【房地产】易居：咨询标准化项目定位研究思路ppt课件

1、工程定位研讨思绪咨询规范化讨论之一工程定位架构关注问题处理问题的原那么定位/战略思绪工程时机点解读地块市场属性地块产品属性工程解析工程定位客户定位产品定位市场研讨支撑关注问题周边环境 工程适宜性目的客户 产品创新性宏观市场分析中观市场分析微观市场分析政策影响 工程可塑性发现矛盾点市场走势 工程开展性区域供求 工程竞争性处理问题的原那么工程市场客户产品资金客户战略产品战略开发战略盈利发现平衡点开发商定位/战略思绪客户工程时机点产品工程时机点解析思绪解读发现时机点 地块市场属性 地块产品属性地块市场属性现实未来未来市政配套未来产业规划未来居民变化未来市场供应地块的地理特征地块的房地产环境地块的居民

2、环境地块竞争工程政策限制性解析框架客户产品地块市场属性地块的地理特征 地块四至 地块人文自然景观 地块所处区域/板块地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境根底点B-1：现实客户导入根底现实解析地块市场属性地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境地块的居民环境 区域客户分类特征 区域客户分类分布情况 典型工程的客户构成根底点B-2：现实工程客源根底现实解析地块市场属性现实客户导入根底地块竞争关系 典型竞争个案分析时机点P-1：现实工程客源时机现实解析地块市场属性地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环

3、境地块的居民环境 区域客户分类特征 区域客户分类分布情况 典型工程的客户构成地块竞争关系 典型竞争个案分析根底点B-3：现实区域产品根底现实解析地块市场属性现实区域产品根底地块竞争关系 典型竞争个案分析政策限制性 70/90 土地增值税 地方性政策 时机点P-2：现实工程产品时机现实解析地块市场属性现实解析结论根底点：B-1现实客户导入根底B-2现实工程客源根底B-3现实工程产品根底时机点：P-1现实工程客源时机P-2现实工程产品时机地块市场属性现实客户导入根底未来市政配套 区域/板块规划 交通 公建配套未来产业规划 产业园区 商业环境 住宅环境 其他环境现实工程客源根底根底点B-1-1：未来

4、客户导入根底根底点B-2-1：未来工程客源根底未来解析地块市场属性未来客户导入根底未来工程客源根底未来居民变化 客户分类变化 客户特征变化时机点P-1-1：未来工程客源时机未来解析地块市场属性未来产业规划未来客户导入根底未来市场供应 产品特征根底点B-3-1：未来工程产品根底未来解析未来工程客源时机未来工程产品根底根底点P-2-1：未来工程产品时机地块市场属性未来解析结论根底点：B-1-1未来客户导入根底B-2-1未来工程客源根底B-3-1未来工程产品根底时机点：P-1-1未来工程客源时机P-2-1未来工程产品时机地块市场属性地块市场属性解析思索点：T1政策影响 工程可塑性T2市场走势 工程开

5、展性地块产品属性解析架构属性房地产属性适宜产品适宜度分析潜力产品开展潜力分析.地块产品属性房地产属性 土地情况 技术目的 土地价钱判别点J-1：工程可开发产品地块产品属性产品适宜度分析判别点J-2：工程适宜开发产品分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分评价详见地块产品属性产品开展潜力分析 市场未来属性的产品适宜度分析 土地贮藏与立刻开发的判别 地块资源整合的能够性判别点J-3：工程未来适宜开发产品地块产品属性解析结论判别点：J-

6、1工程可开发产品J-2工程适宜开发产品J-3工程未来适宜开发产品思索点：T3周边环境 工程适宜性工程解析思索点T1-T3判别点J1-J3时机点P1-P2根底点B1-B3SWOT解析工程解析安索夫模型+SWOT现有产品新产品新市场(客户现有市场(客户开发战略浸透战略延展战略差别战略工程解析目的市场吸引力矩阵潜在竞争者供应才干目的市场购买才干替代产品供求产品线目标市场1目标市场2目标市场3目标市场4供应能力购买能力潜在竞争替代产品产品拓展供求关系吸引力工程解析开发商解读开发商产品线解读开发商客户细分解读开发商工程关注点解读工程解析寻觅平衡点SWOT安索夫模型开发商战略吸引力矩阵工程解析解析平衡漏斗

7、：B-1-1未来客户导入根底P-2-1未来工程产品时机B-3-1未来工程产品根底B-2-1未来工程客源根底B-1现实客户导入根底B-2现实工程客源根底P-1现实工程客源时机P-1-1未来工程客源时机B-3现实工程产品根底P-2现实工程产品时机S-C工程客户方案S-P工程产品方案工程解析S-C工程客户方案：类别家庭年收入水平职业背景购房支付特点置业偏好生活调性生活偏好客户分类1客户分类2客户分类3富贵之家青年富贵之家中年富贵之家经济务实务实之家中年之家社会底层价值观社会新锐望子成龙安康养老青年之家新武汉人青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年一二三代青年之家两代情深青年之家老武汉人工程解析 客户分类

8、 模 型 生活型任务型教育型运动型休闲型赡养型安康型经 济 务虚社会新锐望子成龙安康养老富 贵之家 客户产品 偏 好 模 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 精神型 拥有型 商务型 奢华型 投资型 文化型工程解析工程解析S-P工程产品方案：方案名称方案1方案2方案3关键驱动因素产品组合组合特点技术指标应用产品线梯度产品组合与客户组合的差异性产品组合需要解决的问题额外关注的特殊情况可参考的开发商产品物业类型建筑面积(万m2)建面比例占地面积(万m2)占地面积比例容积率建筑密度产品1产品2产品3产品4合计100.00%100%工程解析S-P工程产品方案：方案X思索点：T4目的客户 产品创新性工程解

9、析工程定位工程定位思绪客户主导确定目的客户为目的客户定制产品工程定位产品主导确定产品方案产品和目的客户结合 物业总价 ，产品偏好 可接受家庭年收入S-C工程客户方案 产品功能偏好过滤 产品情感偏好过滤 C工程目的客户 目的客户描画 年龄及家庭构造收入程度/职业背景置业动机/物业特征生活调性消费偏好媒体偏好分布：居住/任务 /在路/休闲客户定位工程目的客户定位过程：其他客户客户细分7客户细分6客户细分5客户细分4客户细分3客户细分2客户细分1区域1区域2区域3区域4区域5靶心客户9环客户8环客户7环客户客户定位C工程目的客户描画：产品定位投资报答开发风险销售难度品牌效果和社区笼统效益好效益差S-P工程产品方案比较S-P工程产品方案C工程目的客户 P工程产品定位 可接受物业价钱评价 产品偏好过滤 产品定位工程产品选型过程：产品定位产品概念定位为： 定位阐释：产品档次：产品组合：产品支撑：产品定位产品支撑：规划景观居所配套管理市场研讨支撑市场研讨支撑近期政策分析宏观目的分析宏观市场分析中观市场分析区域市场分析板块市场分析微观市场分析调控步骤05年来政策一览7090的市场影响7090应对方法国 民消费总值人口及收入情况房地产市场目的分析供求分析价钱特征客户特征板块分析总体特征板块供求分析价钱特征客户特征1234房地