓励推介；执行建议与内线的推介，直接、简捷传送工程中心价值；将地产特别是竞品工程、银行业作为特种兵拓展的重点；联动奖金吸引。变被动营销为自动营销的战术.战略执行.工程节点推出节拍媒体组合事件/活动

47、/客户攻略目的2021年度营销总控表：强势品牌、区域价值植入工程价值体系诉求开盘热销诉求 3月 4月5月 6月 7月8月 9月10月11月112月前期蓄水、小众浸透外展开放启动蓄客示范区开放集中展现开盘启动引爆销售开盘强销期/继续销售期产品阐明会示范区开放开盘业内媒体见面会板块顶峰论坛确定外卖场开放外展场向市场初步浸透工程信息，在业内呵斥气势及影响，为进一步推行做铺垫。集中释放开放及开盘在即信息，邀约客户到访，利用质量及现场气氛夯实客户，同步收取诚意金继续销售，举行暖场活动，为来年销售奠定良好口碑及客户根底正式进展客户贮藏，笼统公开，经过产品阐明会，在区域内外广泛拓展高端客户进展开盘，房交会配

48、合开盘强销加推产品软文报广、网络、DM、围挡、户外、外展、短信报广、网络、围挡、道旗、户外、短信、电子邮件报广、网络、DM、围挡、道旗、户外、短信、邮件报广、网络、短信、邮件产品阐明会秋季房交会开盘活动客户维系活动外展开放后，举行圈层生活为主表达产品文化等活动.Section I制造悬念，重磅出击.10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112021年4-5月：业内媒体见面会板块顶峰论坛确定外展场，明确协作单位，团队筹备组建，论坛浸透市场论坛时间：拟定2021年4月中下旬下午13：30论坛地点：拟定：某星级酒店多功能厅论坛主办方

49、：拟定：天津市建委、天津市规划局、西青区政府论坛承办方：拟定：天一建立集团 论坛协办方：拟定：天津思源经纪媒体支持：拟定：、标榜传媒、天津电台、网易、搜狐网、新浪网、搜房网渠道配合：网络、报纸软文、新闻炒作开场10/12.10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112021年6-7月：外展场开放见证新的城市生活外展场开放蓄客启动10/1210年6月中旬-7月上旬开放外展场，工程进入正式蓄客阶段展现重点：区域意向，产品理念打造，园林景观特征渠道配合：户外、网络、新闻媒体、客户渠道全面启用.10/0110/0210/0310/041

50、0/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112021年7-8月：产品阐明会悬念逐渐放大大事件聚焦眼球，引起客户高等待10/1210年7下旬-8月上旬，、结合政府发布区域白皮书等等展现重点：区域开展，企业及工程特征，工程节点渠道配合：深耕渠道，聚焦目的客户，扩展宣传力度.Section II完美呈现，锁定客户，引爆市场.10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112021年8月：示范区开放为新城时代理想翻开一扇窗示范区开放立体展现兑现承诺10/1210年8月下旬-9月上旬示范区开放，包括销售中心，实景样板区，园林特征景点展现重点：新城时代生活理念的演绎，高质量模范大盘新规范的产品渠道配合：线上、线下全面覆盖，制造强大影响力.10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112021年9-10月：秋季房交会扩展工程影响力，客户积累晋级，开盘前筹备10年9月下旬-10月上旬参与秋交会展现重点：企业品牌实力，施工高质量