一线城市存量房市场白皮书-深圳篇

1、一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:19101732989 HYPERLINK mailto: 邮箱: 1一、存量房小区规模概况1、区域分布情况2022 年，深圳市存量房住宅小区总量接近 1.5 万个。其中，罗湖区和南山区的存量房小区占比相当，在 18%左右的水平，龙岗区和宝安区的存量房小区占比相当，在 17%左右，福田区的存量房小区占比在 14%，龙华区的存量房小区占比 9%，盐田区和光明区的存量房小区占比都为 3%，坪山区的存量房小区占比最低，为 1%。深圳市房地产开发节奏整体呈现出从南往北的开发，从西往东的开发节奏，南部存量房小区数量会相对更为集中。从整个城市的存量房

2、小区分布来看，也是和城市房地产开发节奏基本处于同步，区域的存量房的新旧和社区品质也是类似情况。如罗湖区的存量房小区普遍在 10-30 年之间的房源，整体房龄结构相对会较老，并且区域小区绿化率普遍会较低。南山区存量房小区房相对集中，小区房龄会略新罗湖区，不过龙岗区的存量房小区房龄结构会最新一些，次新房占比也会相对较高。深圳市各行政区存量房小区数量分布图2、商圈分布情况从深圳市行政区各版块小区分布来看，南山区各版块存量房小区分布相对平衡，除蛇口小区数量超过 500 之外，其他各个板块的存量房小区基本上都在 200 个左右。罗湖区莲塘板块的存量房小区相对最多，近 600 个，其次是蔡屋围，为 380

3、 个小区。福田区的景田和梅林两个板块的存量房小区最多，都超过了 200 个。宝安区的存量房小区最多的板块为西乡，其次为新安。深圳市各行政区商圈小区数量分布图区域板块计数项:城市沙头角285盐田区盐田85梅沙76坪山区坪山150坑梓41蛇口501南油267桃源村257华侨城255南山区西丽246南头227前海224南山中心221科技园205后海192莲塘592蔡屋围380黄贝岭236东门182国贸175笋岗169布心160罗湖区田贝泥岗159127怡景106人民南75银湖71草埔65洪湖56水库47翠竹41龙华区民治310龙华中心区293观澜229大浪186龙华区政府147梅林关口82清湖60龙

4、岗中心城534布吉419大运328坂田320横岗284龙岗区丹竹头平湖258141坪地109葵涌56大鹏46南澳27李朗16光明区公明270光明108景田236梅林230皇岗188农科中心175新洲162华强南120石厦108上步105莲花103华强北96福田区上下沙福田口岸7966车公庙52百花51岗厦47香蜜湖45八卦岭38笔架山36赤尾34福田中心31竹子林30园岭14宝安区西乡610新安440沙井 324福永 297宝安中心 270松岗 186石岩 163宝安机场 87桃源居 55二、存量房小区房龄概况1、存量房小区房龄分析从深圳市存量房小区房龄分布来看，房龄在 10-20 年之间小区

5、占比最高，在 40%左右，其次是 20-30 年之间房龄的小区，占比在 23%，30 年以上房龄的小区占比在 14%， 10 年以内房龄相对房龄较新的小区占比在 23%。深圳市存量房小区房龄分布图2、各行政区小区房龄分析从各行政区存量房小区的房龄结构来看，次新房小区相对集中的行政区为坪山区和光明区，这两个区域小区房地产开发时间相对较晚，近几年土地供应在这两个区域也会相对较多，因此这两个区域的整体房龄结构相对较新，不过从全市来看，龙岗区的占比会相对较高一些。房龄结构相对较老的行政区为罗湖区，一半以上的小区房龄超过了 20年，该行政区也是深圳市开发最早的区域。深圳市各行政区存量房小区房龄结构表行政

6、区5 年以内5-10 年10-20 年20-3030 年以上宝安区13.5%20.0%44.1%20.9%1.4%福田区4.7%7.0%49.1%34.4%4.8%光明区22.3%25.2%37.6%14.2%0.7%龙岗区19.1%19.5%45.5%15.3%0.6%龙华区18.7%22.2%46.6%12.1%0.5%罗湖区4.8%6.1%38.2%40.5%10.3%南山区9.6%11.7%47.2%27.4%4.1%坪山区29.2%29.7%27.7%10.8%2.6%盐田区14.6%11.3%46.0%22.8%5.3%三、存量房小区品质1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）深圳

7、市存量房小区中，低品质小区占比在 40%左右，中品质存量房小区占比为 16%，高品质小区占比为 3%，不过全市中高品质小区占比也达到了 41%左右的水平，占比为全市最高。主要深圳市存量房小区整体容积率会相对较高，多数小区容积率会超过 3 以上，那么小区的设备运行费用也会相应增加，从而导致物业管理费用的增加，因此从小区品质来看，是设备运行费的增加导致的小区品质的增长。深圳市存量房小区品质分布注：低品质小区：物业管理费小于 1 元/*月；中品质小区：物业管理费在 1-2 元/*月；中高品质小区：物业管理费在 2-5 元/*之间，高品质小区：物业管理费大于 5 元/*月，剔除掉无物业费小区。2、全市

8、各区域不同品质小区分布深圳市各行政区物业品质分布表来看，宝安区、光明区、龙华区、罗湖区以低品质小区分布为主，占比都超过了 40%。福田区、龙岗区、南山区、坪山区、罗湖区、盐田区都以中高品质小区为主，占比超过了 40%。其中低品质小区占比最多的区域为龙华区、中品质小区占比最多的区域为宝安区，高品质小区占比最多的区域为盐田区，占比为 9.2%。深圳市各行政区存量房小区品质分布区域小区品质（物业费）占比情况宝安区低品质52.5%中品质19.5%中高品质24.7%高品质3.2%福田区低品质29.2%中品质9.9%中高品质57.3%高品质3.5%光明区低品质46.7%中品质16.4%中高品质32.2%高

9、品质4.7%龙岗区低品质37.7%中品质18.2%中高品质42.1%高品质2.0%龙华区低品质53.9%中品质17.6%中高品质23.8%高品质4.6%罗湖区低品质42.4%中品质12.8%中高品质42.5%高品质2.3%南山区低品质32.1%中品质18.0%中高品质45.5%高品质4.4%坪山区低品质37.3%中品质5.7%中高品质56.3%高品质0.6%盐田区低品质39.1%高品质9.9%中高品质41.8%中品质9.2%数据来源：58 安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于 1 元/*月；中品质小区：物业管理费在 1-2 元/*月；中高品质小区：物业管理费在 2-5 元/*之间，高

10、品质小区：物业管理费大于 5 元/*月，剔除掉无物业费小区。四、小区房价概况1、各行政区小区均价深圳市各行政区存量房小区均价最高的区域为南山区和福田区，均价在 8 万元/平方米左右，其次是罗湖区，均价为 5.2 万元/平方米，盐田区均价为 4.3 万元/平方米，宝安区、龙华区和龙岗区的均价都超过了 3 万元/平方米，坪山区和光明区的小区均价在 2 万元/平方米以上。深圳市各行政区存量房小区均价（元/）3、各行政区不同房龄段小区房价在剔除掉无建筑年代的小区后，深圳市多个行政区的存量房小区基本以房龄越新相对其小区均价会越高，不过房龄对均价的影响并不是特别的明显。主要还是由于部分小区受限价的影响，导

11、致其小区均价并非真实的市场情况的反馈。深圳市各行政区不同房龄存量房小区均价区域建筑年代小区均价（元/）5 年内441465-10 年40039宝安区10-20 年4205220-30 年4394130 年以上443045 年内765985-10 年75438福田区10-20 年8786320-30 年7277530 年以上816805 年内355875-10 年20542光明区10-20 年1971320-30 年1727430 年以上125005 年内388835-10 年36521龙岗区10-20 年3345020-30 年2714730 年以上232005 年内389515-10 年37

12、410龙华区10-20 年3554420-30 年2917330 年以上567405 年内541805-10 年48090罗湖区10-20 年5669720-30 年4946930 年以上531915 年内100721南山区5-10 年10452410-20 年8853720-30 年7048530 年以上695165 年内337675-10 年34763坪山区10-20 年1972020-30 年1489130 年以上126005 年内492485-10 年53523盐田区10-20 年4219120-30 年3799030 年以上40257数据来源：58 安居客房产研究院4、各行政区不同品

13、质小区房价深圳市各行政区存量房小区均价都呈现出品质越高，其小区均价会相对越高。其中，福田区、南山区的高品质小区件均价超过了 10 万元/平方米的水平。深圳市各行政区不同品质存量房小区均价区域小区品质小区均价（元/）低品质30394宝安区中品质40473中高品质65337高品质73513低品质60773福田区中品质64819中高品质92028高品质108147中品质14749光明区低品质19797中高品质42175高品质45500低品质24461龙岗区中品质33961中高品质41987高品质57878低品质24561龙华区中品质33569中高品质57678高品质68394罗湖区低品质中品质4747550568中高品质高品质5784275574低品质57667南山区中品质74718