w科富阳金桥北路地块金色家园项目ppt课件

1、富阳金桥北路地块可研报告杭州公司工程开展部2021年8月28日一 土地属性分析二 市场分析与时机选择三 客户定位与产品处理方案四 工程运营分析五 土地获取方式及风险分析六 公司运营影响分析七 才干需求分析八 总结与建议目 录PART 1 土地属性分析 工程根本信息 区位情况 土地属性 地价分析 土地属性结论政府公开挂牌楼面价为1125元/平米；根据目前市场情势，估计成交楼面价为2000元/平米本报告按2000元/平米测算1.1 工程根本概略 项目位置行政区富阳市地段金桥北路西侧（紧邻万科金色家园项目）占地面积代征地面积0计容积率建筑面积可售面积301631净地面积153336住宅面积29428

2、0小计153336非住宅面积0容积率2.0商业7351地价地价总额底价3.45亿车库(不含地下)0测算价6.13亿不可售面积5041土地单价底价150万元/亩小计306672测算价267万元/亩不计容积率建筑面积可售面积 70537可售楼面地价底价1125元/m2不可售面积21280测算价2000元/m2小计91817土地使用权归属国有土地规划用途商业办公、住宅用地（商业办公面积总建面5%）转让方式公开招拍挂 富阳城市根本情况 面积人口经济市域面积（平方公里）建成区面积（平方公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）二产比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7

3、190421.2 区位情况未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城；320国道为其城区与杭州的主要通路从杭州开展规模以及其他副城的饱和度分析，对于“第四副城的开展“远需时日运动休闲产业功能区现代工业经济功能区沿江富春江、沿路320-23国道两条轴线，构成了围绕主城区的块状产业规划构造是高度自给自足的产业开展方式江南新城下沙新城临平新城320国道之江转塘杭千高速沿江大道本地块西湖之江转塘三墩城西富阳绕城高速1.2 区位情况 富阳城市根本情况 富阳城市开展城市向北1.2 区位情况 工程所在之城北片区成为开发热点 区域人气在逐渐积累的过程中，大型居住片区构成趋

4、势明显富江春320国道西山虎山传统老城区第一轮开展沿江西扩金桥北路北向腹地成为开展主要方向传统城区位于东南部“沿江西扩告一段落西临西山、东靠虎山、南临富春江的地理特征北向开展成为必然趋势金桥北路沿线逐渐构成商品房开发本地块西湖本地块江南新城下沙新城临平新城富阳320国道之江转塘杭千高速沿江大道绕城高速 宗地域位1.3 土地属性 宗地域位1.3 土地属性地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园西路交界处，万科金色家园工程西侧；间隔杭州市中心约30公里，约40分钟车程市中心本地块金色家园 宗地四至1.3 土地属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路北：规划公园西路(现状为鱼塘)南

5、：规划道路(现状为鱼塘)西：规划道路(现状为鱼塘)东：金桥北路 宗地现状1.3 土地属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路 宗地现状为鱼塘宗地阿周海鲜大酒店拆迁安顿房绿化带及小区市第三期经济适用房容大郦城一期 周边环境1.3 土地属性金色家园鱼塘鱼塘 周边配套1.3 土地属性 道路交通情况良好,公共交通匮乏 具有一定景观、环境资源安居房有一定影响 配套处于完善过程中道路金桥北路、春秋北路两条南北主轴联通工程与传统城区公交暂无公交配套配套大型购物设备：大润发卖场与本案相距约1.3km教育配套：永兴初中部与本案相距500m医疗、金融、文体、休闲、文娱等效力类商业设备 目前处于匮乏形状

6、景观西北向可瞭望远山景观环境东临经济适用房空气质量优于城区环境清幽，噪音较少规划本案西北侧规划富阳市人民医院本案正北项规划卖场间隔市政府直线间隔约2.7km食品厂旅馆海鲜酒楼公元名家农民房永兴幼儿园待定万科金色家园宗地宗地 宗地周边教育配套完善，有富阳最好的私立学校富阳永兴学校含中学部及小学部； 周边商业配套虽有涉及但是气氛不浓重； 医疗和健身配套还比较欠缺。商业教育医疗土地属性描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化项目周边1公里范围内，有全市最好的私立学校富阳市永兴学校（含中学部及小学部）和富阳市第四小学；项目3公里范围之内有市二中和镇二小。商业配套项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿槟榔

7、广场；项目3公里范围内有玉长城商业广场（银泰已签约）、国美电器、世纪联华和大润发超市等医疗卫生项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤科医院和富阳预防保健所。景观健身项目东南侧2公里有儿童公园。 区域配套1.3 土地属性宗地商业教育医疗太阳城堡酒店富阳市永兴学校富阳市综合市场绿槟榔广场富阳第四小学 区域配套1.3 土地属性玉长城商业广场银泰已签约1.3 土地属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路 不利要素阐明地块东侧金桥北路及地块红线南侧均有高压电塔 地价与付款节拍地价包含内容与价款组成：净地价格总额：61334万元；土地单价：267万元/亩；楼面20

8、00 元/平方米支付节奏支付进度 2009 年 9 月2009 年 9 月2010 年 3 月2010 年 9 月2011 年 3 月支付金额（万元） 6900536749067付款条件支付挂牌保证金公开摘牌后10日内支付20%（保证金可抵扣）6个月内，支付地价款总额20%12个月内，支付地价款总额30%18个月内，支付地价款总额30%1.4 地价分析公开挂牌楼面价为1125元/平米；本版测算按2000元/平米计；政府规定付款周期为18个月，付款节拍为2:2:3:3；为保证2021年结算，本地块方案在2021年3月付清地价款 可比地价1.4 地价分析宗地水果市场地块奔腾德邑上城出让时间：202

9、1-1面积：32000方容积率：2.3成交楼面地价：2100元/方复地地块出让时间：2007-10面积：140.5亩容积率：2.5成交楼面地价：1300元/方 存量土地供应1.4 地价分析宗地公园西路沿线地块面积：合计约80亩容积率：2.0地价未定金桥北路沿线地块面积：合计约360亩容积率：1.8-2.0地价未定迎宾北沿线地块面积：合计约230亩容积率：1.5-2.3地价未定品 类 C（未来有向G升级的潜力）产品定位 改善型富阳高端城市公寓 土地属性小结优势劣势地块规模较大，形状规整临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷地处富阳城市发展方向周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住

10、氛围相对富阳市场容量，地块体量过大现状配套欠成熟1.5 土地属性结论PART 2 市场分析与时机选择 富阳市场整体宏观分析 富阳住宅市场分析 细分市场竞争格局趋势判别 市场分析结论2.1 富阳市场整体宏观分析产业构造工业总产值占当地GDP总量的70以上以通讯器材及纸业基地出名全国经济实力2007年全市实现消费总值289亿元，增长21.2%2007年全国百强县排名第28位生活程度2007城镇居民人均可支配收入19042元，增长14.2%人均储蓄余额16079元，增长4.5%。典型的浙江县城经济开展方式，整体产业处于稳定开展期，民间资本比较富庶总体市场与杭州关联度不高，未来假设干年仍是独立区域市场

11、城市研判2.1 富阳市场整体宏观分析富阳市场总体供求匹配，非常安康城市化和城市扩张稳步进展中，市场容量稳步扩展08年受新增供应影响；从07-08年土地出让有限，未来新增供应有限，供求非常安康趋势预测2.1 富阳市场整体宏观分析2007年富阳企业职工人数与工资情况年平均工资线：28477元数据来源：2007年富阳统计年鉴 机关事业单位、泛公务员以及大型制造业企业的中高管，必定会成为住宅的主力消费群体。 居民购买力2.2 富阳住宅市场分析 板块划分宗地类型：高层公寓 G2+TOP 卖点：稀缺的市中心地块G2产品：65000-7500元/方 温馨性三房、四房130-170方)TOP产品：江滨18号公

12、馆，一线江景房，1.2万元，200-350方平层公寓已售罄城北板块市中心板块鹿山新区类型：排屋+公寓卖点：自然环境，低密度住宅排屋：300-500方，15000-16000元/方叠排：230-300方，11000-12000元/方公寓：120-160方，7000-8000元/方类型：高层公寓，少量花园洋房卖点：开展潜力，合理总价产品：温馨性三房、四房，少量经济型两房售价：5000-6500元/方2.2 富阳住宅市场分析20212007125-144180-210210-250200-25070-9090-1250-70144-180250-300主流产品：120-140方(三房) 次主力产品：

13、90方两房，160-200方 (四房)08年，90方产品的集中供应，呵斥了08年90方以下产品成交量井喷式提升； 需求特征：分面积段成交情况 单位：套数首置首改再改主力产品次主力产品次主力产品2.2 富阳住宅市场分析阐明：数据统计不全面，取主力在售楼盘数据 需求特征：分总价段成交情况 单位：套数2007年两房90方集中在：50万以内三房125-144方集中在：50-90万四房144-210方集中在：90-110万大四房210-300方公寓：90-130万叠排：200-300万排屋300-500方集中在：400-600万表格未表达2.2 富阳住宅市场分析 市场供需特征分析规范两房 50万以内排屋

14、400-600万温馨三房 50-90万四房 90-130万叠排、市中心TOP 200-300万供需特征：温馨三房、四房，主流市场，容量较大，但竞争猛烈。其中G2品类工程，四房热销。C品类工程三房热销典型工程：丁香公寓、城市花园等时机点分析：主流市场，直面竞争。溢价才干中等，非最正确选择方案供需特征：非主力需求，容量有限，现有产品多属于90目的被迫选择典型工程：公元名家、阳光里等时机点分析：溢价才干最弱，不建议开发此产品供需特征：集中在鹿山新区，供应量有限，市场认可度较高典型工程：锦绣兰庭、御园、水印林语时机点分析：环境，产品均具有较高的稀缺性，溢价才干最高。供需特征：排屋社区中的补充产品。 整

15、体供应量有限，认可度较高.沿江TOP产仅一个工程江滨18号公馆，已售罄。时机点分析：该总价段产品供应量有限，供需矛盾最大，溢价才干较高。工程可经过质量提升，产品精装修产品，弥补地段缺乏可提供空中复式产品，合理控制面积，控制总价，获得竞争优势2.3 细分市场竞争格局趋势判别 典型竞品分析丁香花园宗地工程规模：总建筑面积约18万方，其中地上建筑面积15万方；产品：高层公寓120-140方三房为主，160-170方紧凑四房为辅；总户数：1100余套车位比：1：0.6售价：6000元/方销售情况：楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价 （元/）丁香花园11047536431105680 典型竞

16、品分析丁香花园 规划：强化小组团的围合感 景观：贝尔高林设计，内部高低参差社区.内水景较多，叠式喷水池、喷泉、人工湖组成； 立面：新古典主义的建筑手法,模拟绿城风格,大气、典雅、流畅、稳重2.3 细分市场竞争格局趋势判别 典型竞品分析城市花园 宗地工程规模：总占地90亩，总建筑面积近12万平米产品：方，三房；180方，四房为主总户数：16幢，588户绿化率：40%售价：7000元/方销售情况：城市花园 楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价 （元/）龙祥城市花园58458443514965002.3 细分市场竞争格局趋势判别 典型竞品分析城市花园 立面：新古典建筑风格，模拟绿城风格，成

17、熟 稳重户型：大开间客厅，弧形的落地飘窗，南北双阳台，采光通风良好；景观规划：规划中央大景观，一些水系、雕塑等2.3 细分市场竞争格局趋势判别户型图180方 典型竞品分析锦秀兰庭 宗地总用地面积：7万平米，总建筑面积9万，容积率1.15；产品：排屋：430450平方米叠排：265320平方米多层、小高层：108套，110、140、160售价：排屋：单价13000-16000元/，起价475万/套叠排：单价在11000-12000元/，总价在260-350万/套公寓：8000元./毛坯左右锦绣兰庭 锦秀兰庭 联排：90套4幢小高层共108套二期：总建0.78万叠排：132套2.3 细分市场竞争格

18、局趋势判别 典型竞品分析锦秀兰庭 效果图户型图322方2.3 细分市场竞争格局趋势判别2.4 市场分析结论 工程时机点分析 整体市场：开展比较安康，未来两年供需关系平稳； 土地属性：城市开展方向，市政府主力打造区块，周边教育资源、医疗配套规划、商业配套规划齐全，无艰苦不利要素； 产品竞争力：区域市场品牌开发商仅金都房产也告罄，复地房产未上市总体产品素质不高，工程产品较容易引领市场；产品供需特征：200-300万，总价市场供应量有限，溢价才干较高工程可经过质量提升，精装修产品，弥补地段缺乏,可提供复式产品类叠排产品，合理控制面积，控制总价，获得竞争优势PART 3 客户定位与产品处理方案 工程整

19、体定位 产品线的选择与比例 产品处理方案 非住宅产品分析 商业配套操作思绪3.1 工程整体定位富阳高端再改社区客户特征：再改客户为主，少量高端首改客户主力：市区及周边乡镇的高端私营企业主补充：政府及事业单位、金融行业的高管产品要点： 类叠排复式产品、奢华精装修、公园式园林景观、体恤周到物业管理类叠排复式产品，经过合理控制面积，控制总价，获得竞争优势充分满足客户爱面子，炫富的心态客人最容易看到的，就是最重要的，重点提升立面、大堂等最能表达楼盘档次的地方；高端再改客户改善的重点：居住环境重点是景观的改善、物业效力的提升 产品线选择高端再改产品3.2 产品线的选择与比例类型面积范围产品装修标准面积配

20、比分布基本原则主力200复式（四房）200060%位于小区内部次主力150-160平层（小四房）25%位于临街位置250复式（四房）15%位于社区中央，景观最佳位置景观较佳的顶楼复式 初步强排方案3.3 产品处理方案 规划设计条件3.3 产品处理方案用地性质住宅用地总用地面积173929平方米代征地面积20593净地面积153336平方米综合容积率地上总建筑面积306670 住宅建筑面积294280 净地容积率2.0公建建筑面积12390 人防要求车位比1.5辆/户(160方以上)建筑密度20绿地率35建筑层数24-28F限高100m建筑间距要点面宽大于32米的板式高层住宅南北间距为1.0h,

21、面宽小于32米的点式住宅南北间距为0.6h；同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要3小时的日照时间；*注：h为建筑高度，s为建筑正南北向投影宽度退红线要求东面退金桥北路多层为10m,高层为18m西面退规划路多层为8m,高层为15m南面退规划道路多层为7m,高层为12m北面退公园路多层为10m,高层为18m配套要求物业管理用房1073，社区用房224，垃圾收集站40交通规划要点四周道路均可设置车行入口其他规划要点容积率2.0，限高100；需建3200平米幼儿园地块价值排序本地块周围均为城市道路，东面与北面为城市主干道，土地价值较低，几个城市道路转角适宜做160平米户型、南面为景观道路，东面为规

22、划城市支路。小区内中央集中绿地逾40000平方米，周边适宜做大户型。交通流线小区车行主入口设置在北面公园路，处理小区主要车流，在东侧金桥北路设置小区次入口，内部以环形车道沟通，根本到达每一单元，满足日常运用和消防要求。地下车库出入口接近主入口设置，以利于坚持小区内部安静。环境景观小区景观主轴由北侧小区出入口广场开场，经过会所直至中央集中绿地，周边的住宅左右对称布置，构成剧烈的景观序列。另一条景观轴由金桥北路次入口开场不断到达中央集中绿地，与景观主轴相交构成完好的轴线体系。沿城市周边的住宅间距也到达了80-90米，可以进展丰富的组团景观设计，与中心景观区构成了多层次的景观空间。 规划方案阐明3.

23、3 产品处理方案 单体方案160方参考户型3.3 产品处理方案 单体方案200方参考户型3.3 产品处理方案 单体方案250方参考户型3.3 产品处理方案 商业配套定位3.4 非住宅产品分析金色家园富阳市人民医院(规划)大型卖场(规划)消防之队海鲜酒楼永兴中学容大郦城一期永兴幼儿园代建经济适用房(规划)拆迁安顿房公 园 路金桥北路规划道路规划道路宗地商业广场工程规划建议建议商业应分布在公园西路；东北角建议规划小商业广场，与金色家园商业广场相呼应，构成区域的商业中心工程规模建议定位：社区型商业+部分会所功能同时思索医院等规划，带来的未来商铺价值的提升建议总规模控制在 7000-8000方商业售价

24、建议参考容大五环城市花园10000元/方思索未来土地属性变化及周边规划带来的商业价值提升建议商铺售价 13000元/方车位比 1：1.5车位个数 2264个，其中地下车位2044个，地面车位220个车位价钱 8万元/ 个金色家园工程拟售7万元/个去化率 到住宅售罄时车位销售90%，余10%未售出 工程车位售价及销售安排 3.4 非住宅产品分析PART 4 工程运营分析 首期工程开发方案 工程销售方案 工程主要经济目的 工程开发各年的销售及利润表达 经济测算敏感性分析序号工作内容时间开始完成1项目启动时间2009-9-152规划方案设计2009-9-302009-10-203单体方案设计2009

25、-10-202009-11-144施工图设计2010-3-172010-5-35签署土地协议或合同2009-9-306取得土地证2010-3-37基础开工2010-3-258开盘2010-9-309竣工备案2011-11-2610入住2011-12-31 首期工程开发方案4.1 首期工程开发方案 工程销售方案20102011201220132014合计开发计划（不计地下车位）（m2）109522 101238 90871 -301631 销售面积（m2）49297 87050 102892 81526 45104 365869 销售额（万元）44647 79024 110712 100449

26、72173 407006 售价（住宅）（元/ m2）10058 11167 12952 14817 16002 13007 售价（商业）（元/ m2）-13000 13000 13000 13000 13000 售价（车位）（万元/ 个）-8 8 8 8 8 4.2 工程销售方案注：车位按销售90%计经济指标总金额（万元）销售收入407,006开发成本276,123资金峰值88,703现金流为正时间2013年10月项目总投资294,438净利润57,419内部收益率20.05%销售净利率14.11%经济指标20102011201220132014合计销售面积（m2）49297 87050 10

27、2892 81526 45104 365869 销售金额（万元）44647 79024 110712 100449 72173 407006 结算面积（m2）-136347 102892 81526 45104 365869 结算金额（万元）-123671 110712 100449 72173 407006 单位净利润（元/m2）-432 2112 2493 3493 1904 净利润（万元）-4734 16606 20322 15756 57418 销售净利率-4%15%20%22%14% 各年利润表达 工程主要经济目的4.3&4.4 主要经济目的及各年利润表达PART 5 土地获取方式及

28、风险分析 土地权属情况与工程背景 土地获取方式 工程风险与防备 土地权属情况与工程背景土地使用权人 富阳市国土资源局土地他项权利无土地用途 住宅（设配套公建）土地使用年限70年土地手续状况 手续完备，由政府出让项目信息来源 富阳读地手册及合作方富阳容大房产土地方或合作方背景 富阳市国土资源局项目出让目的 无是否存在中介费 无5.1 土地权属情况与工程背景土地买卖方式：公开挂牌公示时间：2021年8月25日挂牌时间：2021年9月8日挂牌保证金：6900万竞买方式：独立竞买买卖方式 获取流程主要节点 公开挂牌 09-9-8立项会 09-8-31可行性研讨报告 09-9-1决策会 09-9-2交保

29、证金 09-9-3摘牌 09-9-8 办理后续各项开发手续 签署出让合同 09-9-15 土地获取方式5.2 土地获取方式主要风险点风险内容防范措施国土、规划风险无-拆迁、补偿风险无-合作风险无-政策风险无-其它风险无- 风险分析5.3 工程风险与防备竞争对手主要背景威胁程度绿城房产国内知名的大型房地产企业，以产品品质著称，杭州市场占有率第一09年上半年，绿城旗下楼盘全线飘红，全国项目合计总销售额超过200亿 威胁程度： 绿城09年至今未在杭州公开获取新项目；绿城联合当地开发商意向获取本地块金都房产杭州本土品牌开发商，主打科技住宅；目前可售资源匮乏，亟待获取新项目 威胁程度： 金都在富阳银湖板

30、块开发有富春山居别墅项目，在当地具有一定口碑；传金都欲参与本地块争夺 潜在竞争对手分析PART 6 公司运营影响分析 公司运营现状描画 工程资金缺口及处理方案 工程获取对公司整体运营影响主城区良渚文化村富阳项目名称西溪蝶园白鹭郡东阳光天际白鹭郡南白鹭郡西绿野花语金色水岸金色家园公望土地属性（品类）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2产品线首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端总可售建筑面积345,25091,342135,735683,414100,200 395,964 24,428 109,978 210,237 已开发可售建筑面积112,59491,342100,

31、270152,8580 0 0 0 58,549储备情况可售面积9,94623,41428,28476,2480 0 0 0 19,762可开发周期（年） 2 0.52323223 现有资源情况注：1 白鹭郡北、竹径茶语、威尼斯水城、逸天广场、金色城品、魅力之城等均已根本售罄，不包含在统计范围内 2 可售面积包含住宅及商业，不包含车位，统计时间截止09年6月底6.1 公司运营现状描画 现有资源构造T2及TOP类产品比重过大产品线构造品类构造首置首改类产品较缺乏再改及高端类产品比重过大注：按工程可售资源统计6.1 公司运营现状描画地铁1号线杭州绕城 地块位置 万科工程 中心城区地铁2号线西溪蝶园

32、 可售工程分布良渚文化村白鹭郡东、白鹭郡南、白鹭郡西、阳光天际、绿野花语、金色水岸公望金色家园6.1 公司运营现状描画 公司运营现状目的分析6.1 公司运营现状描画指标08年实际09年计划全年销售额（亿元）32.84 30.53 计息负债率55%51%营运资本周转率1.30 可售住宅资源（亿元）25.17（08年底）7.20（09年底）从销售额来看，09年杭州公司因主流产品缺乏，方案销售额有所下降从负债率来看，杭州公司目前计息负债情况有余力运作新工程从周转率来看，目前营运资本周转率相对偏低，急需现金流奉献型工程实现快速去化来提高周转率从可售资源来看，如无新工程补充，到09年底杭州公司可售资源将

33、非常匮乏 工程运营定位打造富阳标杆性高端城市公寓工程杭州公司08年战略进入富阳，凭仗公望工程已在富阳树立起良好的品牌笼统及口碑；金色家园工程因高附加值也引起广泛关注；本地块规模较大，外形规整，规划目的优越，是打造富阳最高端的精装修城市公寓的时机点补充杭州公司后续可开发资源从现有资源来看，如无新工程补充，到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏；本地块可带来30万平米优质可开发资源6.1 公司运营现状描画 新工程现金流方案6.2 工程资金缺口及处理方案年度200920102011201220132014合计现金流入0 41360 79826 110896 98735 76189 407006 现金流

34、出14650 108026 72658 74506 40157 25127 335123 项目净现金流-14650 -66666 7168 36390 58578 51063 71882 项目累计净流量-14650 -81317 -74148 -37758 20820 71882 71882 待决策新工程资金峰值88776 万元，出现时点: 2021 年8月 实现累计现金流为正的时间：2021 年10月 公司整体资金情况6.2 工程资金缺口及处理方案2009年末2010年末（一）公司全口径可调用资金 49086133429 其中：救急贷款 减：已决策未获取项目累计拟占用资金 已决策未获取项目一 已决策未获取项目二 已决策未获取项目三 （二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金 =-49086133429 待决策新项目累计拟占用资金11222-88574（三）考虑待决策项目后可调用资金 =-37864222003 待决策工程资金处理方案6.2 工程资金缺口及处理方案（万元）贷