79山东双雄济南青岛

1、说起青岛，总有绕不开的济南。前全国范围内，非省会城市经济强于省会城市经济的省份 一共有6个（从GDP总量来看）: 山东：济南一青岛 河北：石家庄一唐山 辽宁：沈阳一大连 福建：福州一厦门 内蒙古：呼和浩特一鄂尔多斯 江苏：南京一苏州 上面列到几个省份的城市赊了江苏省份南京苏州是两者同 强。其他几个省份内的城市最明显的特征就是，基本上在全 国范围内经济排名前列都很少。相比其他省份省城独大的开展模式来说，从长远角度来 看，是不是省城独大的模式比拟好，还不好说。.青岛刚需置业，如果有条件，还是首选成熟区域，尤其是 地铁盘。城阳.高新区只建议区域内客户考虑，毕竟在青岛，城阳、 高新区不是路迢迢就是水迢

2、迢。不建议投资平度.胶州、莱西，甚至即墨，刚需根本住不成, 投资虽然不限购，但资产配置的机会多的是，这里绝对不是 最好的。实在经济所限，刚需也可以考虑城阳核心区域，一定要城阳 近地铁的核心区，城阳面积庞大，与青岛市成熟区的断层估 计五年才能填实。.改善现在也是机会。40%的首付与其它城市比起来、与当下的环境比起来，简直是算不上限贷。利率上浮15% ,房价微微一涨，就比多掏的 利息要多。由于政府强化限价的政策，局部新开楼盘预计会延续去年的 区域房价，将会给改善群体更多的选择。.如果一定要投资，可以赌黄岛，毕竟还是洼地。2019年总体上房价不会大涨大跌，略有下跌。1、不大涨：房价经历了多年持续上涨

3、的高位，尤其远远高于老百姓的收入水平, 老百姓很难再有强劲供房能力，“无源之水无本之木”。再者结合当前经济形势，中央提出乡村振兴战略的实施，大涨可能性没有。2、不大跌：房价不单是房企左右，还掺杂着某地方政府的期许。目前房地产是 政府财政收入的重要来源，在没有其他经济增长动力的替换情况下，失去房地 产而带来经济效益也是挺可怕的。3、略有下降：多年来老百姓为了买房过多消耗了财富，无力支撑房价高涨下去, 另外房企由于资金回笼也会考虑低价来销售房子。房地产税什么时候开始征收？2018年房地产税完成了非常大的技术支持，不动产全国联网已经实现国地税合 并已经完成！ 70年产权续期也基本明确，现在差房地产税

4、立法的完成，而2018 年房地产税已经提上立法规划流程，但是离立法完成还有一大段距离。孔铭姐 的观点是2019年房地产税一定不会征收，5年内一定会来！房地产税什么时候 征收呢？ 一定会选择楼市好的时候推出来！低于3套房子的朋友你就不用操这 个心了，高于3套房子的朋友必须提前做好房产优化，把城市级别低的，居住 环境差的，没有核心配套的，老的，破的，小的，等等。选择好的时机提前置 换掉！对于买房，你要分清楚刚需和投资。如果你是投资。我推荐只买一线城市，新 一线城市，环一线城市。如果说你所在的城市一套房子也没有就是刚需！只要 你看好这套房子，他能满足你和家里人的需求。那就可以买。涨和跌与你关系 不大

5、。家人的幸福才与你有关。很多朋友问孔明姐。一个城市新区的房子，能不能买？其实就看一点有没有核 心产业支撑。因为有核心产业才能吸引高质量的人才撑起房价。简单通俗来说 就是大公司搬来的多不多？大公司是支撑产业的核心力量。也是支撑房价的核 心力量。买到房子，付不起月供怎么办？答：第一，提升能力，增加收入！第二，买到优质高出租率出租房产，房租可以成为月供的主力军，随着时间的 推移，房租不短上涨，月供不变，房租会逐渐追上月供！ 第三，房产相关的一系列低本钱融资，可以用来还月供，为你争取充分的成长,赚钱时间!杠杆和通货膨胀 买房时贷款是自己可以用到利息最低的贷款，也是国家给你的最高的杠杆，你 做任何生意不

6、可以能别人替你颠覆70%的钱的 再加上通货膨胀，货币发行量越来越多，房子一直在升值，你需要支付的钱会 越来越小，会在通货膨胀中被无形稀释掉 你还可以出租。让别人替你还月供 缺钱时你还可以做融资。还可以办理大额信用卡 还会让你的资产和财富，在最段时间实现财富倍增!这都是贷款买房无形给你带来的好处。你在银行眼里是不是优质客户，最简单的方法就是看看你有没有房子，有没有 资产。不管你是做公司，还是个人，这都是最基础的条件。三线四线城市的房子新房一直涨，二手房市场不兴旺。为什么？政府的土地财政，卖地。你会发现缓慢拿不动产证的事越来越多，没有证是不会做交易的。很不好卖啊，变现难！账面上的财富，二手房流动性

7、极差，都是本地人。几乎 没有外来人口！二手房的贷款比例40%!政策，金融不给力。大城市你去卖房子，很容易的。房子流动性好，接盘人是来大城市流动人口!济南跟青岛，首先济南在同级别省会城市中开展水平是偏弱 的，比方在城市建设，大家想到第一个字，往往是堵， 无论是地铁.公交、高铁甚至是航空，与其他省会城市乃至 地级市之间都有着明显的差距，而这些基础建设也在很大程 度上决定了当地经济。济南虽然缺点很多，但是同样有点也很明显，最主要的就有 两个，一个是全国范围内的重要交通枢纽，一个是济南有较 好的经济腹地。济南对当地工业开展有促进作用，青岛决定了济南有较好的 协同开展的目标，无论是省内城市还是省外城市，

8、比方济南 向西就可以配合郑州市，向东可以配合青岛市，这些优势都 是青岛无法拥有的。而青岛的劣势，在前面的时候也提到了，最大的问题就是青 岛没有经济腹地，如果说其他地级市或者省会的快速开展可 以靠着对周边城市“吸血，青岛那么只能靠自己。从国内的局部范围来看，青岛依然只能靠着自己的港口区 位、对外窗口，自己“独立更生工如果把局面再放大一点的话，单纯从区域地理位置来看，青 岛还是大有潜力作为东北亚的中心城市。不过，也很显然现 在的青岛并没有这个综合实力。所以，综合来看的话，青岛开展到什么程度，很大程度还是取决于对青岛定位问题。前，青岛是山东省上报的唯个中心城市，但暂时还没有入围与否的定论。其实青海又

9、和厦门苏州很像，作为各自省内的经济和旅游中 心，青岛和厦门都受到了自己省份人的青睐：山东人都想在 青岛买房，福建人都想在厦门买房，江苏人都想在苏州买 房所以青岛、厦门、苏州的房价都分别高过了济南、福 州、南京。而对于青岛和济南之争，显然青岛更值得投资。青岛城市位置在北京天津和上海之间，不能成为一极，只能 做山东的龙头。除去经济下行和货市超发因素，位置和人口是对房价影响最 大的，一线北上广深和强二线杭州南京武汉天津苏州成都 等，风险和增势更可靠。青岛作为中等二线城市，在北方，除了北京天津，也只有青 岛能排的上，其他城市基本只能排在青岛之后了。北京天津是政治的结果，这也与中国整个经济中心在南方有关

10、。2020年以后，等超过5条地铁建设完，胶东机场和济青高 铁新线投入使用，经济和房价上才会有个大点的跃进吧。所以不建议短炒，长期持有才可能有较大的收益，买的话更 要选到优质的好房子。整个青岛的房子，因为靠海，所以价格基本是从南往北递减（基本如此，当然不绝对），开展、规划、配套、商业，都 是从海边开始往北递减，这也是青岛以前被戏称为“镶着金 边的抹布，就是因为香港路以南太美太漂亮，而四方.李 沧.城阳基本就是抹布一样破旧不堪。所以选房的原那么，基本是宁选南不选北。如果预算充足，首选崂山和市南的近海核心区。崂山排在前，规划和开展都不差于市南，有山有海，北高南 低，配套高端，商业繁荣。但因价格已经很

11、高，预算估计可在上海外了。比方，浮山南侧，雕塑园和麦岛附近，还有八大关周边比方 海信清泉壁、万丽海景，都是青岛最好的位置。比方海信的几个高端楼盘，单户价格已过1500万，甚至2000万。局部房产也有些虚高，最好仔细挑选低估的楼盘,投资角度可能反而不如选择西海岸的高端楼盘。因不在青岛自住，市北（包含合并前的市北区和四方区1 李沧、城阳，不推荐。如果在青岛工作，李沧（包含李村和沧口），特别是李村可作为刚需大本营，人气旺，在青岛工作的年轻人的首选，商 业配套越来越丰富，已经超过台东，成为青岛和山东最大的 同圈。途经的地铁3号线，在2016年底已全线贯通。青岛原来的市区面积很小，政府东迁一次后，再往东

12、就是崂111（不仅是一两个小山头，而是一片山脉），再往东已没空间,只能越过山脉往北，到达即墨市鳌山湾（山大新校选址的地与此同时，往西和往北开展（也就是胶州湾的西侧和北侧）, 学习东京.纽约等国际海湾城市，拥湾开展。鳌山湾有绝佳的沙滩、美丽的海湾，还有温泉，但偏于一隅, 交通不便，只能轻轨连接（山大的到来催使轻轨的建设提 前），交通条件和地理位置逊于红岛。青大3000亩新校，原来在胶州和即墨之间选择，后来选了 胶州，估计青大也认为胶州沿海位置更佳，距离交通枢纽更 近，胶州新机场区域和红岛区域，开展要比即墨鳌山湾更有 优势。青岛重点开展有两个新区，黄岛和红岛。但红岛的开展速度要低于黄岛的，青岛市从

13、港口和贸易起 家，红岛在胶州湾底部，海边主要是滩涂和水产养殖，前湾 港和新的董家口两个优良港口都在黄岛。红岛虽然规划了很多高规格的场所，一直传言政府的搬迁，是5年后、10年后.还是15年后？谁也说不准，ZF也不能给你保证，世界变化太快，到时ZF 也有不搬迁或只搬迁局部职能部门的可能。规划了地铁8号线过海，直通青岛，到达五四广场，但开工 无期，黄岛的1号线已经全线开挖，第二条地铁用海底隧道 也已两头开挖，建成后是国内第一条海底地铁吧。并且红岛开展速度低于黄岛，楼盘很少，除了工厂和原住民, 新迁入一代少之又少，还没有什么配套可言，所以风险要高 于黄岛。个人观点，可以考虑投资，但是同时要承当高风险。

14、黄岛作为新区，就像浦东之于上海，面积太大，一个区的面 积.产值和人口，抵上好几个区，所以不能一概而论。黄岛区人口多，也是因为黄岛和胶南合并的结果。青岛除了崂山和市南，投资优选黄岛，毕竟是重点规划的新 区。在青岛工作的人，通地铁后，如果工作是在青岛中间或者稍 微靠西一点工作的人，因为地理直线距离和通勤时间，一点 不差，而且还能选择更靠海的位置、更好的户型.更大的面 积。比方团岛这里，规划乱而差，就是以前的穷人区，现在价格 高的很，价格接近黄岛均价的两倍，距离黄岛仅一条七八公 里的海底隧道，真不如跨过大海，到黄岛置换一个好位置的 大户型。市北区、四方区.李沧区、城阳区，仅是个人不喜欢和不推 荐，特

15、别是老四方和沧口，老青岛时代的工厂区，老旧，规 划不合理，居住混乱，老房子基本是很多年前的职工宿舍和 公寓，户型各种不合理和别扭，没什么优美环境可言（市北 区域很大，当然也能找到好点的地方1 说实话黄岛也有风险，黄岛楼价前几年一直是洼地，且库存 大，所以前些年涨幅不大，海底隧道和跨海大桥通行是一个 节点，整个青岛也是类似，济南都疯涨了但没有蔓延到青岛。地铁1号线通行后又会是一个节点。青岛在二线中算不上最强，又不是最弱，中等偏上，比拟尴 尬，如果有更好的投资城市选择，不建议选择青岛。青岛国营经济太强.民营经济太弱，思想保守、安土重迁.官本位，旅游城市物价高收入低，规划大.土地储藏足，这 些都是制约房价的风险因素。 山东其他地区和东北是主要的人口输入来源，很难吸引其他 外省的人才。青岛现在的规划很大很好，经济和人口是支撑 这个规划的框架。青岛已经被折叠，青岛房价已经高企，青岛处于四限时期, 并且在可预见的时期内，都没有放宽的可能性。一个时期结束了，另一个时期到来了