XXXX年河北保定未来石城市综合体项目定位报告ppt课件

1、保定未来石工程定位报告2021年2月.未来石定位分析.未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业工程分析3、未来石工程分析4、未来石工程定位5、未来石消费客群.北京天津保定石家庄140公里125公里145公里城市区位 保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地、“首都南大门之称。行政区划 保定市管辖3区新市区、南市区、北市区、4市、18县，另设高新技术开发区。总面积2.21万平方公里，是河北第一大市，市区总面积312.3平方公里，建成区面积96.8平方公里人口总量2021年，保定市年末总人口1106.08万人，其中常住人口1079.61万人，市区人口为110万人，是河北省

2、人口最多的市之一。城际交通 工程距北京140公里、天津145公里、石家庄125公里，有多次公路及铁路车辆往来，交通方便城市概略保定市位于河北省中部，面积、人口均居河北前列，交通便利.6从经济开展程度来看，保定房地产将处于高速开展期的初始阶段2021年保定市GDP为2449.9亿元，按可比价比上年增长12% ；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产开展阶段与人均GDP关系国际通用衡量规范阐明，不同地域的人均GDP决议了该地域房地产市场的不同开展阶段。 目前处于快速开展的初始阶段800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,0

3、00US$0-800US$启动期 快速开展期 平稳开展期 减缓开展期人均GDP与房地产开展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2021年，保定的GDP增速为12，房地产行业将处于高速开展期房地产市场处于快速开展期的初始阶段，市场呈现出快速开展的特征，以生存、改善为主的需求将成为市场主要需求宏观层面高速开展期.保定以工创市，工业企业众多，除原有西郊八大厂外，新兴企业也逐渐兴盛，上市公司数量居河北首位工业企业“一五时期建成的“八大厂即：当时全国156个重点工程当中的胶片厂、化

4、纤厂、造纸厂、热电厂、蓄电池厂、变压器厂、通用机械厂铸机厂、棉纺厂，至今在全市工业经济中发扬着骨干作用；近年，又涌现出中国英利、长城汽车集团、八达集团、凌云工业集团、三利集团、启发集团、安药集团、康达集团、巨力集团、立中集团等一批新的骨干企业产业层面保定长城汽车厂保定市工业兴隆，且业绩突出，在河北省41家上市公司中，共有10家为保定市企业，占1/4保定市上市公司为：天威、乐凯、风帆、天鹅、凌云、华夏科技、宝硕、长城、立中车轮、天威英利YGE河北省主要城市上市公司数目情况（家）保定石家庄唐山秦皇岛10872.高新区是政府规划的主要产业区，电谷是其规划重点工程之一，保定产业集群的方式日渐明晰高新开

5、发区是政府规划的主要的产业区，目前已构成软件园区、工业园区、大学城3个园区，为保定工业的开展注入了新的活力保定高新区是国内独一的国家级新能源与能源设备产业基地，其规划的“电谷着力于充分发扬产业技术的优势，打造中国电谷，建立全国首座“太阳能之城产业层面高新区电谷规划表示图电谷估计2021年开发面积达13万平方公里，实现产值1000亿元目前，以天威保变、风帆集团为龙头的输变电产业、绿色储能产业已在国内相关行业中占据重要位置中国电谷曾经构成国内独一的集风能、太阳能、输变电、储能、节能节电于一体的产业体系新能源，产业集群方式日趋明晰科技园工业园大学城.市区周边各科技园及工业园，在提高地域经济的同时，还

6、将产生大量的，消费需求。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中产业层面.快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来开展起到带动作用。保定保定保定市区交通以开展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通：保定市区为一中心三组团构造，适宜开展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射的规划方式。高速外环

7、：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路衔接构成围绕保定市区的高速外环路，并构成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽：2021年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将构成“京南、“津西、“石北东西南北贯穿的铁路枢纽，其中京石高铁的建筑将带动该区域内各类效力业的提升，未来将构成跨越京石高速的东部新城区。区域交通.城市开展战略“北跨、南进、东拓、西优、中提，拉大城市框架，提高幅射力城市开展规划保定城市总体规划城市总体规划“一主三次，构成以保定市为中心的经济板块和以定州、涿州、 “白沟白洋淀温泉城为次中心的副经济板块按规划，到2020年，主次城市人口规模将占全市总人口22%以上；

8、GDP将占全市55%以上中心城区整体规划实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业及现代效力业基地至2020年，中心城区城市人口180万人，建立用地规模180平方公里保定中心城区规划保定城市规划突破行政区划界限，强化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架.保定市第二产业根底雄厚并开展良好，经济层面相对稳定抗金融风险才干较高；保定市人均收入较低，但整体消费志愿较高，消费需求旺盛新技术产业开展前景乐观，国家级高新区确实立为区域内带来了较多优质企业与高素质并有一定支付才干的青年群体；宏观小结：保定市城市规模大，人口基数大

9、，城市化率较低且农人口占比高。保定市拥有众多高等学府学生众多，消费潜力宏大工程位于城市开展主要方向上属于保定市开展的门户.未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业市场分析3、工程分析4、工程定位5、消费人群.保定市依区域初步构成三大商圈，商业市场出现细分，根本完成商业进化过程。高区商圈特征：以保百购物广场为代表保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场认知度高，设备及装修档次较高裕华路商圈特征：以传统百货业态为中心，运营品类齐全，定位以中端日常消费为主客户呈现年轻化、外地化趋势，是下属县市客户在市内的主要消费地已出现明确市场细分，有国美、电子城、茶叶城、小商品零售城等专业市场时代商圈

10、特征：以时代、新天地百货等为代表是市区居民主流消费地，定位中高端阅历一段时间积累，市场认知度高，价钱相对较高，客流旺盛附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新工程出现，整个新市区商圈处于逐渐提升的过程之中商业格局时代商圈裕华路商圈高区商圈.裕华路商圈保百大楼北国商城裕华金街商业大厦总购颐高数码裕华小商品城钟楼商厦裕华名品保定商场明华电脑城财满街时代商圈裕华路商圈高区商圈裕华路商圈特征：以传统百货业态为中心，运营品类齐全，定位以中端日常消费为主客户呈现年轻化、外地化趋势，是下属县市客户在市内的主要消费地已出现明确市场细分，有国美、电子城、茶叶城、小商品零售城等专业市场是保定市最古老的

11、商圈消费者认知程度高.时代商圈时代商厦大世界香江好天地新高点家具国贸新天地百货燕赵国际乐购万博广场沃尔玛早市时代商圈裕华路商圈高区商圈时代商圈特征：以时代、新天地百货等为代表是市区居民主流消费地，定位中高端阅历一段时间积累，市场认知度高，价钱相对较高，客流旺盛附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新工程出现，整个新市区商圈处于逐渐提升的过程之中属于新兴商业区是中高端消费人群消费目的地。.高区商圈保百购物广场惠友超市九号国际城京海时代商圈裕华路商圈高区商圈高区商圈特征：以保百购物广场为代表保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场认知度高，设备及装修档次较高商圈内商业正处于起步阶

12、段，但开展迅速。主要客群为高区中高端消费人群。.工程宏观位置保定未来石工程位于保定市区东侧，紧邻保定环城干道东三环，南侧为保定市中轴路七一路，间隔京珠高速、京石高铁保定站仅2公里交通便利。未来石市政府火车站高铁站.工程宏观位置高铁站民营工业园卓正酒店东湖大学城关汉卿剧院未来石.工程交通分析未来石高铁站京石高速东三环东二环七一路复兴路两高一轴环绕工程交通便利可达性高.工程周边环境分析风光怡人、文化深沉、交通便利、开展迅速.工程周边分析居住区居住区商业区未来石剧院/会展商务区沿湖商业东湖文娱区东湖休闲文娱中心区CRD初步构成.工程本身分析.区域开展分析保定CRD的雏形以根本表达，区域内现有的在建工

13、程都以满足CRD的要求为主。工程本身业态配比丰富能满足周边区域目前的消费需求。周边区域流动人口数量庞大，中高消费潜力人群密集消费潜力旺盛宏大。区域周边交通配套全面特别是高铁、高速公路使周边区域来本区域的时间本钱降低。保定市短少真正的商业综合体，随着消费者消费需求的提升现有商业很难满足市场消费需求。工程所在区域是保定的门户也将是保定政府的重点开展区域，后续开展前景较好。.本工程的优势分析1、本区域现有的商业不能满足消费者需求；2、保定市区商业短少能满足一站式消费的购物场所；3、保定的商业开展曾经进入高速开展期；4、便利的交通能满足目的性消费要求；5、城市综合体正在成为新兴消费方式；6、完善的硬件

14、配套设备是商业工程不可或缺的根底；.商业地产的市场开展需求满足吃喝玩乐一站式购物消费需求的“城市综合体市场需求什么样的商业？.工程位置的优势未来石高铁站火车站保定CRDCRD中心区. 中心地实际是由德国地理学家克里斯泰勒在研讨德国南部城市的根底上提出来的。1、中心地向周围供应中心商品与效力的场所。 2、中心商品在少数的地点中心地消费、供应，而在多数的地点消费的商品。可分高级与低级中心商品。3、中心地等级取决于供应中心商品和效力等级的高低。中心地等级与中心职能是相互对应的，中心地等级与其分布数量呈反比例关系，而且只能向下兼容的。4、中心性中心地对其周围地域的相对重要性或发扬中心职能的程度。常用中

15、心地供应本身中心商品后的剩余表示总供应量与本身耗费量之差。5、补充区域市场区域、中心地域域指从中心地接受中心商品供应的周围区域。当中心与周围的供应和需求平衡时的区域范围成为补充区域的范围。 6、商品效力范围上限与下限上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的某种中心商品可以到达消费者手中的空间边境。下限是由中心商品的供应所规定的边境。中心地为供应某种中心商品而必需到达的该商品的最小限制的需求量，也称门槛人口或最小经济答应空间。 中心地实际工程位置的优势.工程位置的优势满足整个区域一站式购物消费需求的“城市商业综合体城市的未来中心需求什么样的商业？.铁路交通优势轨道交通诞生以来显著缩短了人们出

16、行的时间，使城市与城市之间沟通起来更加便利、畅通。而高速轨道交通技术的诞生更加速了城市间各类资源的交流，为轨道周边区域、站点周边区域的开展带来飞跃。从以下众多案例中，寻觅本工程的开展根据，并总结出新高铁、新东站将对本工程呵斥的深远影响及其艰苦意义。便利交通带来的优势.经济开展根本以第一、第二产业为主，经济开展落后复合型人才稀缺，区域闭塞交通不便，经济开展遭到局限吸引更多的投资商，引进高新技术人才加强物流运输，提高经济效益，添加辐射范围添加区域文化交流，同时引进高新文化产业协作改动消费、生活方式，提高城市质量开通前开通后2021年动车的开通，为保定的经济带来了新的开展机遇本工程位于新东站的中心辐

17、射范围，便利的交通能吸引更多人流来区域消费，为工程开展提供支撑动车对保定经济开展的影响便利交通带来的优势.公共交通带来的优势提升保定市整体经济开展的商业建筑“高质量消费目的地便利的交通带来了什么样的消费需求？.商圈开展优势商业形状优势地块优势市场优势规划优势聚集购物、休闲、文娱公寓、会议、居住等多项功能，城市综合体商业形状包含购物中心、超市、社区商街，文化风情街丰富度高，提升商业价值随城市化进程加剧，保定可供构成新商圈的面积锐减，工程体量庞大，具有成为综合商业中心的潜质本工程地处城市开发区，周边商业开展尚处起步阶段，市场空白空间大工程本身功能定位.关键词百货、超市、影院、专卖店等业态丰富餐饮文

18、娱休闲类业态比重较大；拥有丰富体验类商家的设置；满足区域内现有消费者的消费需求丰富消费层次拥有合理的动线规划及建筑细节的精巧设计，营造温馨的购物环境又能紧扣主题；独特的建筑方式拥有摩天轮、海盗船、教堂等其它商业体所不拥有的工程。加强目的性工程本身功能定位.集合购物中心、街区商业、社区商街、专业市场等，为全省、全市各层的消费者营造现代化的购物天地。打造省级商业中心工程本身功能定位.工程本身功能定位聚集青春时髦品牌的百货店，为年轻时髦人群提供全质量消费效力体验，这里充溢青春这里体验时髦建成时髦百货大型生活超市为周边消费者提供新颖价廉的生活必需品，在这里拥有丰富的货品低廉的价钱。生活超市.集合传统美

19、食、现代化国际名品快餐、各国特征风味美食，打造无国界的餐饮美食中心。跨区域餐饮中心儿童职业体验馆、儿童剧场、动漫体验馆等打造保定最大一站式儿童新文娱体验中心。儿童体验中心工程本身功能定位.集合婚纱定制、情侣摄影、主题广场的婚纱摄影基地。婚纱摄影基地空中教堂的设计满足了青年人对于“新奇特方式的需求又与摄影基地、餐饮构成一站式效力主题教堂工程本身功能定位.高质量连锁院线的加盟为消费者提供了体验国际国内最新科技大片的时机，使得观影成为一种时髦体验电影院高档时髦的大型KTV、年轻潮流的动感天地、热情的运动广场、情调式主题酒吧街区，营造美伦美幻的休闲文娱天地。休闲文娱区工程本身功能定位.工程本身功能定位在消费间隙可以坐上摩天轮从空中看看保定的开展、东湖的水景，未来石独特的建筑风格。享用散步空中的悠然自得。摩天轮在一个缺水的城市拥有一大片水面哪是不可多等的场景，未来石为消费者提供了这一体验加勒比风情的时机。自建海盗船.每天都有活动、每天都有惊喜经过全年的不同演艺活动提升工程的文化质量，给保定市民提供高雅艺术休闲场所。365天文化演艺活动工程本身功能定位在建筑的各个方面