国奥投资_成都双流地块定位方向ppt课件

1、国奥投资 成都双流地块定位方向建议让我们随国奥公司一同，继续演绎伟大生活方式在成都的继续晋级、全新超越国奥品牌在中国西南的联动与腾飞区域价值同城市共荣的精耕、与价值升华本体条件研讨工程概略 本工程为国奥投资方案进入成都的首个工程，是国奥投资继在北京开发国奥村品牌工程并进而在重庆精耕国奥品牌之后的又一个品牌型住宅工程。一、本体了解及限制条件分析本体条件研讨地块位于成都市西南区域，双流县境内，距双流县城约五分钟车程。 地块所处区域为新开发建立区域，周围已建成蛟龙工业港、武侯工业园和成都双流国际机场 。地块四至地块位置地块位于双流商贸区内，地块西侧紧邻“一杆旗北路、北侧紧邻香榭美邻住宅小区、南侧紧邻

2、城市森林公园，东侧为规划路。本体条件研讨地块现状工程及周边现状曾经平整，但尚属荒凉地块规划目的占地面积199亩其中：住宅162亩商业37亩综合容积率3其中：住宅3.5总建筑面积398002平方米其中：住宅378865平方米车库2851个车位其中：住宅2660个商业191个注:项目住宅部分泊车比以常规100平方米每户为计算单位,泊车比为0.7.商业为1地块容积率较高，无法实现拆分，全部为高层产品工程周边环境生态环境： 未来将紧邻森林公园的优质自然环境。商业环境：目前双流蛟龙工业港区域建立仍显薄弱。航空港区域目前曾经相对完善，未来将成为最直接的竞争区域。交通情况：市政道路通达性良好，衔接市区及机场

3、区域极为方便。本案规划设计要求及限制条件规划占地199亩住宅部分地上总建筑面积38万平方米；公建部分2万平方米容积率3.5有限高要求不超越14层产品机场噪音限制条件分析本身规划条件限制容积率高；限高、市政道路分割地块等外部市政条件限制森林公园等的规划与建立进度；宏观政策限制金融紧缩政策；第二套房贷款政策；等基于对工程本体、开发目的、开发才干及限制条件的认识，小结 一40万平米的大盘，在成都新一轮城市化进程中何种角色？最为耀眼，为城市增色添彩，促进区域成熟与价值提升。工程开发应该面向哪些市场，开发何种产品才干最大限制提升工程价值，并且具备市场竞争优势？问题一问题二 一工程定位如何充分开掘地块所在

4、区域资源价值，并实现价值最大化，同时有效躲避种种不利与限制条件？问题三 一如何经过合理的定位与营销战略，发扬国奥公司的优势，躲避优势，实现工程开发目的与国奥品牌开展？问题四本工程开发定位所需求处理的主要问题临近五星级酒店及5万平米森林公园交通环境良好，通达便利临近机场，通勤便利奥运理念指点的产品设计思想开发商资金实力W优势S优势机场噪音市政设备进展缓慢，森林公园尚在规划中，无法对本案起到借势体验作用区域尚属荒凉容积率限制无法拆分，产品势必单一区域内标识性工程尚未出现区域内产品尚属初期阶段，特征产品未出现南部新城的整体开展对本区域的带动南部新城工程已树立较高的价钱规范，使本案价钱预期空间增大区域

5、市场价钱尚未对本工程价钱构成支持市场热度降低，对投资的抑制等导致的市场环境疲软区域内客户群基数小，区域对外引力缺乏O时机T要挟SWOT分析SWOT分析、站在城市运营的角度看成都房地产的开展 “成都，是天府，是皇家的仓库，是富庶，闲适，享福的地方。 易中天 承岷江澎湃水系滋养，享平原之平坦地势，得风调雨顺，生活富足、衣食无忧的成都人更会享用生活。无论是过往的农耕时代还是今日的繁华时髦之都，3000年淬练的文明，都是对人性的尊重，给人性高兴释放发明更宽广的空间，成为一座“来了就不想分开的城市。 二、区域环境定性研讨 城乡综合配套改革实验区的成立，在加速城乡一体化进程的同时，也促进了城市的规模扩张、

6、根底设备完善及功能提升。 带来了城市综合竞争力的提升，继而引起了国内外众多财团的关注截至2021年2月23日，已有世界500强中124家入驻成都，尤其以房地产业表现更突出。 例如2007年月日，香港九龙仓以8800万元/亩的天价竞得“成百地块，总价款高达72亿元。成都房地产业曾经到达了前所未有的高潮。 思源分析：前所未有的资金流和人才流聚集成都，势必将成都房地产市场推向一个新的高度 统筹城乡综合配套改革实验区简称“新特区成渝经济带成都南延线走廊高新区双流-航空港新兴产业区，市区城市功能外扩的重要载体成都城市副中心，经济增长极？中国经济第四极西部经济中心，曾经进入城市功能外扩阶段 在城市功能体系

7、中分析双流、航空港区域能够承载的外向型城市功能双流区域城市功能研讨人口居住：南高新区高素质产业人群的居住晋级需求区域人口就业：区域内产业经济晋级后构成外来人口进入与原有区域人口的就业需求配套商业的完善：高素质群体的进入带来的高档次、休闲文娱等消费的需求生态文化旅游价值的发掘：对区域文化生态旅游价值的发掘吸引更多的外来投资成都城市功能外扩的重要载体双流片区是承接成都市城市功能外扩的重要载体，依托航空产业资源，将成为以临空产业 为中心产业的产业功能组团双流区域城市功能研讨双流充分利用本身航空港优势为成都南走廊成都高新南区大源组团区域提供产业配套效力和城市功能效力双流发展优势区位优势: 南延线辐射交

8、通优势:市政路网资源优势:机场产业优势:临空产业产业配套效力便利居住配套双流片区的开展优势双流区域城市功能研讨双流应具备的外向型城市功能主要效力于成都市区城市功能外扩、南延线板块的横向辐射成渝经济一体化外地来蓉人口居住功能南延线板块横扩产业配套功能成都城市功能外扩市区外溢人口居住功能郊区化办公功能商业配套功能临空产业功能双流区域城市功能研讨基于城市区位环境，双流要做的产品综合功能核产业效力型HOPSCA商业办公酒店居住内聚式特征商业，辅以社区配套商业以总部办公为特征，结合集合式办公为周边产业带配套的会议型商务酒店富有地方风情和城市气味的城市公寓及休闲居住物业双流区域城市功能研讨双流片区的总体开

9、发战略首先启动“便利居住核城市公寓、休闲住宅，吸引产业人口和外来人口的聚集启动“产业配套核 ，继续完善居住核；随着区域的逐渐成熟，进一步开发生态办公及其配套设备，完善产业功能和城市功能；最后开发未来价值最大的“商务效力核，实现高价值；.、2007年成都土地市场概略2007年成都主城区五城区和高新区土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗，总供地面积合计5,863.89亩；其中成交108宗，成交净用地面积5,691.21亩，成交均价916.91万元/亩，成交总金额为2,527,341.11万元。思源分析： 估计2021年土地成交量将会在2007年的根底上继续坚持比较平稳的上升形状，而土地价钱在阅历了

10、2007年急速增长之后，估计2021年涨幅会相对减少，但依然坚持上涨的趋势。、区域房地产市场开展定性分析三环内土地资源已非常稀缺 从环域上分析： 一环内及一二环成交土地宗数少，总面积很小。 二三环成交土地面积1928.5777亩占到了整 个主城区的33.89。 三环外是土地买卖的主战场，成交土地宗数48 宗和面积3122.3894亩都占到了整个主城区 的一半左右。思源解读： 因一环内及一、二环间可供开发土地资源非常稀缺， 二 三环的工程将愈发遭到关注。思源预测：结合成都2021年1-3月的土地拍卖情况，未来一段时间内，土地的成交价钱呈现的态势是稳中有升。.、2007年成都房地产市场概略根据房管

11、局公众信息网公布的数据， 2007年成都主城区商品房销售约13.4万套,合计面积约1265.5万平方米,销售面积较06年添加约25.4%。全年主城区商品房供应总套数约16.9万套；供应面积约为1535.69万平米，同比增长28%，市场供应非常旺盛。思源解读： 从07年成都房地产市场情况来看：一方面，商品房供需较06年均有较大幅度的增长，市场呈现供需两旺的态势；另一方面，市场供应面积比实践销售面积高出21.35%，存在一定的供应过剩景象。从右图我们可以看出： 从近6年住宅的销售面积来看，02年至07 年住宅成交面积呈逐年稳步上升趋势。07 年主城区的住宅销售量突破1198万平米， 同比增长39%

12、。 从近6年住宅的销售均价来看，02年至06 年价钱的涨幅相对稳定，进入07年后，成 都住宅市场的成交价钱发生较大 动摇，在 06年成交价钱的根底上再度上涨29.05%。 2006年住宅销售供销比1.05，2007年住宅 销售供销比1.13，市场整体根本平衡， 但、 供大于求的趋势开场出现。2007年开场出现供大于求的趋势 .、2021年成都房地产市场情况预测1市场价钱走势预测根据2007年中心城区公开“招拍挂住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，假设再加上开发商后期开发本钱以及合理利润值，思源分析：2021年成都住宅整体均价趋于平稳，稳步上扬。2土地市场供求走势预测根据07年

13、成都市主城区商品房成交情况来看, 市场供需根本平衡。根据06及07年成交土地的控规目的和宗地规模综合计算，思源分析：08年成都土地放量将超越07年，但成交不会同步生长，整体呈现供应放大趋势、需求紧缩趋势。3产品需求走势预测2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了转变。思源分析：A、自住需求仍在不断添加。B、从驻足张望到真实需求集中释放的时间不会太久。C、购房决策趋于理性，对预期判别更加谨慎。D、住房需求面积进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型，性价比优势是今年的竞争重点。.、2021年成都城南区域市场情况预测市场走势分析07年城南房地产市场供需情况如下：方位供

14、应面积（单位：）供应占比成交面积（单位：）成交占比均价（元/）供销比南 3,353,34924.8% 3,614,45930.1%53690.9思源分析： 城南将成为08年房价领跑者，估计三环外均价将率先突破7000，从而刺激整体价钱上扬。区域热点板块：空港新区 在过去的4年的时间里，当紫荆、神仙树从4500元/平方米的均价到如今逐渐到达近9000元/平方米的增长幅度时，空港片区才从最初区域1800元/平方米均价逐渐到达近期4500元/平方米左右的均价。开车从紫荆、神仙树到空港片区只需5分钟时间，但房价相差近一倍，间隔之近与房价价差之大构成剧烈反差。区域供应量：据不完全统计，目前空港片区在开发

15、和已开发的规模曾经突破千亩，开发住宅面积也将超越百万平方米，开发的总户数也约在2万余户左右。从区域来说，空港区域的住宅开发规模曾经成形，今后将成为一个由数个开发小区聚集而成、新兴的空港居住区。如今的空港新区的土地价值与人居价值正处在一个快速增值的前夜，在这样的类比下，空港板块以更高的区域开展起点和质量产品的优势，将会经过区域居住的高性价比带动区域一个明显补涨的过程。 2021年，机场路改造的完成无疑将会让空港实现华美转身，成为名副其实的“国际城南之门。区域主力开发商：蓝光地产、森宇实业、四川温资房产、华西希望愉快房屋、诚裕房产、和贵实业、中盛房产、富豪房产、润扬房产。区域主要物业类型：根据世家

16、机构提供的数据，空港新区建筑产品中高层和小高层占50，多层占25，别墅和类别墅占25.2021年成都城南区域市场情况预测.、区域住宅消费者研讨定性度假养老客群定位成都的企业高管或法人区域事业机关单位公务员省内二、三级区域客群；泛成都区域内崇尚度假生活的客户居住型客群定位高新区企事业单位员工其他城市在此上班的客群区域内改善居住环境的客群投资客群定位专业房地产投资团体泛成都区域内投资客户双六区域内住宅客群细分为三大类：居住型客群、度假养老客群、投资客群度假养老客群特征分析消费频率消费能力消费特性消费偏好周边企业单位高管与法人最高最强体现社会地位与身份，度假；多次置业以独栋、双拼别墅为主事业机关单位

17、公务员高强是权利的代表、休闲度假；多次置业以双拼为主，辅以独栋别墅、洋房、公寓崇尚度假生活的客群较高较强亲近自身文化、生活的追求；二次置业以联排、洋房为主要二、三级城市有钱人高强向往成都休闲度假生活；多次置业多选择双拼、联排类别墅居住型客群特征分析消费频率消费能力消费特性消费偏好区域内改善居住环境的客群高最强改善居住环境多层、小高层、高层、别墅高新西区企事业单位员工最高较强工作就近与第一次置业以小高、高层为主，辅以一定的别墅与多层二、三级城市打算在此定居客居高较强向往成都生活与在成都第一次置业。工作就近多选择小高层与高层投资型客群特征分析消费频率消费能力消费特性消费偏好专业炒房团最高最强注重投

18、资收益，多选择小户型小高层、高层泛成都区域内的投资客高较强看中区域投资潜力以小高、高层为主运用三个纬度模型对定位进展分析价值最大化优化限制条件根据工程能够的开展方向，经过一系列的提升价值手段，提升工程定位价值，找到可以实现最大化价值的有限个定位方向；经过对于不同开展方向的有效的产品组合，运用本钱差别及集中化开发等战略塑造竞争优势；结合工程本身限制条件挑选出最优方案塑造竞争优势三、工程定位体系研讨及优化周边现有及未来的产业人群周边未来的政府等事业单位人群国际城南未来的主要媒体人群区域内的改善居住家庭区域外的投资人群外阜投资人群广泛性根底客群待进入国际城南的高新技术品牌企业中高层指点，主要技术人员

19、空港区域内政府职能部门和办事机构的高层指点，城市建立的领军者待进入区域的市级主流媒体高层指点区域内的高收入改善晋级型家庭，二次以上置业有敏锐投资目光的区域外投资人群长期从事商务活动的通勤人群找其中有一定购买力的品牌和产品质量吸引的外阜投资客客户晋级提升价值手段1 定位于更具有购买力的客群寻觅有钱人，并满足其价值提升要素具一定购买力的客群关注的中心价值点产品质量平安的需求满足生理需求归属的需求博得认同尊重自我价值实现中产阶层高端低端物业管理生态环境品牌号召保值增值社会认同产品质量保值增值品牌笼统物业管理定位关键词提升价值手段2 铸造精品，实现国奥品牌溢价假设某个特定本钱的品牌产品，由于在顾客方构

20、成了很高的期望价值，从而使客户可以按照更高的价格进展购买，我们就以为这个品牌具备了很强的产品溢价才干。TextText质量、配套效力等情感价值技术运用、产品体验、精装功能价值附加价值精神价值品牌价值模型品牌价值模型-品牌溢价才干提升价值手段3高质量物业管理让科技、绿色归于生活！城市公寓的家具智能化系统表示采用低辐射绝热玻璃；新风系统春秋季节采用自然通风，夏冬季节采用大风量低风速的空调通风和全热回收安装照明系统采用高效节能灯具加热敏、光敏控制的智能化照明；电梯采用智能控制和按乘载量调理的变频系统；供水采用变频系统。在前期聘请第一太平洋做物管顾问，提升工程质量与构成价值运用三个纬度模型对定位进展分

21、析价值最大化优化限制条件根据工程能够的开展方向，经过一系列的提升价值手段，提升工程定位价值，找到可以实现最大化价值的有限个定位方向经过对于不同开展方向的有效的产品组合，运用本钱差别及集中化开发等战略塑造竞争优势结合工程本身限制条件挑选出最优方案塑造竞争优势寻觅本工程的中心竞争力本钱领先差别化集中化工程组合附加值时间垄断竞争优势的构成差异化竞争优势差别化竞争优势的构成工程借助开放式设计完成工程与周边星级酒店、森林公园的城市共生性开放式规划设计建发品牌质量化产品细分市场、差别竞争国奥品牌打造我们最大的优势开放式设计，构成笼统差别融入国奥理念，产品设计精细化、品牌化 充分尊重本地块的地形地貌，结合地

22、形与环境的差别构成不同概念主题的产品，兼顾其景观风格的差别构成产品的细部设计满足，以实现步移景异，大处着眼、小处入手。设计效果。注重概念元素在设计中的针对性运用。设计出发点为可以使客户构成直观留意和型号传播。开放式规划设计，提升城市参与性与共生性 对工程采用开放式规划设计手法，使其在城市功能上，将左边的五星级酒店与背后5万平方米的森林公园，纳入工程生活范围，力求扩展工程绿化率与提高工程的国际生活质量开放式规划设计，营造社区内部营造公共活动与交流空间，提升社区活力产品设计差别，构成差别化竞争优势 提高工程得房率，让高层“多层起来在产品规划设计过程中，注重得房率的提高，增参与户花园、可变空间、宽景

23、生活阳台等的设计，并在单一楼层中营造生活公共空间，提升工程生活的群居性回归，运用三个纬度模型对定位进展分析价值最大化优化限制条件根据工程能够的开展方向，经过一系列的提升价值手段，提升工程定位价值，找到可以实现最大化价值的有限个定位方向；经过对于不同开展方向的有效的产品组合，运用本钱差别及集中化开发等战略塑造竞争优势；结合工程本身限制条件挑选出最优方案塑造竞争优势优化工程限制条件1 商业配套先行、完善区域生活设备质量于工程商业部分的经济目的要求，我们建议打造为低密度休闲商业，与周边的五星级酒店与森林公园融为一体，帅先完善区域生活配套优化限制条件2-借势点式规划、组团围合规划，于森林公园一并构成工

24、程的高绿化、生态生活工程采用点式规划、多组团围合，使其多组团拥有中庭景观，并以开放式设计，使工程联动森林公园一并构成工程的高绿化、生态生活质量，构成工程休闲生活主题 本案总体市场定位方向城市多中心开展里程里，饱含生态化、国际化的开放式城市生活社区伟大生活方式在成都的体验基于对工程三个纬度的分析与提取后，得出工程的最优定位方向开放式城市生活社区是：城市向多中心开展后构成的兼容国际化、现代化、生态化居住的开放式生活区开放式城市生活社区功能定位：满足周边生活的区域商业商务配套需求、满足区域置业需求、满足区域投资需求主要物业形状：居住类物业以城市公寓为主；区域商业部分打造为低密度商业与商务酒店两部分，

25、以彰显工程生活的国际性与开放性定位解析我们对国奥工程的了解：开放式现代化 兼容并包生态化定位解析工程客户定位 结合对区域置业客户的定性分析，鉴于工程经济目的等要素的综合思索，我司对工程客户定位于居住型客户为主，投资型为辅。 居住型为主投资型为辅目的客户金字塔分布特征主力客户群： 区域内有刚性需求的客户群体次要客户群： 看重工程投资潜力的投资客户群居住型客户特征： 年龄分布：以25-40岁为主，表现出年轻化 客户来源：以双流航空港区域客户为主，二、三级城市来蓉客户为辅 家庭年收入：4-10万 置业目的：以刚性需求为主，改善居住环境为辅 消费习惯：对现有区域有较强的认同感，同时注重置业的任务就近原那么 消费