_社区准物业管理_破解老旧小区管理难题

1、力。所以社区准物业管理的实施对象应该是第二类，也就是那些长期无人管理的老旧小区。因为这些小区的居民相对于新小区的居民而言，更渴望小区有人管理，改善小区环境的愿望更迫切。也只有使这些老旧小区的面貌得到改观，和谐社区建设才不会沦为空谈。物业调研PROPERTYRESEARCH社区准物业管理”:i破解老旧小区文/葛红刚区准物业管理是近年来岀现的一个新名词。随着房地产业的飞速发展和旧城改造进程的不断加快，大量新小区相继投入个L使用，实施了专业化、规范化、市场化的物业管理，群众居住质量明显改善。但是许多老旧小区由于规划建设起点低、公建配套设施不全、原产权单位改制破产等原因，普遍存在管理不到位、小区环境较

2、差、秩序混乱、违章搭建严重等问题，与新建小区形成明显反差，群众反映非常强烈。为此，一些地区探索实行了“社区准物业管理”，即由街道、社区牵头成立“社区物业工作站等类似的服务机构，对不具备物业管理条件、暂时无法推行正规物业管理的老旧居民小区，确定较低的物业收费标准和服务标准、为居民提供基本的物业服务。实施社区准物业管理是扩大物业管理覆盖、改变老旧小区面貌的有益尝试，是化解基层矛盾、构建和谐安定社区的有益探索，值得肯定和推广。对象选择：不需锦上添花，而要雪中送炭推行前提：不能盲目实施，而要创造条件推行社区准物业管理，并不是所有未实施物业管理的老旧小区都可以，而要针对各个老旧小区的实际情况，积极完善相

3、关条件，特别是必要的小区配套设施要到位，为推行社区准物业管理打下基础，确保社区准物业管理取得成效。例如，一些老旧小区一直是开放式、敞开式的居民区，根本没有围墙、值班室等基础设施，这样的老旧小区，即使实施社区准物业管理，也无法真正管理到位。因此，推行社区准物业管理，首先要对值班室、围墙、集中车库、路灯照明、绿化、排水、消防等公共部位和共用设施进行综合整治、岀新、完善，实施“穿新衣、“戴新帽、“加配套，使之具备基本的准物业管理条件。在整治完善基础配套设施的时候必须要有长远眼光，有条件的小区要将社区物业管理用房及监控、对讲、报警等技防设施居民小区从新旧程度以及物业管理条件上可以划分为两类：第一类是可

4、以实施专业物业管理的新建小区和次新小区。这些小区规划设计较为完善，建设品质较高，实施物业管理的条件比较好，必须严格按照规定公开选聘正规的物业服务企业实施规范的物业管理，不能随意降低物业管理的标准；第二类是没有或无法实施专业物业管理的老旧小区。这些老旧小区面广量大，基本是规模较小、零星分散、开发时间长的开放式老小区。由于基础条件较差、居民花钱买服务的意识较弱、矛盾比较集中，即使对这些老旧小区的基础配套设施进行整治完善，专业物业服务企业也不愿托管。因为长期无人管理，老旧小区的环境每况愈下，设施缺失严重，生活秩序混乱，社会不稳定因素增多，房屋不断贬值，群众意见较大。一些有能力换房的居民纷纷搬岀，留下

5、的多是低收入家庭和困难户等社会弱势群体。居住在这些无人管理的老旧小区中的居民，虽然非常希望改善自己的居住环境和居住质量，但是由于经济能力等原因，常常是无能为城市开发（物业管理）82URBANDEVELOPMENT2010.03194-2012ChinaAcademicJunmalElectronicPublishingIlouse.Allrightsresaved,htlp:/Zwwwankine!一并配套到位，为后期转为专业的物业管理打下基础。因为社区准物业管理并不是最终的目的，而要通过一段时间的管理、规范，逐步过渡到正规的专业物业管理。另外，要积极发挥街道、社区的基层组织作用，在社区准物业

6、管理实施前和推行过程中，积极向居民宣传准物业管理的意义、好处，营造大家支持、理解、配合准物业管理的良好氛围，发动居民自我约束、自我管理，摒弃不良的卫生习惯和落后的生活方式，为实施准物业管理打好群众基础。实际运作：不可竭泽而渔，而要放水养鱼物业管理工作面临的问题较多，矛盾复杂，许多物业服务企业都是微利甚至亏本经营。而社区准物业管理更有其特殊性，管理的物业为老旧小区，服务的对象为弱势群体，收费标准及居民缴费率都比较低，承担社区准物业管理工作的社区物业工作站面临一定的生存压力。如果相关部门只顾把它成立起来，然后放任不管，由其自生自灭，缺乏良性的运转机制，社区准物业管理迟早会走入死胡同，只能是“昙花一

7、现”。所以做好社区准物业管理工作，需要政府部门、社区组织、社区物业工作站、居民之间的密切配合和良性互动，建立全覆盖、低收费、有补贴t83PROPERTYRESEARCH物业调研的良性机制，使其具有强大的生命力。首先在经费来源上，要明确社区物业工作站可以通过提供服务向居民收取一定的服务成本费，维持日常的运转。服务成本费不足的部分由政府给予适当补贴。社区物业工作站可以通过小区停车费、广告费、房租等其他收入贴补主业，弥补小区管理经费不足。房管、物价等部门应该研究岀台符合社区准物业管理特点和老旧居民小区实际的收费标准和收费办法，收费标准要坚持费用与服务内容相适应、合理补偿服务成本的原则，兼顾老旧小区居

8、民的承受能力和社区物业工作站的生存发展。徐州市的准物业管理物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用区居民按住房建筑面积负担20.05元/m月的标准承担费用。其次在政策扶持上，相关部门应积极支持社区准物业管理的发展，落实启动资金，建立奖励、补贴等扶持机制。有的地区对推行老小区准物业管理工作实行以“以奖代补”政策，即对实行准物业管理的每个小区奖励一定数额资金，用以购置设备。购置的固定资产属全体业主所有，工作站因故撤岀小区时，不得带走或损坏，移交给下一个管理部门。有的地区按照一定标准设立准物业管理小

9、区长效管理奖励资金，由社区物业工作站负责小区内秩序维护、保洁、保绿、设施维护等最基本的服务，经所属管理区和社区考核达到标准要求的，每年实行一次性奖励。作用发挥：不仅简单管理，更要促进和谐由于缺乏正规的物业管理，加之出租户和外来人口、流动人员多，老旧小区秩序混乱，案件多发，影响社会和谐稳定，群众对此意见较多。社区作为基层组织，虽然对此无能为力，但是迫于群众要求，一些社区还是无奈组织一些人员承担了小区的秩序维护、保洁、保绿等基本服务，但是苦于无经费保障、无专业队伍，服务水平低，难以满足居民需求，疲于应付，牵扯了社区的大量精力。而实施社区准物业管理，不仅仅使社区居民通过较少的付费享受到了基本的物业管理服务，改变过去小区无人管护的状态和脏乱差的状况，小区面貌焕然一新，而且在社区物业工作站组织下，小区内部分下岗职工、低保人员加入服务队伍，通过提供力所能及的劳动，解决了基本的生活保障问题。社区因为牵头推行社区准物业管理，群众居住环境得到改善，秩序好转，困难群众实现了再就业，以往的矛盾大为减少，社区更加和谐稳定，逐步走上长效管理、规范管理的轨道，社区组织在群众中的形象和影响大为改善。社区准物业管理是个新生事物，是探索老旧小区整治改造长效化管理的新尝试，尽管目前还有许多待完善的地方，但是它