住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机理与实证分析

1、住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机理与实证分析中国施行住房分配货币化制度改革以来，房地产业迅速开展。住房价格的快速上涨会通过财富分配效应、消费挤出效应和通货膨胀效应起到拉大城镇居民收入差距的作用。本文使用19992022年全国31省的面板数据，构建了包括商品房价格在内的城镇居民收入差距多因素模型，验证住房体制改革之后，我国商品房价格尤其是商品住宅价格对城镇居民收入差距变动的实际影响。结果说明，1999年以来，中国商品房价格对城镇居民收入差距产生了显著的正向影响，其中商品住宅的价格对城镇居民收入差距的正向影响更大。政府应该采取积极措施抑制商品房价格尤其是商品住宅价格的过快上涨，这必将有助于平

2、抑城镇居民收入差距。关键词：商品房价格；商品住宅价格；城镇居民收入差距一、文献综述改革开放以来，中国城镇居民收入分配状况不断恶化的趋势激发了人们持续关注和讨论城镇居民收入差距问题。对于城镇居民收入差距扩大的原因，学者们从经济转型123、经济开展4、政府政策5、经济全球化6等多方面进展了讨论。近年来，部分学者开始从住房价格上涨的角度来研究城镇居民收入差距扩大问题。李实等学者7认为房地产价格上涨扩大的收入差距，使得高收入阶层获利更多。国家信息中心的一份研究报告也指出房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距8。也有学者对此作了进一步的定量研究，例如，石弘9、陈灿煌10、汤浩和刘旦11、尹向飞和

3、陈柳钦12等都通过建立向量自回归模型var，使用协整和granger因果检验方法对高房价和城镇居民收入差距之间的动态关系进展实证检验，大多数结果说明住房价格上涨可能导致城镇居民收入差距扩大。这些分析存在的主要问题在于：第一，在理论研究方面，目前理论界对住房价格波动影响城镇居民收入差距变动的传导机制的研究较少且不系统；第二，在实证研究方面，几乎所有的定量研究使用的都是中国1998年之后的时间序列数据，时间序列过短；而且，在研究住房价格对城镇居民收入差距的影响时，选取的控制变量过少，无疑影响了结论可信度和说服力。鉴于此，本文将对住房价格变动对城镇居民收入差距的影响机制进展理论分析，使用199920

4、22年中国31省市、区的面板数据，构建包括商品住宅价格在内的城镇居民收入差距多因素计量模型，研究住房价格对城镇居民收入差距的影响。二、住房价格对城镇居民收入差距的影响机理一住房价格上涨的财富分配效应按照购房的目的不同，住房可以分为自住性住房和投资性住房两大类。自住性住房是指个人或家庭为居住目的而购置的普通住房。投资性住房那么是指个人或家庭在已经拥有自住性住房的情况下，继续以投资获利为目的而购置的住房。根据拥有住房的类型不同，可以将住房市场上的个人或家庭大体分为三类，住房价格上涨对这三类人群的财富具有不同的影响：中国地质大学学报(社会科学版)2022年7月第12卷第4期胡晶晶：住房价格上涨对城镇

5、居民收入差距的影响机理与实证分析第一类是拥有投资性住房的个人或家庭。这类人群持有投资性住房的本钱主要包括购置住房占用的资金的时机本钱即利息和持有住房需要缴纳的物业费；持有投资性住房的收益那么包括房租收入和房产交易的价差收入。随着住房价格持续上涨，一般而言，投资性住房的持有收益往往远大于持有本钱，因此这类人群可以获得财富的增值。第二类是仅拥有自住性住房的个人或家庭。这类人群又可以细分为两种：一种是拥有自住性住房的完全产权的个人或家庭；另一种是虽然占有住房，但是仍然需要归还住房抵押贷款的个人或家庭。对于前者而言，住房是生活必需品，虽然其拥有住房的完全产权，但却难以通过出租或出售住房来获得收益，因此

6、，住房价格上涨只能带来其账面财富的增加，而对其实际财富状况的影响不大。对于后者而言，不仅难以通过卖出住房来实现价差收益，而且需要支付住房抵押贷款的利息。假设住房价格的上涨程度小于其支付的利息，该类人群的财富减少；假设住房价格的上涨程度等于其支付的利息，该类人群的财富不发生变化；即便是住房价格的上涨程度大于其支付的利息，该类人群的财富增加，也仅仅是账面财富的增加。第三类是无房户，即没有拥有产权的住房，只能依靠租赁来解决住房需求的个人或家庭。他们亦是住房的潜在需求者。住房价格的上涨不仅会导致房租的上涨13p11-20，直接增加其住房消费支出，而且也削弱了其购置自住性住房向第二类人群转化的才能。即使

7、他们其中的一部分人成功地积累了一定的财富，实现了向第二类人群转化，也必须支付比以前多得多的资金来购置住房。这类人群支付的租金或高额的购房支出中的相当一部分就转化为了第一类人群的持有投资性住房的收益。就总体而言，住房价格的持续上涨倾向于增加第一类人群的财富，而减少第三类人群的财富，对第二类人群的实际财富影响不大，因此，房价的上涨在很大程度上说就是将第三类人群的财富转移给了第一类人群。一般来说，拥有投资性住房的个人或家庭大多属于中高收入者，仅拥有自住性住房的个人或家庭大多属于中低收入者，而相当一部分的无房户都是低收入者。这意味着住房价格的持续上扬将拉大不同收入阶层的贫富差距，促使财富不断地从低收入

8、者转移至高收入者。而且，由当期住房占有的差异导致的财富分配差距存在着很强的“马太效应，从而造成城镇居民“代际之间的不公平。住房价格上涨的消费挤出效应高房价现象的长期存在，必然会“挤占居民的当期和将来的消费才能，对居民消费产生严重的负面影响。对于广泛存在的无房户和依靠住房抵押贷款购置住房的家庭而言，在住房方面的宏大支出必然会挤占其自身甚至下一代在教育等领域的消费支出，不利于其人力资本的提升，最终将导致这部分家庭的收入程度固化和向上流动才能的削弱。三住房价格上涨的通货膨胀效应资产价格上涨对通货膨胀的影响理论界早有研究，比较一致的结论是：资产价格的上涨会带来将来的通货膨胀。ishkin14认为资产价

9、格波动主要会通过四个渠道向通货膨胀传导：一是住户部门的财富效应；二是“托宾的q理论，即资产价格上涨会带来企业投资支出的增加，从而带动总需求的上涨；三是住户部门的资产负债表效应，即随着家庭持有的资产数量在家庭财富总额中的比重上升，资产价格的上涨会使住户部门的资产负债情况更加安康，住户部门将增加对耐用品的购置，从而进步社会的总需求；四是企业的资产负债表效应，即资产价格上升会导致企业净资本的增加，商业银行和其他金融中介机构将更愿意向企业发放贷款，从而形成更高的社会投资支出。此外，有些经济学家也认为资产价格上涨会引起企业消费本钱的上升，最终形本钱钱拉动型通货膨胀。住房作为一种重要的资产，其价格的上涨也

10、会通过以上渠道形成通货膨胀压力。gdhart和hfann15、kngtnnikas和ntagnli16、段忠东17、李强18等学者的实证分析都说明房地产价格与物价程度之间存在着高度相关性。住房价格上涨的通货膨胀效应又会进一步加剧城镇居民之间的收入差距。通货膨胀的过程本身就是一种社会财富再分配的形式，会不断促使低收入者财富向高收入者转移。对于高收入者而言，一方面，消费占其全部收入的比重不大，通货膨胀对其影响较小，另一方面，他们可以通过购置股票、债券、基金等金融资产或者不动产产来实现财富的保值增值。而对于低收入者而言，一方面，消费在收入中占有较大比重，物价的上涨对其影响较大，另一方面，他们的收入在

11、满足根本的生活消费支出之后余额有限，难以像高收入者那样通过购置金融资产和不动产来实现财富的保值增值。可见，在通货膨胀过程中，高收入者财富会不断增加，低收入者财富逐渐缩水，而且高收入者的受益是以低收入者的利益受损为代价的，低收入者财富向高收入者转移必然会形成社会贫富的两极分化。三、商品住宅价格对城镇居民收入差距影响的实证检验一变量选取和数据说明本文采用库兹涅茨指数记为kuznets和收入不良指数记为shaa来度量城镇居民收入差距。详细数据系笔者根据各省区统计年鉴中所提供的按收入等级划分七等分或五等分的城镇居民的人均可支配收入计算而得。1解释变量。本文采用各地统计年鉴中“商品房平均销售价格这一指标

12、来反映商品房价格的变动。考虑到商品房中商品住宅的价格可能对城镇居民收入差距的影响最为直接，笔者采用了商品房中“商品住宅平均销售价格这一指标来专门测度商品住宅价格的变动情况。为了扣除通货膨胀的影响，笔者以1999年为基年，利用各省区的当年居民消费价格指数对商品房平均销售价格和商品住宅平均销售价格进展了平减，平减后的商品房平均销售价格和商品住宅平均销售价格分别记为prie和resprie。2控制变量。城镇居民收入差距受到众多因素的影响，因此，除了采取商品房商品住宅价格这一解释变量之外，还要将其他一些比较关键的影响因素作为控制变量纳入到模型当中，从而进步模型的解释力和拟合优度。根据已有文献和相关理论

13、，产业构造、失业情况、人口增长情况、社会保障情况以及对外开放程度等也是影响城镇居民收入差距的重要影响因素。本文采用第一产业产值占gdp的比重记为industry来反映产业构造状况；用城市登记失业率记为uneplyent来反映失业情况；用人口自然增长率记为pprate来反映人口增长情况；用社会保障和就业支出占财政支出的比重记为sseurity来测度社会保障情况；用外贸依存度记为trade来衡量对外开放程度如表1所示。表1变量的描绘性统计本文面板数据时间起止为1999年到2022年。数据来源于?中国统计年鉴?、?中国人口统计年鉴?、?中国经济信息网?及各省区统计年鉴。缺漏值采用挪动平均法填补。二模

14、型设定根据前面所选取的变量，建立如下计量经济模型：inegapiy=0+1prieit+jjxit,j+it1inegapiy=0+1prieit+jjxit,j+it2模型1表示商品房价格对城镇居民收入差距的影响，而模型2表示商品住宅价格对城镇居民收入差距的影响。其中，下标i和t分别代表第i地区和第t年。iegapit用于反映第i地区在第t年的城镇居民收入差距，第i地区在第t年的各类控制变量，包括：第一产业产值占gdp的比重industry、城市登记失业率uneplyent、人口自然增长率pprate、社会保障和就业支出占财政支出的比重sseurity和外贸依存度trade。估计方法本文主要

15、考察自变量系数所反映出来的样本整体性效应，所以考虑混合最小二乘回归、固定效应模型和随机效应模型三种形式，并通过如下检验来确定模型形式：首先构造f统计量判断是否所有个体效应为零，进展固定效应和齐性参数的挑选；然后通过bp拉格朗日乘数检验进展随机效应和齐性参数检验；最后用hausan检验进展固定效应与随机效应之间的筛眩另外，由于面板数据往往容易存在异方差和序列相关问题，所以还需要利用difiedald检验和ldridge检验分别对残差是否存在异方差和序列相关进展检验。设定检验结果如表2所示，检验结果说明，4个回归方程均适用于固定效应模型，但方程的残差都存在着异方差性或序列相关性问题，因此采用固定效

16、应模型的稳健型标准误和xts命令，对其进展参数估计。四回归结果分析回归结果如表3所，4个回归方程的调整r2都在40%以上，这说明模型的拟合效果整体不错，而且，控制变量的系数符号都保持不变，说明模型具有较高的构造稳定性。在控制了其他因素以后，无论采用库兹涅茨指数还是收入不良指数来测度城镇居民收入差距，商品房价格和商品住宅价格均与城镇居民收入差距表现出非常显著的正相关关系，此结果与前述理论分析结论一致。通过进一步计算各因素对城镇居民收入差距的边际影响如表4所示，笔者发现，假设以库兹涅茨指数来测度城镇居民收入差距，在其他因素不变的条件下，商品房价表2设定检验结果检验工程检验方法检验结果结论混合估计还

17、是固定效应模型混合估计还是随机效应模型随机效应还是固定效应hausan固定效应模型是否存在异方差dified异方差是否存在序列相关ldridge方程不存在序列相关；方程和方程存在序列相关此外，估计结果还说明：第一，城市登记失业率对城镇居民收入差距具有显著的正向影响，说明表3固定效用模型的回归结果35*表4各因素对城镇居民收入差距的边际影响弹性系数1999年以来城镇失业率的上升拉大了城镇居民收入差距；第二，社会保障和就业支出占财政支出的比重与城镇居民收入差距具有显著的正相关关系，这意味着1999年以来社会保障和就业支出占财政支出的比重的增加不仅没有起到缩小城镇居民收入差距的作用，反而恶化了城镇居

18、民收入分配状况，这显然与政府宏观调控的目的相悖；第三，外贸依存度亦与城镇居民收入差距正相关，说明1999年以来对外开放程度的深化拉大了我国的城镇居民收入差距；第四，第一产业产值占gdp的比重与城镇居民收入差距负相关，说明1999年以来中国产业构造的晋级拉大了城镇居民收入差距；第五，人口自然增长率对城镇居民收入产生了显著的负向影响，这说明随着经济的快速开展，人口自然增长率的下降也拉大了城镇居民收入差距。四、结论与政策建议通过对住房价格影响城镇居民收入差距的机制分析和实证研究，笔者发现，商品房价格和商品住宅价格在不同程度上影响了城镇居民收入差距的变化，导致了城镇居民收入分配状况的恶化，其中，商品住

19、宅价格的上升对城镇居民收入差距扩大的影响更大。此外，本文还进一步证实，城市登记失业率的上升、对外开放程度的深化、产业化进程加快以及人口自然增长率的下降都是扩大城镇居民收入差距的重要因素。虽然1999年以来中国各省区的社会保障和就业支出占财政支出的比重均有所上升，但是并未起到缩小城镇居民收入差距的作用。政府应该加大对房地产业的宏观调控，抑制房价的过快上涨，从而有效地抑制城镇居民收入差距的扩大。第一，完善住房保障制度，加大保障性住房的供应。一方面，要增加保障性住房的土地供应，另一方面，还应当根据中低收入家庭的支付才能和住房困难程度，建立多层次的住房保障体系。住房保障形式应当多样化，“配补并举、“租售并举，满足中低收入家庭多元化的住房需求19，从而降低中低收入